Erbbaurecht: Zustimmung zur Veräußerung nach §7 Abs.3 ErbbauVO ersetzt – Beschwerde zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Antragsgegner legten sofortige Beschwerde gegen die Ersetzung ihrer Zustimmung zur Veräußerung eines Erbbaurechts ein und beriefen sich u.a. auf unzureichenden Erbbauzins, Garagenüberbau und spekulative Ausnutzung. Das Landgericht hielt diese Einwände für nicht ausreichend und ersetzte die Zustimmung nach §7 Abs.3 ErbbauVO. Es sah keine Zweckgefährdung, keine unzumutbare Rechtsverschlechterung des Eigentümers und kein spekulatives Verhalten; die Beschwerde wurde zurückgewiesen und Kosten auferlegt.
Ausgang: Sofortige Beschwerde der Antragsgegner gegen Ersetzung der Zustimmung nach §7 Abs.3 ErbbauVO als unbegründet zurückgewiesen; Antragsgegner tragen außergerichtliche Kosten.
Abstrakte Rechtssätze
Die Ersetzung der Zustimmung zur Veräußerung eines Erbbaurechts nach § 7 Abs. 3 ErbbauVO ist zulässig, wenn durch die Veräußerung keine erhebliche Verschlechterung der Rechtsstellung des Grundstückseigentümers droht.
Die bloße Befürchtung, der künftige Erbbauzins könne nicht in der vom Grundstückseigentümer gewünschten Höhe entrichtet werden, rechtfertigt ohne konkrete Gefährdungsanhaltspunkte nicht die Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung.
Bestehende dingliche oder schuldrechtliche Unstimmigkeiten (z.B. Nichtkongruenz von Garagenstandorten und Erbbauflächen), die seit langem bestehen, begründen nur bei konkreter Gefährdung eine Zweckgefährdung im Sinne des § 7 Abs. 3 ErbbauVO.
Eine spekulative Ausnutzung des Erbbaurechts als Verweigerungsgrund setzt objektiv unangemessen hohe Veräußerungspreise oder eigennützige, den sozialen Zwecken zuwiderlaufende Beweggründe voraus; ein nachvollziehbarer Marktpreis begründet dies nicht.
Vorinstanzen
Amtsgericht Dülmen, 3 II 9/04
Tenor
Die sofortige Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegner haben dem Antragsteller die im Be-schwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.
Wert: 148.000,-- €.
Gründe
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird auf den angefochtenen Beschluss vom 22. März 2005 verwiesen.
Gegen diesen Beschluss haben die Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt, die sie mit Schriftsatz vom 20. April 2005 näher begründet haben. Zur Begründung der Beschwerde führen die Antragsgegner aus, dass derzeit vom Antragsteller lediglich ein Erbbauzins von 1 % des Grundstückswertes gezahlt werde, so dass es eine Verringerung bedeute, wenn das Amtsgericht einen nach Veräußerung gleichbleibenden Erbbauzins für ausreichend halte.
Fehlerhaft gehe das Amtsgericht von einer seitens der Antragsgegner angestrebten Erhöhung aus. Der Vertrag zwischen dem Antragsteller und der Erwerberin L sichere ferner nicht die Höhe des Erbbauzinses mit 4 % des Grundstückswertes. Die Vereinbarung in § 1 sei nur ein Lippenbekenntnis, so dass eine Gefährdung des mit dem Erbbaurecht verfolgten Zweckes vorliege.
Ferner sei die Verweigerung der Zustimmung auch vor dem Hintergrund berechtigt, dass der Antragsteller verlange, dass die Antragsgegner einem Kaufvertrag zustimmen, mit dem möglicherweise eine Garage, die zwar nicht vom Erbbaurecht des Antragstellers erfasst sei, jedoch auf weiterem Eigentum der Antragsgegner errichtet sei, übertragen werden soll. Es sei jedenfalls nicht auszuschließen, dass eine solche Zustimmung zu einer Rechtsbeeinträchtigung auf Seiten der Nachbarn, die ebenfalls Erbbaurechtsnehmer der Antragsgegner sind, führen könne. Dadurch, dass die Standorte der Garagen bei deren Bau in den 60iger Jahren gedreht worden seien, komme es zu dinglichen wie schuldrechtlichen Problemen.
Darüberhinaus sei die Verweigerung der Zustimmung berechtigt, da eine spekulative Ausnutzung des Erbbaurechtes durch den Antragsteller vorliege. Dies ergebe sich aus dem seitens der Kaufvertragsparteien vereinbarten Kaufpreis, in dem die Differenz zwischen dem niedrigen Erbbauzins von etwa 1 % des Grundstückswertes und dem eigentlich vereinbarten von 4 % kapitalisiert worden sei, so dass der Antragsteller die soziale Schutzfunktion des § 9 a ErbbauVO zu Gewinnzwecken ausgenutzt habe.
Das Amtsgericht hat der sofortigen Beschwerde der Antragsgegner aus den Gründen seines angefochtenen Beschlusses mit Beschluss vom 02. Mai 2005 nicht abgeholfen und die Beschwerde nebst Sachakten der Kammer zur Entscheidung vorgelegt.
Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig, insbesondere rechtzeitig eingelegt. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
Das Amtsgericht hat zu Recht gemäß § 7 Abs. 3 ErbbauVO die Zustimmung der Antragsgegner zur Veräußerung des Erbbaurechtes ersetzt. Den Antragsgegnern steht ein ausreichender Grund zur Verweigerung dieser Zustimmung nicht zu.
Es liegt durch die angestrebte Veräußerung weder eine wesentliche Beeinträchtigung oder Gefährdung des mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgten Zweckes vor noch ergeben sich Anhaltspunkte dafür, dass die Persönlichkeit des Erwerbers nicht Gewähr für eine ordnungsmäßige Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Verpflichtungen bietet.
Eine Zweckgefährdung liegt zunächst nicht dadurch vor, dass die Vereinbarung, dass die Höhe des Erbbauzinses stets 4 % des Grundstückswertes betragen soll, von der Erwerberin L nicht eingehalten werden könnte. Nach dem Kaufvertrag verpflichtet sich die Erwerberin L, in die vertraglichen – auch schuldrechtlichen – Verpflichtungen einzutreten. Für die Kammer ist nicht ersichtlich, inwiefern dies lediglich ein Lippenbekenntnis sein soll. Soweit die Antragsgegner sich darauf berufen, dass die Erwerberin L mit Schreiben vom 13. September 2004 es abgelehnt hat, künftig einen Erbbauzins von 3,40 € pro qm statt bisher 1,70 € pro qm zu zahlen, ergibt sich daraus eine Berechtigung zur Verweigerung der Zustimmung jedenfalls nicht. Es steht den Antragsgegnern selbstverständlich frei, die Erwerberin L auf einen im Vergleich zum jetzigen Zinsbetrag erhöhten Erbbauzins in Anspruch zu nehmen, sie dürfen von der freiwilligen Bereitschaft des Erwerbers zur Zahlung des höheren Erbbauzinses jedoch nicht ihre Zustimmung abhängig machen. Grundsätzlich ist der Grundstückseigentümer im Rahmen der Ersetzungsentscheidung nach § 7 Abs. 3 ErbbauVO nur vor einer Verschlechterung seiner Rechtsstellung in Folge der Veräußerung zu schützen, vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 13. Juli 1995 in NJW-RR 1996, Seite 976. Die Kammer schließt sich der Rechtsprechung an, nach der Zweck der Erbbaurechtsbestellung zwar auch die von dem Grundstückseigentümer beabsichtigte Erzielung des ihm nach dem Erbbaurechtsvertrages zustehenden Erbbauzinses ist, vgl. BGHZ 100, 107 sowie OLG Hamm a.a.O. Strikt hiervon ist nach dieser Rechtsprechung jedoch die Frage zu trennen, ob und ggfls. in welchem Umfang dem Grundstückseigentümer ein schuldrechtlicher Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses aufgrund des Erbbaurechtsvertrages zusteht, in den der jeweilige Erwerber nach dem notariellen Vertrag eintreten will. Die Beantwortung dieser Frage kann nicht verknüpft werden mit der Frage der Verpflichtung zur Erteilung der Zustimmung. Das Erfordernis der Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung eines Erbbaurechts kann nicht dazu dienen, etwaigen Ansprüchen des Grundstückseigentümers auf eine Erbbauzinserhöhung, mögen sie begründet sein oder nicht, Nachdruck zu verleihen, vgl. OLG Hamm a.a.O. mit weiteren Nachweisen. So liegt der Fall nach Auffassung der Kammer hier, so dass der Gesichtspunkt der Höhe des künftigen Erbbauzinses den Antragsgegnern eine Berechtigung zur Verweigerung der Zustimmung nicht gibt.
Desgleichen ergibt sich aus dem Gesichtspunkt des Garagenüberbaus bei den jeweiligen Erbbaugrundstücken eine Berechtigung zur Verweigerung der Zustimmung für die Antragsgegner nicht. Eine Verschlechterung ihrer Rechtsposition durch Veräußerung des Erbbaurechtes hinsichtlich der nicht gegebenen Kongruenz der Garagen und der jeweiligen Erbbauflächen ist für die Kammer nicht ersichtlich. Bereits seit dem Bau der Garagen in den 60-iger Jahren fallen Garagen und Erbbauflächen auseinander. Darüberhinaus ist zu beachten, dass es die Antragsgegner selbst sind, die Eigentümer sämtlicher bebauter Flächen sind. Im Übrigen schließt sich die Kammer hinsichtlich des Garagenüberbaus den Ausführungen des Amtsgerichts im angefochtenen Beschluss zur Vermeidung von Wiederholungen vollinhaltlich an.
Schließlich können sich die Antragsgegner nicht darauf berufen, dass sie der Veräußerung des Erbbaurechtes nicht zustimmen müssten, da eine spekulative Ausnutzung durch den Antragsteller vorliege. Von einer spekulativen Ausnutzung des Erbbaurechts kann im vorliegenden Fall keine Rede sein. Angesichts eines Veräußerungspreises von 148.000,-- € bei einem mit einem Wohnhaus bebauten Grundstück mit einer Flächengröße von insgesamt 814 qm kann von einer spekulativen, weil überhöhten Berechnung des Kaufpreises nicht gesprochen werden. Allein aus der Tatsache, dass der Antragsteller einen möglicherweise aus seiner Sicht günstigen Kaufpreis erzielen konnte, lässt sich eine ausnahmsweise Berechtigung zur Verweigerung der Zustimmung auf Seiten der Antragsgegner nicht ableiten, insbesondere nicht mit Blick auf die in § 1 Abs. 1 ErbbauVO normierte grundsätzlich freie Veräußerbarkeit eines Erbbaurechts, vgl. hierzu OLG Hamm vom 02. Oktober 1967 in MDR 1968, Seite 242, 243. Zudem stellt das OLG Hamm in der o. g. Entscheidung darauf ab, dass es erforderlich ist, dass der Veräußerer aus eigennützigen, den sozialen Zwecken des Erbbaurechts zuwiderlaufenden Beweggründen einen hohen Kaufpreis anstrebt. Gesichtspunkte für solche eigennützigen Beweggründe sind im vorliegenden Fall nicht ersichtlich. Auch auf die Entscheidung des BGH vom 15. Mai 1998 können die Antragsgegner ihre Verweigerung nicht stützen. Voraussetzung für eine Verweigerung vor dem Hintergrund der spekulativen Ausnutzung ist zunächst, dass der Verkaufspreis unangemessen hoch ist. Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall bereits nicht erfüllt. Insofern wird auf die obigen Erwägungen verwiesen.
Nach alledem war die Beschwerde mit der Kostenfolge, die sich aus § 13 a Abs. 1 Satz 2 FGG ergibt, zurückzuweisen.