§ 528 BGB: Keine gemischte Schenkung bei Hausübertragung an Schwiegersohn
KI-Zusammenfassung
Der Sozialhilfeträger verlangte aus übergeleitetem Recht Rückforderung nach § 528 BGB wegen angeblich teilunentgeltlicher Hausübertragung sowie wegen Verzichts auf ein Wohnrecht. Das LG Münster wies die Klage ab, weil eine gemischte Schenkung mangels nachweisbar erkennbaren deutlichen Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung nicht feststand. Zudem begründete die Löschung des Wohnrechts keinen Rückforderungsanspruch, da das Wohnrecht wegen Nichtüberlassbarkeit an Dritte bei Heimunterbringung keinen geldwerten Anspruch vermittelte. Der Kläger blieb für eine Schenkung beweisfällig.
Ausgang: Klage auf Zahlung aus § 528 BGB/§ 812 BGB mangels nachgewiesener Schenkung und wegen wertlosen Wohnrechts abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Eine gemischte Schenkung setzt ein deutliches, für die Vertragsparteien erkennbares Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung sowie die Einigung über eine unentgeltliche Zuwendung des Mehrwerts voraus.
Für das Vorliegen einer (teilweisen) Schenkung im Rahmen eines Übertragungsvertrags trägt derjenige die Beweislast, der Rückforderung nach § 528 BGB begehrt.
Ist der Kaufpreis nachträglich einvernehmlich herabgesetzt worden, ist für die Prüfung eines Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung auf den tatsächlich vereinbarten (reduzierten) Kaufpreis abzustellen.
Ein dingliches Wohnrecht, dessen Ausübung vertraglich nicht auf Dritte überlassen werden darf, hat bei Heimunterbringung des Berechtigten keinen realisierbaren geldwerten Nutzen; die Aufgabe eines solchen Rechts begründet regelmäßig keinen Rückforderungsanspruch aus § 528 BGB.
Eine Vertragsanpassung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) oder ergänzende Vertragsauslegung kommt nicht in Betracht, wenn die Nichtüberlassbarkeit des Wohnrechts weder lückenhaft geregelt noch sittenwidrig vereinbart ist.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Der Kläger macht aus übergeleitetem Recht einen Schenkungsrückforderungsanspruch gegen den Beklagten geltend.
Der Beklagte ist der Schwiegersohn der am 03.09.2006 verstorbenen Frau T, die seit 1996 bis zu ihrem Tode pflegebedürftig im F-Haus in B untergebracht war.
Frau T war ursprünglich Eigentümerin des mit einem 2-Familienhaus bebauten Grundstücks G-Straße XX in B. Sie bewohnte mit ihrem Ehemann das Erdgeschoss des Hauses, ihre Tochter I bewohnte mit ihrem Ehemann, dem Beklagten, das Obergeschoss.
Im April 1994 hatte Frau T einen ersten Schlaganfall erlitten und wurde zunächst zu Hause von ihrer Tochter I gepflegt.
Mit notariellem Vertrag vom 23.09.1994 (Ur.-Nr. XXX des Notars H in B, Bl. 21 – 37 d.A.) übertrug Frau T ihr Hausgrundstück auf den Beklagten. Vereinbart war ein Kaufpreis von 230.000,00 DM (117.597,13 €), für Frau T und ihren am 27.05.1995 verstorbenen Ehemann wurde zugleich ein lebenslängliches Wohnrecht an der Wohnung im Erdgeschoss bestellt.
Der Beklagte zahlte auf den Kaufpreis 212.382,06 DM und übernahm Belastungen in Höhe von ca. 17.000,00 DM.
In der Folgezeit, im Dezember 1995, übertrug Frau T Wertpapiere im Wert von 84.168,00 DM an die Ehefrau des Beklagten als Beteiligung an Renovierungskosten, nach Vortrag des Beklagten im Schriftsatz vom 20.11.2007(Bl. 203 d.A.) zur Abwendung einer Arglistanfechtung wegen verschwiegener Feuchtigkeitsschäden.
Im Dezember 1996 verzichtete Frau T anlässlich ihres Umzugs ins Heim auf das zu ihren Gunsten bestellte Wohnrecht und erteilte eine Löschungsbewilligung vom 22.11.1996 (Bl. 50 d.A.).
Seit Juni 2003 ist die Erdgeschosswohnung an eine Frau L vermietet.
Bis Ende Juli 2003 konnte Frau T den nicht durch ihr Einkommen gedeckten Teil der Heimpflegekosten aus ihrem Vermögen bestreiten, danach erhielt sie Leistungen des Klägers als Sozialhilfeträger in Höhe von insgesamt 32.085,96 € (Aufstellung Bl. 3 der Klageschrift). Die Ehefrau des Beklagten hatte am 03.06.2003 als Betreuerin von Frau T eine Erklärung zu deren Vermögensverhältnissen abgegeben (Bl. 10 d.A.), in der die Grundstücksübertragung nicht erwähnt wurde.
Von der Grundstücksübertragung und dem Verzicht auf das Wohnrecht erhielt der Kläger Kenntnis durch ein Schreiben der Anwälte der zweiten Tochter von Frau T vom 29.09.2005 (Bl. 16 – 20 d.A.).
Der Kläger leitete danach Ansprüche der Frau T gegen den Beklagten aus § 528 BGB wegen teilweise unentgeltlicher Grundstücksübertragung und des Verzichts auf das Wohnrecht mit Schreiben vom 27.12.2006 (Bl. 64 – 67 d.A.) auf sich über.
Der Kläger behauptet, das Grundstück habe bei Übertragung am 23.09.1994 einen Wert von 195.000,00 € gehabt, der Wert des Wohnrechts habe 31.600,00 € betragen. Abzüge für einen Reparaturstau oder wegen einer Marktanpassung seien von diesem Wert nicht vorzunehmen.
Er ist der Ansicht, die Differenz zwischen dem Grundstückswert und dem anzurechnenden Kaufpreis in Höhe von 74.562,72 € (230.000,00 DM abzüglich 84.168,00 DM „Rückvergütung“ = 145.832,00 DM ) lasse darauf schließen, dass das Grundstück teilweise mit Schenkungsabsicht übertragen worden sei.
Das Wohnrecht habe zur Zeit der Löschung am 20.12.1996 noch einen Wert von 23.000,00 € gehabt, in der unentgeltlichen Aufgabe des Wohnrechts habe eine Schenkung an den Kläger gelegen, da das Hausgrundstück im Wert entsprechend gestiegen sei.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn 32.085,96 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Klage (04.01.2007) zu zahlen,
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er bestreitet, das Grundstück im Wege der gemischten Schenkung erhalten zu haben und behauptet, es habe sich insgesamt um einen Kaufvertrag gehandelt.
Zwischen dem Wert des Hausgrundstücks und dem zunächst gezahlten Kaufpreis habe insoweit ein Missverhältnis bestanden, als der Kaufpreis angesichts der notwendigen Renovierungskosten zu hoch gewesen sei. Dass das Haus in erheblichem Umfang renovierungsbedürftig gewesen sei, sei erst nach dem Tod des Ehemannes von Frau T erkennbar geworden, die daraufhin die Wertpapierübertragung vorgenommen habe. Die Renovierungskosten hätten insgesamt ca. 160.000,00 DM betragen.
Der Beklagte beruft sich ferner auf Verjährung.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.
Es ist Beweis erhoben worden durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Architekten Dipl.-Ing. H1 zum Wert des Hausgrundstücks und des Wohnrechts. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Sachverständigengutachten vom 02.11.2007 (Anlage zu den Akten) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Kläger hat keinen Anspruch gegen den Beklagten aus §§ 528, 812 BGB auf Zahlung von 32.085,96 €.
Der beweisbelastete Kläger hat nicht bewiesen, dass der Beklagte bei Übertragung des Grundstücks oder Löschung des Wohnrechts eine Schenkung im Wert von 32.085,96 € erhalten hat.
Das Vorliegen einer gemischten Schenkung bei Übertragung des Grundstücks lässt sich nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht feststellen.
Eine gemischte Schenkung ist dann anzunehmen, wenn ein über ein geringes Maß deutlich hinausgehendes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung besteht, die Vertragsparteien dies erkannt haben und sich darüber einig waren, dass der Mehrwert unentgeltlich zugewendet werden soll.
Eine Erkennbarkeit eines deutlichen Missverhältnisses zwischen dem Grundstückswert und dem gezahlten Kaufpreis lässt sich nicht feststellen.
Abzustellen ist insoweit auf einen Kaufpreis von 145.832,00 DM = 74.562,72 €,
da von dem zunächst vereinbarten Preis von 230.000,00 DM (Zahlung von
212.382,06 DM und Übernahme von Belastungen in Höhe von ca. 17.000,00 DM) noch der Betrag von 84.186,00 DM abzuziehen ist. Nach dem eigenen Vortrag des Beklagten ist die Wertpapierübertragung zur Abwendung einer Arglistanfechtung erfolgt, so dass hierin eine nachträgliche Verständigung auf einen um 84.168,00 DM geringeren Kaufpreis liegt.
Auch bei diesem geringeren Kaufpreis von 74.562,72 € lässt sich jedoch nicht feststellen, dass ein deutliches Missverhältnis zwischen Grundstückswert und Kaufpreis erkennbar war.
In seinem Gutachten vom 02.11 2007 hat der Sachverständige H1 einen Grundstückswert von 113.000,00 € ermittelt, ausgehend von folgender Berechnung:
Wert Gebäude, Außenanlagen einschl. Bodenwert 207.369,00 €
Abschlag Marktanpassung 37.000,00 €
Abschlag für Reparaturstau 32.000,00 €
Wertnachteil durch Wohnrecht 27.000,00 €
Dabei hat der Sachverständige ausdrücklich erläutert, dass bei dem von ihm vorgenommenen „Abschlag für Reparaturstau“ nur solche Reparaturen berücksichtigt worden seien, die über die vorzunehmende Alterswertminderung hinausgingen, hierbei habe er teilweise den Zustand auf in der Gerichtsakte befindlichen Fotos berücksichtigt, da der Bauzustand zum 23.09.1994 von ihm nicht mehr eindeutig zu bestimmen gewesen sei. Die Abschlagshöhe für einen Reparaturstau sei nicht gleichzusetzen mit tatsächlich erforderlichen Reparaturkosten, da mit Reparaturen auch Wertverbesserungen z.B. durch neue Materialien verbunden seien.
Unabhängig von der Frage, ob bei der sich danach ergebenden Differenz von rund 38.000,00 € und dem um ein Drittel unter dem vom Sachverständigen ermittelten Wert liegenden Kaufpreis schon ein deutliches Missverhältnis zwischen Wert und Kaufpreis anzunehmen ist, mussten die Vertragsparteien diese Differenz nicht erkennen.
Bereits der Wert des Wohnrechts, den der Gutachterausschuss der Klägerin zunächst mit 32.800,00 €, sodann mit 31.600,00 € ermittelt hatte, während der Sachverständige einen Wert von lediglich 27.000,00 € errechnet hat, war für die damaligen Vertragsparteien schwer einschätzbar, wobei zudem bislang unberücksichtigt geblieben ist, dass nicht nur ein Wohnrecht für Frau T, sondern auch ein Wohnrecht für ihren damals noch lebenden Ehemann bestellt worden war.
Auch die Frage, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe ein Abschlag in bezug auf die Nachfragesituation am Grundstücksmarkt vorzunehmen war, ist für einen Laien nur schwer nachvollziehbar. Selbst wenn der vom Sachverständigen in Höhe von 37.000,00 € ermittelte Abschlag Marktanpassung unzutreffend sein sollte – worauf sich der Kläger beruft – durften die damaligen Vertragsparteien davon ausgehen, dass das Hausgrundstück möglicherweise nicht zum Sachwert zu verkaufen war und daher ein Abzug gerechtfertigt war.
Insbesondere bei dem vom Sachverständigen in Höhe von 32.000,00 € ermittelten Abzug für Reparaturstau – den der Kläger ebenso wie den Abzug Marktanpassung für unzutreffend hält – konnte von den damaligen Vertragsparteien eine zutreffende Wertermittlung ohne sachverständige Beratung nicht erwartet werden. Nachvollziehbar hat der Beklagte hierzu vorgetragen, dass er einen Abschlag von Kaufpreis wegen erforderlicher Reparaturen für gerechtfertigt gehalten habe und er sich insbesondere wegen der festgestellten Feuchtigkeit im Keller auf die Beteiligung von Frau T an Reparaturkosten durch die Wertpapierübertragung verständigt habe. Auch wenn der Betrag der Beteiligung von Frau T mit 43.034,42 € (84.168,00 DM) über dem vom Sachverständigen mit 32.000,00 € ermittelten Reparaturstau lag, kann von dem Beklagten und seiner Schwiegermutter keine genaue Einschätzung erwartet werden, in welcher Weise mit Wertsteigerungen verbundenen Reparaturkosten bei der Bemessung eines Grundstückswertes zu berücksichtigen sind. Soweit diese sich an den tatsächlichen, auch wertsteigernde Maßnahmen umfassende Renovierungskosten orientiert hatten, ist weiter zu berücksichtigen, dass diese Maßnahme auch Frau T bis zu ihrem Umzug ins Heim noch zugute kommen sollten.
Ein den Vertragsparteien erkennbares deutliches Missverhältnis zwischen dem Wert des übertragenen Grundstücks und dem Kaufpreis kann nach alledem nicht festgestellt werden, unabhängig von der Frage, ob die Abzüge, die der Sachverständigen von dem von ihm mit 207.369,00 € ermittelten Ausgangswert (der auch vom Kläger als zutreffend erachtet wird) vorgenommen hat, im Einzelnen zutreffend ermittelt wurden.
Mangels eines erkennbaren Missverhältnisses zwischen Grundstückswert und Kaufpreis kann nicht darauf geschlossen werden, dass hinsichtlich der Differenz eine Schenkung vorliegt.
Ein Rückforderungsanspruch des Klägers aus § 528 Abs. 1 BGB wegen Erteilung der Löschungsbewilligung hinsichtlich des Wohnrechts durch Frau T am 22.11.1996 und der folgenden Löschung im Grundbuch am 20.12.1996 besteht nicht, weil Frau T durch Aufgabe des Wohnrechts auf keine geldwerten Ansprüche verzichtet hat.
In dem notariellen Vertrag vom 23.09.1994 war unter § 6 ausdrücklich vereinbart, dass die Ausübung des Wohnrechts Dritten nicht überlassen werden könne, so dass das Wohnrecht bei Eintritt der Heimpflegebedürftigkeit für Frau T keinen Wert mehr hatte. Einer Vertragsanpassung gemäß § 242 BGB in dem Sinne, dass bei Entstehen eines Ausübungshindernisses in der Person des dinglich Wohnberechtigten nunmehr Zahlung des Mietwertes verlangt werden könnte, steht entgegen, dass die Regelung im notariellen Vertrag vom 23.09.1996 weder lückenhaft noch sittenwidrig ist. Bei Vertragsschluss war die Möglichkeit einer späteren Heimpflegebedürftigkeit einerseits nicht fernliegend, Anhaltspunkte dafür, dass Frau T und ihrem Ehemann eine Ausübung des Wohnrechts aber nur unverhältnismäßig kurze Zeit möglich sein wurde, sind andererseits nicht ersichtlich. Ansatzpunkte für eine ergänzende Vertragsauslegung oder eine Sittenwidrigkeit bestehen danach nicht.
Nach alledem war die Klage mit der Kostenfolge des § 91 ZPO abzuweisen. Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
Unterschrift