Mietzins nach Verkauf vermieteter Gewerbeeinheit: Übergang der Nutzungen und Flächenanpassung

Landgericht Münster · 15 O 207/18 · 23.01.2020

KI-Zusammenfassung

Die Klägerin verlangte von der Beklagten Herausgabe von Mietzahlungen, die der gewerbliche Mieter nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrags noch an die Beklagte zahlte. Streitpunkt war, ab wann die Klägerin in das Mietverhältnis eintrat und ob die Beklagte mit Mehrflächen- und Restkaufpreisforderungen aufrechnen konnte. Das LG Münster sprach der Klägerin die Mietzahlungen abzüglich einer anerkannten Mehrflächenvergütung zu, weil die Abnahme des Sondereigentums vertraglich an die Mieterabnahme anknüpfte und § 566 BGB den Eintritt des Erwerbers ohne Zustimmung des Mieters anordnet. Die Hilfsaufrechnung scheiterte mangels berücksichtigungsfähiger Mehrfläche sowie mangels Fälligkeit bzw. Substantiierung der Gegenforderungen; vorgerichtliche Anwaltskosten wurden wegen fehlender Erforderlichkeit nach Verzugseintritt abgewiesen.

Ausgang: Zahlungsklage auf Herausgabe von Mieten überwiegend stattgegeben; Anspruch auf vorgerichtliche Anwaltskosten abgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Vereinbaren die Parteien in einem Bauträger-/Kaufvertrag, dass die Abnahme des Sondereigentums im Verhältnis der Vertragsparteien mit der Abnahme durch den Mieter als erfolgt gilt, kommt es für Besitzübergang und Zuordnung der Mietzahlungen auf eine eigenständige Abnahme durch den Käufer grundsätzlich nicht an.

Der Erwerber tritt nach § 566 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes mit dem dinglichen Erwerb in das bestehende Mietverhältnis ein; eine Zustimmung des Mieters zur Vermieterstellung ist hierfür nicht erforderlich, eine Umschreibung/Übernahmebestätigung wirkt lediglich deklaratorisch.

Bestreitet der Vermieter die behauptete Übergabe/Abnahme der Mieträume trotz vertraglich fixiertem Übergabetermin, bedarf es eines qualifizierten Bestreitens, das konkrete Umstände für eine abweichende Übergabe darlegt.

Eine vertragliche Flächenanpassungsklausel, die auf eine Netto-Nutzfläche „analog DIN 277“ abstellt und Verkehrsflächen ausdrücklich von der Berechnung ausnimmt, erfasst Zugangs- und Windfangflächen als Verkehrsflächen nicht.

Gegenforderungen können im Wege der Aufrechnung nur berücksichtigt werden, wenn deren Voraussetzungen, insbesondere die Fälligkeit, schlüssig dargelegt und bewiesen sind; pauschaler Vortrag zu „Sonderleistungen“ genügt hierfür nicht.

schlagwoerter

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 30.129,54 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 10.01.2019 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Mietzahlungen der J. für Räume im Erdgeschoss des Objekts mit der Anschrift X.-straße,Y..

Die Beklagte schloss mit der J.U. am 29./31.07.2015 einen Mietvertrag (Anlage K2, Bl. 47 ff. d.A.) für eine Fläche von 341,28 m² im Erdgeschoss des streitgegenständlichen Objekts für die Dauer von zehn Jahren, gerechnet ab dem 01.11.2016 bis zum 31.10.2026. Die U. zahlte in dem Zeitraum November 2016 bis Juni 2017 insgesamt an die Beklagte Mietzahlungen in Höhe von 37.601,04 Euro (8 Monatsmieten x 4.700,13 Euro).

In Ziffer 1.3 des Mietvertrages ist geregelt:

„Die analog DIN 277 in der jeweils geltenden Fassung ermittelte Netto-Nutzfläche ist Grundlage für die Mietzinsberechnung - Zugangswege/-flächen, Treppenhaus, Fahrstuhleinrichtungen, sonstige Allgemein-/Verkehrsflächen, Schaufenster, Terrassen, Loggien, Balkone, statisch notwendige Bauteile und Installationsschächte, sowie Dachschrägen bis 1,5 m werden nicht berechnet.“

Ziffer 5.1 des Mietvertrages lautet:

„Die Räumlichkeiten werden spätestens zum 01.11.2016 schlüsselfertig übergeben. Der genaue Tag der Übergabe des Mietgegenstandes wird spätestens drei Monate vorher mitgeteilt. Bei Nichteinhaltung des vorgenannten Übergabetermins (früher oder später) ist spätestens drei Monate vorher eine Einigung mit dem Mieter erforderlich.“

Die Parteien des Rechtsstreits schlossen am 28.07.2016 einen notariellen Kaufvertrag über zwei Teileigentumseinheiten in H. mit einer Gebäudeerrichtungsverpflichtung (Anlage K1, Bl. 8 ff. d.A.).

Dieser Kaufvertrag beinhaltet unter anderen folgende Regelungen:

§ 2 Abs. 6:

„Bei den nachstehend veräußerten Teileigentumseinheiten handelt es sich um die im Erdgeschoss befindlichen gewerblich zu nutzenden Räumlichkeiten. Diese sind bereits mit Mietvertrag vom 29./31.07.2015 an die U. R. verbindlich vermietet. Der Mietvertrag liegt bei der Beteiligten zu 2) in Ablichtung vor. Mit dem nachstehend vereinbarten Besitzübergang tritt die Beteiligte zu 2) in sämtliche Bestimmungen des Mietverhältnisses ein.“

§ 2 Abs. 8:

„Klausel zur Anpassung des Kaufpreises: […] Soweit sich nach der in dem Mietvertrag vorgesehenen abschließenden Flächenmessung durch einen Architekten ein Mehr- oder Minderergebnis gegenüber der hier vereinbarten Fläche von 341,28 m² ergibt, ist das entsprechende Mehr- oder Minderergebnis mit einem Betrag von 2.930,00 Euro/m²  zu vergüten bzw. zu erstatten. […]“

§ 6 Abs. 1:

„Nach Bezugsfertigkeit der Teileigentumseinheiten sind die zudem verkauften Sondereigentum gehörenden Räume und gegebenenfalls der Kfz Stellplatz dem Käufer zu übergeben. Vor Übergabe (= tatsächlicher Besitzübergang/Schlüsselübergabe) sind das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum von dem Käufer abzunehmen (= gemeinsame Feststellung der Bezugsfertigkeit). Den Abnahme- und Übergabetermin hat der Bauträger (die Beteiligte zu 1) dem Käufer mit einer Frist von zwei Wochen schriftlich anzukündigen.“

§ 6 Abs. 2 Abschnitt 4:

„Hinsichtlich des Sondereigentums gilt die Abnahme im Verhältnis zwischen den Parteien als mit der Abnahme durch den Mieter (U./R.) erfolgt.“

§ 6 Abs. 6:

„Besitz, Nutzungen und Lasten, öffentlich-rechtliche Pflichten sowie die Gefahren eines zufälligen Untergangs oder einer zufälligen Verschlechterung des Kaufobjektes und die Verkehrssicherungspflicht gehen mit dem Tage der Übergabe oder bei vorzeitigem Einzug auf den Käufer über.“

Die Gesamtfläche des streitgegenständlichen Objekts wurde nach dem Vertragsschluss neu berechnet und ergibt eine Fläche von insgesamt 350,67 m².

Ferner erwarb die Klägerin mit notariellen Kaufverträgen vom 14.09.2016 die Wohnung 1.3 des streitgegenständlichen Objekts zu einem Kaufpreis von 225.000,00 Euro (Anlage K5a, Bl. d.A.) sowie am 28.07.2016 die Wohnung 3.1 zu einem Kaufpreis von 269.500,00 Euro (Anlage K5b, Bl. d.A.). Bezüglich der Wohnung 1.3 steht ein offener Betrag des Kaufpreises in Höhe von 7.875,00 Euro aus. Ebenso steht hinsichtlich der Wohnung 3.1 ein Betrag von 9.432,50 Euro aus.

§ 4 Abs. 5 dieser Kaufverträge enthält jeweils folgende Regelung:

„Der Kaufpreis ist - nach schriftlichem Abruf durch den Verkäufer unter Vorlage einer Bestätigung der Bauleitung über den Baufortschritt - in folgenden Teilbeträgen zu entrichten:

       Ein Teilbetrag i.H.v. 96,5 v.H. des Kaufpreises am 01.11.2016 unter der Voraussetzung der Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe

       ein Teilbetrag i.H.v. 3,5 v.H. des Kaufpreises nach vollständiger Fertigstellung der Leistungen der Verkäuferin“

Mit der Klageforderung macht die Klägerin Ansprüche auf die durch die J. an die Beklagte für den Zeitraum November 2016 bis Juni 2017 erbrachten Mietzahlungen geltend -  abzgl. 7.471,50 Euro für eine zu vergütende Mehrfläche von 2,55 m².

Die Klägerin ist der Ansicht, die Mietzahlungen, die die U. an die Beklagte erbracht hat, stünden ihr zu. Es handele sich um Nutzungen im Sinne von § 100 BGB, die gemäß § 6 Abs. 6 des Kaufvertrages vom 28.07.2016 auf sie übergegangen seien. Die Abnahme am 28.04.2017 habe sich nur auf das Gemeinschaftseigentum bezogen. Bei den Mieträumen der J. handele es sich jedoch um Sondereigentum. Dieses sei in dem Termin am 28.04.2017 überhaupt nicht thematisiert worden. Dass die Mietzahlungen der Klägerin zustehen, ergebe sich außerdem aus dem Umstand, dass die Beklagte ihr unter dem 07.11.2016 die Rechnung über 96,5 % des Kaufpreises gestellt habe, welche die Klägerin entsprechend der kaufvertraglichen Klausel in § 4 Abs. 5 mit Wertstellung am 14.11.2016 beglichen habe. Mit dieser Zahlungsaufforderung habe die Klägerin die Bezugsfertigkeit des Objektes anerkannt und damit auch konkludent die Abnahme des Sondereigentums im Sinne des § 6 Abs. 1 des Kaufvertrages erklärt.

Von der Gesamtsumme der Zahlungen seien 7.471,50 Euro für eine zu vergütende Mehrfläche von 2,55 m² abzuziehen. Dies ergebe sich daraus, dass sich die in dem notariellen Kaufvertrag vereinbarte Fläche von 341,28 m² nur auf 343,83 m² erhöht habe. Die Fläche von 6,84 m² sei bei der Flächenberechnung nicht zu berücksichtigen gewesen. Diesbezüglich ist die Klägerin der Auffassung, es handele sich um einen Windfang, der eine Verkehrsfläche darstelle, die gemäß § 2 Abs. 8 des Kaufvertrages i.V.m. Ziffer 1.3 des Mietvertrages nicht in die vereinbarte Flächenberechnung einzubeziehen sei.

In der am 09.01.2019 zugestellten Klageschrift beantragt die Klägerin,

1.       die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 30.129,54 Euro nebst 5 Prozentpunkten Jahreszinsenzinsen über dem jeweils gültigen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

2.       die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren im streitgegenständlichen Zusammenhang i.H.v. 1.474,89 Euro nebst 5 Prozentpunkten Jahreszinsen über dem jeweils gültigen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, das Gemeinschaftseigentum sowie das von der Klägerin erworbene Ladenlokal seien erst am 28.04.2017 im Rahmen eines Termins in der Örtlichkeit abgenommen und an diese übergeben worden. Die Beklagte vertritt daher die Ansicht, der Klägerin stehe für den Zeitraum vor Abnahme und Übergabe des Ladenlokals der von der U. bezahlte Mietzins nicht zu. Es sei mit der Klägerin in dem Kaufvertrag vereinbart worden, dass diese erst ab dem Zeitpunkt des Besitzübergangs in den Mietvertrag eintreten solle. Entscheidend für den Eintritt des Erwerbers in die Rechtsposition des Vermieters sei daher der Abschluss des dinglichen Veräußerungsaktes. Einer vorherigen Übernahme des Mietvertrages durch die Klägerin hätte die U. zustimmen müssen.

Hilfsweise erklärt die Beklagte die Aufrechnung mit Gegenforderungen in Höhe von insgesamt 50.870,20 Euro in nachfolgender Reihenfolge.

Dies betreffe vorrangig eine Forderung i.H.v. 27.512,70 Euro für die aufgrund der Gesamtfläche von 350,67 m² berechneten Mehrfläche von 9,39 m² (9,39 m² x 2.930,00 Euro/m² = 27.512,70 Euro). Die klägerseits als „Windfang“ bezeichnete Fläche sei ein Raum, der in der Gebäudehülle enthalten ist und könne aus diesem Grund kein Windfang sein. Ferner habe der M. Sachverständige Herr S. in seiner Stellungnahme vom 27.06.2018 (Anlage K8, Bl. 340 d.A.) festgestellt, dass diese Fläche als Verkehrsfläche in die Gesamtnutzfläche einzubeziehen sei.

Anschließend rechnet die Beklagte mit den offenen Beträgen aus den Kaufpreisforderungen für die Wohnungen 1.3 und 3.1 von 7.875,00 Euro und 9.432,50 Euro auf.

Danach rechnet die Beklagte außerdem mit einem Teilbetrag in Höhe von 6.050,00 Euro auf. Dies betreffe Sonderleistungen der Beklagten für Sanitär, Elektro und Türeneinbau, die sie vereinbarungsgemäß erbracht habe und die von der Klägerin zu vergüten seien.

Demgegenüber ist die Klägerin der Ansicht, weder die offenen Beträge aus den Kaufpreisforderungen für die Wohnungen 1.3 und 3.1, noch die Vergütung für vermeintliche Sonderleistungen seien fällig. Teile der Leistungen im Rahmen der Bauerrichtungsverpflichtung der Beklagten seien auch die öffentlich-rechtlichen Pflichten gegenüber der Stadt H. als Baugenehmigungsbehörde. Die Stadt H. habe die Beklagte mit Schreiben vom 29.08.2018 (Anlage 4, Bl. 62 ff. d.A.) zur Erfüllung einer Vielzahl von Anzeige-, Nachweis-und Bescheinigungspflichten sowie zur Beseitigung festgestellter Mängel aufgefordert. So fehle beispielsweise die mängelfreie Bescheinigung des Prüfstatikers über die Durchführung stichprobenhafter Kontrollen und die Bescheinigungen der staatlich anerkannten Sachverständigen über die Durchführung stichprobenhafte Kontrollen des Schall-und Wärmeschutzes.

Bezüglich des weiteren Vorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 23.12.2019 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

I.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 30.129,54 € für die von der J. an die Beklagte gezahlten Mietzahlungen für den Zeitraum November 2016 bis Juni 2017.

Ein solcher Anspruch ergibt sich unmittelbar aus dem zwischen den Parteien geschlossenen notariellen Kaufvertrag vom 28.07.2016.

1.

Zwischen den Parteien ist zunächst unstreitig, dass die Beklagte als Vermieterin mit der J. am 29./31.07.2015 einen Mietvertrag über die Gewerberäume in dem streitgegenständlichen Objekt geschlossen hat. Darin war als Mietbeginn der 01.11.2016 vereinbart. In der Folge hat die U. acht Monatsmieten in Höhe von jeweils 4.700,13 Euro, insgesamt somit 37.601,04 € an die Beklagte gezahlt.

Aus § 2 Abs. 6 des notariellen Kaufvertrages ergibt sich die Vereinbarung, dass die Beteiligte zu 2) – namentlich die Klägerin – mit dem nachstehend vereinbarten Besitzübergang in sämtliche Bestimmungen des Mietverhältnisses eintritt. Für den Besitzübergang enthält § 6 Abs. 1 des notariellen Kaufvertrages die Regelung, dass vor der Übergabe als tatsächlicher Besitzübergang eine Abnahme durch den Käufer stattzufinden hat. Hinsichtlich der Abnahme haben die Parteien in § 6 Abs. 2 a.E. des notariellen Kaufvertrages eine Sondervereinbarung dahingehend getroffen, dass hinsichtlich des Sondereigentums die Abnahme im Verhältnis zwischen den Vertragsparteien als mit der Abnahme durch den Mieter erfolgt.

Vor dem Hintergrund dieser Sonderregelung, kommt es im Streitfall gerade nicht auf eine vermeintliche Abnahme durch die Klägerin an. Vielmehr kommt es auf die Abnahme durch die Mieterin – die J. – an, die bereits spätestens zum 01.11.2016 erfolgte. Diese Sonderregelung ist in keinem anderen Kaufvertrag mit der Beklagten enthalten, sodass die Parteien mit der Regelung gerade bewusst die Sonderkonstellation mit der U. als Mieterin berücksichtigen wollten. Letztlich ergibt sich aber auch aus dem Schreiben der Beklagten vom 04.05.2017 (Bl. 353 d.A.), dass sich der Abnahmetermin vom 28.04.2017 lediglich auf das Gemeinschaftseigentum und die von der Klägerin erworbenen Wohnungen im ersten und dritten Obergeschoss bezog – die hier streitgegenständliche Fläche daher nicht von dem Abnahmetermin umfasst war.

An dieser Einschätzung ändert das Bestreiten der Beklagten bezüglich der Abnahme durch die Mieterin zum 01.11.2016 nichts. Zum einen ist der Vortrag der Beklagten widersprüchlich. Sie wies in der Klageerwiderungsschrift zunächst darauf hin, dass es richtig sei, dass die Übergabe der Mieträumlichkeiten seitens der Beklagten an die J. am 01.11.2016 erfolgt sei. Im Schriftsatz vom 23.12.2019 trägt sie dann vor, eine Abnahme durch die U. habe im Zeitpunkt November 2016 nicht vorgelegen. Zum anderen stellt dies ein pauschales Bestreiten dar, dass den Anforderungen an ein qualifiziertes Bestreiten nicht genügt. Ein qualifiziertes Bestreiten war hier erforderlich, weil die Beklagte mit der Mieterin in dem Mietvertrag vom 29./31.07.2015 ausdrücklich in Ziffer 5.1 vereinbart hatte, dass die Räumlichkeiten spätestens zum 01.11.2016 schlüsselfertig übergeben werden und bei Nichteinhaltung des vorgenannten Übergabetermins spätestens 3 Monate vorher eine Einigung mit dem Mieter erforderlich sei. Diesbezüglich fehlt es an jeglichem Vortrag der Beklagten, dass der in dem Mietvertrag bestimmte Übergabetermin am 01.11.2016 nicht eingehalten worden sei oder die Parteien des Mietvertrages einen abweichenden Übergabetermin vereinbart hätten.

Im Übrigen sprechen auch die tatsächlichen Umstände dafür, dass eine Übergabe der vermieteten Räumlichkeiten an die U. tatsächlich zum 01.11.2016 erfolgte. So hat die U. für den Zeitraum 01.11.2016 bis 30.06.2017 vollständige Mietzahlungen erbracht, sodass der U. offenkundig eine vertragsgerechte Nutzung der Räume möglich war. Ferner hat die Beklagte der Klägerin mit Rechnung vom 07.11.2016 96,5 % des Kaufpreises in Rechnung gestellt. Dieser Teilbetrag ist entsprechend der Regelung in § 4 Abs. 5 des notariellen Kaufvertrages am 01.11.2016 unter der Voraussetzung der Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe fällig gewesen. Mit der Rechnungstellung hat die Beklagte daher auch selbst konkludent ihren Willen zum Ausdruck gebracht, dass eine Übergabe stattgefunden hat.

Auch der Einwand der Beklagten, die Mieterin hätte der Übernahme des Mietvertrages durch die Klägerin zustimmen müssen, geht fehl. Entsprechend § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber kraft Gesetzes unmittelbar im Anschluss an den dinglichen Veräußerungsakt kraft selbstständigen Rechts in den Mietvertrag ein, und zwar ohne Rücksicht auf die Kenntnis des Mieters (vgl. Palandt/Weidenkaff § 566 BGB Rn. 16). Insoweit hat eine Umschreibung des Mietvertrages auf die Klägerin nur deklaratorischen Charakter und keinen Einfluss auf den Zeitpunkt des Eintritts der Klägerin in das Mietverhältnis. Ebenso ändert daran die von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung erwähnte „Übernahmebescheinigung“ aus April 2017 nichts. Auch diese hat lediglich deklaratorischen Charakter.

2.

Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung der von der U. geleisteten Mietzahlungen in Höhe von 37.601,04 € war um 7.471,50 Euro entsprechend der klägerischen Berechnung zu kürzen.

II.

Die Klageforderung ist nicht durch die von der Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung erloschen, da der Beklagten keine der mit der Hilfsaufrechnung geltend gemachten Gegenforderungen zustehen.

1.

Die Beklagte hat keinen Anspruch auf Bezahlung von Mehrflächen in Höhe von insgesamt 27.512,70 Euro, denn es fehlt an Mehrflächen, die die Klägerin nicht bereits entsprechend der kaufvertraglichen Regelungen vergütet hat.

Die Parteien hatten in dem streitgegenständlichen Kaufvertrag zunächst eine Gesamtfläche von 341,28 m² vereinbart. § 2 Abs. 8 des Kaufvertrages enthält die Klausel zur Anpassung des Kaufpreises, wonach sich die abschließende Flächenmessung nach dem Mietvertrag mit der U. richten soll und ein Betrag von 2.930,00 Euro/m² zu vergüten sei. Der Mietvertrag enthält die Regelung, dass sich die Netto-Nutzfläche analog der DIN 277 ermittelt und u.a. Allgemein-/Verkehrsflächen nicht berechnet werden.

Beide Parteien gehen übereinstimmend davon aus, dass die nunmehr berechnete Gesamtfläche entsprechend der Berechnungen der Anlage K7 (Bl. 338 f. d.A.) bei 350,67 m² liegt. Die Klägerin hat der Beklagten bereits im Rahmen der Klageforderung eine Mehrfläche von 2,55 qm zugestanden, was eine Mehrvergütung von 7.471,50 Euro entsprach.

Darüber hinaus ist jedoch umstritten, ob eine Fläche von 6,84 qm zu berücksichtigen ist, welche die Parteien zum Teil als „Windfang“ bezeichnet hatten. Nach Auffassung des Gerichts ist diese Fläche bereits nach den miet- und kaufvertraglichen Regelungen nicht mit in die Berechnung der Netto-Nutzfläche, die Grundlage für die Kaufpreisberechnung ist, einzubeziehen. Die Regelung in Ziffer 1.3 des Mietvertrages ist insoweit eindeutig, als sich die Netto-Nutzfläche nur analog der DIN 277 ermittelt und Verkehrsflächen nicht einzubeziehen sind. Aus den Berechnungen der Anlage K7 geht hervor, dass diese Fläche als Windfang in die Flächenberechnung einbezogen worden ist. Ferner ergibt sich aus der Stellungnahme des Sachverständigen Herrn S. (Anlage K8, Bl. 340 d.A.) – auf die sich die Beklagte ausdrücklich bezieht - dass dieser die Fläche als Windfang einordnet und zu dem Ergebnis kommt, dass diese Fläche als Verkehrsfläche in die Gesamtnutzfläche einzubeziehen sei. Vor diesem Hintergrund erscheint auch hier der Vortrag der Beklagten in sich widersprüchlich, wenn sie sich zunächst auf die Stellungnahme des Sachverständigen bezieht und in der mündlichen Verhandlung schließlich bestreitet, dass es sich um eine Verkehrsfläche handele.

Das Gericht ist der Auffassung, es handelt sich bei der streitgegenständlichen Fläche um eine Verkehrsfläche, die nach ihrem äußeren Erscheinungsbild (s. Abbildung Bl. 95 d.A.) offenkundig einem Windfang entspricht. Die streitgegenständliche Fläche dient hier ganz offensichtlich dem Zugang beziehungsweise der Temperaturregelung in den Innenräumen des Gebäudes, insbesondere dem Schutz vor Kälte und Wind. Eine Verkehrsfläche ist nach den vertraglichen Regelungen ausdrücklich nicht Teil der Netto-Nutzfläche. Insoweit entspricht dies dem ausdrücklichen Willen der Vertragsparteien. Die Berechnung der Fläche, nach der sich schließlich der Kaufpreis errechnet, soll gerade nicht unmittelbar nach der DIN 277 ermittelt werden, sondern „Zugangswege/-flächen, Treppenhaus, Fahrstuhleinrichtungen, sonstige Allgemein-/Verkehrsflächen, Schaufenster, Terrassen, Loggien, Balkone, statisch notwendige Bauteile und Installationsschächte sowie Dachschrägen bis 1,5 m“ unberücksichtigt lassen. Dagegen hatte der M.-Sachverständige Herr S. die Fläche als Verkehrsfläche im Sinne der DIN 277 eingeordnet und im Ergebnis augenscheinlich verkannt, dass solche Flächen der vertraglichen Regelung entsprechend nicht einbezogen werden sollen.

2.

Die Beklagte kann im Wege der Hilfsaufrechnung auch keinen Anspruch auf Zahlung der Restkaufpreisansprüche in Höhe von 7.875,00 Euro für Wohnung 1.3 und 9.432,50 Euro für Wohnung 3.1 geltend machen.

Zwar bestehen Ansprüche in dieser Höhe dem Grunde nach unstreitig zwischen den Parteien. Die Beklagte hat jedoch nicht hinreichend dargelegt und bewiesen, dass die zur Aufrechnung gestellten Kaufpreisforderungen fällig sind. Sie trägt nach den allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast für sämtliche Voraussetzungen der Aufrechnung. In Bezug auf die Fälligkeit der Kaufpreisansprüche enthalten die einschlägigen notariellen Kaufverträge (Anlagen K5a und K5b, Bl. 277 ff. d.A.) bezüglich der beiden Wohnungen jeweils in § 4 Abs. 5 die Vereinbarung, dass ein Teilbetrag in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises nach vollständiger Fertigstellung der Leistungen der Verkäuferin fällig sei. Die Klägerin hat durch Vorlage der Schreiben der Stadt H. vom 29.08.2018 sowie 18.10.2017 (Anlage 4, Bl. 62 ff. d.A.) in zulässiger Weise dargelegt, dass die Beklagte bisher nicht alle öffentlich-rechtlichen Pflichten im Rahmen der Bauerrichtungsverpflichtung gegenüber der Stadt H. erfüllt habe. In den Schreiben bezieht sich die Stadt H. auf Nachweise und Bescheinigungen, die nicht eingereicht worden seien sowie im Rahmen von Bauzustandsbesichtigungen festgestellte Mängel, deren Beseitigung nicht nachgewiesen worden seien. Sie bezieht sich schriftsätzlich ausdrücklich auf die Schreiben der Stadt H. und wendet beispielhaft u.a. die fehlende Bescheinigung der staatlich anerkannten Sachverständigen über die Durchführung stichprobenhafter Kontrollen des Schall- und Wärmeschutzes aus Ziffer 3 des Schreibens vom 29.08.2018 ein.

Die Beklagte ist diesem Vortrag zunächst gar nicht entgegen getreten. Letztlich hat sie zu den einzelnen Mängeln aus dem Schreiben der Stadt H. vom 18.10.2017 in der mündlichen Verhandlung dahingehend Stellung genommen, dass diese sämtlichst behoben seien. Damit hat die Beklagte jedoch nach Auffassung des Gerichts nicht hinreichend nachgewiesen, dass sie einen fälligen Gegenanspruch gegen die Klägerin aufgrund der Restkaufpreisforderungen hat.

3.

Die Beklagte hat aus den soeben genannten Gründen auch keinen fälligen Gegenanspruch in Höhe von 6.050,00 Euro für vermeintliche Sonderleistungen, die von der Klägerin noch zu vergüten seien. Auch hier hat die darlegungs- und beweisbelastete Beklagte nicht hinreichend nachgewiesen, dass vermeintliche Vergütungsansprüche fällig sind. Darüber hinaus fehlt es bereits an einem substantiierten Sachvortrag, um welche sogenannten „Sonderleistungen“ es sich handeln soll. Hierzu hat die Beklagte lediglich in der Klageerwiderung vorgetragen, dass diese vereinbarungsgemäß für Sanitär, Elektro und Türeneinbau erbracht worden seien.

III.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die außergerichtliche Rechtsverfolgung in Höhe von 1.474,89 Euro gemäß §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB. Die Kosten sind nur zu erstatten, wenn sie nach Eintritt des Verzuges zur Wahrnehmung und Durchsetzung der klägerischen Rechte erforderlich und zweckmäßig waren (Palandt/Grüneberg § 286 BGB Rn. 44). Mit dem Schreiben vom 22.11.2018 ist die Beklagte jedoch überhaupt erst in Verzug gesetzt worden.

IV.

Der Beklagten war der beantragte Schriftsatznachlass nicht zu gewähren, weil der Beklagtenvertreter auf die richterlichen Hinweise hin bereits in der mündlichen Verhandlung umfangreich Stellung genommen hat.

V.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 S. 1 ZPO.

Dem Antrag nach § 712 ZPO war nicht stattzugeben. Die Beklagte hat die tatsächlichen Voraussetzungen des Antrags auf Vollstreckungsschutz nicht glaubhaft gemacht.

Der Streitwert wird gemäß § 45 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 GKG auf 80.999,74 EUR festgesetzt.

N.