Gewerberaummiete: Keine Minderung wegen Verbots der Mehrfachkonzession (Spielhallen)

Landgericht Münster · 15 O 156/18 · 03.06.2019

KI-Zusammenfassung

Die Mieterin verlangte Rückzahlung eines Teils der Gewerbemiete wegen Einschränkung des Spielhallenbetriebs nach dem Glücksspielstaatsvertrag (Verbot der Mehrfachkonzession). Das LG Münster verneinte einen Mietmangel, weil die fehlende (weitere) spielhallenrechtliche Erlaubnis dem vertraglich dem Mieter zugewiesenen gewerberechtlichen Genehmigungsrisiko zuzurechnen sei und der Mietzweck zudem Alternativnutzungen (Sportwetten/Gastronomie) umfasse. Unabhängig davon sei die Berufung auf Minderung nach Ausübung der Verlängerungsoption trotz Kenntnis der Rechtslage treuwidrig (§ 242 BGB). Eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) scheide wegen der vertraglichen Risikoverteilung aus.

Ausgang: Klage auf Rückzahlung geminderter Miete wegen Spielhallen-Mehrfachkonzession abgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen begründen nur dann einen Mangel i.S.d. § 536 BGB, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit oder Lage der Mietsache beruhen und nicht dem Verwendungs- bzw. Betriebsrisiko des Mieters zuzurechnen sind; abweichende Risikoverteilung kann vertraglich vereinbart werden.

Weist ein Gewerbemietvertrag das Risiko ordnungs- und gewerberechtlicher Genehmigungen dem Mieter zu, trägt dieser grundsätzlich auch das Risiko einer nachträglichen Rechtsänderung, die die Erteilung oder Fortgeltung solcher Erlaubnisse ausschließt.

Ist ein Mietzweck alternativ (mehrgliedrig) vereinbart, kann eine Einschränkung nur eines Nutzungszwecks nicht ohne Weiteres als vollständige Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit bewertet werden; ein vertragliches Rangverhältnis der Zwecke bedarf eindeutiger Anhaltspunkte.

Die Geltendmachung von Mietminderung kann nach § 242 BGB treuwidrig sein, wenn der Mieter trotz Kenntnis des maßgeblichen Risikos eine Vertragsverlängerungsoption ausübt und hierdurch Vorteile erlangt, später aber denselben Umstand als Mangel geltend macht.

Eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB kommt regelmäßig nicht in Betracht, wenn das verwirklichte Risiko durch eine vertragliche Risikozuweisung bereits dem Verantwortungsbereich einer Partei zugeordnet ist und keine besonders krassen Ausnahmeumstände vorliegen.

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin mietet von der Beklagten zu 1, deren geschäftsführende Gesellschafter die Beklagten zu 2 und zu 3 sind, das zu gewerblichen Zwecken genutzte Objekt C-Straße 00/Q-Straße in B.

In Teil I. Ziffer 2.3 des Mietvertrags vom 27.03.2007 ist der Mietzweck wie folgt beschrieben:

„Spiel- und Freizeitzentrum gemäß § 33i GewO zum Betrieb von mindestens drei Spielstätten mit insgesamt 34 Geldspielgeräten mit Gewinnmöglichkeit, die gemeinsam durch eine Aufsichtsperson beaufsichtigt werden dürfen, oder/und Sportwetten oder/und Gastronomiebetrieb. Öffnungszeiten: Von 06:00 Uhr bis 05:00 Uhr (bzw. entsprechend der behördlichen Genehmigung)“

Teil II. Ziffer 2 des Mietvertrags enthält unter der Überschrift „Vertragsgegenstand, Mietzweck“ die folgende Regelung:

„Der Vertragsgegenstand ist in Teil I dieses Vertrages Ziffer 2.1-2.2 festgelegt. Er darf zu dem dort unter Ziffer 2.3 bezeichneten Zweck benutzt werden. Für diesen Zweck erforderliche eigentumsrechtliche Zustimmungen und behördliche Nutzungsgenehmigungen beantragt der Vermieter auf seine Kosten. Für den genannten Zweck erforderliche ordnungsrechtliche und gewerberechtliche Genehmigungen sowie die Erfüllung der darin enthaltenen Auflagen sind ausschließlich Sache des Mieters; entsprechendes gilt für die Erfüllung betriebsbezogener Vorschriften sowie betriebsbedingte Auflagen von Versicherern.“

Der monatliche Mietzins beträgt 8.482,25 € brutto. Die Übergabe erfolgte am 15.04.2007, die Laufzeit des Vertrages betrug zehn Jahre. Der Klägerin stand jedoch ein Optionsrecht von einmal fünf Jahren zu. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrags wird auf die Anl. K1 (Bl. 14 ff. GA) verwiesen.

Bei dem Mietobjekt handelt es sich um ein einheitliches Gebäude, welches baulich so beschaffen ist, dass es in drei separate Teilbereiche aufgeteilt werden kann.

Die Klägerin betrieb in dem Objekt bis zum 31.10.2015 drei Spielhallen.

Zum 01.07.2012 trat eine geänderte Fassung des Glücksspielstaatsvertrags in Kraft. In dessen § 25 Abs. 2 ist geregelt:

„Die Erteilung einer Erlaubnis für eine Spielhalle, die in einem baulichen Verbund mit weiteren Spielhallen steht, insbesondere in einem gemeinsamen Gebäude oder Gebäudekomplex untergebracht ist, ist ausgeschlossen.“

Es galt eine Übergangsregelung von fünf Jahren, die weiteren Einzelheiten zur Durchführung wurden in NRW in dem Gesetz zur Ausführung des Glücksspielstaatsvertrages geregelt.

Ab dem 01.11.2015 vermietete die Klägerin das Objekt unter Verwendung der Regelungen des Hauptmietvertrags an die P GmbH (im Folgenden: Untermieterin) unter, welche seither ihrerseits in dem Objekt drei Spielstätten betrieb.

Mit Schreiben vom 06.10.2016 übte die Klägerin ihr Optionsrecht gegenüber der Beklagten zu 1 aus (Anl. B1, Bl. 42 GA).

Mit Bescheid vom 29.01.2018 teilte die Stadt B der Untermieterin mit, dass aufgrund des Verbots der Mehrfachkonzession ein weiterer Betrieb aller drei Spielhallen nicht in Betracht komme. Eine Härtefallregelung scheide insbesondere deshalb aus, weil das Spielhallenobjekt erst in der fünfjährigen Übergangsfrist übernommen worden sei. Die Erlaubnis zum Betrieb der drei Spielhallen vom 23.12.2015 sei aus diesem Grunde befristet bis zum 30.11.2017 erteilt worden. Es sei beabsichtigt, die beantragte Erlaubnis für eine Spielhalle kurzfristig zu erteilen, während die Härtefallanträge für die zwei weiteren Spielhallen gleichzeitig abgelehnt werden sollen. Gleichzeitig wurde die Untermieterin aufgefordert, die Spielhallen 2 und 3 bis zum 02.02.2018 zu schließen. Eine Öffnung der Spielhallen 2 und 3 über den 02.02.2018 hinaus werde mit ordnungsbehördlichen Mitteln unterbunden und als Ordnungswidrigkeit geahndet werden (Vergleich Anl. K2, Bl. 25 GA).

Da die Untermieterin ab Februar 2018 nur noch eine Spielhalle betreiben durfte, minderte sie gegenüber der Klägerin ab März 2018 die Miete um 2/3. Die Klägerin zahlte die Miete in voller Höhe unter Vorbehalt an die Beklagte zu 1 weiter.

Die Klägerin meint, auch sie sei gegenüber der Beklagten zu 1 zur Mietminderung berechtigt, da der Mietsache infolge des mit einer Änderung des Glücksspielstaatsvertrages einhergehenden Verbotes der Mehrfachkonzession ein Mangel anhafte. Hauptmietzweck sei gewesen, in dem Mietobjekt Spielhallen/Spielstätten mit 34 Geldspielgeräten betreiben zu können. Bei den zwei weiteren angegebenen Mietzwecken handele es sich um solche mit einem nachgeordneten Rang. Die Nutzung des Mietobjektes für den Hauptmietzweck sei nicht mehr möglich, weil in dem Mietobjekt das Betreiben der drei Spielhallen nur unter einem Dach möglich sei, so dass die Beschränkungen der Nutzbarkeit allein auf die Beschaffenheit der Mietsache zurück gehe. Die Beklagte zu 1 habe aufgrund der genauen vertraglichen Bezeichnung des Mietzweckes das Risiko für die Verwendbarkeit des Mietgegenstands zu eben diesem Zwecke übernommen. Die Klägerin könne auch nicht darauf verwiesen werden, das Mietobjekt zu einem anderen vereinbarten Mietzweck zu nutzen, dem Vermieter stehe insoweit kein Weisungsrecht zu. Es sei der Klägerin und auch ihrer Untermieterin nicht zumutbar, ihren Hauptgeschäftszweig zu verlassen und einen neuen artfremden Betrieb aufzubauen.

Die Beklagten würden der Klägerin die Ermöglichung des Mietzweckes schulden, dies sei vertragliche Kardinalpflicht der Beklagten zu 1. Die Mietsache sei aufgrund der eingeschränkten Nutzbarkeit für die Klägerin und ihre Untermieterin in dem vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt.

Aus der vertraglichen Formulierung, dass gewerberechtliche Genehmigungen ausschließlich Sache des Mieters seien, könne auch nichts Gegenteiliges geschlossen werden, da es sich bei der vorliegenden Genehmigung nicht um eine gewerbliche Genehmigung handele und im Zeitpunkt des Vertragsschlusses das Verbot der Mehrfachkonzessionen noch nicht bestanden habe. Der Klägerin könne das Risiko der Nichterteilung einer Genehmigung für den Betrieb der drei Spielhallen nicht wirksam aufgebürdet werden.

Aufgrund der Mangelhaftigkeit der Mietsache sei eine Minderung der Miete ab März 2018 i.H.v. 2/3 des Mietzinses berechtigt. Im Übrigen sei zu beachten dass der vertraglich vereinbarte Mietzweck ausweislich des Mietvertrages dessen Geschäftsgrundlage geworden sei.

Sie behauptet, den Parteien sei bei Abschluss des Mietvertrages bekannt gewesen, dass die Untermieterin den Betrieb der Spielhallen übernehmen sollte. Es sei vorgesehen gewesen, dass die Klägerin aus dem Vertrag ausscheide und die Untermieterin direkt von der Beklagten miete, hierzu sei es aufgrund des Verhaltens der Beklagten allerdings nicht gekommen. Der Beklagten zu 1 sei die Struktur der Vermietung (gemeint ist die Begründung eines Untermietverhältnisses) im Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages bekannt gewesen, sie habe sich trotzdem dazu entschieden, eine Garantiehaftung für den Geschäftszweck mit drei Lizenzen in den Vertrag aufzunehmen, und zwar ohne Ausstiegsmöglichkeit bei einer geänderten Rechtslage.

Es stehe darüber hinaus auch nicht fest, dass die Klägerin selbst eine Härtefallkonzession über die Übergangsfrist von fünf Jahren hinaus erteilt bekommen hätte.

Der Umstand, dass die Klägerin im Jahr 2016 von ihrem Optionsrecht zur Verlängerung des Mietvertrages Gebrauch gemacht habe, führe nicht zu einer Anwendbarkeit von § 536b S. 1 BGB. Sie sei zur Ausübung ihres Optionsrechts verpflichtet gewesen, da ihre Untermieterin ihr gegenüber das Optionsrecht ausgeübt habe. Im Übrigen sei der Anwendungsbereich einer entsprechenden Anwendung von § 536b S. 1 BGB nicht eröffnet, da eine Vertragsverlängerung kein Vertragsschluss sei. Auch § 242 BGB sei im vorliegenden Fall nicht anwendbar, da die Klägerin im Zeitpunkt der Ausübung ihres Optionsrechts keine Kenntnis von der geänderten Rechtslage gehabt habe.

Mit der Klage mache sie die Mietminderung für den Monat März 2018 geltend.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 5.598,29 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26.09.2018 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie meinen, ein Mangel der Mietsache liege nicht vor. Im vorliegenden Fall fehle eine behördliche Genehmigung, dies sei nicht auf die konkrete Beschaffenheit der Mietsache zurückzuführen, sondern betreffe das Verwendungsrisiko, welches grundsätzlich vom Mieter zu tragen sei. Dies gelte im vorliegenden Fall umso mehr, weil die Parteien ausdrücklich der Klägerin das Risiko für das Vorliegen der erforderlichen gewerberechtlichen Genehmigungen zugewiesen hätten.

Des Weiteren sei zu beachten, dass der Mietzweck nicht auf den Betrieb von Spielstätten beschränkt sei, sondern noch zwei weitere Zwecke vereinbart worden seien. Das Mietobjekt könne ohne großen Aufwand in Teilbereiche unterteilt werden, es stehe der Klägerin offen, Teile der Räumlichkeiten anders zu nutzen oder unterzuvermieten.

Der Klägerin selbst wäre es möglich gewesen, für die Zeit nach dem 30.06.2017 einen Härtefallantrag nach § 29 Abs. 4 S. 4 Glücksspielstaatsvertrag zu stellen, wodurch ihr gegebenenfalls ermöglicht worden wäre, die drei Spielhallen noch für eine weitere Dauer zu betreiben. Dadurch, dass sie im Jahr 2015 die Untervermietung begründet habe, habe sie ihre eigene Mehrfachkonzession aufgegeben. Dadurch habe für die Untermieterin keine Möglichkeit bestanden, einen Härtefallantrag mit Erfolgsaussicht zu stellen. Der Klägerin selbst wäre der Betrieb der Spielhallen von Gesetzes wegen bis zum Ablauf der Festlaufzeit des Mietvertrages möglich gewesen, gegebenenfalls sogar aufgrund eines Härtefallantrages auch noch für den Optionszeitraum.

Es sei auch zu bedenken, dass im Verhältnis der Klägerin zur Untermieterin keine Gewährleistungsrechte bestehen dürften, da die Untermieterin den Untermietvertrag in Kenntnis der zu diesem Zeitpunkt bereits seit drei Jahren bestehenden Rechtslage eingegangen sei und aus diesem Grunde auch von vornherein nur eine befristete Spielhallenkonzession erteilt bekommen habe. Wenn aber im Untermietverhältnis wegen § 536b S. 1 BGB keinerlei Gewährleistungsansprüche entstehen könnten, könne nichts anderes für das Hauptmietverhältnis gelten.

Schließlich sei auf den Fall, dass der Mieter im Zeitpunkt der Ausübung einer einseitigen Verlängerungsoption positive Kenntnis von einem insoweit zu unterstellenden Mangel habe, § 536b BGB analog anzuwenden, jedenfalls aber mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs § 242 BGB.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze und Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Rückzahlung von 5.598,29 € aus § 812 Abs. 1 Satz 1, A. Var. BGB nicht zu. Zwar hat die Beklagte zu 1 den vorgenannten Betrag durch eine bewusste Leistung zur Erfüllung einer Verbindlichkeit von der Klägerin erlangt, die Leistung erfolgte jedoch nicht ohne Rechtsgrund. Dieser ist in dem Mietvertrag vom 27.03.2007 zu sehen.

1. Ein Recht zur Minderung der Miete nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB steht der Klägerin nicht zu, da sich während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache nicht gezeigt hat. Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (BGH NJW 2011, 514). Sie muss die Tauglichkeit zu dem von den Vertragspartnern vorausgesetzten vertragsgemäßen Gebrauch ganz aufheben oder erheblich mindern. Hierbei kommen sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache in Betracht (vgl. BGH, NJW 2011, 3151 zur Pacht). Außer reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache können unter anderem auch behördliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen die Tauglichkeit der Mietsache zu dem vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel im Sinne von § 536 BGB begründen (vgl. BGH, NJW 1992, 3226 zu § 537 BGB a.F.). Öffentlich-rechtliche Beschränkungen stellen allerdings nur dann einen Mangel dar, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (vgl. unter anderem BGH, NZM 2014, 165 = NJW-RR 2014, 264). Allerdings können die Parteien auch vertraglich etwas anderes vereinbaren (BGH NJW 2000, 1713).

Vorliegend haben die Parteien den Vertragszweck in Teil I. Ziffer 2.3 mit „Spiel- und Freizeitzentrum gemäß § 33i GewO zum Betriebe von mindestens drei Spielstätten mit insgesamt 34 Geldspielgeräten mit Gewinnmöglichkeit, die gemeinsam durch eine Aufsichtsperson beaufsichtigt werden dürfen, oder/und Sportwetten oder/und Gastronomiebetrieb“ angegeben. Zu einem Teil des vereinbarten Vertragszwecks kann die Mietsache nicht mehr genutzt werden, weil für das Betreiben von mehr als einer Spielhalle eine behördliche Genehmigung nicht (mehr) vorliegt und auch - jedenfalls nach derzeitiger Rechtslage - nicht mehr erteilt werden wird.

Zugleich haben die Parteien allerdings vereinbart, dass die für die Nutzung der Mietsache zu dem vereinbarten Vertragszweck erforderlichen eigentumsrechtlichen Zustimmungen und behördliche Nutzungsgenehmigungen der Vermieter auf seine Kosten beantragt, während erforderliche ordnungsrechtliche und gewerberechtliche Genehmigungen ausschließlich Sache des Mieters sind. Grundsätzlich sind solche Vereinbarungen nach der Rechtsprechung so auszulegen, dass der Mieter lediglich das Risiko für solche Genehmigungen zu tragen hat, die in seinem eigenen Verantwortungsbereich liegen; diejenigen Risiken, die mit der Beschaffenheit und Lage der Mietsache in Zusammenhang stehen, muss der Vermieter tragen (OLG München ZMR 1995, 401; Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 536a Rn. 19). Dies gilt jedoch nicht ausnahmslos und in dieser Allgemeinheit, vorrangig ist zunächst eine Auslegung des konkreten Vertrags im Einzelfall. Überdies hat der BGH anders in einem Fall entschieden, in dem die Nutzungsuntersagung vom Ermessen der Behörde abhing und den Vertragsparteien das darin liegende Risiko bei Vertragsabschluss bewusst gewesen ist (BGHZ 68, 294).

Im vorliegenden Fall fällt das Risiko, dass die Genehmigung zum Betreiben von drei Spielhallen in dem Mietobjekt nach einer Änderung der Rechtslage nicht mehr erteilt wird, weil die drei Spielhallen in einem Gebäude betrieben werden sollen, nach den vertraglichen Regelungen in die Sphäre der Klägerin.

Wechselseitige empfangsbedürftige Willenserklärungen im Rahmen eines Vertrages sind gemäß §§ 133, 157 BGB durch eine normative Auslegung zu ermitteln. Maßgeblich ist dabei, wie der jeweilige Empfänger die Erklärung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste. Bei dieser Auslegung ist zunächst vom Wortlaut der Erklärung auszugehen. Darüber hinaus sind aber auch die Begleitumstände und vor allem auch die bestehende Interessenlage sowie der mit dem Rechtsgeschäft verfolgte Zweck zu beachten (vgl. Palandt-Ellenberger, 78. Aufl. 2019, § 133 Rn. 14 ff.).

Vorliegend haben die Parteien ausdrücklich vereinbart, dass gewerberechtliche Genehmigungen allein Sache der Klägerin sind. Hiervon abgegrenzt haben die Parteien eigentumsrechtliche Zustimmungen und behördliche Nutzungsgenehmigungen, welche in der Risikosphäre der Beklagten zu 1 liegen sollen. Damit haben die Parteien eine klare Risikoverteilung nach verschiedenen Risikobereichen getroffen. Die Beklagte zu 1 soll das Risiko dafür tragen, dass die Nutzung der Mietsache zu dem Mietzweck insbesondere aus Gründen untersagt werden kann, die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Beschaffenheit der Mietsache selbst zusammenhängen, während die Klägerin das Risiko dafür tragen soll, dass eine gewerberechtliche  Genehmigung - aus welchen Gründen auch immer, eine Beschränkung auf in der Person der Geschäftsführer der Klägerin liegende Gründe ist aus den vertraglichen Regelungen nicht ersichtlich - nicht erteilt wird.

Auch die Interessenlage spricht dafür, dass ein Mangel der Mietsache in der eingeschränkten Nutzbarkeit zum Betrieb nur einer Spielhalle nicht gegeben ist. Vorliegend wird von der zuständigen Behörde aufgrund einer Änderung des Glücksspielstaatsvertrags keine Genehmigung für das Betreiben von drei Spielhallen in dem Gebäude erteilt, weil dies nach dem Glücksspielstaatsvertrag unzulässig ist. Insoweit besteht zwar ein Zusammenhang zwischen der nicht erteilten Genehmigung und dem Gebäude, dies vermag allerdings nicht dazu zu führen, dass das gewerberechtliche Genehmigungsrisiko nunmehr auf die Beklagte zu 1 übergeht. Entscheidend kommt es für die Zuordnung zu einer Risikosphäre darauf an, zu welchem Zweck die Änderung des Glücksspielstaatsvertrags erfolgte, mithin also, welchem Zweck das Verbot der Mehrfachkonzession dient. Stünde dies in Zusammenhang mit baulichen Schutzmaßnahmen, läge die Änderung des Glücksspielstaatsvertrags in der Risikosphäre der Beklagten zu 1. Vorliegend sind die Ziele des Glücksspielstaatsvertrags 2012 die Suchtbekämpfung, dieKanalisierung des natürlichen Spieltriebs, das Entgegenwirken der Ausbreitung von unerlaubten Glücksspielen in Schwarzmärkten, die Gewährleistung des Jugend- und Spielerschutzes, der Schutz vor Betrugs-, Manipulation- und Kriminalitätsgefährdungspotenzial sowie die Vorbeugung von Gefahren für die Integrität des sportlichen Wettbewerbs (vgl. § 1 Glücksspielstaatsvertrag 2012). Im Rahmen dieser Zielsetzung bezweckt das Verbot der Mehrfachkonzession, eine Ballung von Spielhallen zu vermeiden. Vor diesem Hintergrund unterfällt das Verbot der Mehrfachkonzession dem gewerberechtlichen Nutzungsrisiko und ist damit der Risikosphäre der Klägerin zuzuordnen.

Demnach spricht sowohl der Wortlaut der Vereinbarung als auch die Interessenlage dafür, dass in der nunmehr beschränkten Nutzbarkeit der Mietsache für nur eine Spielhalle kein Mangel der Mietsache selbst zu sehen ist. Auch die Berücksichtigung des vereinbarten Vertragszwecks führt vorliegend nicht zu einer anderen Bewertung.

Denn der Vertragszweck war nicht einzig darauf gerichtet, in der Mietsache drei Spielhallen zu betreiben. Vertragszweck ist nach dem Mietvertrag gleichermaßen das Betreiben von Sportwetten oder einer Gastronomie. Ein Rangverhältnis dieser drei Vertragszwecke ist, entgegen der Meinung der Klägerin, weder aus dem Wortlaut der vertraglichen Regelung noch aus der Darstellung zu erkennen.

2. Im Übrigen stünde, einen Mangel der Mietsache unterstellt, der Ausübung des Minderungsrechts durch die Klägerin § 242 BGB entgegen.

Ein widersprüchliches Verhalten ist missbräuchlich, wenn für den anderen Teil ein Vertrauenstatbestand entstanden ist oder wenn andere besondere Umstände vorliegen, die die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen (Palandt-Grüneberg, 76. Aufl. 2017, § 242 Rn. 55). Es muss objektiv das Gesamtbild eines widersprüchlichen Verhaltens vorliegen, weil das frühere Verhalten mit dem späteren unvereinbar ist und die Interessen der Gegenpartei im Hinblick hierauf vorrangig schutzwürdig sind (BGH NJW-RR 2013, 757). Ein besonderer Umstand, aus dem ein widersprüchliches Verhalten folgen kann, liegt insbesondere dann vor, wenn der Berechtigte aus seinem früheren Verhalten erhebliche Vorteile für sich gezogen hat (Palandt-Grüneberg, 76. Aufl. 2017, § 242 Rn. 59).

a) Vorliegend handelte die Klägerin widersprüchlich, indem sie einerseits gegenüber der Beklagten zu 1 ihr Optionsrecht am 06.10.2016 ausübte, sich aber andererseits wegen eines Mangels der Mietsache auf eine Änderung des Glücksspielstaatsvertrags im Jahr 2012 beruft. Denn die Klägerin hat bis in das Jahr 2015 in den streitgegenständlichen Räumlichkeiten selbst drei Spielhallen betrieben. Die viel diskutierte Änderung des Glücksspielstaatsvertrags erfolgte im Jahr 2012 und damit zu einer Zeit, in der sie eben diese drei Spielhallen in einem Gebäude betrieb und von der Änderung betroffen war. Die Behauptung, sie habe keine Kenntnis von dieser Änderung gehabt, weil sie zu diesem Zeitpunkt nicht mehr Betreiberin der Spielhallen gewesen sei, entspricht schon nicht den Tatsachen. Die Kammer hält es überdies für unglaubhaft, wenn die Klägerin behauptet, sie habe als unmittelbar betroffene Betreiberin mehrerer Spielhallen nichts von der Änderung des Glücksspielstaatsvertrags mitbekommen. Unter normalen Umständen darf gerade im Geschäftsverkehr davon ausgegangen werden, dass sich die Geschäftskreise über Umstände, die ihr Geschäft unmittelbar betreffen, informieren. Das Vorbringen der Klägerin zu ihrer behaupteten Unkenntnis ist deshalb auch nicht hinreichend substantiiert.

Vielmehr konnte die Klägerin die Ausübung des Optionsrechts für sich vorteilhaft nutzen, weil sie selbst gegenüber der Untermieterin verpflichtet war, dieser die Mietsache zur Verfügung zu stellen. Ansonsten hätte sie sich, da die Untermieterin ihrerseits ihr Optionsrecht ausgeübt hat, dieser gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht. Zudem war es ihr so möglich, Mieteinnahmen von der Untermieterin zu generieren. Der Untermieterin selbst war zum Zeitpunkt der Ausübung des Optionsrechts auch noch möglich, drei Spielhallen zu betreiben, da sie hierfür eine befristete Genehmigung besaß. Damit haben die Untermieterin und die Klägerin durch die jeweilige Ausübung der Optionsrechte für sich jeweils die bestmögliche Lage geschaffen, und zwar in Kenntnis dessen, dass aufgrund des geänderten Glücksspielstaatsvertrags die (wahrscheinliche) Möglichkeit bestand, dass es nicht bis zum Ende der Vertragslaufzeit eine Genehmigung zum Betreiben von drei Spielhallen in den Mieträumen geben werde.

b) Dies muss jedenfalls der Untermieterin bekannt gewesen sein, denn sie hat aufgrund der Änderung des Glücksspielstaatsvertrags von Anfang an nur eine befristete Genehmigung für den Betrieb von drei Spielhallen erhalten. Es ist davon auszugehen, dass die Untermieterin den Mietvertrag in Kenntnis dessen abgeschlossen hat, dass in der Mietsache nicht während der gesamten Mietzeit der Betrieb von drei Spielhallen garantiert sein könne. Sie selbst dürfte deshalb gegenüber der Klägerin auch nicht zu einer Mietminderung berechtigt sein (§ 536b BGB), so dass nach Treu und Glauben auch die Klägerin nicht berechtigt ist, eine Mietminderung wegen dieses Umstands gegenüber der Beklagten zu 1 geltend zu machen.

Soweit die Klägerin geltend macht, dass Hauptmietvertrag und Untermietvertrag getrennt voneinander zu betrachten seien, so verfängt dies nicht, da das Bestehen des Untermietvertrags und die dortigen Hintergründe für die Ausübung des Optionsrechts durch die Klägerin bestimmend waren.

2. Die Klägerin kann auch nicht gemäß § 313 Abs. 1 BGB eine Anpassung des Mietzinses verlangen.

Danach kann eine Vertragspartei eine Anpassung des Vertrags verlangen, wenn sich  Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, aber nur soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Damit stellt die Norm insbesondere auf die vertragliche Risikoverteilung ab. Denn es ist gerade der Sinn eines Vertrags, eine Partei zur Erfüllung zu zwingen, auch wenn sie an dem Vertrag nicht mehr festhalten will. Es ist ihr Risiko, wenn sie den Vertrag später reut (MüKoBGB/Finkenauer, 8. Aufl. 2019, BGB § 313 Rn. 60).

Die Parteien können sich – wie auch in dem vorliegenden Vertrag geschehen ist – in ihrem Vertrag über die Zuweisung von Risiken einigen. Besteht eine vertragliche Regelung für das eingetretene Risiko – entweder ausdrücklich, konkludent oder auf Grund ergänzender Auslegung –, ist das Vertragsgleichgewicht geregelt und daher grundsätzlich ein Rückgriff auf § 313 BGB nicht zu rechtfertigen (st. Rspr., vgl. nur BGH NJW 2013, 3779). Besonders krasse Umstände, die hier eine Anpassung des Vertrags rechtfertigen würden, liegen nicht vor.

3. Mangels Anspruchs gegen die Beklagte zu 1 besteht auch kein Anspruch gegen die Beklagten zu 2 und zu 3, § 128 HGB analog.

II.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

III.

Der Streitwert wird auf bis zu 6.000,00 € festgesetzt.