Falschberatung zu Rückgabefrist bei Immobilienfonds: Schadensersatz Zug um Zug
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangte Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung beim Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds. Streitentscheidend war, ob er korrekt über die zwölfmonatige Rückgabefrist (und damit eingeschränkte Liquidität) aufgeklärt wurde. Das LG Münster bejahte eine Pflichtverletzung, weil die Beratung zur Rückgabefrist nicht zutreffend erfolgte und der Kläger bei ordnungsgemäßer Aufklärung nicht gezeichnet hätte. Zug um Zug gegen Rückübertragung der Anteile sprach es 15.000 € sowie 50 € entgangenen Gewinn zu; weitergehende Ansprüche (höherer Gewinn, vorgerichtliche Anwaltskosten) wies es ab, Verjährung verneinte es.
Ausgang: Klage überwiegend erfolgreich: 15.050 € Zug um Zug zugesprochen, weitergehende Forderungen abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Aus einem Anlageberatungsvertrag folgt die Pflicht, den Anleger anlagegerecht über wesentliche Produkteigenschaften aufzuklären, die für seine Anlageziele von Bedeutung sind, insbesondere über Liquiditätsbeschränkungen durch Rückgabe- und Haltefristen.
Die bloße Aushändigung einer Produktinformation ersetzt eine mündliche Aufklärung nicht, wenn der Anleger aufgrund der Beratung darauf vertrauen darf, dass die wesentlichen Bedingungen zutreffend erläutert werden, und er nicht gehalten ist, die Beratung im Nachhinein „gegenzulesen“.
Kann das beratende Institut eine ordnungsgemäße Aufklärung über eine Rückgabefrist nicht nachweisen und ist das behauptete Aufklärungsdefizit durch das spätere Verhalten im Zusammenhang mit einer Kündigung objektiv plausibilisiert, kann das Gericht von einer Pflichtverletzung überzeugt sein.
Bei fehlerhafter Anlageberatung ist der Anleger so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Beratung stünde; er kann Rückzahlung der Einlage Zug um Zug gegen Übertragung der Fondsanteile verlangen.
Ein Anspruch auf entgangenen Gewinn ist nach § 287 ZPO zu schätzen; er setzt eine nachvollziehbare Vergleichsanlage und einen Zeitraum voraus, in dem die Mittel bei pflichtgemäßer Beratung voraussichtlich tatsächlich angelegt geblieben wären.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 15.050 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 05.08.2025 zu zahlen Zug um Zug gegen Übereignung und Übertragung der Anteile des Klägers an dem F.: Wohnen T. mit der WKN: N01.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf 15.000 €
Tatbestand
Der Kläger begehrt Schadensersatz wegen angeblich falscher Kapitalanlageberatung.
Der Kläger zeichnete im November 2019 Anteile i.H.v. 10.000 € an dem offenen Immobilienfonds F.: Wohnen T. und im Dezember 2019 weitere Anteile i.H.v. 5000 €. Die Beratung des Klägers vorab erfolgte durch die damalige Mitarbeiterin der Beklagten, die Zeugin O.. Anwesend waren bei dem Gespräch die Ehefrau und die Tochter des Klägers, die Zeuginnen D2. und X.. Zum damaligen Zeitpunkt verfügte der Kläger über ein Bankguthaben von 137.314,66 € aus dem Verkauf eines Eigenheims. Er erhielt eine Rente von knapp 2.000 € und seine Ehefrau, die Zeugin D2. verfügte über kein eigenes Einkommen.
Im Juli 2024 wurden die Anlieger des streitgegenständlichen Fotos darüber informiert, dass die Anteilspreise infolge einer Sonderbewertung der Immobilien um rund 17 % herabgesetzt würden.
Auf Wunsch des Klägers erklärte ein Mitarbeiter der Beklagten die Kündigung der Anteile, welche sodann entsprechend einer Bestätigung der Beklagten vom 31.07.2024 wieder zurückgenommen wurde.
Der Kläger behauptet, bei der Beratung habe er darauf hingewiesen, dass er nach dem Verkauf des Eigenheims nunmehr monatliche Mietzahlungen zu leisten habe. Das Guthaben werde daher zur Aufbesserung des laufenden Lebensunterhaltes benötigt. Sein Wunsch sei eine sichere liquide Anlageform z.B. Tagesgeld gewesen. Er habe kein Interesse an risikoreichen Geldanlagen mit entsprechendem Verlustrisiko und kein Interesse an einer langfristigen Anlage gehabt sondern gewollt, dass das Geld verfügbar ist. Dies habe er der Zeugin O. auch so mitgeteilt. Diese habe die streitgegenständliche Anlage als sichere Anlage bezeichnet. Mit Verweis auf die Produktinformation habe sie erläutert, dass die Wertentwicklung im Focus läge und immer positiv gewesen sei. Dies auch, weil in Immobilien in ganz Deutschland investiert würde. Der Kläger habe aufgrund der Aussagen der Zeugin O. davon ausgehen dürfen, dass es sich bei der streitgegenständlichen Anlage um eine sichere und für seine Anlageziele geeignete Geldanlage handeln würde. Die Zeugin O. habe ausgeführt, dass die Investition in den F.: Wohnen T. eine gute Alternative zum Tagesgeldkonto und ein kurzfristiger Verkauf möglich sei. Sie habe auch darauf hingewiesen, dass es geringe Fondsschwankungen geben könnte.
Im Vertrauen darauf habe der Kläger sich zur Investition von insgesamt 15.000,00 € entschlossen. Die Zeugin O. habe es unterlassen den Kläger ordnungsgemäß über bestehende Risiken und Nachteile, sowie ihn über die fehlende Eignung für seine Anlageziele und seine eingeschränkte Risikobereitschaft aufzuklären. Über einen möglichen Totalverlust sei während der streitgegenständlichen Anlageberatung nicht gesprochen worden, ebenso wenig über die nur eingeschränkte Handelbarkeit. Zudem sei er nicht ordnungsgemäß auf die Kündigungsfrist von 12 Monaten und die sich daraus ergebenden unkalkulierbaren Risiken hingewiesen worden. Im Gegenteil habe es geheißen, dass eine Veräußerung kurzfristig möglich sei. Wäre der Kläger hinreichend über die wesentlichen Eigenschaften wie Risiken und Nachteile aufgeklärt worden, hätte er den Fonds nicht gezeichnet und das Geld stattdessen gemäß seinem Anlageziel der Rentenaufbesserung entsprechend sicher angelegt. In diesem Fall hätte er eine Rendite von 1500 € erzielen können.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 15.000,00 € und 1.500,00 € entgangenen Gewinn nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 05.08.2025 zu zahlen jeweils Zug um Zug gegen Übereignung und Übertragung der Anteile des Klägers an dem F.:Wohnen T. mit der WKN: N01 sowie 1.305,43 € vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 05.08.2025 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.
Sie behauptet, der Kläger habe gegenüber der Zeugin O. den Wunsch geäußert, insgesamt einen Betrag in Höhe von 35.000 € einmalig anlegen zu wollen. Als Zweck habe der Kläger dabei „Kapital anlegen“ angegeben. Einen anderen Anlagezweck, der ausschließlich eine sichere Kapitalanlage in Betracht kommen ließ, habe der Kläger nicht angegeben. Zudem habe sich der Kläger hinsichtlich seiner Risikoneigung als „Risikobereit“ eingestuft. Er hätte auch die Möglichkeit gehabt, seine Risikoneigung mit geringerer Risikoneigung, nämlich als „Risikoscheu“ oder „Konservativ“ anzugeben. Dies habe der Kläger nicht getan. Die Wünsche des Klägers habe die Zeugin O. in eine Geeignetheitserklärung aufgenommen. Die Zeugin O. habe die Kapitalanlage nicht als risikolos dargestellt und dem Kläger den streitgegenständlichen Fonds mithilfe der Produktinformationen (Anlage K4 Bl. 26ff GA) vorgestellt und erläutert.
Es sei unzutreffend, dass der Kläger nicht über eine Mindesthaltedauer und Rückgabefrist aufgeklärt worden sein soll. Insoweit sei auf die Produktinformation erste Seite rechten Spalte, direkt unter den eingerahmten Ausführungen zu „Risikoprofil hinzuweisen, wo ausgeführt ist: „Für den Fonds gelten die in 2013 verabschiedeten gesetzlichen Regelungen für Anteilrückgaben. Das Gesetz hat Mindesthalte- und Rückgabefristen eingeführt. Anteilsrückgabewünsche müssen mittels einer unwiderruflichen Rückgabeerklärung angekündigt werden. Diese Rückgabe ist nach einer sogenannten Mindesthaltefrist von 24 Monaten möglich und muss zwölf Monate vor dem gewünschten Rückgabetermin (Rückgabefrist) erteilt werden. Zwischen der unwiderruflichen Rückgabeerklärung des Anlegers und dem Zeitpunkt der Anteilsrückgabe kann der Rücknahmepreis Schwankungen unterliegen und somit zum Zeitpunkt der Anteilsrückgabe höher oder niedriger ausfallen.“ Die Haltefrist und die Rückgabefrist seien dort korrekt dargestellt worden und die Zeugin O. sei diese Hinweise mit dem Kläger durchgegangen.
Auch habe die Zeugin O. mit dem Kläger die Risiken auf Seite 3 der Produktinformation, nämlich
• Risiko marktbedingter Kursschwankungen sowie Ertragsrisiko
• Risiken einer Immobilienanlage (zum Beispiel Vermietungsquote, Lage, Bewertung der Immobilie, Zahlungsunfähigkeit der Mieter sowie Projektentwicklung)
• Befristete Rücknahmeaussetzung im Ausnahmefall (zum Beispiel aufgrund nicht ausreichender Liquidität oder fehlender Bewertbarkeit der Vermögensgegenstände) möglich. Möglichkeit eingeschränkter beziehungsweise fehlender Handelbarkeit von Vermögensgegenständen im Fonds, die auch zu erhöhten Kursschwankungen führen kann
• Erhöhte Kursschwankungen durch Konzentration des Risikos auf spezifische Länder und Regionen (politische und wirtschaftliche Einflüsse) möglich
• Risiko des Anteilwertrückganges wegen Zahlungsverzug/ -unfähigkeit einzelner Aussteller beziehungsweise Vertragspartner
erörtert.
Die von der Zeugin O. ausgefüllte Geeignetheitserklärung (Anlage B1 Bl. 135-137 GA) habe diese dem Kläger bei dem Beratungsgespräch ausgehändigt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat den Kläger persönlich angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen D2., X. und O..
Wegen des Ergebnisses der Anhörung und der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Sitzungsniederschrift vom 27.11.2025 (Bl. 203 ff GA).
Entscheidungsgründe
Die Klage ist überwiegend begründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagte wegen Verletzung der Pflichten aus dem Beratungsvertrag gemäß §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 280, 249 BGB Anspruch auf Schadensersatz i.H.v. 15.050 €. Der Kläger wurde durch die Zeugin O., deren Verhalten sich die Beklagte zurechnen lassen muss, nicht ordnungsgemäß beraten hinsichtlich der Rückgabefrist von 12 Monaten.
Es kann dahinstehen, ob die Beklagte vorliegend ihrer sekundären Darlegungslast überhaupt ausreichend nachgekommen ist indem sie auf die Klage erwidert hat ohne sich zuvor bei der Zeugin O. - sowie von ihr ausgesagt - überhaupt nach dem Ablauf des Beratungsgespräches erkundigt zu haben.
Jedenfalls ist das Gericht aber nach dem Ergebnis der Anhörung des Klägers und der Vernehmung der Zeuginnen davon überzeugt, dass der Kläger nicht richtig über die Möglichkeiten der Rückgabe seiner Anteile an dem Fonds informiert wurde.
Der Kläger hat in seiner Anhörung angegeben, er habe eine sichere Anlage gewollt und kein Geld verlieren wollen. Sie hätten das Geld gebraucht. Seine Rente habe damals 2.400,00 € betragen, so dass sie von dem Geld auch mögliche Anschaffungen hätten bezahlen müssen. Zu dem Thema Verkauf der Anteile sei nicht groß etwas gesprochen worden. Sie hätten die Anteile eine gewisse Zeit halten und wenn sie steigen verkaufen wollen oder wenn sie das Geld bräuchten. Über die Zeit, wie lange er die Anteile halten wollte, sei in dem Gespräch überhaupt nicht gesprochen worden und die Zeugin O. habe nicht gefragt, wie lange er diese Anteile halten wolle. Die Frage des Gerichts, ob besprochen worden sei, was man machen müsse, wenn man die Anteile wieder abgeben wolle, verneinte der Kläger. Es sei auch nicht darüber gesprochen worden, dass, wenn er sie abgeben wolle, er ein Jahr Wartezeit haben würde und es sei auch nicht darüber gesprochen worden, dass unter Umständen eine Rückgabe zeitweise überhaupt nicht möglich sei. Als er wegen der Aufrüstung des Wohnmobils mit einer Solaranlage Geld gebraucht habe, habe ein Mitarbeiter der Beklagten diese Beteiligung gekündigt. Dieser habe selbst nicht gewusst, dass man eine Kündigungszeit von 12 Monaten habe. Die Volksbank habe die Kündigung zurückgenommen.
Die Zeugin D2. konnte inhaltlich wenig angeben, sie hat aber ausgesagt, dass sie nicht gewusst hätten, was sie in Zukunft noch zahlen müssten. So hätten sie ja jetzt auch Miete bezahlen müssen, wobei sie früher ein eigenes Haus hatten. Sie hätten also nicht gewollt, dass das Geld festgelegt war.
Die Zeugin X. hat ausgesagt, in dem Beratungsgespräch sei insbesondere auch gesagt worden, das Geld sei jederzeit verfügbar. Das sei auch ihr Wunsch gewesen. Das Geld habe verfügbar sein sollen, weil ihre Eltern davon ggf. Anschaffungen hätten bezahlen wollen. Außerdem hätten sie jetzt Miete bezahlen müssen. Es sei also davon auszugehen gewesen, dass sie immer mal wieder auf dieses Geld zurückgreifen müssten. Von fünf Jahren sei nicht gesprochen worden. Es sei das Ziel gewesen, dass ihre Eltern täglich darüber verfügen könnten. Sie hätten sich davon einen schönen Lebensabend machen sollen. Wofür hätten sie denn langfristig Geld anlegen sollen, das gebe ja keinen Sinn. Selbst in der Filiale sei auch nicht bekannt gewesen, dass man 12 Monate Kündigungsfrist habe. Als ihre Eltern Geld brauchten, sei ja dann von der Beklagten dieser Fonds auch gekündigt worden, bis man festgestellt habe, dass die Kündigungsfrist 12 Monate dauere. Davon hätten die in der Filiale gar nichts gewusst. Kulanterweise sei diese Kündigung dann wieder rückgängig gemacht worden, weil bei dieser Kündigung der Kurswert auch erst nach Ablauf dieser 12 Monate zugrunde gelegt worden wäre.
Die Zeugin O. hatte keinerlei konkrete Erinnerung mehr an das Beratungsgespräch mit dem Kläger und beiden Zeuginnen. Zu Beginn ihrer Vernehmung hat sie fälschlicherweise Ausführungen dazu gemacht, dass es sich bei der Anlage um einen geschlossenen Fonds gehandelt habe. Hierzu wurde sie durch das Gericht letztlich korrigiert. Ihre diesbezüglichen Ausführungen belegen mithin, dass sie Angaben aufs gerade Wohl gemacht hat die objektiv feststellbar neben der Sache lagen. Die Zeugin gab selber an, dass sie bei der Aussage sehr nervös ist und am Ende ihrer Vernehmung, dass sie sich letztlich an die sechs Jahre zurückliegende Beratung nicht mehr erinnern kann. Sie müsse letztlich dazu sagen, dass sie einfach nicht mehr wisse, was 2019 besprochen worden sei und wie es zu dieser Zeichnung gekommen sei. Aus den Medien sei ihr allerdings bekannt, dass der F.-Fonds abgewertet worden sei und sie selber habe aber nicht gewusst, dass ein Immobilienfonds abgewertet werden könne. Mithin konnte die von der Beklagten hierzu benannte Zeugin O. keinerlei Angaben dazu machen, ob und wenn ja was sie dem Kläger zur Rückgabemöglichkeit der Fondsanteile erläutert hat. Auch konnte sie dem Gericht nicht erläutern, warum die Geeignetheitserklärung, in der u.a. zur Laufzeit „Auch länger als 5 Jahre“ vermerkt ist, nicht das Datum des Beratungsgespräches trägt sondern das Datum der ersten Zeichnung 20.11.2019 und als Uhrzeit 00:00. Damit bleibt festzuhalten, dass – einmal unterstellt der Kläger hat dies Geeignetheitserklärung ausgehändigt bekommen – dies jedenfalls nicht rechtzeitig vor der Zeichnung erfolgt sein kann.
Sofern die Beklagte sich auf den Inhalt der Produktbeschreibung (Anlage K4 Bl.185 ff GA) beruft, die der Kläger auch nach eigenem Bekunden von der Zeugin O. ausgehändigt bekam, ist dies für die Annahme einer ordnungsgemäßen Aufklärung so nicht ausreichend, denn der Kläger durfte darauf vertrauen, dass die Zeugin O. ihm eine seinen Zielen entsprechende Kapitalanlage vorstellt und hierzu die wesentlichen Bedingungen zutreffend bespricht. Der Kläger war nicht gehalten die Angaben der Zeugin O. während des Beratungsgespräches anschließend auf deren Richtigkeit Korrektur zu lesen. Insoweit ist auch nicht vorgetragen, dass der Kläger von der Zeugin O. aufgefordert worden wäre, ergänzend zu den von ihr erläuterten Punkten diese anhand der Produktinformation eigenständig näher zu erarbeiten.
Trotz zahlreicher Widersprüche zwischen den Angaben des Klägers und der Zeugin X. stimmen die Angaben des Klägers und die Aussagen der Zeuginnen D2. und X. allerdings im Kern dahingehend überein, dass in dem Beratungsgespräch wichtig gewesen sei, dass der Kläger und die Zeugin D2. jederzeit über das Geld verfügen können. Dass die Kläger diesen Wunsch einer kurzfristigen Verfügbarkeit ihres Geldes hatten belegt auch ihr Verhalten in den Jahren danach insoweit, als sie ihr Geld später für Anschaffungen für ihr Wohnmobil bzw. für ihre Wohnung verwendet haben. Ebenfalls übereinstimmend haben der Kläger und die Zeugin X. angegeben, dass sie Zeugin O. in dem Beratungsgespräch nicht darüber aufgeklärt hat, dass die Rückgabefrist zwölf Monate beträgt. Die Aussage der Zeugin O. war insgesamt unergiebig und insoweit konnte sie auch zum Punkt Rückgabemöglichkeit keine Angaben machen.
Das Gericht schenkt den Angaben des Klägers und der Zeugin X. insbesondere deshalb glauben, weil ihre Angaben objektiv verifiziert werden können aufgrund der unstreitig später erfolgten Kündigung seitens der Beklagten, die diese anschließend wieder rückgängig gemacht hat, als bekannt wurde, dass die Frist 12 Monate beträgt und der Kurswert auf diesen Fälligkeitszeitpunkt berechnet wird. Auch wenn die Kündigung nicht in Person von der Zeugin O. bearbeitet wurde zeigt es zumindest, dass der insoweit tätige Mitarbeiter der Filiale keine Kenntnis von der zwölfmonatigen Frist hatte. Das Gericht hält die Angaben des Klägers und der Zeugin X. hierzu für glaubhaft, denn wenn ihnen in dem Beratungsgespräch die 12 Monatsfrist erklärt worden wäre, hätten sie später in dem Moment, als sie Finanzbedarf hatten, gewusst, dass die Kündigung nicht möglich ist und es wäre auf ihre Veranlassung auch eine solche Kündigung nicht erklärt worden.
Mithin steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Zeugin O. den Kläger nicht zutreffend über die Rückgabesfrist von 12 Monaten informiert hat und der Kläger die Anteile bei ordnungsgemäßer Belehrung nicht erworben hätte, so dass die Beklagte dem Kläger zum Schadensersatz verpflichtet ist. Infolge der falschen Beratung schuldet die Beklagte dem Kläger damit Erstattung der Einlagesumme von insgesamt 15.000 € gegen Rückübertragung der Anteile.
Der Anspruch ist auch nicht verjährt, da der Kläger erst mit der fehlgeschlagenen Kündigung im Juli 2024 Kenntnis über die falsche Beratung erlangt hat.
Soweit der Kläger darüber hinaus entgangenen Gewinn von 1.500 € geltend macht, ergibt dies verteilt auf 6 Jahre überschlägig einen Betrag pro Jahr von 250 € und damit überschlägig einen jährlichen Zinssatz von 1,6 %. Im Jahr der Zeichnung 2019 gab es für Tagesgeld – welches der Kläger als Alternative bei ordnungsgemäßer Beratung vorträgt – nahezu keine Zinsen und teilweise wurden sogar Negativzinsen seitens der Banken gefordert. In etwa gleiches gilt für die Jahre 2020 mit 0,02 % = 3 € und 2021 mit 0,07 = 10,50 € sowie 2023 mit 0,23 5 = 34,50 €. Da der Kläger nach eigenem Bekunden in 2024 das Geld an sich für Anschaffungen benötigt hätte, so dass die Kündigung erfolgte, kann ab diesem Zeitpunkt ein entgangener Gewinn nicht mehr zuerkannt werden, da zu vermuten ist, dass das Geld in 2024 bei Verfügbarkeit für Anschaffungen verwendet worden wäre. Damit verbleibt ein nach § 287 ZPO zu bestimmender Gewinn von lediglich gerundet 50 €. Hinsichtlich des darüberhinausgehenden Betrages war die Klage abzuweisen.
Der Zinsanspruch beruht auf § 291 BGB.
Ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten besteht nicht, da eine vorprozessuale anwaltliche Zahlungsaufforderung nicht substantiiert vorgetragen ist, so dass auch insoweit die Klage abzuweisen war.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO
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