Schadensersatz wegen Prospektfehlern bei Beratung zu geschlossenem Immobilienfonds
KI-Zusammenfassung
Der Anleger verlangte von seiner Bank Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung beim Erwerb einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds. Streitpunkt war insbesondere, ob der bei der Beratung herangezogene Emissionsprospekt die Haftungsrisiken der Anleger irreführend darstellte und ob die Bank dies bei kritischer Prüfung hätte erkennen müssen. Das LG bejahte einen Beratungsvertrag und eine Pflichtverletzung wegen evidenter Prospektmängel zur persönlichen Haftung (Non-Recourse-Klauseln nur „anzustreben“). Die Bank haftet auf Rückabwicklung (Zahlung Zug um Zug gegen Übertragung/Abtretung), Freistellung von Folgeschäden sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten; Verjährung greift nicht.
Ausgang: Klage auf Schadensersatz/Rückabwicklung wegen fehlerhafter Anlageberatung vollumfänglich zugesprochen (Zug um Zug, Freistellung, Annahmeverzug, RA-Kosten).
Abstrakte Rechtssätze
Nimmt ein Anlageinteressent für eine konkrete Anlageentscheidung die Beratung eines Kreditinstituts in Anspruch und führt dieses die Beratung durch, kommt regelmäßig auch ohne ausdrückliche Abrede ein (vor-)vertraglicher Beratungsvertrag zustande.
Wird in der Anlageberatung ein Emissionsprospekt verwendet, muss dieser nach Form und Inhalt geeignet sein, die für die Anlageentscheidung wesentlichen Umstände wahrheitsgemäß, sachlich richtig, vollständig und verständlich zu vermitteln.
Erweckt ein Prospekt durch die Darstellung von Haftungsbegrenzungen (z.B. „faktisch ausgeschlossen“) einen unzutreffend verharmlosenden Eindruck, obwohl entsprechende Klauseln für künftige Verträge nur angestrebt bzw. nicht gesichert sind, liegt ein aufklärungspflichtiger Prospektfehler vor.
Beauftragt der Anlageberater Dritte mit der Prospektprüfung, bleibt er zur kritischen Plausibilitätskontrolle verpflichtet und muss sich Fehler der Prüfung als Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB zurechnen lassen.
Bei Verletzung von Aufklärungs- oder Beratungspflichten im Kapitalanlagebereich greift die widerlegliche Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens; der Pflichtverletzer trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Anleger auch bei ordnungsgemäßer Aufklärung gezeichnet hätte.
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 12.227,50 Euro zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit dem 18.04.2015 zu zahlen.
2. Die Beklagte wird verpflichtet, den Kläger von allen steuerlichen und wirtschaftlichen Nachteilen freizustellen, die mittelbar oder unmittelbar aus der vom Kläger am 20.04.2007 gezeichneten Beteiligung an der T geschlossener Immobilienfonds für G mit Sitz in Q im Nennwert von 15.000 Euro (Treuhandnummer 5555) resultieren und die ohne Zeichnung dieser Beteiligung nicht eingetreten wären.
3. Die Zahlungsverpflichtung der Beklagten gemäß Ziffer 1 erfolgt Zug um Zug gegen Abgabe eines Angebots des Klägers gegenüber der Beklagten auf Übertragung der von dem Kläger am 20.04.2007 gezeichneten Beteiligung an der T geschlossener Immobilienfonds für G mit Sitz in Q im Nennwert von 15.000 Euro (Treuhandnummer 5555) sowie Abtretung aller Rechte aus dieser Beteiligung an die Beklagte.
4. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte mit der Annahme des Angebots auf Übertragung der von dem Kläger am 20.04.2007 gezeichneten Beteiligung an der T geschlossener Immobilienfonds für G mit Sitz in Q im Nennwert von 15.000 Euro (Treuhandnummer 5555) sowie der Annahme der Abtretung der Rechte aus diesen Beteiligungen in Verzug befindet.
5. Die Beklagte wird verurteilt, den Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 603,93 Euro freizustellen.
6. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
7. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Beteiligung an der T Immobilienfonds für G (im Folgenden T).
Der Kläger beteiligte sich am 20.04.2007 als Gesellschafter an der T. Die Zeichnungssumme lag bei 15.000 Euro zzgl. Agio in Höhe von 5 %. Der Zeichnung ging eine Beratung durch den für die Beklagte tätigen Berater, Herrn N, voraus.
Bei der T handelt es sich um einen geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform einer H Personengesellschaft mit Sitz in Q.
Der Kläger ist langjähriger Kunde der Beklagten und beteiligte sich bereits im Jahr 2003 als Kommanditist an dem geschlossenen Immobilienfonds X. Dieser Fonds lief im Jahr 2007 aus.
Der genaue Ablauf der Beratung ist zwischen den Parteien streitig.
Der Kläger behauptet, er sei nicht auf die mit der Beteiligung an dem streitgegenständlichen Immobilienfonds verbundenen Risiken aufgeklärt worden. Auch über die Funktionsweise des Fonds sei eine Aufklärung nicht erfolgt. Den Emissionsprospekt habe er erst einige Wochen nach seiner Unterschriftsleistung postalisch übersandt bekommen.
Der Kläger ist ferner der Auffassung, dass der Emissionsprospekt Prospektfehler beinhalte. So fehle beispielsweise jeglicher Hinweis auf das Revisionsrecht des Mieters gem. Art. L. 145-39 Code de Commerce. Ferner beinhalte der Prospekt irreführende Angaben zu den Risiken des Fonds, insbesondere im Hinblick auf die persönliche Haftung der Anleger sowie fehlende Non-Recourse-Klauseln. Wegen der genauen Inhalte des streitgegenständlichen Prospekts wird auf die Anlage K1 zur Klageschrift vom 24.06.2015 verwiesen.
Er ist der Auffassung, dass die Beklagte diese Prospektfehler bei kritischer Prüfung des Prospektes hätte erkennen können.
Der Kläger beantragt,
1. an den Kläger 12.227,50 Euro zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit dem 18.04.2015 zu zahlen,
2. die Beklagte zu verpflichten, den Kläger von allen steuerlichen und wirtschaftlichen Nachteilen freizustellen, die mittelbar oder unmittelbar aus der vom Kläger am 20.04.2007 gezeichneten Beteiligung an der T geschlossener Immobilienfonds für G mit Sitz in Q im Nennwert von 15.000 Euro (Treuhandnummer 5555) resultieren und die ohne Zeichnung dieser Beteiligung nicht eingetreten wären freizustellen,
3. die Zahlungsverpflichtung der Beklagten gemäß Ziffer 1 erfolgt Zug um Zug gegen Abgabe eines Angebots des Klägers gegenüber der Beklagten auf Übertragung der von dem Kläger am 20.04.2007 gezeichneten Beteiligung an der T geschlossener Immobilienfonds für G mit Sitz in Q im Nennwert von 15.000 Euro (Treuhandnummer 5555) sowie Abtretung aller Rechte aus dieser Beteiligung an die Beklagte,
4. festzustellen, dass sich die Beklagte mit der Annahme des Angebots auf Übertragung der von dem Kläger am 20.04.2007 gezeichneten Beteiligung an der T geschlossener Immobilienfonds für G mit Sitz in Q im Nennwert von 15.000 Euro (Treuhandnummer 5555) sowie der Annahme der Abtretung der Rechte aus diesen Beteiligungen in Verzug befindet,
5. die Beklagte zu verurteilen, den Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 603,93 Euro zzgl. Zinsen hieraus seit Rechtshängigkeit freizustellen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, dass es sich bei dem Kläger zum Zeitpunkt der streitgegenständlichen Beteiligung um einen erfahrenen und risikobewussten Anleger gehandelt habe.
Der Kläger sei durch einen Mitarbeiter der Beklagten, Herrn N, ausführlich beraten worden. Er habe zudem vorab den Emissionsprospekt erhalten. Der Kläger sei unter Bezugnahme auf die Darstellungen im Emissionsprospekt über Funktionsweise und Risiken der Beteiligung aufgeklärt worden.
Die Beklage ist ferner der Auffassung, dass der Emissionsprospekt keine Prospektfehler beinhalte. Jedenfalls habe die Beklagte keine Prüfpflichten verletzt. Die Beklagte sei nicht verpflichtet gewesen, die Prüfung der Anlage selbst vorzunehmen, sondern habe diese eine von ihr beauftragten Institut oder einer anderen Stelle übertragen können. Die Beklagte habe die Prüfung durch die X1 AG durchführen lassen und dann selbst die ausführliche Emissionsprospektprüfung der X1 selbst noch einmal überprüft.
Zudem fehle es aber auch an der Ursächlichkeit einer Pflichtverletzung der Beklagten.
Die Beklagte erhebt ferner die Einrede der Verjährung.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Inhalte der wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch wegen fehlerhafter Anlageberatung aus §§ 280 Abs. 1 , 311 Abs. 3 Satz 1 BGB.
1.
Zwischen den Parteien ist ein Beratungsvertrag zustande gekommen. Nimmt ein Anlageinteressent bei einer konkreten Anlageentscheidung die Hilfe eines Kreditinstituts oder eines Beratungsunternehmens in Anspruch und lässt sich dieses auf eine Beratung ein, kommt auch ohne eine entsprechende ausdrückliche Abrede und ohne Vereinbarung eines Entgelts ein Beratungsvertrag zustande (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juli 1993 – XI ZR 12/93).
2.
Die Beratung erfolgte auf Grundlage des Emissionsprospektes.
Ausgehend vom Vortrag der Beklagten hat der Kläger den Verkaufsprospekt rechtzeitig vor der Zeichnung der streitgegenständlichen Beteiligung erhalten. Die Beratung selbst erfolgte hiernach unter Bezugnahme auf die ausführlichen Darstellungen im Verkaufsprospekt.
Ein Prospekt, der im Rahmen einer Anlageberatung verwendet wird, muss nach Form und Inhalt geeignet sein die nötigen Informationen wahrheitsgemäß, sachlich richtig, vollständig und verständlich zu vermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 29. Mai 2000 – II ZR 280/98).
Gemessen hieran weist der Prospekt jedenfalls folgenden Fehler auf, der von der Beklagten hätte erkannt werden können und müssen.
Der Prospekt enthält irreführende Angaben zu den Risiken, insbesondere der persönlichen Haftung des Anlegers.
Auf S. 14 des Prospekts findet sich zunächst folgender Hinweis:
„Eine Gefährdung des Privatvermögens des Anlegers über den Totalverlust der geleisteten Anlage hinaus (so genanntes anlegergefährdendes Risiko) kann sich als maximales Risiko über eine Inanspruchnahme aus der Haftung als Gesellschafter, aus einer etwaigen Fremdfinanzierung der Beteiligung oder unter steuerlichen Gesichtspunkten ergeben.“
Weiter führt der Prospekt sodann unter dem Punkt Nachschusspflicht/persönliche Haftung auf S. 19 aus:
„Die Geschäftsführung der T hat die bestehenden vertraglichen Beziehungen der T zu Dritten mit sog. „Non-recourse-Klauseln“ versehen, mit denen ein Rückgriff auf die Anleger über die geleistete Einlage hinaus ausgeschlossen wird (vgl. Art. 15.6 des Gesellschaftsvertrages). Auch für zukünftig abzuschließende Verträge ist die Geschäftsführung gehalten, diese Klauseln abzuschließen. Die grundsätzlich bestehende persönliche und unbeschränkte Haftung der Anleger über die geleistete Einlage hinaus wird so faktisch ausgeschlossen. Sollte bei einem zukünftig abzuschließenden Vertrag diese Non-recourse-Klausel nicht abgeschlossen werden, so haften die Anleger aus diesem Vertrag persönlich und unbeschränkt. Nach Erbringung ihrer Einlage inkl. Agio sind die Anleger nicht verpflichtet, weitere solche Leistungen zu erbringen. Eine vertragliche Nachschusspflicht besteht nicht.“
Weiter heißt es im Abschnitt „Rechtliche Grundlagen“ auf S. 74/75:
„Die Haftung des Gesellschafters über die geleistete Kapitaleinlage hinaus erfolgt quotal und subsidiär. Gläubiger müssen zuerst auf das Gesellschaftsvermögen zugreifen. Die Geschäftsführung der Gesellschaft hat die bestehenden vertraglichen Beziehungen der T zu Dritten mit einer sog. „Non Recourse“-Klausel versehen, mit der ein Rückgriff auf den Anleger über die geleistete Kapitalanlage hinaus ausgeschlossen wird. Auch für zukünftig abzuschließende Verträge ist die Geschäftsführung gehalten, eine solche Klausel durchzusetzen. Die grundsätzlich bestehende persönliche und unbeschränkte Haftung wird so faktisch ausgeschlossen. Nach Erbringung ihrer Einlage sind die Anleger nicht dazu verpflichtet, weitere Leistungen, insbesondere weitere Zahlungen, zu leisten.“
Diese Ausführungen geben in der Gesamtschau ein irreführendes Bild über die mit der Beteiligung verbundenen Risiken, insbesondere im Hinblick auf die persönliche Haftung des Anlegers.
Durch die Formulierung, dass die grundsätzlich bestehende persönliche und unbeschränkte Haftung faktisch ausgeschlossen wird, wird der Eindruck erweckt, dass der Eintritt dieses Falls nahezu ausgeschlossen ist. Dies ist jedoch irreführend, da die Gesellschaft für zukünftig abzuschließende Verträge lediglich gehalten ist, Non-Recourse Klauseln durchzusetzen. Auch ergibt sich aus Ziffer 15.6 des Gesellschaftsvertrages (S. 102) dass die Geschäftsführung lediglich verpflichtet ist, einen Haftungsausschluss „anzustreben“. Solche Formulierungen bieten keine Gewähr dafür, dass solche Non-Recourse Klauseln bei zukünftigen Verträgen tatsächlich abgeschlossen werden (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 10.12.2015 – 327 = 618/14).
3.
Die Beklagte hätte diesen Fehler bei kritischer Prüfung des Prospektes erkennen können und müssen. Insbesondere kann sie sich nicht darauf stützen, dass sie sich für die Prüfung der X1 AG bedient habe und diese, nach ausführlicher eigener Analyse, den Fonds ihren Sparkassen zum Vertrieb empfohlen hat.
Die Beklagte war grundsätzlich berechtigt für die Erfüllung der Pflicht zur Prüfung des Emissionsprospektes Erfüllungsgehilfen einzusetzen, ohne, dass sich hierdurch die Sorgfaltspflicht erhöht (vgl. BGH, Urteil vom 7. Oktober 2008 – XI ZR 89/07). Jedoch muss sie sich dann die fehlerhafte Prüfung ihres Erfüllungsgehilfen gem. § 278 BGB zurechnen lassen. Denn bei kritischer Prüfung hätte die X1 AG die Unstimmigkeiten im Hinblick auf die Darstellungen zur persönlichen Haftung der Anleger erkennen können. Zudem hätte die Beklagte das Ergebnis der Prospektprüfung seitens der X1 AG selbst einer kritischen Überprüfung unterziehen müssen. Angesichts der evidenten irreführenden Angaben hätte die Beklagte selbst weitere Überprüfungen durchführen müssen oder jedenfalls den Kläger darauf hinweisen müssen, dass dies nicht erfolgt ist. Hierzu ist seitens der Beklagten nichts vorgetragen worden.
4.
Die fehlerhafte Beratung ist auch kausal für die Anlageentscheidung des Klägers geworden.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist derjenige, der vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt hat, beweispflichtig dafür, dass der Schaden auch eingetreten wäre, wenn er sich pflichtgemäß verhalten hätte, der Geschädigte den Rat oder Hinweis also unbeachtet gelassen hätte. Diese "Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens" gilt für alle Aufklärungs- und Beratungsfehler eines Anlageberaters, insbesondere auch dann, wenn Rückvergütungen pflichtwidrig nicht offengelegt wurden. Hierbei handelt es sich nicht lediglich um eine Beweiserleichterung im Sinne eines Anscheinsbeweises, sondern um eine zur Beweislastumkehr führende widerlegliche Vermutung (Senatsurteil vom 8. Mai 2012 - XI ZR 262/10, BGHZ 193, 159 Rn. 27 ff. mwN; BVerfG, ZIP 2012, 164 Rn. 20). Konkrete Tatsachen dafür, dass der Kläger die Beteiligung auch in Kenntnis des konkreten Aufklärungsfehlers gezeichnet hätte, hat die Beklagte nicht vorgetragen.
5.
Die Forderung des Klägers ist auch nicht verjährt. Im Hinblick auf den Prospektfehler sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass der Kläger vor Aufklärung durch seine Prozessbevollmächtigten Kenntnis von den Prospektfehlern erlangt hat.
6.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB.
7.
Wegen der unbeschränkten persönlichen Haftung des Klägers ist auch der Antrag zu 2) begründet.
Dadurch, dass der Kläger der Beklagten mit Schreiben vom 01.04.2015 die Abtretung seiner Rechte aus der gezeichneten Beteiligung angeboten hat, befindet sich die Beklagte in Annahmeverzug.
Der Anspruch auf Ersatz der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergibt sich aus § 280 Abs. 1 BGB. Die Höhe eines etwaigen Zinsanspruches ist nicht dargelegt.
8.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.
Unterschrift