Kautionsrückzahlung nach Mietende: Teilaufrechnung mit BK-Nachzahlung und Miete 2017

Landgericht Münster · 1 S 121/20 · 28.06.2022

KI-Zusammenfassung

Nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses stritten die Parteien über Kautionsrückzahlung, Mietrückstände und eine Betriebskostennachforderung 2016. Das LG bejahte die Aktivlegitimation der Mieterin (jedenfalls aufgrund Verzicht/Ermächtigung des Mitmieters) und ließ eine Teilaufrechnung des Vermieters zu. Die BK-Abrechnung 2016 war hinsichtlich Betriebsstrom/Allgemeinstrom nicht schlüssig, Heizöl-/Schornsteinfegerkosten aber als „Jedenfalls-Kosten“ ansetzbar, sodass eine Nachforderung i.H.v. 562,47 EUR aufrechenbar blieb. Mietmehrforderungen aus einem später beginnenden Folgemietvertrag waren nur für April bis Juni 2017 (690,00 EUR) aufrechenbar; die Widerklage blieb insgesamt ohne Erfolg, zugesprochen wurden 498,51 EUR aus der Kaution.

Ausgang: Berufung der Klägerin teilweise erfolgreich: Kaution abzüglich Teilaufrechnung zugesprochen; Widerklage abgewiesen, Berufung des Beklagten ohne Erfolg.

Abstrakte Rechtssätze

Der Rückzahlungsanspruch aus einer Mietkaution kann auch dann von einem Mieter allein geltend gemacht werden, wenn ein früherer Mitmieter auf seinen Anteil verzichtet und den anderen Mieter zur alleinigen Geltendmachung ermächtigt; die Annahme kann konkludent erfolgen und bedarf bei ausschließlich vorteilhaftem Geschäft regelmäßig keines Zugangs (§ 151 BGB).

Ein Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für Anspruchsgrund und Fälligkeit eines erhöhten Mietzinses; ist der Mietbeginn eines neuen Mietvertrags einvernehmlich verschoben, kann der erhöhte Mietzins erst ab dem tatsächlich vereinbarten Beginn verlangt werden.

Der in die Heizkosten einzubeziehende Betriebsstrom ist nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung anhand konkreter Umstände (z.B. Anschlusswerte/Laufzeiten, Brennstoffpreis, Zwischenzähler) zu ermitteln; ein nicht nachvollziehbar hergeleiteter Pauschalansatz ist unschlüssig und nicht umlagefähig.

Positionen einer Betriebskostenabrechnung, die für den Mieter nicht prüffähig dargelegt sind (insbesondere beim Allgemeinstrom), sind bis zur Nachvollziehbarkeit nicht durchsetzbar.

Enthält eine Betriebskostenabrechnung teilweise Fehler, können unstreitige und der Höhe nach belegte Kostenpositionen als abgrenzbare „Jedenfalls-Kosten“ weiterhin angesetzt werden, wenn der Fehler nur zu einer (hier: potentiellen) Erhöhung weiterer Kosten führen würde.

Tenor

Das Urteil des Amtsgerichts Steinfurt vom 25.11.2020, 21 C 492/19, wird abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt an die Klägerin 498,51 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29.05.2018 zu zahlen.

              Im Übrigen werden Klage und Widerklage abgewiesen.

Die weitergehenden Berufungen werden zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin zu 19 % und der Beklagte zu 81 %, die Kosten zweiter Instanz die Klägerin zu 26 % und der Beklagte zu 74 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die Parteien streiten über Kautionsrückzahlungs-, Mietzins- sowie Betriebskostennachzahlungsansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen einschließlich der erstinstanzlich gestellten Anträge wird zunächst gem. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und die Klägerin – unter Abweisung der Widerklage im Übrigen – verurteilt, an den Beklagten 1.380,00 EUR nebst Zinsen zu zahlen.             Die Klage sei unbegründet. Zwar habe der Klägerin gemeinsam mit ihrem früheren Lebensgefährten M aus der mietvertraglichen Kautionsabrede gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von 1.750,98 EUR (einschließlich Zinsen) zugestanden. Dieser sei jedoch durch die vom Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung in voller Höhe rückwirkend erloschen, § 389 BGB. Der Kautionsrückzahlungsanspruch habe allein von der Klägerin geltend gemacht werden können, da deren früherer Ehemann, der ursprüngliche Mitgläubiger M, den Rückzahlungsanspruch durch seine Erklärung vom 22.12.2014 konkludent an die Klägerin abgetreten habe. Der Anspruch sei auch spätestens nach Ablauf von 6 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums, mithin mit Ablauf des 30.06.2018, fällig gewesen.             Die (Hilfs-)Aufrechnung des Beklagten mit einem Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung 2016 gehe ins Leere, da er einen solchen nicht schlüssig dargelegt habe. Der in der Abrechnung verwandte Personenschlüssel von 3,5 sei auf rd. 2,3 zu korrigieren. Der Beklagte sei seiner Darlegungs- und Beweislast für einen höheren Personenschlüssel nicht nachgekommen. Die Höhe der in der Betriebskostenabrechnung 2016 abgerechneten Heizkosten sei auch in der letzten Fassung nicht schlüssig dargelegt worden. Das Berufen auf einen 15 %-igen Abschlag sei nicht zielführend, da dies ausschließlich auf § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV beruhe. Demgegenüber sei der sogenannte Betriebsstrom für alle diejenigen Aggregate, von deren Hilfe die Wärmeerzeugung abhänge, durch prozentuale Berechnung abhängig vom Brennstoffpreis oder anhand der Anschlusswerte der jeweiligen Geräte zu ermitteln. Der seitens des Beklagten erst nach Hinweis des Gerichts vom 12.08.2020 behauptete Verbrauch von insgesamt 0,35 kwh werde in keiner Weise erklärt. Insbesondere werde nicht erläutert, ob dieser Wert aus einer Internetrecherche übernommen worden sei oder aber auf den tatsächlichen Herstellerangaben beruhe. Der Wert laufe daher auf einen unzulässigen Pauschalwert hinaus. Darüber hinaus habe der Beklagte auch die umlegbaren Stromkosten nicht schlüssig dargelegt, da über den Unterstromzähler der Klägerin sowohl der Strom für das Licht im Heizungskeller als auch für die Inbetriebnahme der Ölheizung gelaufen sei. Weitere Angaben dazu, wie er den Wert für den Allgemeinstrom bestimmt habe, fehlen. Auch fehle jegliche Erklärung dazu, ob und durch welchen der drei Zähler (ein Haupt- und zwei Unterstromzähler) der sonstige Allgemeinstrom erfasst worden sei. Der Einwand der Klägerin, der Quadratmeterschlüssel sei nicht korrekt, sei hingegen gem. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB abgeschnitten. Auf Grundlage der vorstehenden Erwägungen verbleibe kein aufrechenbarer positiver Saldo zu Gunsten des Beklagten.             Der Kautionsrückzahlungsanspruch sei jedoch durch die hilfsweise erklärte Aufrechnung mit dem Anspruch auf Zahlung rückständiger Mieter aus dem Zeitraum von Mai 2016 bis einschließlich Juni 2017 erloschen. Zwar habe er die mündliche Vereinbarung einer persönlichen Zuzahlung der Klägerin i.H.v. 200,00 EUR neben dem seitens der Stadt Ochtrup genehmigten Mietzuschuss nach Trennung der Eheleute habe der Beklagte jedoch nicht ausreichend substantiiert dargelegt. Allerdings dringe er mit seinem alternativen Vortrag durch, wonach die Klägerin nach dem gemeinsam mit ihrem damaligen Lebensgefährten M am 01.04.2016 unterzeichneten dritten Mietvertrag seit dem 01.04.2016 eine monatliche Grundmiete  in Höhe von 580,00 EUR zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen von 220,00 EUR monatlich schulde. Den erhöhten Mietzins habe die Klägerin jedoch nur für den Monat April 2016 gezahlt, danach lediglich den aus dem vorangegangenen Mietvertrag vom 27.03.2015 stammenden Bruttomietbetrag von 502,80 EUR. Demnach schulde die Klägerin dem Beklagten für die Monate Mai 2016 bis einschließlich Juni 2017 eine rückständige Differenz von monatlich 230,00 EUR (= 580,00 EUR – 350,00 EUR). Der so bestehende Mietrückstand i.H.v. 3.220,00 EUR (= 230,00 EUR x 14) übersteige den Kautionsrückzahlungsanspruch um 1.469,02 EUR.

Die Widerklage sei hingegen teilweise begründet. Ein Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung 2016 bestehe nicht. Einem Anspruch auf rückständige Miete für den Zeitraum Juni 2015 bis Dezember 2016 i.H.v. jeweils 200,00 EUR/Monat aus der von ihm behaupteten mündlichen Nebenabrede zum Mietvertrag vom 27.03.2015 bzw. alternativ der Nachzahlung von Grundmiete aus dem Zeitraum Mai 2016 bis Dezember 2016 i.H.v. jeweils 230,00 EUR/Monat auf Basis des Mietvertrages vom 01.04.2016 stehe jedenfalls der seitens der Klägerin erhobene Verjährungseinwand entgegen.             Allerdings stehe dem Beklagten wie im Rahmen der Aufrechnung erörtert ein Anspruch auf rückständigen Mietzins für die Monate Januar bis Juni 2017 in Höhe von 230,00 EUR/Monat, dementsprechend 1.380,00 EUR insgesamt, gem. § 535 Abs. 2 BGB zu. Von der Hilfsaufrechnung sei dieser Teil unberührt, da diese im Hinblick auf die erhobene Widerklage entsprechend § 366 Abs. 2 BGB dahingehend auszulegen sei, dass der Beklagte die jeweils älteste Schuld zur Aufrechnung habe stellen wollen, vorliegend also die bereits verjährten Ansprüche aus dem Zeitraum Mai 2016 bis Dezember 2016 i.H.v insgesamt 1.840,00 EUR (= 230,00 EUR x 8).

Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts haben beide Parteien Berufung eingelegt.

Mit ihrer Berufung verfolgt die Klägerin ihren Kautionsrückzahlungsanspruch sowie hinsichtlich der Widerklage ihren Klageabweisungsantrag unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags weiter: Das Amtsgericht lege seinem Urteil einen falschen Sachverhalt zugrunde. So habe der 3. Mietvertrag von der Klägerin und Herrn M mit dem Beklagten vom 01.04.2016 ausweislich der Bestätigung vom 25.10.2016 erst ab dem 01.04.2017 beginnen sollen. Ansprüche hieraus könnten daher frühestens ab dem 01.04.2017 und nicht ab dem 01.04.2016 geltend gemacht werden. Obwohl dies bereits erstinstanzlich vorgetragen und vom Amtsgericht mit Hinweis vom 07.05.2020 zutreffend gewürdigt worden sei, finde sich hierzu im Tatbestand und in den Entscheidungsgründen nichts mehr. Darüber hinaus habe das Amtsgericht nicht darauf hingewiesen, dass seiner Ansicht nach ein Guthabenanspruch der Klägerin i.H.v. 857,30 EUR aus der Betriebskostenabrechnung 2016 bestehe. In diesem Fall hätte die Klägerin bereits erstinstanzlich die Aufrechnung in dieser Höhe gegen die Widerklageforderung erklärt, was nunmehr ausdrücklich nachgeholt werde.

Die Klägerin hat mit ihrer Berufungsbegründung vom 24.02.2021 zunächst beantragt,

1.       das Urteil des Amtsgerichts Steinfurt 21 C 492/19 aufzuheben und der Klage stattzugeben sowie die Widerklage abzuweisen.

2.       die Berufung zurückzuweisen.

Mit ihrem Schriftsatz vom 11.04.2021 hat sie ihren Antrag zu Ziff. 1 abgeändert und beantragt insoweit nunmehr,

1.       das Urteil des Amtsgerichts Steinfurt 21 C 492/19 aufzuheben und den Beklagten zu verurteilen, an sie und Herrn M als Gesamtgläubiger 1.766,77 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 1.740,00 ab dem 29.05.2018 zu zahlen sowie die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte beantragt,

1.       das Urteil des Amtsgerichts Steinfurt teilweise aufzuheben und die Klägerin zu verurteilen auf die Widerklage 3.063,23 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 440,00 EUR seit dem 22.02.2017, aus 220,00 EUR seit dem 07.03.2017, aus 220,00 EUR seit dem 06.04.2017, aus 220,00 EUR seit dem 05.05.2017, aus 220,00 EUR seit dem 08.06.2017 und aus 1.743,23 EUR seit Rechtshängigkeit der Widerklage zu zahlen.

2.       die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Das Amtsgericht habe mangels Aktivlegitimation zu Unrecht einen Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin dem Grunde nach bejaht. Die zur Begründung herangezogene Erklärung des früheren Ehemanns vom 22.12.2014 sei erdenklich unvollständig und könne insbesondere mangels Angabe eines Empfängers nicht als Abtretung ausgelegt werden. Hiervon gehe die Klägerin selbst nicht aus, die noch mit Schriftsatz vom 29.08.2019 vorgetragen habe, sie könne bei Bedarf auch eine Abtretungserklärung beibringen. Jedenfalls sei ein etwaiger Anspruch der Klägerin durch die erklärte Hilfsaufrechnung erloschen. Vorrangig werde mit dem Mietzahlungsanspruch in Höhe von 200,00 EUR/Monat für den Zeitraum Juni 2015 bis April 2016 aufgerechnet. Die Auslegung des Amtsgerichts, wonach die zusätzliche Zahlung auf die Betriebskosten habe verrechnet werden sollen, sei fehlerhaft. Vielmehr habe der Klägerin durch die Zuzahlung die Möglichkeit eröffnet werden sollen, das Mietverhältnis fortzusetzen. Auch der in Bezug genommenen Anlage zum Mietvertrag vom 27.03.2015 sei eine solche Vereinbarung nicht zu entnehmen. Darauf komme es jedoch nicht entscheidend an, da jedenfalls ab Mai 2016 durch Vereinbarung vom 01.04.2016 eine Grundmiete von 580,00 EUR sowie Betriebskostenvorauszahlungen von 220,00 EUR monatlich geschuldet gewesen seien. Auf die Grundmiete habe das Jobcenter einen anteiligen Betrag in Höhe von 360,00 EUR gezahlt, sodass eine seitens der Klägerin zu zahlende Differenz in Höhe von 220,00 EUR auf die Kaltmiete geblieben sei. Eine aufrechenbare Gegenforderung ergebe sich daher für den Zeitraum Mai bis Dezember 2016 in Höhe von 1.760,00 EUR (= 8 x 220,00 EUR). Auch nach Aufrechnung verbleibe bei dem Beklagten ein die Klageforderung übersteigender Mietzahlungsanspruch in Höhe von 1.320,00 EUR für die Monate Januar bis Juni 2017 (= 6 x 220,00 EUR). Sollte hier ein späterer Mietbeginn angenommen werden, verbliebe nach den obigen Ausführungen der Nachzahlungsanspruch in Höhe von 200,00 EUR/Monat. Daneben stehe dem Beklagten entgegen der amtsgerichtlichen Würdigung ein Anspruch aus der Betriebskostenabrechnung 2016 in Höhe von 1.743,23 EUR zu. Es erschließe sich nicht, warum die zugrunde gelegten Personentage unzutreffend berechnet worden sein sollen. Ohne jeglichen Vortrag der Klägerin könne nicht allein aufgrund des unstreitigen Umstands, dass der Sohn der Klägerin in der Woche in einer Wohngruppe gelebt habe, darauf geschlossen werden, dass er sich an lediglich 2 Tagen pro Woche bei der Klägerin aufgehalten habe. Er könne bspw. bereits an Freitagen zurückgekehrt sein oder sich in Ferienzeiten bei der Klägerin aufgehalten haben. Hierzu fehle jeglicher Vortrag, sodass der Sohn zutreffend mit 0,5 Personenanteil berücksichtigt worden sei. Dass der Lebensgefährte der Klägerin nicht richtig mit in die Wohnung eingezogen sei, sei lebensfremd und nicht weiter konkretisiert worden. Daran ändere auch die grundsätzliche Darlegungs- und Beweislast des Beklagten nichts, da die entgegenstehenden Behauptungen der Klägerin nicht ansatzweise nachvollziehbar gemacht worden seien und die Annahme des Beklagten im Einklang mit dem abgeschlossenen Mietvertrag stehe. Auch sei es unrichtig, dass die Heizkostenabrechnung nicht schlüssig dargelegt worden sei. Zwar sei der Betriebsstrom für die Heizungsanlage nicht über einen Zwischenzähler erfasst worden, insoweit habe der Beklagte jedoch berechtigterweise einen Schätzwert zugrunde legen dürfen. Eine Schätzungsgrundlage sei mit Schriftsatz vom 07.09.2020 geliefert worden. Ebenso sei ein Abzug für die Kosten des Lichts im Heizungskeller vorgenommen worden und die Berechnung der Kosten nachvollziehbar dargelegt worden.

Soweit die Klägerin die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts bemängele, hätte sie eine Tatbestandsberichtigung beantragen müssen. Mit abweichendem Vortrag sei die Klägerin nunmehr präkludiert. Insbesondere hätte es auf der Hand gelegen, bereits erstinstanzlich dazu vorzutragen, dass der dritte Mietvertrag – was inhaltlich auch nicht zutreffe – erst zum 01.04.2017 habe beginnen sollen. Das bereits erstinstanzlich vorgelegte Schreiben vom 25.10.2016 bestätige den klägerseits behaupteten Inhalt nicht. Guthabenansprüche aus der Betriebskostenabrechnung 2016 stünden der Klägerin nicht zu; zudem hätte es eines diesbezüglichen Hinweises des Gerichts nicht bedurft. Darüber hinaus werde vorsorglich die Einrede der Verjährung erhoben.

Wegen des weiteren Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin hat teilweise, die zulässige Berufung des Beklagten keinen Erfolg.

1.

Die Kammer hält an ihrer mit Beschluss vom 12.01.2022 geäußerten Rechtsauffassung fest, dass die Klägerin gemeinsam mit Herrn M hinsichtlich des Kautionsrückzahlungsanspruchs aktivlegitimiert ist.

Es ist zunächst nicht unstreitig, wie der Beklagte mit seiner Berufungsbegründung darlegt, dass die Kaution allein von dem Ex-Mann der Klägerin eingezahlt wurde. Vielmehr hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 22.01.2020 erklärt, die Kaution sei seinerzeit von ihren Eltern zur Verfügung gestellt worden, die das Geld auf das Konto der damaligen Eheleute überwiesen hätten. Das Geld sei sodann abgehoben und in bar an den Beklagten gezahlt worden. Die gemeinsame Zahlung der Klägerin und ihres damaligen Ehemannes wurde von dem Beklagten ausweislich der in der mündlichen Verhandlung vom 12.08.2020 vorgelegten Original-Quittung vom 05.05.2014 (Kopie als Anlage zum Schriftsatz vom 29.08.2019, Bl. 50 d. A.) bestätigt.

Selbst wenn man in dem Schreiben des Ex-Mannes der Klägerin vom 22.12.2014 (Anlage zum Schriftsatz vom 29.08.2019, Bl. 51 d. A.) keine konkludente Abtretungserklärung erkennen wollte, läge hierin jedenfalls eine Verzichtserklärung an die Klägerin als Adressatin des Schreibens, verbunden mit der Ermächtigung an diese, etwaige Ansprüche auch im Außenverhältnis alleine geltend machen zu dürfen. Die Verzichtserklärung hat die Klägerin auch jedenfalls dadurch konkludent angenommen, dass sie die Kaution als Sicherheit zunächst für den neuen, nur auf sie lautenden Mietvertrag stehen ließ. Es handelt sich insoweit auch nicht – wie der Beklagte in seinem Schriftsatz vom 18.05.2022 bemängelt – um ein bloßes Unterlassen der Klägerin, welches als Annahmeerklärung ausgelegt wird, sondern um eine durch Abschluss des neuen, nur auf sie lautenden Mietvertrages geäußerte Willenserklärung. Des Zugangs der Annahmeerklärung bedurfte es gem. § 151 S. 1 BGB nicht, da eine solche Erklärung im Hinblick auf den allein für die annehmende Klägerin vorteilhaften Verzichtsvertrag nach der Verkehrssitte nicht zu erwarten war.          Soweit der Beklagte meint, eine Auslegung im vorbenannten Sinne scheide aus, da es bereits an konkreten Anhaltspunkten zum Adressaten fehle, kann dem nicht gefolgt werden. Für die vorzunehmende Auslegung sind neben dem Inhalt des Schreibens auch die äußeren Umstände heranzuziehen. Verfasst der frühere Ehemann eine solche Erklärung und übersendet dieser seiner Ex-Frau und ehemaligen Mitmieterin, so ist damit der Adressat der Erklärung hinreichend konkretisiert. Es bedurfte auch weder zu einer Abtretung noch zu einem Verzicht der Zustimmung des Beklagten. Soweit der Beklagte meint, das etwaige Geschäft sei für ihn keinesfalls ausschließlich vorteilhaft, da es mit Unsicherheiten über die Person des Gläubigers verbunden sei, verkennt er, dass diesem Umstand durch die auf Seiten der Klägerin bestehende Darlegungs- und Beweislast für eine Abtretung bzw. einen Verzicht ausreichend Rechnung getragen wird. Darüber hinaus hätte der Beklagte bei Zweifeln über die Person des Gläubigers die etwaige Rückzahlung gem. §§ 372 S. 2, 378 BGB schuldbefreiend hinterlegen können.

2.

Soweit in dem Hinweis vom 12.01.2022 die Auffassung vertreten wurde, mit einem Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung 2016 habe der Beklagte mangels negativen Saldos nicht aufrechnen können, wird hieran nur teilweise festgehalten.

a)

Die Kammer teilt die Auffassung des Amtsgerichts, dass der Beklagte den den Heizkosten zuzurechnenden Betriebsstrom auch nach der letzten Fassung seiner Abrechnung, eingereicht mit Schriftsatz vom 07.09.2020 (Bl. 209 d. A.), nicht schlüssig dargelegt habe. So wird der den Heizkosten zuzurechnende Betriebsstrom für alle diejenigen Aggregate, von deren Hilfe die Wärmeerzeugung abhängt (Brenner, Umwälzpumpen, Regelungsanlagen, Kompressoren, Wärmefühler) entweder durch Zwischenzähler (bei großen Heizanlagen), durch prozentuale Berechnung abhängig vom Brennstoffpreis (zwischen 4 % und 10 %) oder anhand der Anschlusswerte der jeweiligen Geräte (Anschlusswert × Laufdauer [= 24 Stunden] × Heiztage × Strompreis) ermittelt; der Ansatz eines Pauschalwertes für die Kosten des Betriebsstroms der Heizung entspricht nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung und ist daher unzulässig (vgl. Schmidt-Futterer/Lammel, 15. Auflage 2021, HeizkostenV § 7 Rn. 30). Diesen Anforderungen ist der Beklagte nicht in ausreichendem Maße nachgekommen. Die ausführliche Würdigung des Amtsgerichts, wonach es an jeglichem Vortrag des Beklagten dazu fehle, wie er auf den zugrunde gelegten Wert von insgesamt 0,35 kWh für den Brenner, die Regelungsanlagen, Zeitschaltuhren, elektrische Umwälzpumpen und elektrischen Wärmefühler komme, ist ohne Weiteres nachvollziehbar und nicht zu bestanden. Soweit der Beklagte mit seiner Berufungsbegründung ausführt, es sei zwischenzeitlich in der Rechtsprechung anerkannt, dass dem Vermieter bei fehlender Umlage des Betriebsstroms für die Heizung sogar zugestanden werde, eine Schätzmethode nach eigenem Ermessen heranzuziehen, wonach in der Literatur Schätzwerte zwischen 3 – 10 % vorgeschlagen würden, ist dies so nicht zutreffend. Zwar ist es richtig, dass es insbesondere bei kleineren Heizanlagen keines Zwischenzählers bedarf, in diesem Fall darf aber gerade nicht auf den Ansatz eines – möglicherweise auch prozentualen – Pauschalwerts abgestellt werden (vgl. Schmidt-Futterer, a.a.O., Rz. 30). Vielmehr ist ein prozentualer Ansatz jeweils nur auf Grundlage der konkreten Umstände des Einzelfalls, bspw. abhängig von dem – hier seitens des Beklagten nicht dargelegten – Brennstoffpreis oder anhand der Anschlusswerte der jeweiligen Geräte, zulässig. Ob dem Gesamtwert von 0,35 kwh die konkreten Anschlusswerte der verbauten Geräte zugrunde gelegt wurden, bleibt nach dem Beklagtenvortrag – mangels konkreten Vortrags zu Herstellerangaben bzw. Einzelwerten – offen. Es ist daher nicht nachvollziehbar, ob es sich dabei um einen Erfahrungswert handelt oder ob die jeweiligen Geräte konkret auf ihren Verbrauch hin überprüft worden sind. Dass ein Abschlag von 15 % von den Heizkosten hier möglicherweise im Ergebnis zu Gunsten der Klägerin höher veranschlagt wurde, entbindet den Beklagten nicht davon, im Streitfall die Schätzgrundlage konkret darzulegen. Es bedurfte insoweit auch keines weiteren Hinweises des Gerichts. Dass der Beklagte vermittelt durch seinen Prozessbevollmächtigten Kenntnis von dem von ihm zu erwartenden Vortrag hatte, zeigt sich bereits daran, dass dieser selbst die einschlägige Kommentarliteratur hierzu zitiert hat.

Darüber hinaus rügt das Amtsgericht zu Recht, dass die Nebenkostenabrechnung nicht erkennen lässt, ob und in welchem der mitgeteilten Werte die sogenannten Warmwasserkosten enthalten sind.

b)

Auch die Einwendungen des Amtsgerichts hinsichtlich des abgerechneten Allgemeinstroms halten der rechtlichen Überprüfung stand. Wie der Beklagte in seiner letzten korrigierten Abrechnung auf einen Gesamtverbrauch beim Allgemeinstrom von 1.263 kWh kommt, während er in der ursprünglichen Abrechnung einen solchen von 53,00 kWh für die Beleuchtung des Heizungskellers zugrunde gelegt hat, ist nicht ansatzweise dargelegt. Solange aber einzelne Positionen für den Mieter – wie hier – nicht prüffähig sind, können diese insgesamt (noch) nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden.

c)

Auch der Ansatz von 2,3 Personentagen ist nicht zu beanstanden. Der ehemalige Lebensgefährte M war in die Berechnung nicht einzustellen, da der Beklagte nicht nachgewiesen hat, dass sich dieser bereits im Abrechnungsjahr 2016 tatsächlich dauerhaft in der streitgegenständlichen Wohnung aufgehalten hat. Die Klägerin hat insoweit ausreichend dargelegt, dass ihr ehemaliger Lebensgefährte M gar nicht richtig in die Wohnung eingezogen sei, da sie sich vorher getrennt hätten. Dass jedenfalls im hier streitgegenständlichen Abrechnungsjahr 2016 noch kein Einzug erfolgte und der Beklagte hiervon Kenntnis hatte, ist auch seinem als Anlage zum Schriftsatz vom 01.05.2020 eingereichten Schreiben vom 25.10.2016 (Bl. 117 d. A.) zu entnehmen, worin dieser bestätigt, dass das neue Mietverhältnis mit dem weiteren Mieter M erst ab dem 01.04.2017 beginnen sollte. Es wird insoweit auf die Ausführungen unter Ziff. 3 b) verwiesen. Auch der Ansatz von 0,3 Personentage für den Sohn der Klägerin ist zutreffend begründet worden. Unstreitig lebt der Sohn der Klägerin während der Woche in einer Wohngruppe und ist nur am Wochenende Zuhause in der streitgegenständlichen Wohnung. Soweit der Beklagte ins Blaue hinein behauptet, das Wochenende könne auch bereits freitagmittags beginnen oder weitere Aufenthalte in Ferienzeiten erfolgen, fehlt es vollständig an tatsächlichen Anhaltspunkten, die einen Rückschluss hierauf zuließen.

d)

Die dargelegten Fehler in der Abrechnung führen nach Auffassung der Kammer jedoch nicht dazu, dass weder Strom, Allgemeinstrom noch Heizkosten in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen wären. Zu Recht hat das Amtsgericht noch die Positionen Strom und Betriebsstrom als derzeit nicht erstattungsfähig bewertet und die umgelegten Positionen aus der Berechnung der umlegbaren Kosten gestrichen. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die Ausführungen unter Ziff. 2 a) und b) Bezug genommen. Allerdings besteht kein Grund, auch die in der Abrechnung angesetzten Heizkosten als derzeit nicht erstattungsfähig zu bewerten. So werden diese in Höhe von 2.491,09 EUR (Schornsteinfegerkosten sowie Heizöl gemäß Beleg) als solche weder der Art noch der Höhe nach angegriffen. Zwar ist es zutreffend, dass der Betriebsstrom für die Heizungsanlage den Heizkosten noch hinzuzuaddieren gewesen wäre. Dies hätte die Heizkosten jedoch lediglich erhöht und zu einem höheren Anspruch des Beklagten geführt. Einer Erstattungsfähigkeit der bereits jetzt hinreichend konkret dargelegten und unbestrittenen Heizkosten als „Jedenfalls-Kosten“ steht dies jedoch nicht entgegen.

e)

Ein aufrechenbarer Nachzahlungsanspruch des Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung 2016 besteht daher in Höhe von 562,47 EUR, sodass der Kautionsrückzahlungsanspruch in dieser Höhe gem. § 389 BGB erloschen ist.

Kostenposition	Gesamtkosten	Gesamt	Ihr Anteil		Anteil	Euro	Ihre Kosten
Grundsteuer	518,50 €	308 m²	168	54,54 %		282,79
Wasser	308,11 €	1573,8 Pers-Tage	841,8	53,48 %		164,78
Schmutzwasser	341,96 €	1573,8 Pers-Tage	841,8	53,48 %		182,88
Niederschlagswasser	66,01 €	308 m²	168	54,54 %		36,00
Restmüll	74,00 €			53,48 %		39,58
Bio-Müll	55,00 €			53,48 %		29,41
Sonstiger Müll
Strom	1.255,63 €	4.750 kwh
Allgemeinstrom		1.263 kwh
Wohngebäudevers.	441,62 €	308	168	54,54 %		240,86
							976,30 €
Heizkosten
Schornsteinfeger	75,18 €
Heizöl gem. Beleg	2.415,91 €
Gesamt	2.491,09 €
30 % Grundkosten		212 m²	135	63,68 %		475,90	475,90 €
70 % Verbrauchskosten		212	135	63,68 %		1.110,43	1.110,43 €
Abzgl. 15 % Heizkosten (Verbrauchskosten)		212	135	63,68 %		- 166,56	-166,56 €
Summe Kosten							2.396,07 €
Abzgl. Vorauszahlungen.							-1.833,60 €
Rest							562,47 €

3.

Soweit das Amtsgericht das Erlöschen des Kautionsrückzahlungsanspruchs durch Aufrechnung mit dem geltend gemachten Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete aus dem Zeitraum von Mai 2016 bis einschließlich Juni 2017 gem. § 389 BGB bejaht, begegnet dies durchgreifenden Bedenken.

a)

Nicht zu beanstanden ist allerdings, dass das Amtsgericht den Nachweis einer mündlichen Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 27.03.2015, aufgrund derer die Klägerin zur Zahlung weiterer 200,00 EUR/Monat auf die Grundmiete verpflichtet sein solle, verneint. Gem. § 2 des Mietvertrages beträgt die monatliche Grundmiete 360,00 EUR. Für die kalten Betriebskosten […] ist eine monatliche Vorauszahlung von 152,80 EUR zu zahlen. Kosten für Heizung und Strom werden nach Verbrauch gesondert abgerechnet, der Mieter verpflichtet sich darauf monatliche Abschlagszahlungen zu leisten. Insgesamt ist vom Mieter eine Bruttokaltmiete von 512,80 EUR zu zahlen. Die Anlage zum Mietvertrag nimmt nunmehr Bezug auf die Regelung des § 2 und beziffert die bereit in § 2 genannten monatlichen Abschlagszahlungen mit 200,00 EUR. Insgesamt belaufe sich die Miete daher auf 712,80 EUR (512,80 EUR Bruttokaltmiete und 200,00 EUR Nebenkostenvorauszahlung). Wie der Beklagte im Hinblick auf diese eindeutige Regelung ernsthaft vertreten will, durch die Anlage sei eine zusätzliche, von der Klägerin zu zahlende Grundmiete i.H.v. 200,00 EUR vereinbart worden, erschließt sich nicht. Vielmehr ist die Regelung so gefasst, dass die Zahlung der Stadt vollständig auf die Grundmiete zu verrechnen war und die Beklagte zusätzlich Vorauszahlungen auf die Nebenkosten leistet. Selbst wenn zwischen den Parteien etwas anderes gewollt gewesen sein sollte, gehen Zweifel hieran zu Lasten des darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten. Folgerichtig weist das Amtsgericht daher darauf hin, dass ein Anspruch auf etwaig nicht gezahlte Nebenkostenvorauszahlungen nach Abrechnungsreife ausgeschlossen ist.

b)

Soweit das Amtsgericht allerdings einen ergänzenden Mietzinsanspruch für die Monate Mai 2016 bis einschließlich Juni 2017 bejaht, begegnet dies durchgreifenden Bedenken. Zwar geht das Vorgericht noch zutreffend davon aus, dass der dritte Mietvertrag zwischen der Klägerin und deren damaligen Lebensgefährten M einerseits und dem Beklagten andererseits, durch den eine monatliche Grundmiete von 580,00 EUR zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen von 220,00 EUR vereinbart wurde, am 01.04.2016 unterzeichnet wurde. Mit dem Vortrag der Klägerin, dass der Mietbeginn jedoch einvernehmlich um ein Jahr nach hinten verlegt worden sei, setzen sich die Urteilsgründe nicht auseinander. Dies hätte vor dem Hintergrund des als Anlage zum Schriftsatz vom 01.05.2020 eingereichten Schreibens des Beklagten vom 25.10.2016 (Bl. 117 d. A.) jedoch nahegelegen. In diesem heißt es auszugsweise:

„Den bestehenden Mietvertrag mit Frau O lösen wir wunschgemäß zum 31.03.2017 auf, im Anschluss besteht dann ab 01.04.2017 das Mietverhältnis O & M.“

Dieses Schreiben datiert ein halbes Jahr nach dem schriftlichen Abschluss des dritten Mietvertrags und bestätigt insoweit unmissverständlich, dass auf Wunsch der Klägerin der bestehende Mietvertrag mit dieser allein erst zum 31.03.2017 aufgelöst und im Anschluss durch den Mietvertrag mit ihrem Lebensgefährten abgelöst werden sollte. Der Vortrag des Beklagten in seiner Berufungserwiderung, aus dem Schreiben sei nicht ansatzweise nachvollziehbar, welches Mietverhältnis erst zu einem späteren Zeitpunkt beginnen sollte, überzeugt insoweit nicht. Unstreitig gab es nur einen Mietvertrag zwischen dem Beklagten und der Klägerin mit deren damaligen Lebensgefährten M. Genau diesen nimmt das Schreiben in Bezug. Wenn darin erklärt wird, der Mietvertrag mit der Klägerin allein solle zum 31.03.2017 aufgelöst und von dem neuen Mietvertrag abgelöst werden, ist ohne Weiteres nachvollziehbar, dass jenes Mietverhältnis einverständlich mit Wirkung zum 01.04.2017 beginnen sollte. Da der Beklagte jedoch für Anspruchsgrund und Fälligkeit des erhöhten Mietzinses darlegungs- und beweisbelastet ist, hätte es insoweit des ergänzenden Vortrags nebst Beweisangeboten bedurft, dass der erhöhte Mietzins dennoch bereits zum 01.04.2016 geschuldet war. Trotz Hinweises der Kammer im Beschluss vom 12.01.2022 hat der Beklagte nicht ergänzend vorgetragen. Es verbleibt daher nur ein aufrechenbarer Gegenanspruch i.H.v. 690,00 EUR (3 x 230,00 EUR) für die Monate April bis Juni 2017 der den klägerischen Anspruch insoweit zum Erlöschen gebracht hat, § 389 BGB.

4.

Der Klägerin steht demnach noch ein verbleibender Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 498,51 EUR (= 1.750,98 EUR – 562,47 EUR – 690,00 EUR) zu.

5.

Mangels die Klageforderung übersteigenden Gegenanspruchs ist die Widerklage vollständig unbegründet.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 S. 1, 2. Hs. ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 713, 544 Abs. 2 ZPO.

Der Streitwert für die Berufung wird auf 4.830,00 EUR (Klage: 1.766,77 EUR, Widerklage: 3.063,23 EUR) festgesetzt.