Notarkosten: Vorkaufsrecht als Sicherungsrecht nicht gesondert zu bewerten (GNotKG)
KI-Zusammenfassung
Nach Beanstandung durch den Bezirksrevisor hatte das LG Münster über den Kostenansatz eines Notars für mehrere Urkundsgeschäfte zu entscheiden. Streitpunkt war, ob ein im Grundstückskaufvertrag zugunsten der Gemeinde eingeräumtes Vorkaufsrecht mit einem eigenen Wert in den Geschäftswert einzustellen ist. Das Gericht verneinte dies, weil das Vorkaufsrecht lediglich der Absicherung von Bau-, Selbstnutzungs- und Verfügungsbeschränkungen diente und damit denselben Gegenstand i.S.d. § 109 Abs. 1 GNotKG bilde. Die Kostenrechnung wurde aufgehoben und mit deutlich geringerem Geschäftswert neu gefasst; Überzahlungen sind zu erstatten.
Ausgang: Kostenrechnung wegen unzutreffender Geschäftswertberechnung (Vorkaufsrecht) aufgehoben und neu gefasst.
Abstrakte Rechtssätze
Ein im Grundstückskaufvertrag eingeräumtes Vorkaufsrecht ist nicht gesondert zu bewerten, wenn es ausschließlich als Sanktion/Sicherung zur Durchsetzung kaufvertraglicher Pflichten des Käufers ausgestaltet ist.
Dient ein Vorkaufsrecht lediglich der Absicherung von nach § 47 Satz 2 GNotKG zu berücksichtigenden zusätzlichen Käuferpflichten, folgt es als Sicherungsrecht der Bewertung dieser Hauptverpflichtungen und bildet mit ihnen denselben Gegenstand (§ 109 Abs. 1 GNotKG).
§ 110 Nr. 2 Buchst. b GNotKG ist nicht einschlägig, wenn kein subjektiv-dingliches, sondern ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht zugunsten einer bestimmten Person/Körperschaft bestellt wird.
Die Bewertung von Bauverpflichtung, Selbstnutzungsverpflichtung und Verfügungsbeschränkung im Grundstückskaufvertrag richtet sich nach § 50 Nr. 1–3 GNotKG und knüpft prozentual an den Verkehrswert des Grundstücks an.
Eine zusätzliche wertmäßige Berücksichtigung eines bloßen Sicherungsrechts neben bereits bewerteten Hauptpflichten führt zu einer unzulässigen Mehrfachberücksichtigung desselben Beurkundungsgegenstands.
Tenor
Die Kostenrechnung wird aufgehoben und wie folgt neu gefasst:
1.
Kaufvertrag vom 25. September 2013, UR-Nr. 7777
KV 21100 Beurkundungsverfahren §§ 97, 47
Geschäftswert: 74.531,02 € 2,0 Gebühr 438,00 €
KV 22200 Betreuungsgebühr § 113
Geschäftswert: 74.531,02 € 0,5 Gebühr 109,50 €
KV 32001 Dokumentenpauschale (s/w) 15,75 €
KV 32005 Post- und Telekommunikationspauschale 20,00 €
KV 32011 Nach dem JVKostG für den Abruf von Daten im
automatisierten Abrufverfahren zu zahlende Beträge 8,00 €
Zwischensumme netto 591,25 €
KV 32014 Umsatzsteuer 19 % 112,34 €
Zwischensumme brutto 703,59 €
2.
Grundschuldbestellung vom 23. Oktober 2013, UR-Nr. 8888
KV 21200 Beurkundungsverfahren § 53
Geschäftswert: 90.000,00 € 246,00 €
KV 22111 Vollzugsgebühr § 112
Geschäftswert: 90.000,00 € 73,80 €
KV 32001 Dokumentenpauschale (s/w) 1,80 €
KV 32005 Post- und Telekommunikationspauschale 20,00 €
Zwischensumme netto 341,60 €
KV 32014 Umsatzsteuer 19 % 64,90 €
Zwischensumme brutto 406,50 €
vorgelegte Kosten für die Vorrangseinräumung
der Gemeinde S 17,00 €
Zwischensumme brutto 423,50 €
3.
Auflassung zur Kaufvertragserfüllung vom 12. Dezember 2013, UR-Nr. 9999
KV 21101 Beurkundungsverfahren § 47
Geschäftswert: 74.531,02 € 0,5 Gebühr 109,50 €
KV 32001 Dokumentenpauschale (s/w) 1,80 €
KV 32005 Post- und Telekommunikationspauschale 20,00 €
Zwischensumme netto 131,30 €
KV 32014 Umsatzsteuer 19 % 24,95 €
Zwischensumme brutto 156,25 €
Gesamtbetrag aus den Ziffern 1 bis 3 1.283,34 €
abzüglich bereits gezahlter 2.006,86 €
zu erstattender Betrag 723,52 €
Gründe
I.
Am 25.09.2013 beurkundete der Notar unter seiner UR-Nr. 7777 einen Kaufvertrag über ein noch zu vermessendes Baugrundstück zwischen der Gemeinde S als Verkäuferin und der Beteiligten zu 2) als Käuferin zu einem Kaufpreis von 40.900,00 €.
Weiterhin verpflichtete sich die Käuferin, zusätzlich zum Kaufpreis eine Vorauszahlung auf den Erschließungsbeitrag in Höhe von 11.022,55 €, einen Kanalanschlussbeitrag in Höhe von 2.924,35 € sowie einen Kostenerstattungsbetrag für die Durchführung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen in Höhe von 466,26 € zu zahlen.
Daneben wurden der Käuferin in § 5 der notariellen Urkunde weitere Verpflichtungen auferlegt, nämlich eine Bauverpflichtung, eine Verfügungsbeschränkung und eine Selbstnutzungsverpflichtung, außerdem räumte die Käuferin der Verkäuferin folgendes Vorkaufsrecht ein:
„Der Käufer bewilligt, die Gemeinde S beantragt, die Eintragung eines Vorkaufsrechts zugunsten der Gemeinde S nachrangig zur Rückauflassungsvormerkung in das Grundbuch. Schuldrechtlich vereinbaren die Vertragsbeteiligten zum Inhalt des Vorkaufsrechts:
Der Gemeinde S steht das Vorkaufsrecht für jeden Verkaufsfall bis zur bezugsfähigen Herstellung des Gebäudes zu; es gilt darüber hinaus für den ersten Verkaufsfall des Vertragsgegenstandes mit bezugsfertig erstelltem Gebäude“.
Bei der Ermittlung des Kaufpreises wurde ein Quadratmeterpreis von 100,00 € zugrunde gelegt. Dabei wurde von einem (durch die Gemeinde subventionierten) Quadratmeterpreis von 80,00 € ausgegangen. Da die Käuferin Eigentümerin des benachbarten Grundstücks ist bzw. war, wurde auf den subventionierten Quadratmeterpreis ein Aufschlag von 20,00 € hinzugerechnet. (Der marktübliche Quadratmeterpreis beträgt 129,76 €.)
Am 23.10.2013 beurkundete der Notar unter seiner UR-Nr. 8888 eine Grundschuldbestellung der Käuferin über 90.000,00 €. Am 12.12.2013 beurkundete er schließlich unter seiner UR-Nr. 9999 die Auflassung des Grundstücks.
Für seine Tätigkeit erteilte der Notar der Käuferin zunächst unter dem 11.02.2014 eine Kostenrechnung über einen Betrag in Höhe von 2.006,86 €, in welcher er alle drei Beurkundungen in einer Kostenrechnung zusammenfasste. Dabei ging er für die in den Beurkundungsverfahren zu UR-Nr. 7777 und 9999 anfallenden Gebühren von einem Geschäftswert in Höhe von 196.189,51 € aus. Darin enthalten ist das mit 125.000,00 € bewertete Vorkaufsrecht.
Die Käuferin zahlte den Rechnungsbetrag an den Notar.
Im Rahmen der ordentlichen Geschäftsprüfung des Notars beanstandete der Bezirksrevisor dessen Kostenansatz bezüglich der Mitbewertung dieses Vorkaufsrechts, da es lediglich die Bebauungsverpflichtung, die Verfügungsbeschränkung und die Selbstnutzungsverpflichtung absichere und somit denselben Beurkundungsgegenstand wie diese Verpflichtungen darstelle (§ 109 Abs. 1 GNotKG).
Der Notar erkannte die Beanstandung nicht an und vertrat die Auffassung, das eingeräumte Vorkaufsrecht sei wertmäßig zu berücksichtigen. Es liege nicht derselbe Gegenstand im Sinne von § 109 Abs. 1 GNotKG vor, weil § 110 Nr. 2 Buchstabe b) GNotKG bestimme, dass abweichend von § 109 Abs. 1 GNotKG ein Veräußerungsvertrag und Erklärungen zur Bestellung von subjektiv-dinglichen Rechten stets verschiedene Beurkundungsgegenstände seien.
Mit Verfügung vom 29.04.2014 gab der Präsident des Landgerichts dem Notar nach § 130 Abs. 2 Satz 1 GNotKG auf, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Streitfrage die Entscheidung des Landgerichts herbeizuführen. Dem kam der Notar mit Schriftsatz vom 12.05.2014 nach.
Der Präsident des Landgerichts nahm als vorgesetzte Dienstbehörde des Notars unter dem 10.06.2014 nach § 128 Abs. 1 Satz 1 GNotKG Stellung und beanstandete unter anderem, dass die Kostenrechnung nicht den Formerfordernissen des § 19 GNotKG entspreche.
Der Notar erstellte daraufhin unter dem 03.11.2014 eine neue Kostenrechnung, welche nunmehr Gegenstand des Verfahrens ist. In dieser Kostenrechnung sind die drei Urkundsgeschäfte jeweils getrennt abgerechnet, wobei für die UR-Nr. 7777 und 9999 nunmehr ein Geschäftswert von 194.144,51 € ermittelt wurde, in dem das Vorkaufsrecht weiterhin mit einem Wert von 125.000,00 € enthalten ist.
II.
Eine den Formerfordernissen des § 19 GNotKG entsprechende Kostenrechnung liegt nunmehr vor.
In der Sache war diese Kostenrechnung wie aus dem Tenor ersichtlich abzuändern.
Der Notar hat bei der Ermittlung des den Beurkundungen zu UR-Nr. 7777 und 9999 zugrunde liegenden Geschäftswerts das der Gemeinde S eingeräumte Vorkaufsrecht zu Unrecht wertmäßig berücksichtigt.
In dem beurkundeten Kaufvertrag hat die Käuferin neben der Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung weitere zusätzliche, ihr infolge der Veräußerung obliegende Leistungen im Sinne von § 47 Satz 2 GNotKG übernommen, nämlich eine Bebauungsverpflichtung, eine Selbstnutzungsverpflichtung sowie eine Verfügungsbeschränkung.
Die Bewertung dieser zusätzlich zur Kaufpreiszahlung übernommenen Verpflichtungen ist in § 50 GNotKG geregelt. Die dort vorgesehenen Wertansätze hat der Notar bei der Ermittlung des Geschäftswerts auch berücksichtigt.
Das hier streitgegenständliche Vorkaufsrecht dient lediglich der Absicherung dieser Verpflichtungen und stellt somit kein eigenes Recht dar, welches isoliert zu bewerten wäre.
Wird zugunsten des jeweiligen Verkäufers ein Vorkaufsrecht an der jeweiligen Kaufsache unter einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung eingeräumt, sodass die etwaige Ausübung als Sanktion für die Verletzung der vom Käufer im Kaufvertrag übernommenen Verpflichtungen (hier Bau- und Selbstnutzungsverpflichtung sowie Verfügungsbeschränkung) aufzufassen ist, so ist das Vorkaufsrecht nur unselbstständiger Teil dieser kaufvertraglichen Pflichten des Käufers.
Führen diese Pflichten, wie hier, zur Hinzurechnung gemäß § 47 Satz 2 GNotKG, kommt es allein auf deren nach § 50 GNotKG vorzunehmende Bewertung an.
Das Vorkaufsrecht bildet dann als reines Sicherungsrecht im Sinne von § 109 Abs. 1 GNotKG denselben Gegenstand und ist daher nicht zusätzlich zu bewerten (vgl. Renner/Otto/Heinze, Leipziger Gerichts- und Notarkostenkommentar, § 47 Rn 79 und 80; Diehn, Berechnungen zum neuen Notarkostenrecht, 2. Auflage, Rn 221; Streifzug, 10. Auflage, Rn 1712).
Das als reines Sicherungsrecht ausgestaltete Vorkaufsrecht folgt insoweit der Bewertung der Hauptverpflichtung, deren Einhaltung es absichert und bildet mit ihnen denselben Gegenstand im Sinne des § 109 Abs. 1 GNotKG. Dies ist nach Auffassung der Kammer auch sachgerecht, denn die Verpflichtungen, welche durch das Vorkaufsrecht abgesichert werden, sind ja nach § 50 GNotKG bereits als gegenstandsverschieden bei der Ermittlung des Geschäftswerts berücksichtigt worden. Würde das Vorkaufsrecht, welches allein die Aufgabe hat, die Einhaltung dieser Verpflichtungen abzusichern, ebenfalls wertmäßig berücksichtigt, so käme es de facto zu einer mehrfachen Berücksichtigung derselben Vertragsgegenstände.
Die Ausführungen des Notars zur wertmäßigen Berücksichtigung eingeräumter Vorkaufsrechte betreffen dagegen die Einräumung gesonderter, isoliert zu betrachtender Vorkaufs- bzw. Wiederkaufsrechte an einen Verkäufer. Sein Hinweis auf § 110 Nr. 2 b) GNotKG geht dabei schon deshalb fehl, weil diese Vorschrift Erklärungen zur Bestellung von subjektiv- dinglichen Rechten betrifft, d.h. von solchen Rechten, die sich auf den jeweiligen Eigentümer eines bestimmten Grundstücks beziehen, der das eingetragene Recht ausüben kann. Vorliegend wurde aber kein solches subjektiv-dingliches Recht eingeräumt, sondern ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht, also ein Recht, das einer bestimmten Person zusteht. Denn das Vorkaufsrecht wurde nicht dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks, sondern ausschließlich der Gemeinde S eingeräumt.
Das Vorkaufsrecht ist daher bei der Berechnung des Geschäftswerts nicht zu berücksichtigen.
Bei der Bewertung der zu berücksichtigenden Verfügungsbeschränkung, der Bauverpflichtung und der Selbstnutzungsverpflichtung hat der Notar zu Recht § 50 Nr. 1-3 GNotKG angewandt, wonach der Wert dieser Verpflichtungen 10 bzw. 20 % des Verkehrswerts beträgt. Der Verkehrswert des Grundstücks beträgt ausgehend von dem marktüblichen Quadratmeterpreis von 129,76 € insgesamt 53.071,84 €.
Der Geschäftswert für die UR-Nr. 7777 und 9999 errechnet sich somit wie folgt:
40.900,00 € (Kaufpreis) + 2.204,51 € (Erschließungskostenvorauszahlung) + 2.924,35 € (Kanalanschlussbeitrag) + 466,26 € (Kostenerstattung Ausgleichsmaßnahme) + 1.500,00 € (Vermessungskosten) + 5.307,18 € (Verfügungsbeschränkung/Veräußerungsverbot entsprechend 10% des Verkehrswertes) + 10.614,36 € (Bauverpflichtung entsprechend 20% des Verkehrswertes) + 10.614,36 € (Selbstnutzungsverpflichtung entsprechend 20% des Verkehrswertes) = 74.531,02 €.
Von diesem Geschäftswert ausgehend war die Kostenrechnung wie aus dem Tenor ersichtlich abzuändern.
Eine Kostenentscheidung sowie eine Wertfestsetzung sind nicht veranlasst.
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diese Entscheidung findet ohne Rücksicht auf den Wert des Beschwerdegegenstands die Beschwerde statt. Zuständiges Beschwerdegericht ist das Oberlandesgericht Hamm. Die Beschwerdefrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe der landgerichtlichen Entscheidung. Die Beschwerde ist schriftlich oder zu Protokoll der Geschäftsstelle beim Landgericht Münster einzulegen. Sie kann auch zu Protokoll der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichts erklärt werden; in diesem Fall ist zur Fristwahrung der Eingang der Beschwerde beim zuständigen Landgericht Münster erforderlich. Anwaltszwang besteht nicht.
Unterschrift