Berufung: Schimmelbefall – Vermieterpflichten, Negativbeweis und Haftung für Möbelschäden
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin forderte Schadensersatz für Schimmelbeseitigung und Privatgutachterkosten vom Mieter; das Landgericht änderte das Urteil zugunsten des Beklagten ab. Entscheidend war, ob der Schimmel auf schuldhaftes Verhalten des Mieters oder auf bauphysikalische Mängel zurückzuführen ist. Das Gericht sah eine alukaschierte Dämmbahn als mitursächlichen Baufehler und verneinte den Nachweis eines Mieterverschuldens. Die Widerklage des Mieters wegen beschädigter Möbel wurde wegen unterlassener Hinweispflicht der Vermieterin mit 200 € stattgegeben.
Ausgang: Klage der Vermieterin abgewiesen; Widerklage des Mieters auf Schadensersatz in Höhe von 200 € stattgegeben
Abstrakte Rechtssätze
Verlangt der Vermieter Schadensersatz wegen Schimmelschäden, trifft ihn der Negativbeweis, dass die Schadensursache nicht aus seinem Verantwortungsbereich (bauartige Ursachen) herrührt, sondern in dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters liegt.
Bauphysikalische Mängel der Mietsache (z. B. innen angebrachte Dämmbahnen/Dampfsperren) können mitursächlich für Schimmelbildung sein und sind dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuzuordnen.
Der Vermieter muss den Mieter auf besondere Nutzungsvorgaben hinweisen (z. B. erforderlichen Wandabstand von Möbeln); unterbleibt dieser Hinweis, kann eine Haftung des Vermieters für daraus entstehende Schäden nach § 536a BGB begründet sein.
Ein Anspruch auf Ersatz beschädigter Einrichtungsgegenstände bemisst sich nach dem Zeitwert; die Vermutung des Verschuldens des Vermieters entfällt nur bei substantiiertem Entlastungsvorbringen.
Kostenentscheidungen und vorläufige Vollstreckbarkeit richten sich nach §§ 91, 708 Nr.10 ZPO; offenkundige Urteilsirrtümer sind nach § 319 ZPO zu berichtigen.
Vorinstanzen
Amtsgericht Bocholt, 13 C 101/10
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Bocholts (13 C 101/10) vom 20.10.2010 abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an den Beklagten 200,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.07.2010 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Auf die tatsächlichen Feststellungen des amtsgerichtlichen Urteils wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.
Die Berufung des Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, und auch der Sache nach begründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Schadensersatz für die Beseitigung des Schimmels und die Privatgutachterkosten aus §§ 535 i.V.m. 280 Abs.1 BGB. Denn sie hat nicht bewiesen, dass der Schimmel vom beklagten Mieter wegen des Verstoßes gegen die ihm obliegenden Obhutspflicht zu vertreten ist. Der Vermieter, der den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nimmt, muss zunächst darlegen, dass die Schadensursache weder aus seinem Verantwortungsbereich noch aus seinem Pflichtenkreis stammt, sondern in dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters begründet ist (vgl. BGHZ 126, 124; Eisenschmid, in: Schmidt/Futterer, MietR, 10. Auflage 2011, § 536 BGB, Rn. 452) Der Vermieter muss sämtliche Umstände ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren und insbesondere die Beschaffenheit der Mietsache betreffen. Er muss insoweit den Negativbeweis erbringen (Schmidt/Futterer a.a.O.)
Im Streitfall hat die Klägerin diesen ihr obliegenden Beweis, dass der vorhandene Schimmel nicht auf bauseitigen Ursachen beruht, nicht erbracht. Der Sachverständige Dipl.-Ing. N hat insoweit ausgeführt, dass sich im Schlafzimmer unterhalb der Wandtapete eine alukaschierte, 2 mm dicke Dämmbahn aus Styropor befand, die als Dampfsperre wirkte. Diese Wärmedämmung von innen sei kontraproduktiv gewesen. Dies – und nicht allein die dem Alter des Bauwerks entsprechende Bauweise – stellt einen bauphysikalischen Mangel dar, der für die Entstehung des Schimmels zumindest mitursächlich war.
Etwas anderes folgt nicht daraus, dass die vom Beklagten direkt an die Wand gestellten Schränke möglicherweise mitursächlich für die Entstehung des Schimmels waren und dass der Schimmel möglicherweise zu vermeiden gewesen wäre, wenn die Schränke einen Abstand von 8-10 cm zur Wand gehabt hätten. Denn unstreitig wies die Klägerin den Beklagten nicht darauf hin, dass aufgrund der besonderen Wandtapete im Schlafzimmer Schränke mindestens mit einem Abstand von 8-10 cm von der Wand gestellt werden müssen. Es gehört zur Gebrauchstauglichkeit eines Wohnraums, dass er in üblicher Art mit Möbeln eingerichtet werden kann. Mieträume müssen in bauphysikalischer Hinsicht so beschaffen sein, dass bei einem Wandabstand der Möbel von nur wenigen Zentimetern, wie er im allgemeinen bereits durch das Vorhandensein einer Scheuerleiste gewährleistet ist, sich Feuchtigkeitsschäden durch Tauwasserniederschlag nicht bilden können, vgl. LG Hamburg, Urteil vom 29.08.1997, 311 S 88/96, WuM 2000, 329; Schmidt/Futterer a.a.O., § 536 BGB Rn.212; AG Osnabrück, Urteil vom 4. 7. 2005 - 14 C 385/04, NZM 2006, 224 (225).
Den hier zur Verhinderung des Schimmels erforderlichen Wandabstand von 10 cm hält die Kammer für nicht mehr üblich. Der Schimmel beruht damit zumindest auch auf einem bauphysikalischen Mangel, der der Sphäre des Vermieters zuzurechnen ist.
Die Widerklage ist begründet. Der Beklagte hat gegen die Klägerin einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 200,- € gemäß § 536 a Abs.1 BGB. Dass die Schränke des Beklagten aufgrund des Schimmelbefalls irreparabel beschädigt wurden, ist unstreitig. Unstreitig ist auch der mit 200,00 € angegebene Zeitwert. Die Pflichtverletzung der Klägerin liegt darin, dass sie den Beklagten nicht darauf hingewiesen hat, dass mit den Möbeln der o.g. Abstand zur Wand hätte eingehalten werden müssen. Hätte die Klägerin den Beklagten entsprechend informiert, hätte dieser sich beratungsrichtig verhalten und die Schränke nicht unmittelbar vor der Wand platziert. Dann wäre der Schaden nicht entstanden. Das Verschulden der Klägerin wird vermutet. Die Klägerin hat zu ihrer Entlastung nichts vorgetragen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Kosten des Rechtsstreits umfassen auch die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens 11 H 2/09 AG Bocholt. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO.
Der Streitwert wird auf 2.897,20 € (2.697,20 € Klage; 200,- € Widerklage) festgesetzt.
| Ausfertigung |
| 03 S 208/10 13 C 101/10 Amtsgericht Bocholt |
| Landgericht Münster Berichtigungsbeschluss |
In dem Rechtsstreit
Der Tenor des Urteils der 3. Zivil- (Berufungs-) Kammer des Landgerichts Münster vom 22.03.2011 wird gemäß § 319 ZPO wegen offenbarer Unrichtigkeit dahingehend berichtigt, dass das Urteil auf die Berufung des Beklagten (und nicht des Klägers) abgeändert wird.
Weiter wird klargestellt, dass die ausweislich des Protokolls verkündete Urteilsformel eine offenbare Unrichtigkeit aufweist, soweit darin nicht der Zusatz enthalten ist "Die Klage wird abgewiesen." Insoweit enthält das zugestellte vollständige Urteil bereits die Berichtigung.