Gewerberaummiete: Schriftform trotz falscher Hausnummer und fehlendem Lageplan
KI-Zusammenfassung
Die Grundstückserwerberin verlangte nach ordentlicher Kündigung Räumung von Gewerberäumen und berief sich auf Schriftformmängel (§ 550 BGB). Das LG Münster wies die Klage ab, weil der bis 30.09.2015 befristete Mietvertrag nicht ordentlich kündbar ist (§ 542 Abs. 2 BGB). Der Mietgegenstand war trotz falscher Hausnummer und ohne Lageplan durch Auslegung hinreichend bestimmbar. Eine separate Abrechnung geringfügiger zusätzlicher Nebenkosten und eine abweichende Zahlungsweise änderten den Vertrag nicht formrelevant.
Ausgang: Räumungsklage abgewiesen, da der bis 2015 befristete Gewerbemietvertrag die Schriftform wahrt und nicht ordentlich kündbar ist.
Abstrakte Rechtssätze
Ein bis zu einem bestimmten Datum befristeter Gewerberaummietvertrag ist vor Ablauf der Befristung grundsätzlich nicht ordentlich kündbar (§ 542 Abs. 2 BGB).
Die Schriftform des § 550 BGB ist gewahrt, wenn sich die Einigung über die wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer beiderseits unterzeichneten Urkunde ergibt und die formbedürftigen Klauseln im Wege der Auslegung bei Vertragsschluss hinreichend bestimmbar sind.
Eine unzutreffende Hausnummerbezeichnung oder das Fehlen eines Lageplans steht der Bestimmbarkeit des Mietgegenstandes nicht entgegen, wenn aus den Umständen und der bisherigen Nutzung eindeutig feststeht, welche Räumlichkeiten vermietet sind.
Eine konkludente Änderung der Nebenkostenumlage unterfällt dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht, wenn sie wirtschaftlich unerheblich ist und die wesentlichen Nebenkostenregelungen im Vertrag selbst enthalten sind.
Aus Rechnungshinweisen oder einer langjährigen Zahlungsweise allein folgt ohne übereinstimmende Willenserklärungen regelmäßig keine Vertragsänderung der Mietzinsfälligkeit.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin ist Eigentümerin der Grundstücke in der G1, Flur ###, laufende Nummer #, Flurstücke #, #, #, ###, ###, ###. Hierzu gehört auch das Grundstück mit dem sich darauf befindlichen Gebäude in der X-Strasse. Mit der vorliegenden Klage begehrt sie von der Beklagten die Räumung. Ursprünglicher Eigentümer dieses Grundstück war Herr S. Im Jahr 2007 erwarb die Klägerin die Grundstücke von ihm. Die Eintragung im Grundbuch erfolgte am 12.03.2007. Zwischen dem Voreigentümer und der Beklagten bestand ein Mietvertrag für dieses Grundstück, datiert auf den 15.05.1985. Mit Nachtrag vom 10.10./15.10.1998 wurde der Mietvertrag neu gefasst und zugleich bis zum 30.9.2015 verlängert. Mit einem weiteren Nachtrag vom 15.12./8.12.2004 wurde eine Abänderung des Mietzinses vereinbart.
Im Nachtrag zum Mietvertrag vom 10.10./15.10.1998 ist in § 1 der Standort der Mieträumlichkeiten in N, X-Str. ### bezeichnet. Auch werden Verkaufsfläche und Nebenfläche mit der Quadratmeterzahl beschrieben. Im Weiteren wird in diesem Paragraphen statuiert:
"Das Ladenlokal wird von dem Mieter bereits seit dem 01.10.1985 genutzt und ist
diesem bekannt".
Dem Mietvertrag liegt kein Lageplan bei. In § 2 dieses Nachtrags werden Mietzeit und Kündigung bestimmt. Dort heißt es unter anderem:
"Das Mietverhältnis beginnt am 01.10.2005 und endet nach Ablauf von 10 Jahren,
somit am 30.09.2015."
Die Höhe des Mietzinses und dessen Fälligkeit werden in § 3 des Nachtrags von 1998 bestimmt:
"Der vereinbarte Mietzins ist bis zum 5. Tage eines Kalendermonats im Voraus auf
ein vom Vermieter zu benennendes Konto zu überweisen".
§ 5 des Nachtrags bestimmt zu den Nebenkosten:
"Die für die angemieteten Räumlichkeiten anfallenden Kosten für Heizung,
Stromverbrauch, Wasserverbrauch und Müllabfuhr sind vom Mieter direkt zu
tragen. Die Müllabfuhrgebühren werden einmal jährlich dem Mieter in Rechnung
gestellt. Die Festsetzung von monatlichen Abschlagszahlungen erübrigt
sich dadurch."
(Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K2 Bl.10ff. d.A. verwiesen).
In der Vergangenheit, schon im Mietverhältnis mit Herrn S, wurden die Nebenkosten separat abgerechnet; dabei wurden auch nicht in dem Mietvertrag genannte Posten aufgelistet, nämlich für Niederschlags- und Schmutzwasser sowie eine Gewässergebühr. Diese Nebenkosten betrugen in 2007 für das gesamte Jahr 1083,66 €.
Die Miete zahlte die Beklagte mittels eines Dauerauftrags bei der Bank immer schon jeweils zum Monatsersten. Eine Dauermietrechnung des Voreigentümers vom13.12.2006 benennt die Zahlungsfälligkeit jeweils zum Ersten des Monats.
Die von der Beklagten angemieteten Gewerberäume sollen in ein von der Klägerin geplantes, neu zu errichtendes Stadtbereichszentrum integriert werden. Verhandlungen über neue Mietflächen in diesem Bereich verliefen zwischen den Parteien erfolglos. Die Klägerin erklärte der Beklagten am 24.03.2009 die ordentliche Kündigung zum 30.09.2009. Hierauf widersprach die Beklagte anwaltlich am 03.04.2009.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass das Mietverhältnis aufgrund der Falschbezeichnung der Hausnummer schon nicht der Schriftform genügt und damit unbefristet sei. Auch meint sie, die bloße Benennung der angemieteten Quadratmeter von Haupt- und Nebenflächen und das Fehlen eines Lageplanes zur genauen Bestimmung des Mietobjekts bewirkten einen Schriftformmangel. Darüber hinaus ist die Klägerin der Auffassung, dass der Vertrag durch eine separate Abrechnung der Nebenkosten geändert worden sei und behauptet hierzu, dass es eine mündliche Abrede zur Änderung der Nebenkosten gebe, ohne dies nach Zeit, Anlass und Beteiligten zu belegen. Weiterhin vertritt sie die Auffassung, dass durch die Dauermietrechnung die Zahlungsfälligkeit auf den Ersten des Monats festgelegt worden sei und behauptet hierzu, dass sich die Parteien darüber verständigt haben, was sie durch den Briefverkehr der Beklagten mit Herrn S zu belegen versucht.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, die auf dem Objekt X-Str. in N gelegenen Räumlichkeiten, wie in dem Lageplan als rot markierte Fläche ausgewiesen, zu räumen und an sie herauszugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Kündigung vom 24. März 2009 ins Leere gehe. Denn der streitgegenständliche Mietvertrag wahre die Schriftform und sei auf bestimmte Zeit geschlossen. Der Mietgegenstand sei durch Auslegung des Mietvertrages unschwer bestimmbar und eine (konkludente) Vertragsänderung bzgl. der in § 5 des Mietvertrages geregelten Nebenkosten sei nicht erfolgt. Selbst wenn man jedoch eine solche Vertragsänderung bzgl. der Nebenkosten unterstellen wolle, sei diese jedenfalls so unwesentlich, dass diese nicht dem Schriftformerfordernis (§ 550 BGB) unterfalle. Selbst wenn man davon ausginge, dass die Änderung dem Schriftformerfordernis unterfiele, könne sich die Klägerin in diesem Fall nicht auf eine fehlende Schriftform berufen, denn dies widerspreche dem Grundsatz von Treu und Glauben. Zudem sei der Klägerin eine Berufung auf Schriftformmängel auch deswegen verwehrt, da die Parteien in der Nachtragsvereinbarung vom 8. bzw. 15. Dezember 2004 auf eine Zubindung des Nachtrags zum Mietvertrag unter Berufung auf die einschlägige BGH-Rechtsprechung verzichtet haben. Dadurch sei zum Ausdruck gekommen, dass die Parteien sich nicht auf Schriftformmängel berufen wollten. Schließlich sei auch keine Vertragsänderung bezüglich der Fälligkeit des Mietzinses insoweit erfolgt, dass dieser abweichend vom Mietvertrag schon am ersten Werktag eines Kalendermonats fällig sei.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Dem Kläger steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der in der Klageschrift bezeichneten Räumlichkeiten zu. Der streitgegenständliche Mietvertrag ist nicht durch die Kündigung vom 24. März 2009 zum 30. September 2009 beendet worden, da der Mietvertrag bis 2015 läuft und daher nicht vorzeitig ordentlich kündbar ist, § 542 Abs. II BGB.
Ein Kündigungsrecht besteht insbesondere nicht gemäß §§ 580a Abs. II, 578, 550 BGB, denn der zwischen den Vertragsparteien im Oktober 1998 geschlossene Mietvertrag wahrt die Schriftform im Sinne der §§ 550, 578, 126 BGB. Auch haben die Parteien in der Folgezeit keine Änderungen dieses Vertrages, welche die Schriftform im Sinne des § 550 BGB tangieren, vereinbart bzw. diese sind so unwesentlich, dass sie dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht unterfallen.
Die Beklagte kann sich allerdings nicht darauf berufen, dass durch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 10. / 15. Oktober 1998, datiert auf den 8. / 15. Dezember 2004, die Parteien zum Ausdruck gebracht haben, sich (grundsätzlich) nicht auf Schriftformmängel berufen zu wollen. Dies wird deutlich durch die Formulierung, dass "alle übrigen Vereinbarungen/Bestimmungen des o.g. Mietvertrages […] bis zur endgültigen Beendigung des Mietverhältnisses unverändert fort[gelten]". Dies schließt auch die Schriftformklausel in § 14 des Mietvertrages ein. Nur auf die "Zubindung dieses Nachtrages" wollten die Parteien verzichten. So sollte gerade dieser Nachtrag zum Mietvertrag dem Schriftformerfordernis genügen.
Jedoch ist das Mietverhältnis nicht deshalb ordentlich kündbar gemäß §§ 580a, 578, 550 BGB, weil in der Vertragsurkunde der Mietgegenstand unzureichend bezeichnet wurde. Soweit das Mietobjekt im Mietvertrag fälschlicherweise mit der Hausnummer ### statt ### bezeichnet wird und sich im Mietvertrag keine Angabe findet, wo sich die vermietete Nebenfläche befindet, steht dies der Schriftform nicht entgegen. Zwar gehört der Mietgegenstand zu den wesentlichen und damit formbedürftigen Elementen eines befristeten Mietvertrags. Danach muss der Mietgegenstand im Vertrag so ausreichend individualisiert sein, dass er für einen Rechtsnachfolger, den § 566 BGB in erster Linie schützen will, ausreichend bestimmbar ist (vgl. BGH NJW 2007, 1817 m.w.N.). Danach ist die Schriftform des § 550 BGB gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses – aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Da auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugänglich sind, reicht es aber aus, wenn der Inhalt der Vertragsbedingungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestimmbar ist (BGH NJW 1999, 3257, 3259; BGH, NZM 2009, 515; Lindner-Figura in ders./Oprèe/Stellmann, Kap. 6 Rn. 29 m.w.N.). Das ist vorliegend der Fall.
Bei Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrages nutzte die Beklagte, wie aus § 1 des Vertrages ersichtlich, die maßgeblichen Räumlichkeiten bereits seit rund 13 Jahren, ohne dass zwischen den Parteien Streitigkeiten über die Lage der Verkaufsfläche oder der Nebenfläche aufgetreten wären. Der Mietvertrag ist daher so auszulegen, dass die seit 13 Jahren genutzten Räumlichkeiten weiterhin Gegenstand des Mietvertrages sein sollten. Eine genaue Bezeichnung des Mietgegenstandes ist insoweit nicht erforderlich (BGH NZM 2009, 515). Der Klägerin war es jederzeit möglich, anhand der Angaben im Mietvertrag (Firma der Beklagten, Größe der Räumlichkeiten) zweifelsfrei festzustellen, welche Räumlichkeiten vermietet werden. Etwas anderes gilt daher auch nicht, weil in dem Mietvertrag kein Lageplan beigefügt ist, der die genaue Lage des Mietgegenstandes bezeichnet.
Die Klägerin kann sich auch nicht darauf berufen, dass bezüglich der Nebenkosten eine konkludente Änderung des Mietvertrages erfolgt sei, weil die Beklagte auf die Nebenkostenrechnung 001-2007 des Rechtsvorgängers der Klägerin von 2007 Nebenkosten bezahlte, die nicht in § 5 des Mietvertrages enthalten sind. Dies führt nicht dazu, dass der Mietvertrag insgesamt nicht mehr dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB entspricht. Es kann dahinstehen, ob die damaligen Parteien einen entsprechenden Rechtsbindungswillen hinsichtlich einer konkludenten Änderung des Mietvertrages unter stillschweigender Aberkennung des Schriftformgebotes des § 14 Abs. 1 des Mietvertrages hatten. Jedenfalls handelt es sich dabei um eine unwesentliche Modifikation der Nebenkostenregelung, die nicht dem Schriftformerfordernis unterliegt. Zwar wird teilweise die Ansicht vertreten, dass jede Änderung der Miete als wesentliche Änderung anzusehen und deshalb formbedürftig sei (OLG Karlsruhe, NZM 2003, 513; OLG Rostock, OLG-Report 2002, 34, 35; LG Gießen, ZMR 2002, 272).
Die Kammer schließt sich jedoch der Auffassung an, dass eine nicht ins Gewicht fallende Erhöhung der Nebenkosten eine unwesentliche Änderung des Mietvertrages ist und nicht der Schriftform unterliegt (OLG Hamm, BeckRS 2006, 00676; OLG Naumburg, ZMR 2008, 371). § 5 des Mietvertrags sieht zwar nicht die Übernahme der Niederschlags- und Schmutzwassergebühr sowie der Gewässergebühr für den Unterhaltsverband I vor. In der Begleichung dieser Kostenpunkte durch die Beklagte liegt aber kein wesentlicher Verstoß gegen § 550 BGB. Dies folgt aus dem Schutzzweck des § 550 BGB, welcher den Schutz des Grundstückserwerbers (§ 566 BGB) bezweckt. Diesem soll anhand des schriftlichen Mietvertrages ermöglicht werden, sich über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten vollständig zu informieren. Allerdings ist die Umlegung der wesentlichen Nebenkosten im Vertrag selbst geregelt (§ 5 des Mietvertrages), lediglich die Nebenkosten für die oben genannten Gebühren und Müllgebühren wurden separat abgerechnet, wobei letztere auch in § 5 des Mietvertrages genannt sind. Ferner ist zu beachten, dass die hier in Rede stehenden zusätzlich geltend gemachten Nebenkosten in 2007 (Niederschlags- und Schmutzwassergebühr sowie Gewässergebühr) in Höhe von € 1083,66 nur rund 1,16 Prozent der Jahresbruttomiete (Monatsmiete von brutto € 7.735,00 plus Nebenkosten) ausmachen. Eine solche Vertragsänderung, die von ihrer wirtschaftlichen Bedeutung wie auch nach dem vernünftigen Willen der Parteien keine Rolle spielen kann, ist unwesentlich und unterfällt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB (vgl. KG, NZM 2005, 457). Eine wesentliche Vertragsänderung wird im Bezug auf die Miete erst ab einer Veränderung von im Minimum 10 bis 20 Prozent angenommen (vgl. Lindner-Figura in ders./Oprèe/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Auflage, Rn. 64 ff.; Emmerich in Staudinger, § 550, Rdn. 28 ff. m.w.N.). Ob eine Berufung der Klägerin auf den Schriftformmangel einer Änderung hinsichtlich der zusätzlichen Nebenkosten – wie von der Beklagten hilfsweise vorgetragen – treuwidrig wäre, kann daher dahinstehen.
Auch ist es zu keiner Veränderung des Mietvertrages ab dem 13. Dezember 2006 hinsichtlich der Fälligkeit der Miete gekommen. Zwar ist der Dauermietrechnung vom 13. Dezember 2006 zu entnehmen, dass "die Mietzahlung monatlich, jeweils zum Monatsersten, fällig" sei. Allein daraus sowie der Tatsache, dass die Beklagte den Mietzins jeweils zum ersten Werktag eines Monats bzw. zum Monatsersten gezahlt hat, lässt jedoch nicht auf einen Rechtsbindungswillen der Parteien hinsichtlich einer Vertragsänderung unter stillschweigender Aberkennung der Schriftformklausel in § 14 Abs. 1 des Mietvertrages schließen. Die für eine solche Vertragsänderung erforderlichen Willenserklärungen sind im Übrigen nicht ersichtlich. Für eine Vertragsänderung bedarf es übereinstimmender Willenserklärungen. Selbst wenn man in der Rechnungsausstellung des ehemaligen Eigentümers S ein Angebot zur Änderung der Fälligkeit sieht, fehlt es an einer dazu korrespondieren Willenserklärung der Beklagten. Indem diese, wie in den Jahren zuvor, den Dauerauftrag bei der Bank beibehielt, kann nicht eine Annahme fingiert werden. Eine konkrete mündliche Abrede ist weder von der Klägerin vorgetragen noch nach der Aktenlage ersichtlich.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 und 2 ZPO.