Gewerberaummiete: Wegfall Inkassovollmacht und Nutzungsentschädigung nach Kündigung
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin verlangte nach Kündigung eines Gewerberaummietvertrags Räumung sowie ausstehende Miete und Nutzungsentschädigung; zudem begehrte sie Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten. Nach Herausgabe der Räume erklärte sie den Räumungsstreit gegen die Mieterin für erledigt. Das LG stellte die Erledigung insoweit fest und verurteilte die Mieterin zur Zahlung von Miete und Nutzungsentschädigung, weil Zahlungen an den (ehemals) inkassobevollmächtigten Dritten nach einer abweichenden Vereinbarung nicht mehr schuldbefreiend waren. Gegen den Dritten scheiterte der Räumungsanspruch mangels Beweisantritts; im Übrigen wies das Gericht Teile der Klage ab und hielt Aufrechnungen für unsubstantiiert bzw. unbestimmt.
Ausgang: Erledigung bzgl. Räumung gegen Beklagte zu 1 festgestellt und Zahlungsansprüchen weitgehend stattgegeben; im Übrigen (u.a. gegen Beklagten zu 2) abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine einseitige Erledigungserklärung ist regelmäßig als Antrag auf Feststellung der Erledigung der Hauptsache auszulegen und als privilegierte Klageänderung nach § 264 Nr. 3 ZPO zulässig.
Ein Rechtsstreit ist in der Hauptsache erledigt, wenn die Klage ursprünglich zulässig und begründet war und erst durch ein nach Rechtshängigkeit eintretendes Ereignis unzulässig oder unbegründet wird.
Zahlt der Schuldner trotz Inkassovollmacht an einen Dritten, tritt keine Erfüllung (§ 362 Abs. 1 BGB) ein, wenn die Parteien nachträglich abweichend vereinbaren, dass Leistungen nur noch an den Gläubiger selbst zu erbringen sind.
Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Nutzungsentschädigung mindestens die vereinbarte Miete nach § 546a Abs. 1 BGB verlangen.
Eine Aufrechnung setzt eine hinreichend bestimmte Aufrechnungserklärung sowie substantiierten Vortrag zu Grund und Höhe der Gegenforderung voraus; pauschale Zahlungsnachweise ohne Zuordnung zur betroffenen Verbrauchsstelle genügen hierfür regelmäßig nicht.
Tenor
Es wird festgestellt, dass sich der Rechtsstreit hinsichtlich der Anträge zu 1) und 2) aus der Klageschrift vom 12.04.2019 in der Hauptsache in Bezug auf die Beklagte zu 1 erledigt hat.
Die Beklagte zu 1 wird verurteilt, an die Klägerin 1.687,26 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 562,42 € seit dem 02.12.2018, 02.01.2019, 02.02.2019 und 02.03.2019 zu zahlen.
Die Beklagte zu 1 wird verurteilt, an die Klägerin einen Gesamtbetrag i.H.v. 2.812,10 € (5 x 562,42 €) zu zahlen.
Die Beklagte zu 1 wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 650,34 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 08.05.2019 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen die Klägerin zu 28 % und die Beklagte zu 1 zu 72 %. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1 trägt diese selbst. Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2 trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin allerdings nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung des Beklagten zu 2 durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abzuwenden.
Tatbestand
Die Klägerin und der Beklagte zu 2 waren miteinander verheiratet und sind seit November 2017 voneinander geschieden. Sie führen diverse gerichtliche Auseinandersetzungen insbesondere familiengerichtlicher Art, aber auch vor der Kammer für Handelssachen des Landgerichts.
Der Beklagte zu 1 ist Alleingeschäftsführer der Beklagten zu 2, deren Gesellschafter die Klägerin zu 40 % und der Beklagte zu 1 zu 60 % sind. Die Klägerin ist Alleineigentümerin des Grundstücks R1-Straße 00 in N, welches vormals als Heim der Familie diente. Die Räumlichkeiten im Kellergeschoss des auf diesem Grundstück errichteten Gebäudes vermietete die Klägerin mit Mietvertrag vom 14.04.2011 beginnend zum 01.04.2011 an die Beklagte zu 2, zu einem Mietzins i.H.v. 562,42 € brutto. Das mit Verhältnis wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen (Ziffer 2 des Mietvertrags). Die Parteien vereinbarten, dass es sich bei der Miete um eine Warmmiete handele, sämtliche Betriebskosten sollten mit Zahlung der Miete abgegolten sein (vgl. Ziffer 3 des Mietvertrags). Ferner vereinbarten die Parteien unter Ziffer 5 des Mietvertrages, dass der Beklagte zu 1 in allen Angelegenheiten dieses Vertrages für den Vermieter vertretungsbefugt sei, insbesondere er eine Inkassovollmacht habe. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrags wird auf Bl. 7 ff. GA verwiesen.
Mit Schreiben vom 26.09.2018 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 31.03.2019 (Bl. 9 GA). Mit Schreiben vom 11.10.2018 bestätigte die Beklagte zu 2 gegenüber der Klägerin den Zugang der Kündigung am 04.10.2018.
Der von der Beklagten zu 1 zu zahlende Mietzins diente der Finanzierung der Immobilie R1-Straße 00 in N. Schuldner des entsprechenden Darlehens waren die Klägerin und der Beklagte zu 2. Im weiteren Verlauf forderte der Beklagte zu 2 die Klägerin auf, ihn von den Verbindlichkeiten aus diesem Darlehen freizustellen (vgl. Bl. 33 f. GA).
Mit E-Mail vom 31.10.2018 (Bl. 57 GA) an die Klägerin führte der Geschäftsführer der Beklagten zu 1 aus:
„Sehr geehrte Frau M1,
bitte teilen Sie uns schnellstmöglich mit, auf welches Konto wir nun die Miete zahlen dürfen.
Mit besten Grüßen aus N,
M2“
Die Miete für November 2018 überwies die Beklagte zu 1 an die Klägerin und schrieb dieser per E-Mail am 02.11.2018 (Bl. 58 GA):
„Sehr geehrte Frau M1,
mit schuldbefreiender Wirkung haben wir heute die Miete für 11.2018 auf das uns bekannte Konto (Anlage) überwiesen.
Mit besten Grüßen aus N,
M2“
Der Beklagte zu 2 stellte ab Oktober 2018 Zahlungen auf das o.g. Darlehen ein, was die finanzierende R2-Bank mit Schreiben vom 12.11.2018 ihm gegenüber anmahnte. Der Beklagte zu 2 schrieb sodann am 14.11.2018 eine E-Mail mit folgendem wörtlichen Inhalt an die Klägerin (Bl. 60 GA):
„Liebe …(Vorname d. Klägerin entfernt),
Die R2 Bank mahnt mit heutiger Post die letzte Rate als fällig an.
Wie bereits mitgeteilt, habe ich die Zahlungen an die R2 eingestellt.
Mittlerweile erhälst du ja die Miete der EEB direkt auf dein Konto.
Bitte gleiche also die fällige Rate umgehend aus.
Mit besten Grüßen aus N,
M2“
Ab Dezember 2018 erhielt die Klägerin keine Mietzahlungen mehr von der Beklagten zu 1. Mit Schreiben vom 05.12.2018 mahnte sie die ausgebliebene Mietzahlungen für Dezember 2018 gegenüber der Beklagten zu 1 an (Bl. 62 GA). Die Beklagte zu 1 den monatlichen Mietzins ab Dezember 2018 auf ein Konto des Beklagten zu 2.
Die vermieteten Räumlichkeiten im Kellergeschoss wurden nach der Beendigung des Mietverhältnisses zunächst nicht an die Klägerin herausgegeben, sondern weiterhin jedenfalls von der Beklagten zu 1 genutzt.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 11.04.2019 ließ die Klägerin die Beklagten zur Räumung, bzw. sofortigen Anzeige der Räumungsbereitschaft auffordern, zugleich widersprach sie einer Fortsetzung des Mietverhältnisses (Bl. 11 ff. GA).
Die Klägerin behauptet, der Beklagte zu 2 habe ab November 2018 in den an die Beklagte zu 2 vermieteten Büro- und Geschäftsräumen gewohnt.
Sie meint, die Beklagte zu 1 habe die Mietzahlungen nicht an den Beklagten zu 2 leisten dürfen, sondern habe an sie zahlen müssen. Nach den Vereinbarungen der Parteien über die Freistellung des Beklagten zu 2 von der Darlehensschuld und der damit einhergehenden Rückführung des Darlehens allein durch die Klägerin sei die mietvertraglich vereinbarte Inkassovollmacht des Beklagten zu 2 zumindest konkludent aufgehoben worden.
Ursprünglich hat die Klägerin mit den Klageanträgen zu 1 und 2 aus der Klageschrift vom 12.04.2019 beantragt, die Beklagten zu verurteilen, die vermieteten Räumlichkeiten im Kellergeschoss des Hauses R1-Straße 00 in N zu räumen und die Beklagte zu 1 zu verurteilen, diese Räumlichkeiten an sie herauszugeben. Nachdem die Beklagte zu 1 zum 31.08.2019 diese Räumlichkeiten geräumt und an die Klägerin übergeben hat, erklärt die Klägerin den Rechtsstreit mit am 15.10.2019 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz vom 11.10.2019 insoweit für erledigt.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
die Beklagte zu 1 zu verurteilen, an sie 1.687,26 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 562,42 € seit dem 02.12.2018, 02.01., 02.02. und 02.03.2019 zu zahlen,
die Beklagte zu 1 zu verurteilen, für die Nutzung der streitgegenständlichen Räume in der Zeit von April 2019 bis einschließlich August 2019 an die Klägerin einen Gesamtbetrag i.H.v. 2.812,10 € (5 x 562,42 €) zu zahlen, sowie
die Beklagten zu 1 und zu 2 zu verurteilen, als Gesamtschuldner an sie vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 650,34 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten widersprechen der Teil-Erledigungserklärung und beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten bestreiten die sachliche Zuständigkeit des Landgerichts und meinen, es handele sich vorliegend um familienrechtliche Ansprüche.
Hinsichtlich der Räumung der streitgegenständlichen Mieträume führen sie aus, der Beklagte zu 2 mache gegenüber der Klägerin erhebliche Zugewinnausgleichsansprüche geltend, solange die Klägerin nicht bereit sei, diese zu bedienen, werde er einer Räumung nicht zustimmen.
Sie meinen, die Zahlungsansprüche seien durch Erfüllung erloschen. Im Übrigen habe die Beklagte zu 1 das Badezimmer in den Mieträumen fertiggestellt, nachdem sie die Klägerin wiederholt erfolglos hierzu aufgefordert habe. Die entsprechenden Kosten seien der Klägerin in Rechnung gestellt, von dieser allerdings nicht beglichen worden. Diese Forderung sei an den Beklagten zu 2 abgetreten worden, welcher vorsorglich gegen einen etwaigen Zahlungsanspruch die Aufrechnung erkläre.
Darüber hinaus habe der Beklagte zu 2 entgegen der mietvertraglichen Vereinbarungen die verbrauchsabhängigen Kosten für Wasser, Strom und Energie bezahlt. Sie behaupten, die Wasserkosten hätten sich in der Zeit von März 2017 bis Anfang September 2019 auf 1408,00 € (Bl. 43 GA) belaufen, die Stromkosten in der Zeit von Anfang 2017 bis Anfang Oktober 2019 4.920,00 € (Bl. 44 f. GA) sowie die Stromkosten für die Heizung insgesamt auf 3.260,39 € (Bl. 46 GA) auch insoweit rechne sie hilfsweise gegen die Klageforderung auf. Die Ansprüche des Beklagten zu 2 habe dieser an die Beklagte zu 1 in Höhe der Klageforderung abgetreten, diese erkläre die Aufrechnung.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Die Klage ist der Beklagten zu 1 am 07.05.2019 und dem Beklagten zu 2 am 09.05.2019 zugestellt worden.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage überwiegend begründet.
Das Landgericht ist sachlich zuständig, insbesondere das Familiengericht ist für den hier streitgegenständlichen Gewerberaummietvertrag nicht zuständig. Letztlich kommt es darauf auch nicht an, nachdem sich die Beklagten in der mündlichen Verhandlung rügelos zu Sache eingelassen haben.
I.
Hinsichtlich der ursprünglich mit den Klageanträgen zu 1 und zu 2 geltend gemachten Ansprüche auf Räumung und Herausgabe hat die Klägerin einseitig die Erledigung erklärt. Eine einseitige Erledigungserklärung ist regelmäßig dahingehend auszulegen, dass die Feststellung begehrt wird, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache insoweit erledigt habe. Die Umstellung des Klagebegehrens ist als privilegierte Klageänderung nach § 264 Nr. 3 ZPO zulässig. Für den so geltend gemachten Feststellungsantrag besteht auch das nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse, welches darin zu sehen ist, dass die Klägerin ein berechtigtes Interesse daran hat, im Falle einer Erledigung des Rechtsstreits die diesbezüglichen Kosten nicht tragen zu müssen.
1.
Hinsichtlich der Beklagten zu 1 ist die Feststellungsklage auch begründet. Ein Rechtsstreit ist in der Hauptsache erledigt, wenn die Klage ursprünglich zulässig und begründet war und durch ein nach Rechtshängigkeit eintretendes Ereignis unzulässig oder unbegründet geworden ist. So liegt der Fall hier.
Die ursprünglich auf Räumung und Herausgabe der Mieträumlichkeiten gerichtete Klage war zunächst zulässig und begründet. Zwischen der Beklagten zu 1 und der Klägerin bestand ein Mietverhältnis, welches die Klägerin wirksam zum 31.03.2019 gekündigt hat. Aufgrund der wirksamen Kündigung war die Beklagte zu 1 zur Räumung und Herausgabe der Mietsache an die Klägerin verpflichtet, § 546 Abs. 1 BGB. Soweit der Beklagte zu 1 meint, sie sei zur Zurückbehaltung berechtigt, da der Beklagte zu 2 erhebliche Zugewinnausgleichsansprüche gegen die Klägerin geltend mache, greift dies nicht durch. Die diesbezüglichen Ausführungen sind bereits zu unkonkret, um darauf ein Zurückbehaltungsrecht stützen zu können.
Nachdem die Beklagte zu 2 zum 31.08.2019 die Mieträume geräumt und an die Klägerin herausgegeben hat, ist der klägerische Anspruch durch Erfüllung erloschen, so dass die Klage insoweit nach Rechtshängigkeit unbegründet geworden ist.
2.
In Bezug auf den Beklagten zu 2 ist der Feststellungsantrag jedoch unbegründet. Zwar steht dem Vermieter nach § 546 Abs. 2 BGB auch gegen denjenigen, dem der Mieter die Räume überlassen hat, ein Anspruch auf Räumung der Mietsache zu. Vorliegend hat die Klägerin allerdings lediglich behauptet, der Beklagte zu 2 sei nach seinem Auszug aus der ehemaligen Ehewohnung in die an die Beklagte zu 1 vermieteten Räumlichkeiten im Kellergeschoss des Hauses gezogen und habe dort gewohnt. Dies ist von den Beklagten bestritten worden (vgl. Seite 2 f. des Schriftsatzes vom 27.06.2019, Bl. 26 f. GA). Es hätte daher der Klägerin oblegen, für ihre Behauptung einen Beweis anzutreten. Dies hat sie jedoch nicht getan, so dass sie beweisfällig geblieben ist.
II.
1.
Die Klägerin hat darüber hinaus einen Anspruch auf Zahlung i.H.v. 1.687,26 € gemäß § 535 Abs. 2 i.V.m. dem Mietvertrag gegen die Beklagte zu 1.
Das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1 endete zum 31.03.2019. Bis dahin schuldete die Beklagte zu 1 die monatlichen Mietzinszahlungen i.H.v. 562,42 €. Zwar entspricht dies für die Monate Dezember 2018 bis März 2019 eigentlich einem Betrag i.H.v. 2.249,68 € (4 x 562,42 €), soweit die Klägerin jedoch ausdrücklich nur einen Betrag i.H.v. 1.687,26 € (3 x 562,42 €) beantragt, sieht die Kammer sich an den Antrag gebunden, § 308 Abs. 1 ZPO
2.
Der Klägerin steht ferner ein Anspruch auf Zahlung von 2.812,10 € gemäß § 546a Abs. 1 BGB gegen die Beklagte zu 1 zu. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter dann, wenn der Mieter die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete verlangen. Der Mietvertrag endete zum 31.03.2019, die Mietsache wurde jedoch erst zum 31.08.2019 von der Beklagten zu 1 an die Klägerin herausgegeben, so dass ihr die Mietsache für fünf Monate vorenthalten worden ist. Die vereinbarte monatliche Miete betrug 562,42 €, so dass die Klägerin diesen Betrag für fünf Monate beanspruchen kann.
3.
Die Zahlungsansprüche der Klägerin in Höhe von insgesamt 4.499,36 € sind auch nicht erloschen.
a) Eine Erfüllung nach § 362 Abs. 1 BGB durch die Beklagte zu 1 liegt durch die Zahlung der monatlichen Mietzinsen an den Beklagten zu 2 nicht vor. Zwar haben die Parteien in dem Mietvertrag vereinbart, dass der Beklagte zu 2 über eine Inkassovollmacht verfügt und damit grundsätzlich Zahlungen der Beklagten zu 1 aus dem Mietverhältnis empfangen darf. Von dieser Regelung haben die Klägerin und die Beklagte zu 2 im Folgenden aber eine abweichende Vereinbarung getroffen. Denn im Zusammenhang mit der Trennung der Klägerin und des Beklagten zu 2 haben die Parteien vereinbart, dass die Mietzahlungen nunmehr – anders als zuvor – auf ein Konto der Klägerin erfolgen sollen. So hat es die Beklagte zu 1 für den Monat November 2018 auch gehandhabt. Hintergrund war die Freistellung des Beklagten zu 2 von der Haftung aus dem Darlehen gegenüber der R2-Bank. Dies hat die Klägerin hinreichend dargelegt durch Vorlage der E-Mails des Beklagten zu 2 als Geschäftsführer der Beklagten zu 1 vom 31.10.2018 sowie vom 02.11.2018 und der E-Mail des Beklagten zu 2 vom 14.11.2018. Nach der Vereinbarung, die Mietzahlungen nunmehr an die Klägerin zu leisten, fehlte dem Beklagten zu 2 die Inkassovollmacht, so dass eine Erfüllung durch die Zahlungen an ihn nicht mehr eintreten konnte.
b) Soweit die Beklagte zu 1 sich hinsichtlich einer Aufrechnung auf Kosten für die Reparatur, bzw. Herstellung des Badezimmers in den Mieträumlichkeiten bezieht, ist bereits nicht vorgetragen, welcher Betrag hier angefallen sein soll.
c) Auch die weitere geltend gemachte Aufrechnung mit den Kosten für Wasser, Strom und Heizung greift vorliegend nicht durch. Zwar ist der Beklagten zu 1 zuzugeben, dass nach den Regelungen des Mietvertrages diese Kosten in dem Mietzins inkludiert sein sollten. Die Beklagte zu 1 hat ihre Forderung allerdings nicht hinreichend konkret dargelegt. Aus den vorgelegten Anlagen ersichtlich sind lediglich Zahlungen des Beklagten zu 2 an die entsprechenden Versorger und Dienstleister. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Kosten angefallen sind für den Verbrauch in den Mieträumlichkeiten. Insoweit ist zu beachten, dass in dem streitgegenständlichen Gebäude auch andere Wohneinheiten liegen. Die bloße Vorlage von Kontoabbuchungen ist für den Nachweis, dass diese Kosten tatsächlich an der Verbrauchsstelle im Keller des streitgegenständlichen Gebäudes angefallen sind nicht ausreichend. Insoweit hätte die Beklagte zu 1 entsprechende Rechnungen vorlegen müssen, auf denen die Verbrauchsstelle und die Rechnungsbeträge ersichtlich sind. Mit den vorgelegten Kontoabbuchungen hätte sie nur die Zahlung der angefallenen Rechnungsbeträge nachweisen können.
Überdies ist die Aufrechnungserklärung auch zu unbestimmt. Die Beklagte zu 1 macht hier mehrere Gegenforderungen geltend, insoweit hätte es einer konkreten Bestimmung bedurft, welche dieser Forderungen in welcher Höhe von der Aufrechnungserklärung umfasst sein soll.
d) Auf eine Verspätung dieser Einwendungen kommt es danach nicht mehr an.
4.
Die Zinsansprüche der Klägerin folgen aus Verzug.
5.
Der Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten folgt ebenfalls aus Verzug, der diesbezügliche Zinsanspruch aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 ZPO.
III.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 101, 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 ZPO. Bei der Kostenentscheidung hat die Kammer die Baumbach´sche Formel angewandt.
IV.
Der Streitwert wird auf bis zu 8.000,00 € festgesetzt.