WEG: Ungültigkeit des Beschlusses zur Ablehnung einer zusätzlichen Wohnungseingangstür
KI-Zusammenfassung
Die Wohnungseigentümer klagten gegen einen Versammlungsbeschluss, der die Schaffung einer zusätzlichen Wohnungseingangstür ablehnte. Das Landgericht erklärte den Beschluss für ungültig und gab den Antragstellern statt. Die Tür ist eine bauliche Veränderung i.S.v. §22 WEG, die jedoch die Miteigentümer nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine Baugenehmigung und örtliche Feststellungen stützten die Entscheidung.
Ausgang: Antrag auf Zustimmung zur Schaffung einer zusätzlichen Wohnungseingangstür stattgegeben; Beschluss der Eigentümerversammlung aufgehoben
Abstrakte Rechtssätze
Auch negative Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung haben Beschlussqualität und sind nach § 23 Abs. 4 WEG anfechtbar.
Die Schaffung einer zusätzlichen Wohnungseingangstür ist eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG, wenn sie vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand abweicht.
Die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ist nach § 22 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 14 WEG entbehrlich, wenn die bauliche Veränderung andere Eigentümer nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt.
Sind die Beeinträchtigungen nicht über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehend, sind die übrigen Wohnungseigentümer gemäß § 1004 Abs. 2 BGB i.V.m. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG zur Duldung verpflichtet.
Der Beschwerde- bzw. Geschäftswert ist nach § 48 Abs. 3 WEG nach dem Interesse der Beteiligten und den voraussichtlichen Kosten der Maßnahme zu bemessen.
Tenor
Der angefochtene Beschluss wird abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 6. Oktober 2004 zu Top 9 c wird für ungültig erklärt.
Die Gerichtskosten des Verfahrens einschließlich des Beschwerde-verfahrens trägt die Antragsgegnerin.
Von einer Erstattung außergerichtlicher Kosten für die 1. und 2. In-stanz wird abgesehen.
Beschwerdewert: 3.500,00 €.
Gründe
I.
Die Antragsteller sind Eigentümer der Wohnung 531 in der Wohnungseigentümergemeinschaft X Die Wohnung 531 haben die Antragsteller in der Vergangenheit in eine Haupt- und Einliegerwohnung umgebaut. Diese Umbaumaßnahmen sind von der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 2. Mai 2000 nachträglich genehmigt worden.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 6. Oktober 2004 haben die Antragsteller nunmehr die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Schaffung einer zusätzlichen Wohnungseingangstüre vom Treppenhaus zu der geteilten Wohnung 531 verlangt. Diese Zustimmung hat die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Versammlung vom 6. Oktober 2004 abgelehnt.
Mit dem vorliegenden Verfahren haben die Antragsteller den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 6. Oktober 2004 zu Top 9c (Ablehnung der Schaffung einer zusätzlichen Wohnungseingangstür zur Wohnung 531) angefochten und beantragt, den Antragstellern die Zustimmung zur Schaffung der zusätzlichen Wohnungstüre vom Treppenhaus zur Wohnung 531 zu erteilen. Mit dem angefochtenen Beschluss vom 29. Oktober 2006 hat das Amtsgericht Mönchengladbach-Rheydt den Antrag nach Durchführung eines Ortstermins abgelehnt. Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde der Antragsteller, die ihren erstinstanzlichen Antrag weiter verfolgen.
Nach Vorlage der Akten durch das Amtsgericht hat die Kammer Beweis erhoben durch Einholung einer amtlichen Auskunft bei der Stadt Mönchengladbach, Fachbereich Bauordnung und Denkmalschutz, durch Inaugenscheinnahme der Örtlichkeiten im Hause X sowie durch Vernehmung des Stadtbauamtmanns G als Zeugen.
II.
Die zulässige sofortige Beschwerde der Antragsteller hat auch in der Sache Erfolg.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 6. Oktober 2004 zu Top 9c ist ungültig.
Auch wenn es sich bei der Entscheidung der Eigentümerversammlung vom 6. Oktober 2004 zu Top 9c – Ablehnung der Schaffung einer zusätzlichen Wohnungseingangstüre - um einen sogenannten negativen Beschluss handelt, liegt ein anfechtbarer Beschluss im Sinne des § 23 Abs. 4 WEG vor, weil auch einem negativen Abstimmungsergebnis Beschlussqualität zukommt. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die vom Amtsgericht zutreffend zitierte herrschende Meinung in der Rechtsprechung Bezug genommen.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 6. Oktober 2004 zu Top 9c ist gemäß § 23 Abs. 4 WEG für ungültig zu erklären, weil eine Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Schaffung einer zusätzlichen Wohnungseingangstüre zur Wohnung 531 im Hause X gemäß § 22 in Verbindung mit § 14 WEG nicht erforderlich ist.
Bei der von den Antragstellern beabsichtigten Maßnahme handelt es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG. Bauliche Veränderungen im Sinne dieser Vorschrift ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes abweicht und die über die ordnungsgemäße Instandhaltung hinausgeht. Wohnungseingangstüren sind mangels besonderer Vereinbarung regelmäßig Gemeinschaftseigentum (vgl. Bärmann/Pick, WEG, 8.Aauflage, § 5 Rn. 55).
Diese bauliche Veränderung führt hier nicht zu einer über das Maß des § 14 WEG hinausgehenden Beeinträchtigung.
Nach dieser Vorschrift ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum so zu gebrauchen, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Nachteil in diesem Sinne ist dabei jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung ( vgl. Bärmann/Pick, a.a.O. § 22,Rn. 107ff).
Nach dem Ergebnis der durchgeführten Ermittlungen ist die Kammer der Auffassung, dass durch die Schaffung der zusätzlichen Wohnungseingangstüre die übrigen Wohnungseigentümer im Hause X nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt werden. Das vom Amtsgericht für seine Entscheidung bei Nutzung des Flures zugrundegelegte Sturzrisiko ist nach Auffassung der Kammer nicht gegeben.
Die Kammer hat zunächst eine amtliche Auskunft bei der Stadt Mönchengladbach, Fachbereich Bauordnung und Denkmalschutz darüber eingeholt, ob mit der Erteilung der Baugenehmigung vom 15. Juni 2004 für den Durchbruch einer Wohnungseingangstüre vom Treppenhaus zur Wohnung 531 im Hause X auch die Nutzung des Treppenpodestes vor der Wohnung unter Sicherheitsgesichtspunkten bauordnungsrechtlich überprüft und genehmigt worden ist. Nach der nunmehr vorliegenden Auskunft vom 14. Juni 2007 steht fest, dass das Vorhaben im vereinfachten Genehmigungsverfahren gemäß § 68 BauO NRW geprüft wurde. Einschlägige Vorschriften über die bauliche Ausführungen von Treppen bzw. Türen in Verbindung mit Treppen sind in diesem Verfahren nicht zu prüfen. Dennoch bleiben nach Mitteilung des Fachbereiches Bauordnung und Denkmalschutz augenfällige Sicherheitsrisiken bei dieser Prüfung nicht außen vor. Allerdings sind im Rahmen dieser Prüfung keine die Nutzung des Treppenpodestes betreffenden Risiken erkannt worden. Dies hat der zuständige Sachbearbeiter des Fachbereichs Bauordnung und Denkmalschutz, der Zeuge G, im Rahmen seiner Zeugenvernehmung an Ort und Stelle nochmals nachvollziehbar bestätigt. Er hat ausgeführt, dass die Baugenehmigung deshalb genehmigt worden sei, weil ausweislich der vorliegenden Baupläne die geplante Türe nach innen aufgehen sollte. Auch nach Inaugenscheinnahme des Treppenpodestes hat der Zeuge ausgeführt, dass er nach wie vor eine irgendwie geartete Gefahr für die Nutzung des Treppenpodestes nach Schaffung einer zusätzlichen Wohnungseingangstüre nicht erkennen könne.
Dieser Beurteilung des sachkundigen Zeugen schließt sich die Kammer aufgrund ihrer eigenen Feststellungen an Ort und Stelle uneingeschränkt an. Das streitgegenständliche Treppenpodest hat eine Tiefe von 0,98 m und eine Breite von 1,82 m und ist damit zwar kleiner als das eine Etage tiefer liegende Treppenpodest, von dem neben der Aufzugstüre ebenfalls zwei Wohnungseingangstüren nach links und rechts abgehen. Gleichwohl ist aber im Hinblick darauf, dass es sich bei der Aufzugstüre um eine Schiebetüre handelt und die noch zu errichtende Wohnungseingangstüre - ebenso wie die bereits vorhandene Wohnungseingangstüre - nach innen aufgehen wird, eine Behinderung oder eine Sturzgefahr für die Benutzer oder Besucher trotz der naheliegenden Treppe nicht gegeben. Denn sowohl beim Verlassen des Aufzuges als auch beim Hinaustreten aus der geplanten Wohnungseingangstüre ist rechtzeitig erkennbar und auch hörbar, ob sich eine weitere Person auf dem Treppenpodest befindet oder die Treppe hinaufgeht, so dass ein unerwartetes Zusammentreffen auf dem Treppenpodest nicht wahrscheinlich ist. In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass sich auf der oberen Etage lediglich die Haupt- und Einliegerwohnung der Antragsteller befinden und für die übrigen Wohnungseigentümer keine Veranlassung besteht, den oberen Treppenpodest zu benutzen. Schließlich wird auch im Hinblick darauf, dass die Wohnungen nicht gewerblich, sondern privat genutzt werden, ein gleichzeitiges Zusammentreffen von mehreren Personen auf dem obersten Treppenpodest die Ausnahme darstellen.
Da die übrigen Wohnungseigentümer durch die beabsichtigte bauliche Veränderung nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt werden, ist ihre Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG entbehrlich ist. Bei der Schaffung einer zusätzlichen Wohnungseingangstüre handelt es sich somit um eine rechtmäßige Maßnahme im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG. Die übrigen Wohnungseigentümer sind daher gemäß § 1004 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG verpflichtet, eine solche bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums zu dulden (vgl. Bärmann/Pick, a.a.O, § 22 Rn. 103 und 218).
Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG.
Da die Wohnungseigentümer unterlegen sind, hält es die Kammer für angemessen, ihnen die Gerichtskosten des erstinstanzlichen und zweitinstanzlichen Verfahrens insgesamt aufzuerlegen. Von einer Erstattung der außergerichtlichen Kosten hat die Kammer abgesehen, weil die Rechtslage vorliegend nicht eindeutig war. Sowohl das Amtsgericht als auch die Kammer hat erst nach Durchführung von Ermittlungen über den Antrag der Antragsteller bzw. die Beschwerde entschieden.
Der Beschwerdewert beträgt 3.500,00 €. Insoweit ist die Kammer der Entscheidung des Amtsgerichts vom 25. Oktober 2006 gefolgt. Gemäß § 48 Abs. 3 WEG ist der Geschäftswert für das Verfahren nach dem Interesse der Beteiligten an der Entscheidung festzusetzen. Deshalb ist es hier angemessen, den Geschäftswert an den Kosten für die Vornahme des Durchbruches zu orientieren. Diese hat das Amtsgericht zutreffend mit einem Betrag von 3.500,00 € geschätzt. Der von den Antragstellern vorgelegte Kostenvoranschlag einer Baufirma vom 13. November 2006 bezieht sich nur auf die Kosten für die Errichtung des Mauerdurchbruches, ohne die Kosten für Material und Einbau einer neuen Wohnungseingangstüre zu berücksichtigen. Im Übrigen sind auch die Auswirkungen der baulichen Veränderung und damit die höherwertigere Nutzbarkeit der Wohnung durch die zusätzliche Türe werterhöhend zu berücksichtigen. Hierauf hat das Amtsgericht in der Nichtabhilfeentscheidung vom 9. Februar 2007 hingewiesen. Neue Gesichtspunkte haben sich danach nicht ergeben.
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diese Entscheidung ist die sofortige weitere Beschwerde zulässig. Sie kann bei dem Amtsgericht Mönchengladbach-Rheydt, dem Landgericht Mönchengladbach oder dem Oberlandesgericht Düsseldorf eingelegt werden. Geschieht dies schriftlich, so muss die Beschwerdeschrift von einem Rechtsanwalt unterzeichnet sein. Die sofortige weitere Beschwerde muss innerhalb einer Frist von 2 Wochen, die mit der Zustellung dieses Beschlusses beginnt, bei einem der vorgenannten Gerichte eingegangen sein. Mit der weiteren Beschwerde kann nur geltend gemacht werden, dass die Entscheidung auf einer Verletzung des Gesetzes beruht.
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