Zwangsverwaltung trotz notarieller Nießbrauchsvereinbarung – Eintragung fehlt
KI-Zusammenfassung
Die Gläubigerin beantragte Zwangsverwaltung wegen einer eingetragenen Briefgrundschuld; die Schuldnerin berief sich auf Abtretung von Mietforderungen und einen notariellen Nießbrauch sowie auf Besitz. Streitgegenstand war, ob der notariell vereinbarte Nießbrauch und behaupteter Besitz die Anordnung der Zwangsverwaltung verhindern. Das Gericht befand, der Nießbrauch sei vor Eintragung nicht wirksam (§ 873 BGB) und es habe kein unmittelbarer Besitzübergang stattgefunden; die Anordnung war daher rechtmäßig. Die Beschwerde wurde abgewiesen.
Ausgang: Beschwerde der Schuldnerin gegen die Anordnung der Zwangsverwaltung als unbegründet abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Nießbrauch an einem Grundstück oder Grundstücksanteil entsteht erst wirksam durch Einigung und Eintragung im Grundbuch; eine bloße notarielle Vereinbarung begründet das dingliche Recht nicht (§ 873 Abs. 1 BGB).
Ein nachrangiger Nießbrauch, der noch nicht wirksam entstanden ist, steht der Anordnung der Zwangsverwaltung durch den vorrangigen Grundpfandrechtsgläubiger nicht entgegen.
Mittelbarer Besitz des Vermieters begründet nicht den unmittelbaren Besitz eines Dritten; ein unmittelbarer Besitzübergang erfordert eine ausdrückliche rechtsgeschäftliche Vereinbarung oder sonstiges Besitzkonstitut (§§ 854, 870 BGB).
Die Abtretung von Miet- und Pachtforderungen überträgt nur die Forderungsansprüche, nicht aber besitzrechtliche Befugnisse; zur Übertragung des mittelbaren Besitzes ist die Abtretung des Herausgabeanspruchs erforderlich.
Vorinstanzen
Amtsgericht Krefeld, 42 L 87/87
Tenor
Die Beschwerde wird kostenpflichtig zurückgewiesen.
Beschwerdewert: 20.000,00 DM
Rubrum
(G r ü n d e:
Die Gläubigerin hat die Zwangsverwaltung beantragt aus einer in Abteilung III/1 im Grundbuch von Krefeld eingetragenen Briefgrundschuld wegen Forderungen aus Zinsen in Höhe von 172.091,50 DM und 827.908,50 DM in die Miteigentumsanteile der Schuldnerin an mehreren im einzelnen aufgeführten Miteigentumsanteilen. Dabei handelt es sich um Wohnungseigentum. Das Amtsgericht Krefeld hat dem Antrag durch den Anord- nungsbeschluß vom 31.07.19B7 stattgegeben, gegen den die Beschwerdeführerin zunächst Erinnerung eingelegt und eingewandt hat, ihr seien sämtliche Miet- und Pachtforderungen abgetreten. Ferner sei ihr durch notariellen Vertrag des Notars Wolfgang Busch vom 29.05.1987 (UR.Nr.316 für 1987) ein Nießbrauchsrecht eingeräumt worden. Der Nießbraucher sei zum Besitz berechtigt, könne das Grundstück vermieten, verpachten und die sonstigen Nutzungen ziehen.
Das Amtsgericht hat die Erinnerung der Beschwerdeführerin durch Beschluß vom 26.08.1987 zurückgewiesen. Es hat darauf hingewiesen, daß das Nießbrauchsrecht nicht wirksam entstanden sei, weil es nicht im Grundbuch eingetragen sei.
Gegen diesen Beschluß hat die Beschwerdeführerin Rechtsmittel eingelegt. Sie macht geltend, sie befinde sich seit der notariellen Einigung über die Nießbrauchsbestellung im Besitz der Wohnungen. Darüberhinaus sei am 24.06.1987 eine Begehung des gesamten Objekts durch die Beschwerdeführerin durchgeführt worden, bei der sämtliche Mieter unter Vorlage der notariellen Verträge angesprochen und auf die veränderte Situation, hingewiesen worden seien. Da sie zur Herausgabe des Besitzes nicht bereit sei, könne der Zwangsverwalter durch den Anordnungsbeschluß nicht in den Besitz eingewiesen werden. Im Hinblick auf ihren Besitz müsse die betreibende Gläubigerin einen entsprechenden Duldungstitel erlangen. Wegen der Einzelheiten ihres Vortrages wird auf den Beschwerdeschriftsatz vom 14. Oktober 1987 Bezug genommen.
Die sofortige Beschwerde ist gemäß §§ 793, 577 zulässig. In der Sache hat sie keinen Erfolg.
Die Anordnung der Zwangsverwaltung ist zu Recht erfolgt.
1.
Wie das Amtsgericht zutreffend in dem angefochtenen Beschluß ausgeführt hat, führt der zwischen den Parteien vereinbarte Nießbrauch an den hier fraglichen Grundstücksmiteigentumsanteilen nicht zur Aufhebung des Anordnungsbeschlusses. Zwar trifft es zu, daß der dem Nießbrauch im Rang vorgehende Grundpfandrechtsgläubiger - das ist hier die betreibende Gläubigerin - gegen den nachrangigen Nießbraucher, der der Zwangsverwaltung nicht zustimmt, einen Duldungstitel erlangen müsste, um die Zwangsverwaltung zu betreiben (vgl. Zeller, 12. Aufl., § 146 Rdnr. 9.2).
Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Die Schuldnerin hat durch notariellen Vertrag vom 29.05.1987 einen Nießbrauch an einem Grundstücksmiteigentumsanteil, also an einem Grundstücksrecht bestellt. Dieses Recht entsteht aber erst wirksam mit der Eintragung im Grundbuch. Der Nießbrauch ist die Belastung eines Grundstücks mit einem Recht, so daß zur Entstehung dieses Rechts gemäß § 873 Abs. 1 BGB die Einigung der Beteiligten und die Eintragung des Rechts im Grundbuch erforderlich ist (vgl. auch Palandt, 46. Aufl., 1987, Einführung vor § 1030, Anm. 1). Als die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, war der Nießbrauch nicht im Grundbuch eingetragen. Das Recht ist damit nicht wirksam vor Anordnung der Zwangsverwaltung entstanden und steht ihr deshalb nicht entgegen.
2.
Der vom Beschwerdeführer nunmehr geltend gemachte Besitz führt ebenfalls nicht zur Unzulässigkeit des Anordnungsbeschlusses. Ein nach § 854 BGB mögliches Besitzverhältnis ist nicht festzustellen. Die Schuldnerin war lediglich mittelbare Besitzerin der Wohnungen, da sie diese vermietet hatte. In dieses Besitzmittlungsverhältnis ist weder durch den schuldrechtlichen Nießbrauchs-Bestellungsvertrag noch durch den Abtretungsvertrag eingegriffen worden. Unter Ziff. II des Nießbrauchsvertrages bestellt der Eigentümer, nämlich die
Schuldnerin ein Nießbrauchsrecht beginnend mit Abschluß des Vertrages. Weiter heißt es dann: "Im übrigen gelten für das Nießbrauchsrecht die gesetzlichen Bestimmungen". Ein Besitzübergang ist weder in diesem Vertrag noch in dem notariellen Abtretungsvertrag vom 29.05.1987 vereinbart. Unter Ziff. II des Abtretungsvertrages tritt die Schuldnerin sämt- liche Miet- und Pachtforderungen aus den Mietverträgen mit sofortiger Wirkung an die Beschwerdeführerin ab, die die Abtretung annimmt. Damit sind lediglich die Forderungen aus dem Mietvertrag, aber nicht die besitzrechtlichen Ansprüche abgetreten.
3.
Soweit die Beschwerdeführerin sich auf ein Besitzrecht beruft, das sie durch die Begehung des gesamten Objekts erlangt und bei der sie die einzelnen Mieter persönlich angesprochen haben will, reicht dies für die Besitzübertragung nicht aus. Wie bereits oben dargelegt, war die Schuldnerin lediglich mittelbare Besitzerin. Sie konnte also nur diesen Besitz übertragen, aber nicht den unmittelbaren Besitz, der durch Erlangung der tatsächlichen Sachherrschaft gemäß § 854 BGB erfolgt. Der mittelbare Besitz wird nach § 870 BGB durch Abtretung des Herausgabeanspruchs übertragen, zu der eine rechtsgeschäftliche Einigung erforderlich ist. In der Begehung des Gesamtobjekts kann eine solche rechtsgeschäftliche Einigung regelmäßig noch nicht gesehen werden, denn damit wird noch nicht in das Besitzmittlungsverhältnis zwischen dem Schuldner als Vermieter und dem Mieter als unmittelbarem Besitzer eingegriffen. Eine wirksame Besitzübertragung erfolgt im Regelfall erst durch die rechtswirksame Entstehung des Nießbrauchs, denn nach § 1036 BGB ist der Nießbraucher erst dann zum Besitz der Sache berechtigt. Zwar kann der Besitz auch im Vorgriff auf eine Rechtsübertragung überlassen werden(vgl. BGHZ 96, 61). Dafür ist aber eine besondere Einigung der Parteien erforderlich, in der zum Ausdruck kommen muß, daß der Besitz schon vor der rechtswirksamen Entstehung des Nießbrauchs sofort übertragen werden sollte. Die notariellen Verträge sagen hierüber nichts aus. Auch die Bestellung des Nießbrauchsrechts "beginnend mit dem heutigen Tage" bedeutet im Zweifel nicht, daß der Besitz schon vor Entstehung des dinglichen Nießbrauchsrechts übertragen werden sollte. Da der notarielle Vertrag über den Nießbrauch ausdrücklich "auf die gesetzlichen Vorschriften" verweist, ist davon auszugehen, daß auch der Besitz erst mit der wirksamen Entstehung des Nießbrauchsrechts übertragen werden sollte.
Nach alledem ist der Anordnungsbeschluß über die Zwangsverwaltung zu Recht erfolgt, so daß die Beschwerde zurückzuweisen war.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.