Klage gegen Zwangsverwalter wegen unterlassener Verpachtung abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangt Schadensersatz vom Zwangsverwalter wegen unterlassener Verpachtung eines Gewerbegrundstücks während der Zwangsverwaltung. Streitfrage ist, ob der Beklagte seine Pflichten aus § 154 ZVG verletzt hat. Das Landgericht verneint dies: Dem Verwalter steht ein weites wirtschaftliches Ermessen zu und der Kläger hat nicht substantiiert dargelegt, dass er einen solventen Interessenten vorgelegt hat. Folglich wird die Klage abgewiesen.
Ausgang: Klage gegen den Zwangsverwalter wegen unterlassener Verpachtung als unbegründet abgewiesen; keine Verletzung des § 154 ZVG festgestellt
Abstrakte Rechtssätze
§ 154 ZVG begründet ein gesetzliches Schuldverhältnis zwischen Verwalter und Verfahrensbeteiligten; bei pflichtwidrigem Verhalten haftet der Verwalter nach den allgemeinen Regeln der §§ 276, 249 BGB.
Dem Verwalter steht innerhalb des § 154 ZVG ein wirtschaftlich freies Ermessen zu, das zwangsverwaltete Objekt zu erhalten und im Rahmen des wirtschaftlich Möglichen und rechtlich Zulässigen zu nutzen.
Bei Vorwurf der unterlassenen Verpachtung ist der Kläger gehalten, substantiiert darzulegen, dass er dem Verwalter einen bonitätsmäßig geeigneten Interessenten präsentiert hat, dessen Nichthandeln oder fehlerhafte Entscheidung haftungsbegründend wäre.
Unzureichende, unbezifferte oder zeitlich nicht zuordenbare Angaben zur Bonität eines Interessenten genügen nicht, um einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter nach § 154 ZVG zu begründen.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.
Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Das Gewerbegrundstück L-Straße 00 in L, das im Eigentum des Klägers steht, wurde mit Beschluss des AG Kempen vom 17.04.2009 (Anlage 3, Bl. 21 GA) unter Zwangsverwaltung des Beklagten gestellt.
Der Mietvertrag über die Gebäude- und Freiflächen zwischen dem Kläger und der Fa. L GmbH endete zu Mai 2009. Der Kläger hatte daher schon vor dem 17.04.2009 den Makler L. mit der Neuverpachtung des Objekts beauftragt.
In seinem Übernahmebericht vom 12.05.2009 an das AG Kempen (Anlage 4, Bl. 22 ff. GA) wies der Beklagte darauf hin, dass aus seiner Sicht unter anderem Reparaturarbeiten an dem Objekt erforderlich seien. Zu einer Verpachtung des Objekts kam es während der Dauer der Zwangsverwaltung – sie wurde aufgehoben mit Beschluss des AG Kempen vom 02.06.2010 (Anlage 11, Bl. 33 GA) - nicht.
Der Kläger behauptet, der Makler habe im Mai / Juni 2009 einen potentiellen Pächter – S. – gefunden, der eine monatliche Pacht von netto 3.040 € habe zahlen wollen (Anlage K 7, Bl. 27 GA). Der Makler habe den Beklagten hiervon in Kenntnis gesetzt, der jedoch eine Verpachtung abgelehnt habe. Der Beklagte habe nachfolgend nichts unternommen, um das Objekt zu verpachten. Erst nach Beendigung der Zwangsverwaltung habe er selbst (Kläger) dann das Objekt mit Vertrag vom 29.06.2010 (Anlage 16, Bl. 69 ff. GA) an S. verpachtet, und zwar zu einem monatlichen Zins von 3.500 € zzgl. Nebenkosten und Mehrwertsteuer (gesamt: 4.522,00 €).
Die seitens der Beklagten eingereichte Selbstauskunft sei nicht von S. unterzeichnet worden. Sie sei falsch, da S. damals bereits die Werkstatt von seinem früheren Chef – der insolvent geworden sei – übernommen (insbesondere die gesamte Werkstatteinrichtung erworben) habe.
S. habe nicht nur über laufende Einkünfte aus seiner selbständigen Tätigkeit verfügt, sondern auch Erspartes gehabt und hiervon ohne weiteres die Maklergebühren von 7.000,00 € (Schriftsatz vom 03.06.2013) bzw. 6.400,00 € (Schriftsatz vom 02.08.2013) und die Kaution von 7.600,00 € gezahlt. Zudem wäre es ihm möglich gewesen, einen Bürgen zu stellen.
Die Pacht zahle S. per Dauerauftrag in Höhe von 2.975,00 € zu Monatsanfang und zur Monatsmitte jeweils 1.547,00 € in bar, um seine Liquidität zu Monatsbeginn nicht unnötig zu beanspruchen. Am 12.01.2012 sei in Ergänzung des Pachtvertrags ein Mietnachlass von insgesamt 5.600,00 € vereinbart worden, da S. bauliche Veränderungen habe vornehmen lassen wollen.
Der Kläger macht einen Schadenersatzanspruch gegen den Beklagten wegen Verletzung des § 154 ZVG geltend. Der Beklagte habe dem Makler telefonisch mitgeteilt, dass eine Verpachtung generell nicht beabsichtigt sei; daher hätten weder Makler noch Beklagter die Bonität des S. geprüft. Durch die pflichtwidrige Untätigkeit des Beklagten sei ihm von Juli 2009 bis Juni 2010 ein Schaden durch entgangene Pacht von monatlich 3.400,00 € zuzüglich fixen Nebenkosten in Höhe von 300,00 € entstanden; hiervon mache er zunächst nur den Schaden für Juli-Dezember 2009 geltend, hilfsweise für den späteren Zeitraum.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn 20.040,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz aus 18.240,00 € seit dem 09.01.2013 sowie aus weiteren 1.800,00 € seit dem 27.11.2013 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er trägt vor, eine Überprüfung des S. habe ergeben, dass er aufgrund seiner Einkommensverhältnisse nicht in der Lage gewesen sei, die monatliche Pacht aufzubringen, er werde von seiner Familie unterstützt. Es habe sich bei ihm also nicht um einen zuverlässig erscheinenden Mietinteressenten gehandelt, daher sei ihm abgesagt worden.
Zudem habe S. lediglich Interesse bekundet, die Räumlichkeiten ab dem 01.10.2009 zu netto 2.500,00 € / Monat anzumieten (Anlage B 1, Bl. 88 GA). Über den Makler habe S. in seiner Selbstauskunft vom 24.8.09 (Anlage B 2, Bl. 89 GA) angegeben, monatlich 800,00 € netto zu verdienen. Angesichts dieses Einkommens sei er weder zur Pachtzahlung noch zur Rücklagenbildung in der Lage gewesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Der Kläger hat keinen Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten.
Der Beklagte hat nicht seine Pflichten aus § 154 ZVG verletzt.
Die Vorschrift des § 154 ZVG begründet ein gesetzliches Schuldverhältnis zwischen Verwalter und Verfahrensbeteiligten, aufgrund dessen der Verwalter persönlich mit seinem Vermögen für eine pflichtwidrige Handlungsweise haftet, wobei die allgemeinen Regeln der §§ 276, 249 BGB gelten.
Dem Verwalter steht innerhalb des § 154 ZVG ein wirtschaftlich freies Ermessen zu, innerhalb dessen er das zwangsverwaltete Objekt in seinem Bestand zu erhalten und in den Grenzen des wirtschaftlich Möglichen und rechtlich Zulässigen ordnungsgemäß zu nutzen hat.
An diesen Vorgaben hat sich der Klagevortrag zu orientieren, soweit der Kläger dem Beklagten vorwirft, er habe das zwangsverwaltete Objekt nicht verpachtet.
Der Beklagte hatte nach eigenem Ermessen für eine Verpachtung zu sorgen. Dies schloss nicht aus, dass der Kläger ihm – ggf. über einen Makler – Pachtinteressenten zuführte. Ob der Beklagte mit dem Interessenten S. in Verhandlungen getreten wäre, war ihm zu überlassen. Er hätte dessen Bonität prüfen dürfen und müssen. In der Auswahl geeigneter Pächter, die ausreichend Bonität aufweisen, hätte dem Beklagten ein Ermessen zugestanden.
Der Kläger trägt bereits zur Bonität des S. nicht hinreichend konkret vor.
Es genügt nicht der Vortrag, eine Verpachtung sei möglich gewesen, und der Hinweis auf einen behaupteten Pachtvertragsschluss zwischen dem Kläger und S.
Laut der über den Makler erteilten Selbstauskunft verfügte S. über ein monatliches Nettoeinkommen von 800,00 €. Soweit der Kläger diese Angabe in Zweifel zieht und vorträgt, S. sei damals bereits selbständig tätig gewesen, so dass es sich hierbei um den um sämtliche betriebliche Ausgaben bereinigten Betrag gehandelt habe, trägt er jedoch nicht vor, wie hoch denn das unbereinigte Einkommen gewesen sei. So verweist er zwar auf von S. damals angeblich geleistete Mieten und Steuervorauszahlungen, beziffert diese jedoch nicht. Ein Vergleich mit dem Pachtzins für das Objekt des Klägers – sprich: ob S. auch hierfür leistungsfähig gewesen wäre - ist nicht möglich.
Der Hinweis des Klägers, S. sei nicht völlig mittellos gewesen, da er die Werkstatteinrichtung von seinem früheren Chef habe erwerben können, trägt nicht. Denn es ist schon nicht zwingend, dass S. noch nach entsprechender Kaufpreiszahlung (deren Höhe nicht vorgetragen ist, ebenso wenig wie die näheren Umstände der Finanzierung) leistungsfähig war.
Das angeblich weitere Vermögen des S. („Erspartes“) wird von dem Kläger nicht beziffert. Soweit S. ein Jahr später – in 2010 - in der Lage gewesen sein soll, Kaution und Maklergebühren (deren Höhe vom Kläger unterschiedlich angegeben wird) zu zahlen, ist hieraus ebenfalls kein Rückschluss auf seine wirtschaftliche Lage im Frühjahr / Sommer 2009 möglich.
Auch die von dem Kläger vorgelegten Belege über Pachtzahlungen des S. lassen keinen hinreichenden Schluss auf dessen Bonität zu, sie beziehen sich nur auf wenige Monate im Zeitraum nach dem angeblichen Pachtbeginn 2010 bis heute.
Zudem spricht der klägerische Vortrag, die monatlichen Pachtzahlungen erfolgten in zwei Teilbeträgen, um die Liquidität S. zu Monatsbeginn nicht unnötig zu beanspruchen, gerade gegen S. Bonität.
Der Kläger legt mithin nicht hinreichend dar, dass er dem Beklagten einen solventen Pachtinteressenten präsentierte, hinsichtlich dessen der Beklagte das ihm zustehende Ermessen fehlerfrei hätte ausüben müssen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
Streitwert:
bis zum 18.11.2013: 18.240,00 Euro.
ab dem 19.11.2013: 20.040,00 Euro