Teilrücktritt im Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtung und Schiedsgutachterklausel

Landgericht Krefeld · 5 O 154/22 · 26.07.2023

KI-Zusammenfassung

Die Klägerin begehrte u.a. die Feststellung eines wirksamen Teilrücktritts nach § 26.2 eines notariellen Grundstückskaufvertrags mit Bauverpflichtung sowie die Mitwirkung der Beklagten an der Beauftragung eines IHK-benannten Schiedssachverständigen. Das LG bejahte den Teilrücktritt, weil die Fälligkeitsvoraussetzungen der Raten wegen ausbleibender Fertigstellung nicht fristgerecht eintraten und die Rücktrittserklärung rechtzeitig gegenüber dem Notar erklärt wurde. Mitwirkungs- und Zinsansprüche wurden zugesprochen, ein Besitzrecht unter Ausschluss der Beklagten aber mangels Kaufpreisabrechnung nach dem vertraglichen Verfahren verneint. Zudem stellte das Gericht eine Schadensersatzpflicht wegen nicht vertragsgemäßer Bauausführung dem Grunde nach fest; im Übrigen wies es die Klage ab.

Ausgang: Klage überwiegend erfolgreich (Teilrücktritt, Mitwirkung Schiedsgutachter, Zinsen, Schadensersatzfeststellung); Besitzfeststellungsantrag abgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Ein vertraglich vereinbartes Teilrücktrittsrecht knüpft wirksam an die verspätete Herbeiführung der Fälligkeitsvoraussetzungen von Kaufpreisraten in einem Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtung an, wenn die Rücktrittserklärung innerhalb der vertraglich bestimmten Ausschlussfrist abgegeben wird.

Beruft sich der zur schlüsselfertigen, planungs- und ausführungsverantwortlichen Bauverpflichtete auf fehlende Mitwirkung des Erwerbers oder eines Dritten, muss er konkret darlegen, welche für die Leistungserbringung wesentlichen, vertraglich nicht festgelegten Informationen angefordert und trotz rechtzeitiger Aufforderung nicht erteilt wurden.

Ist nach wirksamem Teilrücktritt die Ermittlung eines Vertragserfüllungsbetrags durch Schiedssachverständigen vertraglich vorgesehen, besteht ein Anspruch auf Mitwirkung an der gemeinsamen Beauftragung sowie auf hälftige Kostentragung nach der Schiedsgutachterklausel.

Ein Anspruch auf alleinigen Besitz unter Ausschluss des Veräußerers besteht bei vertraglich geregeltem Besitz- und Eigentumsübergang erst nach Durchführung des vertraglich vorgesehenen Abrechnungs- und Zahlungsvorgangs (insbesondere Zahlung des nach Schiedsgutachten ermittelten Restkaufpreises).

Vereinbarte Verzinsungsregelungen für vom Käufer vorab gezahlte Kaufpreisteile sind durchsetzbar, wenn sie an den Zeitraum bis zum (vertraglich bestimmten) Übertragungs-/Fälligkeitszeitpunkt anknüpfen und die Schlussrate wegen Verzögerung nicht fällig wird.

Vorinstanzen

Oberlandesgericht Düsseldorf, I-22 U 208/23 [NACHINSTANZ]

Tenor

1.

Es wird festgestellt, dass die Klägerin gemäß § 26.2 des Grundstückskaufvertrags gemäß Urkunde des Notars Dr. F. H., Z., vom 28. August 2020, UR-Nr. 0000/2020 wirksam teilweise von diesem Grundstückskaufvertrag zurückgetreten ist.

2.

Die Beklagte wird verurteilt, den von der Industrie- und Handelskammer Mittlerer Niederrhein gemäß § N01.3 des Grundstückskaufvertrages gemäß Urkunde des Notars Dr. F. H., Z., vom 28. August 2020, UR-Nr. 0000/2020 auf Antrag der Klägerin benannten Schiedssachverständigen Herrn Dipl. Ing. X. C., A., zur Ermittlung des Vertragserfüllungsbetrags gemäß § 26.2 des Grundstückskaufvertrages gegen Übernahme der dadurch entstehenden Kosten zu ein Halb gemeinsam mit der Klägerin zu beauftragen.

3.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin Zinsen in Höhe von EUR 50.236,98 zu zahlen.

4.

Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, ab dem 1. Juli 2022 bis zur verbindlichen schriftlichen Mitteilung des Schiedssachverständigen Herrn Dipl.- Ing. X. C., A., an die Parteien und den Notar Dr. F. H., Z., über die Höhe des gemäß Urkunde des Notars Dr. F. H., Z., vom 28. August 2020, UR-Nr. 0000/2020 zu ermittelnden Vertragserfüllungsbetrages einen Betrag in Höhe von EUR 650.000,00 mit 6 % p.a. zu verzinsen und die sich ergebenden Zinsen an die Klägerin zu zahlen.

5.

Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin den Schaden zu ersetzen, der der Klägerin dadurch entstanden ist, dass das von der Beklagten aufgrund des Grundstückskaufvertrages gemäß Urkunde des Notars Dr. F. H., Z., vom 28. August 2020, UR-Nr. 0000/2020 geschuldete Bauvorhaben nicht vertragsgemäß ausgeführt worden ist.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien schlossen am 28.08.2020 vor dem Notar Dr. F. H. in Z. zu UR.-Nr. 0000/2020 einen Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtung der Beklagten:

Die Beklagte ist Eigentümerin des Grundbesitzes XXstraße 00, 00, 00, 00, 00, der aus einem Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an einer Gewerbeeinheit besteht. Mit Notarvertrag vom selben Tage hatte die Klägerin auch das benachbarte Grundstück erworben, das im Eigentum eines Dritten gestanden hatte. Der Beklagten war bei Abschluss des Vertrages bekannt, dass die Klägerin auf diesen beiden Grundstücken eine Kindertagesstätte hatte errichten und an die Stadt A vermieten wollen. Ein entsprechendes Vorhaben hatte die Beklagte zuvor selbst verfolgt, konnte es letztlich aber nicht umsetzen. Entsprechend hatte sie sich mit der Klägerin geeinigt, die auf beiden Grundstücken vorhandenen Bestandsgebäude einem Umbau zu unterziehen, um die nunmehr von der Klägerin vorgesehene Nutzung verwirklichen zu können. Der Entwurf des zwischen der Klägerin und der Stadt A abzuschließenden Mietvertrags war der Beklagten bekannt und war dem Notarvertrag als Bezugsurkunde B 2.2. beigefügt. In der Notarurkunde wurde die Bauverpflichtung der Beklagten unter den dortigen §§ 6 bis 8 geregelt:

Gem. § 6.1 übernahm die Beklagte gegenüber der Klägerin die schlüsselfertige Ausführung des Bauvorhabens. Dabei verpflichtete er sich, sämtliche Planungs- und Bauleistungen zu erbringen, die zur kompletten, funktionstüchtigen, betriebsfertigen, mietbereiten, mängelfreien und termingerechten Ausführung des Bauvorhabens erforderlich sein würden, §§ 6.1. und 6.2.

Gem. § 8.1 waren Grundlagen der Bauverpflichtung a) die Baugenehmigung der Stadt A, die bereits am 11.03.2019 erteilt worden war, b) die Baubeschreibung, die der Baubeschreibung in dem zur Notarurkunde genommenen Entwurf des Mietvertrages mit der Stadt entspricht, c)…, d)…, e)…, f) hinsichtlich der Bauleistungen die Vertragsordnung für Bauleistungen VOB Teil C (2019) und, soweit in diesem Vertrag VOB Teil B (2019) als ausdrücklich anwendbar bezeichnet worden ist auch VOB Teil B; g) hinsichtlich der Planungsleistungen und der übrigen Leistungen die Bestimmungen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Gem. § 11.1. war festgeschrieben, dass mit den Bauarbeiten spätestens am 01.11.2020 begonnen und das Bauvorhaben spätestens zum 01.11.2021 fertigzustellen sein sollte.

Der Kaufpreis für den Kaufgegenstand beträgt EUR 2.472.251,00. Seine Fälligkeit ist unter § 4 des Vertrages geregelt.

In § 4.2. waren die Regelungen zur Fälligkeit der 1. Rate in Höhe von 950.000,00 getroffen. Gem. 4.2. (d) war eine Voraussetzung für die Fälligkeit, die zwischenzeitlich unstreitig eingetreten ist und am 26.10.2020 zur Auszahlung der ersten Rate abzüglich der insoweit vereinbarten Vertragserfüllungssicherheit von EUR 300.000,00 geführt hat, dass der Klägerin der mit der Stadt A abgeschlossene Mietvertrag Kita vorliegt und die Beklagte die erforderlichen Entkernungsarbeiten abgeschlossen hat. Die Fälligkeit der drei weiteren Raten sollte von einem bis dahin erbrachten Bautenstand abhängig sein.

Außerdem wurde unter § 4.1 das Folgende vereinbart:

(b) Der jeweils vom Käufer geleistete Teilbetrag des Kaufpreises ist mit einem Zinssatz von 3,7 % (in Worten: drei Komma sieben vom Hundert) p.a. ab Zahlung bis zum Übertragungsstichtag zu Gunsten des Käufers zu verzinsen. …

(c) Sollte der Übertragungsstichtag gemäß § 5.1 dieses Vertrages nach dem 1. November 2021 (-in diesem Vertrag als „Spätester Fertigstellungstermin" bezeichnet -) liegen, so ist der jeweils vom Käufer geleistete Teilbetrag ab dem spätesten Fertigstellungstermin mit 6,0 % (in Worten: sechs vom Hundert) p.a. zu verzinsen. …

Regelungen zum Rücktritt vom Vertrag finden sich unter § 26 des Vertrages. Hier heißt es:

26.1 Sofern einer Vertragspartei ein Rücktrittsrecht zusteht, so ist die zurücktretende Vertragspartei berechtigt, von dem gesamten Vertrag zurückzutreten. In diesem Falle sind die Vertragsparteien zur Rückabwicklung des gesamten Vertrages verpflichtet.

26.2 Sollten die Voraussetzungen für die Fälligkeit der Zweiten bis Vierten Kaufpreisrate erst zu einem Zeitpunkt vorliegen, der später als zwei Monate nach dem in dem Ratenplan Anlage 4.3 zu diesem Vertrag dafür jeweils vorgesehenen Zeitpunkt ist, ist der Käufer berechtigt, einen Teilrücktritt oder eine Teilkündigung dieses Vertrages beschränkt auf einzelne oder alle Regelungen in §§ 6 bis 17 dieses Vertrages zu erklären. Diese Erklärung kann nur bis zum Ablauf von drei Monaten nach dem Eintritt der dafür maßgeblichen Umstände rechtswirksam abgegeben werden. Im Falle eines Teilrücktritts oder einer Teilkündigung werden die Vertragsparteien den Schiedssachverständigen beauftragen, den zu diesem Zeitpunkt maßgeblichen Betrag zu ermitteln, der noch aufgewendet werden muss, damit alle nach diesem Vertrag von dem Verkäufer noch zu erbringenden Leistungen durch Dritte nach entsprechender Beauftragung durch den Käufer erbracht werden können (-in diesem Vertrag als „Vertragserfüllungsbetrag" bezeichnet -). Der Käufer hat sodann dem Verkäufer innerhalb von 20 Bankarbeitstagen, nachdem ihm die für alle Beteiligten und den Notar verbindliche schriftliche Mitteilung des Vertragserfüllungsbetrags vorliegt, den Betrag zu zahlen, der dem Kaufpreis abzüglich (i) dem Vertragserfüllungsbetrag und weiterhin abzüglich (ii) dem Wert der bis zum Zugang der Rücktritts- oder Kündigungserklärung bereits vom Käufer an den Verkäufer erbrachten Leistungen wertmäßig entspricht. …

Hinsichtlich der Auswahl und Beauftragung des Schiedssachverständigen haben die Parteien unter § 4.3. die folgende Vereinbarung getroffen:

„… so wird diese Feststellung verbindlich durch einen von der Industrie- und Handelskammer Mittlerer Niederrhein auf Antrag einer der Vertragsparteien entsprechend zu benennenden öffentlich bestellten Sachverständigen (-in diesen Vertrag als „Schiedssachverständiger“ bezeichnet -) herbeigeführt. Der Schiedssachverständige wird bei der dann durch beide Vertragsparteien zu erfolgenden Beauftragung dazu verpflichtet, dass die Berichte und Protokolle an Verkäufer und Käufer jeweils zeitgleich versendet werden. Die Kosten der Beauftragung des Schiedssachverständigen tragen Verkäufer und Käufer je zu ein Halb.“

…

Die weiteren Kaufpreisraten sind bislang nicht fällig geworden. Nach dem vorgenannten Ratenzahlungsplan sollte die 2. Rate am 01.02.2021 mit Fertigstellung Rohbau und Fenstereinbau fällig werden, die 3. Rate am 01.05.2021 mit Fertigstellung Rohinstallation Elektro, Heizung, Sanitär, Estrich, Lüftungs- und Aufzugsanlage und die 4. Rate am 01.11.2021 mit der vollständigen Fertigstellung des Bauvorhabens inkl. Außenanlagen. Infolgedessen hat die Klägerin mit Schreiben vom 11. November 2021 gegenüber dem für den Empfang von Rücktrittserklärungen gemäß § 26.4 Kaufvertrag empfangsberechtigten Notar Dr. F. H. in Z. den Teilrücktritt vom Vertrag gemäß § 26.2 Kaufvertrag erklärt. Mit Schreiben vom 29.03.2022 hat die Klägerin den Teilrücktritt gegenüber dem Notar ein weiteres Mal erklärt.

Bereits zuvor war der Teilrücktritt der Beklagten durch die Klägerin angekündigt worden. Die Beklagte hatte daraufhin erklärt den Teilrücktritt nicht akzeptieren zu wollen und abgelehnt, an der Bestellung eines Schiedssachverständigen mitzuwirken.

Die Beklagte führt an dem Bauvorhaben seither keine Arbeiten mehr aus.

Mit Schriftsatz vom 16.05.2023 hat sie ihrerseits die Kündigung des streitgegenständlichen Notarvertrages aus wichtigem Grund aussprechen lassen.

Die Klägerin vertritt die Auffassung, dass der von ihr erklärte Teilrücktritt wirksam sei. Die entsprechende Feststellung verlangt sie mit dem Klageantrag zu 1..Sie meint, ein Feststellungsinteresse zu haben, weil die Feststellung, dass ein wirksamer Teilrücktritt erklärt ist, Voraussetzung für die weitere Vertragsabwicklung sei. In der Sache stützt sie ihr Rücktrittsbegehren auf den Umstand, dass das Bauvorhaben nicht bis zum 01.11.2021 fertiggestellt worden ist und die Rücktrittsregelungen gem. § 26.2. des Vertrages.

Sie meint, dass die Beklagte infolge des wirksam erklärten Rücktritts verpflichtet sei, an der Beauftragung eines Schiedsgutachters mitzuwirken und zwar zur Ermittlung des Vertragserfüllungsbetrages, dessen Höhe nach den vertraglichen Vereinbarungen festzustehen habe, um zuletzt ermitteln zu können, welcher Kaufpreisbetrag an die Beklagte zu zahlen bleibt. Von der IHK vorgeschlagen worden sei, insoweit unstreitig, am 07.12.2021 der Sachverständige Dipl. Ing. X. C. in A..

Außerdem ist die Klägerin der Auffassung, Anspruch auf die Feststellung zu haben, den Besitz am Kaufgrundstück unter Ausschluss der Beklagten ausüben zu dürfen. In diesem Zusammenhang vertritt sie die Meinung, dass die Beklagte, in Verzug geraten mit ihrer Verpflichtung, einen Schiedsgutachter zu beauftragen, so behandeln lassen müsse, als lägen die Voraussetzungen zur Eigentumsumschreibung gem. §§ 26.2, 22.1. des Vertrages vor, gerade weil sie, die Klägerin, deutlich gemacht habe, ihrerseits den nach Abschluss dieses vertraglich vorgesehenen Procedere noch offenen Kaufpreisbetrag unverzüglich an die Beklagte zahlen zu wollen. Nur auf diese Weise sei es, so ihre Behauptung, auch möglich, noch größeren Schaden abzuwenden, weil die Stadt als Mieter der Kita abzuspringen drohe und die Arbeiten dringend fortgesetzt werden müssten.

Gestützt auf die unter § 4.1 (b) getroffene Regelung verlangt die Klägerin Zinsen in Höhe von 3,7% auf die erste in Höhe von EUR 650.000,00 ausgezahlte Kaufpreisrate für die Zeit vom 27.10.2020 bis 31.10.2021. Gestützt auf die unter § 4.1 (c) getroffene Regelung meint sie, Zinsen auf diese erste Kaufpreisrate von 6% seit dem 01.11.2021 bis zum 30.06.2022 beanspruchen zu können und ermittelt so Zinsansprüche in Höhe von EUR 24.379,45 und weiteren EUR 25.857,53, gesamt EUR 50.236,98. Ferner meint sie in diesem Zusammenhang, Anspruch auf die Feststellung zu haben, dass die Beklagte zur Zahlung von Zinsen in Höhe von 6% auf den Betrag der ersten Kaufpreisarte weiter auch ab dem 01.07.2022 verpflichtet sei.

Schließlich meint die Klägerin, Anspruch auf die Feststellung zu haben, dass die Beklagte verpflichtet sei, ihr den Schaden zu ersetzen, der ihr dadurch entstanden sei, dass das von der Beklagten aufgrund des streitgegenständlichen Grundstückskaufvertrages geschuldete Bauvorhaben nicht vertragsgemäß ausgeführt worden sei. Dieser Schaden werde, so die Klägerin, jedenfalls in Mietausfällen und erhöhten Baukosten begründet sein.

Die Klägerin beantragt,

1.

festzustellen, dass sie gemäß § 26.2 des Grundstückskaufvertrags gemäß Urkunde des Notars Dr. F. H., Z., vom 28. August 2020, UR-Nr. 0000/2020 wirksam teilweise von diesem Grundstückskaufvertrag zurückgetreten ist;

2.

die Beklagte zu verurteilen, den von der Industrie- und Handelskammer Mittlerer Niederrhein gemäß § 4.3 des Grundstückskaufvertrages gemäß Urkunde des Notars Dr. F. H., Z., vom 28. August 2020, UR-Nr. 0000/2020 auf Antrag der Klägerin benannten Schiedssachverständigen Herrn Dipl. Ing. X. C., A., zur Ermittlung des Vertragserfüllungsbetrags gemäß § 26.2 des Grundstückskaufvertrages gegen Übernahme der dadurch entstehenden Kosten zu ein Halb gemeinsam mit der Klägerin zu beauftragen;

hilfsweise,

festzustellen, dass sie bei vollständiger Übernahme der damit verbundenen Kosten allein berechtigt ist, den Schiedssachverständigen Herrn Dipl. Ing. X. C., A., mit der Ermittlung des Vertragserfüllungsbetrags gemäß § 26.2 des vorgenannten Grundstückskaufvertrages zu beauftragen;

3.

festzustellen, dass sie den derzeit an dem Grundstück, eingetragen in dem Grundbuch des Amtsgerichts Krefeld Gemarkung G01, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss gelegenen Gewerbeeinheit (N01 L.) nebst Nebenräumen mit einem Kellerraum im 1. Tiefgeschoss, im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 0 0 bis 0 00 ausgeübten Besitz unter Ausschluss der Beklagten auszuüben berechtigt ist;

4.

die Beklagte zu verurteilen, an sie Zinsen in Höhe von EUR 50.236,98 zu zahlen.

5.

festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, ab dem 1. Juli 2022 bis zum Übertragungsstichtag gemäß § 5.1 des Grundstückskaufvertrages gemäß Urkunde des Notars Dr. F. H., Z., vom 28. August 2020, UR-Nr. 0000/2020 einen Betrag in Höhe von EUR 650.000,00 mit 6 % p.a. zu verzinsen und die sich ergebenden Zinsen an sie zu zahlen;

6.

festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihr den Schaden zu ersetzen, der ihr dadurch entstanden ist, dass das von der Beklagten aufgrund des Grundstückskaufvertrages gemäß Urkunde des Notars Dr. F. H., Z., vom 28. August 2020, UR-Nr. 0000/2020 geschuldete Bauvorhaben nicht vertragsgemäß ausgeführt worden ist.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Auffassung, dass die Klägerin zum Teilrücktritt nicht berechtigt gewesen sei. Sie meint, die Verzögerungen in der Bauausführung nicht vertreten zu müssen und behauptet hierzu, dass die Stadt A als Mieterin nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages neue Wünsche vorgetragen habe, die von der bisherigen Planung abgewichen seien, außerdem habe ihr Geschäftsführer bei Abschluss des Vertrages nicht erkannt, dass zwischen der Stadt und der Klägerin inzwischen andere Vereinbarungen etwa mit Blick auf die Barrierefreiheit getroffen worden seien als es ihrer früheren Planung und Abstimmung mit der Stadt entsprochen habe zu der Zeit nämlich, zu der sie, die Beklagte, selbst das Projekt mit der Stadt noch habe umsetzen wollen. Mit der Stadt A habe sie sich insoweit nicht abstimmen können, was an der verzögerlichen Haltung der Stadt gelegen habe, die Klägerin selbst habe sich insoweit nicht eingebracht und lösungsorientierte Vorschläge nicht unterbreitet. So habe sie letztlich keine Vorgaben gehabt zur Barrierefreiheit und den erforderlichen Lichtverhältnissen sowie für die Ausgänge aller Gruppenräume in den Außenbereich, die Herstellung eines außenliegenden Sonnenschutzes, die Herstellung von Zu- und Abluftanlagen für die gewählten Cook & Freeze-Verfahren für die Schaffung der Mahlzeiten. Außerdem seien weiter Forderungen an eine Aula oder an einen großen Pausenraum gestellt worden. In den Folgetagen habe sich dann noch eine Problematik mit der Anzahl der Garderoben für die Gruppenräume ergeben. Hier sei es u. a. um die Größe der Garderobenfächer und die Anzahl der Garderoben für die einzelnen Gruppen gegangen. Dabei habe sich u. a. gezeigt, dass entgegen den Vorgaben in der Baubeschreibung alle Räume für alle Arten von Gruppen, d. h. auch für U3-Kinder, gestaltet werden müssen. In der Baubeschreibung sei dies für die Gruppen 5 und 6 noch ausgenommen gewesen. Gestellt hätten sich schließlich noch kleinere Fragen wie nach der Größe der Wickelkommoden und der dafür notwendigen Flächen.

Entsprechend hält die Beklagte auch die weiteren Ansprüche der Klägerin, geltend gemacht mit den Klageanträgen zu 2. – 6., für unberechtigt. Das gelte, so ihre Auffassung, auch für die geltend gemachten Zinsansprüche, weil diese, so ihre Ansicht, allein ausgelöst worden seien durch die unterbliebene Beantwortung der Fragen, die sich ihr durch die veränderten Wünsche vornehmlich der Stadt A in Angesicht der Abweichung vom vertraglichen Bausoll gestellt hätten.

Wegen der Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze, insbesondere den streitgegenständlichen Notarvertrag vom 28.08.2020 und die Baubeschreibung zum Bauantrag vom 16.05.2018 nebst Anlagen wie Anl. K2 (Bl. 148 ff. GA) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist mit Ausnahme des Anspruchs, geltend gemacht mit dem Klageantrag zu 3. begründet.

I.

Die Klägerin hat Anspruch auf die Feststellung, dass sie wirksam teilweise von dem Grundstückskaufvertrag des Notars Dr. F. H. in Z. vom 28. August 2020 zu UR-Nr. 0000/2020 zurückgetreten ist.

Das Rücktrittsrecht hat sie in berechtigterweise auf die Vertragsklausel § 26.2 gestützt:

Nach dem Ratenzahlungsplan, der Vertragsbestandteil des Notarvertrages geworden war, hätte das Objekt durch die Beklagte fertiggestellt sein müssen am 01.11.2021. Mit der Fertigstellung hätte die vierte und abschließende Kaufpreisrate fällig werden sollen. Da die Fertigstellung bis heute nicht bewirkt ist, greift die in § 26.2 normierte Voraussetzung, dass die Fälligkeit der vierten Kaufpreisrate jedenfalls nicht bis zum 01.01.2020 ausgelöst worden ist und die weitere, dass innerhalb einer hieran anschließenden Frist von weiteren drei Monaten die Erklärung des Teilrücktritts gegenüber dem Notar ausgesprochen worden ist. Unbestritten war dem Notar diese Erklärung der Klägerin noch vor dem 01.04.2020 zugegangen und damit fristgerecht erfolgt.

Gegen ihr Versäumnis, nicht nur die beiden vorangegangenen Fristen zur Auslösung der Fälligkeit der zweiten und dritten Kaufpreisrate, sondern auch diese Frist zur Gesamtfertigstellung des Bauvorhabens nicht eingehalten zu haben, wendet der Beklagte ohne Erfolg ein, die Klägerin und auch die Stadt A hätten ihrerseits an für die Ausführungsplanung notwendigen Abstimmungen nicht mitgewirkt. Es mag sich hören lassen, dass eine solche fehlende Mitwirkungsbereitschaft insbesondere der Klägerin selbst in Widerspruch stehen könnte zu der von der Beklagten übernommenen Verpflichtung, das Bauvorhaben unter Übernahme aller Risiken in der vertraglichen Bauausführungszeit schlüsselfertig herzustellen, §§ 6.1, 7.1 und 7.2 des Vertrages. Immerhin werden sich gerade auch in Bauträgerverträgen vielfach Änderungen und Anpassungen erst während der eigentlichen Bauphase ergeben, die der Abstimmung der Vertragsparteien bedürfen, so dass eine verzögerte Mitwirkung des Auftraggebers im Ergebnis kaum dem Unternehmer zum Nachteil gereichen können wird. Vorliegend war die übernommene Bauverpflichtung durch die zum Vertragsbestandteil gewordene Baugenehmigung der Stadt A vom 11.03.2019 und insbesondere durch die Baubeschreibung nebst zu ihr gehöriger Anlagen gem. § 1 Abs. 2 Mietvertrag Kita allerdings bereits bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages genau fixiert. Welche Änderungen sich insoweit noch nachträglich ergeben haben sollen, hat die Beklagte nicht nachvollziehbar ausgeführt. Ebenso wenig hat sie nachvollziehbar aufgezeigt, welche Details in der Baubeschreibung und ihren Anlagen nicht niedergelegt gewesen sein sollen, deren Bestimmung für die Umsetzung des Bauvorhabens aber von essentieller Bedeutung gewesen wären.

So wendet die Beklagte ein, dass in dem streitgegenständlichen Notarvertrag Bauleistungen enthalten gewesen seien, die in dem früheren zwischen ihr und der Stadt A avisierten Vertrag nicht enthalten gewesen seien und rekurriert hier insbesondere auf die Barrierefreiheit, die jetzt festgeschrieben, aus dem früheren Vertragsentwurf aber herausgestrichen worden sei. Abgesehen davon, dass sich schon diese Behauptung nach den von der Beklagten hierzu vorgelegten Schriftstücken (Anlage B13) in keiner Weise nachvollziehen lässt, weil auch dort die Barrierefreiheit als Anforderung genannt war (s. Standards in der Technischen Gebäudeausrüstung wie Anl. K2, Bl. 327 und wie Anl. B13, Bl. 589, sowie Standards F60 Gebäude Kindertagesstätten wie Anl. K2, Bl. 317 und Anl. B13, Bl. 580), spielt dies auch deshalb für die hier zu treffende Entscheidung keine Rolle, weil die Barrierefreiheit in den hier betroffenen Vertragsverhältnissen schriftlich fixierte Anforderung an die von der Beklagten zu erbringende Vertragsleistung war. Ferner spricht die Beklagte die energetische Auslegung des Gesamtgebäudes an, für die es Abstimmungsbedarf im Rahmen der Ausführungsplanung gegeben haben soll. Noch zu klären gewesen seien Probleme im „Bereich Strommenge, Klima-, Kühl- und Belüftungsanlagen etc“. Dies habe, so die Beklagte weiter, auch die Sanitärbereiche und die Belichtung betroffen. Dabei versäumt die Beklagte es entgegen den ihr in der mündlichen Verhandlung hierzu ausdrücklich erteilten Hinweisen, darzutun, welche Probleme sich ihr auch nach der Baubeschreibung und ihren Anlagen, hier insbesondere der zugehörigen Standards in der Technischen Gebäudeausrüstung (Versorgungstechnik), Gewerke Heizung-Lüftung-Sanitär, noch gestellt haben wollen, die ihrerseits konkrete Vorgaben für die Wärmeversorgungs- und lufttechnischen Anlagen sowie gleichermaßen für die Sanitäreinrichtungen enthielten. Außerdem bleibt nach ihrem Vortrag völlig unklar, ob „Probleme bei den Belüftungsanlagen“ sich nicht nur auf die Entfernung der früheren Lüftungsanlage, eingebaut für den vormaligen Betrieb eines L. in dem streitgegenständlichen Gebäude, bezogen haben. Darüber hinaus bleibt die Beklagte in diesem Zusammenhang jede Darstellung schuldig, wann genau sie für die Behebung dieser Probleme mit welchen Abstimmungsbitten auf die Klägerin und/oder die Stadt A zugekommen ist wann sie welche Erklärungen auf ihre diesbezüglichen Anfragen erhalten hatte. Erneut bezogen auf das Erfordernis der Barrierefreiheit führt die Beklagte sodann aus, dass sich diese ohne Umplanung nicht würde herstellen lassen, übersieht dabei aber, dass sie gerade auch die Planung für dieses Bauvorhaben übernommen hatte. Damit war es an ihr, dieses vertraglich geforderte Ausstattungsmerkmal in der Planung und Ausführung umzusetzen und für ihr diesbezügliches Versäumnis nach den vertraglichen Vereinbarungen nun auch einzustehen. Nichts Anderes gilt für ihre Schilderung, dass die Neigung der – bislang vorhandenen oder von ihr geplanten – Rampen zu hoch gewesen sei, so dass auch insoweit – von ihr – noch Planungslösungen zu erarbeiten gewesen seien. Auch für die Beseitigung bautechnischer Probleme kann sie sich nicht auf eine fehlende Mitwirkung der Stadt oder der Klägerin berufen. Als Planungsverantwortliche hatte sie auch für die erforderliche Belichtung durch ausreichend große Fensterausschnitte zu sorgen. Es ist nicht vorgetragen und auch sonst nicht erkennbar, weshalb die Stadt oder die Klägerin hier zeitliche Verzögerungen durch erforderlich werdende Umplanungen der Beklagten, die sich gerade nicht erst durch Veränderungen nach Vertragsschluss ergeben haben, mit zu verantworten haben sollte. Nichts Anderes gilt für die herzustellenden Besucher- WC´s und die Größe der Personalräume, für die sich entsprechende Vorgaben in den Standards FB 60 finden. Soweit es hier in Bezug auf Besucher-WC´s heißt, „eventuell getrennt nach m/w“, mag es einen Abstimmungsbedarf gegeben haben, auch hier ist aber nicht vorgetragen, wann entsprechende Anfragen an die Klägerin /die Stadt A herangetragen worden und dennoch unbeantwortet geblieben waren. Im Übrigen erschließt sich aber auch ungeachtet dessen nicht, weshalb fehlende Angaben zu nebensächlicheren Ausstattungsmerkmalen es der Beklagten letztlich unmöglich gemacht haben sollen, das Bauvorhaben zu planen und entsprechend zu errichten. Immerhin hätte sie anhand der Leistungsfixierung in den vertraglichen Unterlagen eine Ausführungsplanung erstellen können, das auch nach eigenem Vortrag, und diese der Klägerin zu Abstimmung vorlegen können. Das aber hat sie nicht getan, sondern sich nach der Entkernung des Objekts offenbar jeder weiteren Tätigkeit entzogen, die der Umsetzung des Bauvorhabens zuträglich gewesen wäre. Mit Rücksicht hierauf greift auch ihr Einwand nicht, dass auch eine Küchenplanung bis zuletzt nicht vorgelegen habe, so dass ihr auch die Vorgaben für die Elektroplanung gefehlt hätten. Denn nicht einmal die Rohbauarbeiten sind durch die Beklagte ausgeführt worden; es erschließt sich von daher nicht, weshalb eine fehlende Küchenplanung zu einer Verzögerung der Bauabläufe hätte führen können sollen. In diesem Zusammenhang ist auch der Vortrag der Beklagten nicht nachzuvollziehen, ihr hätten die Vorgaben für die Raumhöhen gefehlt, die allerdings auch für die Rohbauarbeiten von wesentlichem Belang gewesen wären. Nun hatte die Beklagte aber bereits zuvor die Baugenehmigungsplanung erstellt, auf deren Grundlage die Baugenehmigung der Stadt A vom 11.03.2019 erteilt worden war. Aus ihr ergaben sich die erforderlichen Gebäudedaten wie die herzustellenden Raumhöhen (nach Einbau der Decken mindestens 2,50m hoch, vgl. Anl. K2, Bl. 293), Anzahl und Lage der Gruppen- und Gruppennebenräume (Bl. 295, 298 ff.) und damit auch die Grundlage für die Ausführungsplanung für Sanitär- Elektro- und Heizungsanlagen.

Mit Rücksicht darauf, dass die Wirksamkeit des durch die Klägerin ausgesprochenen Teilrücktritts Voraussetzung für die weitere Vertragsdurchführung ist, § 22 .1 des Vertrages, liegt auch das erforderliche Feststellungsinteresse der Klägerin vor. Ist der Teilrücktritt wirksam und der Vertragserfüllungsbetrag nach § 26.2 ermittelt und der danach noch offene restliche Kaufpreisbetrag gezahlt, hat die Klägerin gem. § 22.1. Anspruch auf die Übertragung des Eigentums am Kaufgegenstand.

II.

Die Klägerin hat ferner Anspruch darauf, dass die Beklagte an der Beauftragung des von der Industrie- und Handelskammer benannten Schiedssachverständigen zur Ermittlung des Vertragserfüllungsbetrages gem. § 26.2. des Grundstückskaufvertrages gegen Übernahme der dadurch entstehenden Kosten zu ein Halb mitwirkt. Die in den streitgegenständlichen Vertrag insoweit unter §§ 26.2 und 4.3 einbezogene Schiedsgutachterklausel ist selbst als Formularklausel wirksam, weil es sich nicht um die Herstellung eines Privathauses handelt, BGH NZBau 2004, 146. Nach der vertraglichen Gestaltung ist der Schiedssachverständige durch beide Vertragsparteien zu beauftragen, die dadurch verursachten Kosten sind je hiernach hälftig zu tragen. Nachdem die Parteien das Procedere nach einem Rücktritt von der bauvertraglichen Verpflichtung der Beklagten so gewählt haben, dass in einem nächsten Schritt der Betrag, der zur Fertigstellung des Bauvorhabens durch einen Dritten notwendig sein wird, durch einen Schiedsgutachter zu ermitteln ist, liegt es auf der Hand, dass die Beklagte, nachdem die Wirksamkeit des von der Klägerin ausgesprochenen Teilrücktritts feststeht, auch zur Beauftragung des Gutachters gemeinsam mit der Klägerin verpflichtet ist, weil der Vertrag nur so weiter durchgeführt werden kann, wie es in ihm von beiden Parteien vereinbart ist.

III.

Dagegen hat die Klägerin keinen Anspruch auf die Feststellung, dass sie den derzeit an dem streitgegenständlichen Grundstück ausgeübten Besitz unter Ausschluss der Beklagten auszuüben berechtigt ist. Insoweit spielt es aus Sicht des Gerichts keine Rolle, ob die Beklagte bereits im April 2021 Schlüssel zum Objekt an einen Mitarbeiter der Klägerin überlassen hatte; denn nach dem Teilrücktritt hat die Klägerin einen Anspruch auf Überlassung des Besitzes erst nach Zahlung des restlichen Kaufpreises. Gem. § 5.1 war der Besitzübergang auf die Klägerin für den Kalendertag, der der Zahlung der Schlussrate folgt, vorgesehen, für den Fall des Teilrücktritts für den Augenblick, in dem die Klägerin als Käuferin berechtigt den Antrag auf Umschreibung des Eigentums am Kaufgrundstück im Grundbuch stellt, §§ 22.1, 9.1 des Vertrages. Dieser Antrag ist nach § 26.2 allerdings erst dann durch den Käufer zu stellen, wenn dieser den Kaufpreis abzüglich des Vertragserfüllungsbetrages und der bereits durch ihn erbrachten Leistungen an den Verkäufer, die Beklagte, gezahlt hat. Das indes ist noch nicht der Fall. An das vertraglich vorgeschriebene Procedere hat sich die Klägerin gleichermaßen zu halten. Es ist auch nicht erkennbar, warum sie bereits jetzt Zugriff auf das Grundstück unter Ausschluss der Beklagten, die noch immer dessen Eigentümerin ist, nehmen können sollte. Auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben ist das nicht zu rechtfertigen, weil auch die Beklagte Anspruch auf Sicherung hat, etwa für den Fall, dass die Klägerin den offenen Kaufpreis nicht zahlt.

IV.

Dagegen hat die Klägerin Anspruch auf Zinsen in Höhe von EUR 50.236,98, § 4.1 (b) und (c) des Vertrages. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass diese Zinsen auf die erste in Höhe von EUR 650.000,00 am 26.10.2020 ausgezahlte Kaufpreisrate in der Zeit vom 27.10.2020 bis zum 31.10.2021 in Höhe von 3,7% und ab dem 01.11.2021 bis zum 30.06.2022 in Höhe von 6% angefallen sind. An der Wirksamkeit der Vertragsbestimmung bestehen keine Bedenken. Die Beträge sind auf den Kaufpreis als Vorauszahlung erbracht und deshalb auch verzinslich zu gestalten.

V.

Entsprechend hat die Klägerin Anspruch auf die Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet ist, ab dem 1.07. 2022 bis zur verbindlichen schriftlichen Mitteilung des Schiedsgutachters an die Beteiligten und den Notar, auf welche Höhe sich der Vertragserfüllungsbetrag beläuft, einen Betrag in Höhe von EUR 650.000,00 mit 6 % p.a. zu verzinsen und die sich ergebenden Zinsen an die Klägerin zu zahlen. Gem. § 4 (b) des Vertrages ist vereinbart, dass der von der Klägerin geleistete Teilbetrag ab dem 01.11.2021 bis zur Fälligkeit der Schlussrate in vorgenannter Höhe zu verzinsen ist. Diese ist wie vorgenannt geregelt in § 26.2 des Vertrages. Insoweit bedurfte es der Formulierung im Klageantrag zu 5. einer klarstellenden Korrektur.

VI.

Schließlich hat die Klägerin Anspruch auf die Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihr den Schaden zu ersetzen, der ihr dadurch entstanden ist, dass das von der Beklagten aufgrund des Grundstückskaufvertrages gemäß Urkunde des Notars Dr. F. H., Z., vom 28. August 2020, UR-Nr. 0000/2020 geschuldete Bauvorhaben nicht vertragsgemäß ausgeführt worden ist. Ein Feststellungsinteresse der Klägerin besteht allein deshalb, weil der Klägerin durch eine verspätete Fertigstellung des Bauvorhabens jedenfalls, heute noch nicht zu bemessende, Mietausfälle entstehen können.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 S. 1 und 2 ZPO.

Streitwert: EUR 1.475.000,00.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Landgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Oberlandesgericht Z., Cecilienallee 3, 40474 Z., eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils (Datum des Urteils, Geschäftsnummer und Parteien) gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Oberlandesgericht Z. zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Oberlandesgericht Z. durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

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