Rücktritt vom Grundstückskauf bei verspätetem/unvollständigem Bauantrag; Rückübereignung Zug um Zug

Landgericht Krefeld · 3 O 3/12 · 19.09.2012

KI-Zusammenfassung

Der Kläger erklärte den Rücktritt von einem Grundstückskaufvertrag, weil der Käufer bis zum vertraglich festgelegten Stichtag keinen vollständigen, ordnungsgemäßen Bauantrag eingereicht hatte. Das Gericht bejahte das vertragliche Rücktrittsrecht und verneinte einen Verzicht, Verwirkung oder Treuwidrigkeit trotz späterer Rücktrittserklärung. Der Beklagte zu 1) wurde zur Rückübereignung (Auflassung/Bewilligung) und Herausgabe Zug um Zug gegen Kaufpreisrückzahlung sowie zur Feststellung des Annahmeverzugs verurteilt. Die Löschung der nachträglich eingetragenen Grundschuld wurde aufgrund Anerkenntnisses beider Beklagter zugesprochen.

Ausgang: Klage auf Rückübereignung/Herausgabe Zug um Zug und Grundschuldlöschung vollständig erfolgreich (teilweise Anerkenntnis).

Abstrakte Rechtssätze

Ein vertragliches Rücktrittsrecht, das an die fristgerechte Einreichung eines vollständigen und ordnungsgemäßen Bauantrags anknüpft, entsteht, wenn die erforderlichen Bauvorlagen bis zum Stichtag nicht vorliegen.

Ob ein Verzicht auf ein Rücktrittsrecht erklärt wurde, bestimmt sich nach objektiver Auslegung des Verhaltens des Berechtigten; bloße Stillhalteerklärungen oder die Einräumung einer „letzten Gelegenheit“ genügen hierfür regelmäßig nicht ohne klare Verzichtserklärung.

Ist die zeitweilige Nichtausübung des Rücktrittsrechts von der fristgerechten Vervollständigung eines neuen Bauantrags abhängig gemacht, fällt die Bindung des Berechtigten weg, wenn der Schuldner behördliche Fristen zur Behebung von Mängeln erneut verstreichen lässt (§ 158 Abs. 2 BGB).

Bei vertraglichen Rücktrittsrechten, die im Interesse eines planmäßigen Projektfortgangs an einen bestimmten Zeitpunkt anknüpfen, lässt eine nachträgliche Leistungserbringung vor Rücktrittserklärung das Rücktrittsrecht grundsätzlich nicht entfallen; maßgeblich bleibt eine Kontrolle nach § 242 BGB.

Die Ausübung eines Rücktrittsrechts ist nicht allein wegen Zeitablaufs treuwidrig; Verwirkung setzt neben einem längeren Zeitmoment ein schutzwürdiges Vertrauen des Verpflichteten auf die Nichtausübung voraus, das insbesondere durch ausdrückliche Vorbehalte entkräftet werden kann.

Tenor

1. Der Beklagte zu 1) wird verurteilt, das in B. K. belegene, im Grundbuch des Amtsgerichts K. von K., G1 des Bestandsverzeichnisses eingetragene Grundstück an den Kläger aufzulassen und dessen Eintragung im Grundbuch zu bewilligen, Zug und Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 25.000,00 EUR an den Beklagten.

2. Der Beklagte zu 1) wird weiterhin verurteilt, dass in dem Antrag zu 1) bezeichnete Grundstück an den Kläger Zug und Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 25.000,00 EUR herauszugeben.

3. Es wird festgestellt, dass sich der Beklagte zu 1) hinsichtlich der Zug um Zug zu erbringenden Leistungen im Annahmeverzug befindet.

4. Auf sein Anerkenntnis wird der Beklagte zu 1) weiterhin verurteilt, die auf dem im Antrag zu 1) bezeichneten Grundstück lastende Grundschuld in Höhe von 500.000,00 EUR nebst 7 % Zinsen (Grundbuch des Amtsgerichts K. von K., G1) zur Löschung zu bringen und der Löschung zuzustimmen.

5. Auf ihr Anerkenntnis wird die Beklagte zu 2) verurteilt, die auf dem im Antrag zu 1) bezeichneten Grundstück lastende Grundschuld in Höhe von 500.000,00 EUR nebst 7 % Zinsen (Grundbuch des Amtsgerichts K. von K., G1 ) zur Löschung zu bringen und die Löschung zu bewilligen.

6. Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten des Klägers tragen der Beklagte zu 1) 58 % und die Beklagte zu 2) 42 %. Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.

7. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu Ziffer 4) und 5) ohne Sicherheitsleistung und im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 30.000,00 EUR.

Tatbestand

Der Kläger, vertreten durch die M C GmbH & Co. KG, verkaufte mit notariellem Vertrag vom 18.12.2007 (UR.-Nr. 0000/00, Notar Q, L-V) an den Beklagten zu 1) das im Antrag zu 1) näher bezeichnete Grundstück. Ausweislich des § 2 betrug der Kaufpreis 25.000,00 EUR. Im Übrigen lautet der Kaufvertrag auszugsweise wie folgt:

„§ 6f Rücktrittsrechte

(…)

Beide Parteien haben das Recht von diesem Vertrag zurückzutreten,

a) wenn der Käufer nicht bis zum 31.12.2010 bei der zuständigen Behörde einen Vorhaben bezogenen, ordnungsgemäßen Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung, welchem alle benötigten Planunterlagen beizuliegen haben, eingereicht hat. Nachforderungen der Behörde gelten nicht als Indiz für einen unvollständigen Antrag. Der Käufer hat alle im Rahmen des Genehmigungsverfahrens anfallenden Gebühren vollständig und unverzüglich zu zahlen und das Genehmigungsverfahren in jeder Hinsicht zeitnah zu unterstützen, soweit es ihm zumutbar und objektiv möglich ist. Dem Käufer obliegt die Nachweispflicht.“

Nach Zahlung des vollständigen Kaufpreises nebst Zinsen am 19.06.2008 erfolgte am 19.03.2009 die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Unter dem 28.12.2010 stellte der Beklagte zu 1) einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung. Mit Schreiben vom 13.01.2011 forderte das zuständige Bezirksamt U-L von C. die Nachreichung von zwölf weiteren Nachweisen bzw. Unterlagen bis zum 25.02.2011. Wegen des genauen Inhalts des Schreibens wird auf die Anlage K 4 Bezug genommen. Die Frist, die noch bis zum 31.03.2011 verlängert wurde, lief ab, ohne dass der Beklagte zu 1) den Nachforderungen vollständig nachkam.

Unter dem 07.07.2011 fand eine Besprechung zwischen dem Beklagten zu 1) und den für den Kläger handelnden Herren M und W statt. Am 12.07.2011 richtete die M C GmbH & Co. KG unter Bezugnahme auf den Kaufvertrag vom 18.12.2007 ein Schreiben (Anlage K 5) an den Beklagten zu 1), das auszugsweise wie folgt lautet:

„Unter der Voraussetzung der Einreichung eines vorhabenbezogenen, vollständigen und ordnungsgemäßen Antrags auf Erteilung einer Baugenehmigung haben wir uns bereit erklärt, von unserem Rücktrittsrecht lediglich vorübergehend bis zum 30.09.2011 keinen Gebrauch zu machen. Wir dürfen nochmals ausdrücklich darauf hinweisen, dass hiermit kein Verzicht auf das bereits entstandene Rücktrittsrecht verbunden ist.“

Zuvor hatte der Beklagte zu 1) mit Eingangsdatum 11.07.2011 einen weiteren Bauantrag eingereicht. Mit Schreiben vom 25.07.2011 wies das zuständige Bezirksamt den Beklagten zu 1) wiederum darauf hin, dass der Antrag unvollständig sei. Wegen des genauen Inhalts des Schreibens wird auf die Anlage K 6 Bezug genommen. Dem Beklagten zu 1) wurde eine Frist zur Behebung der Mängel bis zum 31.08.2011 gesetzt. Zwischenzeitlich hatte der Beklagte zu 1) am 11.07.2001 – zunächst lediglich in einfacher Ausfertigung – einen Antrag auf Erteilung einer wasserbehördlichen Genehmigung gestellt.

Mit Schreiben vom 26.07.2011 wies die M C GmbH & Co. KG den Beklagten zu 1) unter anderem darauf hin, dass die „Erklärung, das bestehende Rücktrittsrecht nicht auszuüben, daran geknüpft“ sei, dass der Beklagte zu 1) „nunmehr unverzüglich und innerhalb (…) behördlicherseits gegebenenfalls gesetzter Fristen einen vorhabenbezogenen, ordnungsgemäßen und vollständigen Bauantrag bei der zuständigen Behörde“ einreiche.

Am 17.08.2011 legte der Beklagte zu 1) dem Bezirksamt jedenfalls den amtlichen Lageplan einschließlich der Nutzungsberechnung und des Nachweises der Gebäudeklasse (Anlagenkonvulut B 3 und Anlage B 9) vor. Am 25.08.2011 reichte er den statistischen Erhebungsbogen (Anlage B 11) und die Mitteilung der Herstellungskosten (Anlage B 12) ein. Zu einem zwischen den Parteien streitigen Zeitpunkt erfolgte ferner die Einreichung der Betriebsbeschreibung (Anlage B 10). Das Bezirksamt beanstandete gegenüber dem Beklagten zu 1) per Email vom 02.09.2011 weiterhin bestehende Unzulänglichkeiten des Antrags (Anlage K 19, Bl. 169 d. GA). Jedenfalls fehlte bis zum 30.09.2011 die Einreichung des Standsicherheitsnachweises und der Brandschutznachweise. Im Herbst 2011 kam es ferner zu der Unterzeichnung einer Vereinbarung zwischen den C Wasserbetrieben und dem Beklagten zu 1) (Anlage B 14).

Zuvor hatte der Kläger mit Schreiben vom 13.09.2011 dem Beklagten zu 1) mitgeteilt, dass er beabsichtige, von dem Kaufvertrag zurückzutreten. Auf die Anlage K 8 wird Bezug genommen. Wann und inwieweit die Beklagten vom Inhalt dieses Schreibens Kenntnis erhielten, ist zwischen den Parteien streitig. Am 23.09.2011 bewilligte der Beklagte zu 1) der Beklagten zu 2) die Eintragung einer Grundschuld in Höhe von 500.000,00 EUR auf dem im Antrag zu 1) bezeichneten Grundstück. Mit Schreiben vom 17.10.2011 erklärte der Kläger, vertreten durch die M C GmbH & Co. KG, den Rücktritt vom Kaufvertrag (Anlage K 9). Am 21.10.2011 wurde die Grundschuld zu Gunsten der Beklagten zu 2) im Grundbuch eingetragen.

Mit Email vom 24.11.2011 teilte der Beklagte zu 1) mit, dass er die Rückabwicklungsforderung für unberechtigt halte. Am 02.12.2011 wurde dem Beklagten zu 1) die wasserbehördliche Genehmigung erteilt. Mit Schreiben vom 06.01.2012 forderte das Bezirksamt die Beibringung eines Eingriffsgutachtens an. Am 01.03.2012 stellte die Beklagte zu 2) den Antrag, die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld im Wege der Zwangsversteigerung zu betreiben.

Der Kläger behauptet, dass in der Besprechung vom 07.07.2011 lediglich erklärt worden sei, das Rücktrittsrecht nicht sofort auszuüben und abzuwarten, ob sich die Aussagen und Versprechungen des Klägers bewahrheiten würden. Der Beklagte zu 1) habe insoweit versichert, dass allein der Lageplan, der Standsicherheitsnachweis, der Brandschutznachweis und die Baubeschreibung zu Maßnahmen des barrierefreien Bauens noch nicht fertig gestellt seien; diese Unterlagen würden innerhalb behördlich gesetzter Fristen eingereicht werden. Jedenfalls würde die Einreichung bis zum 30.09.2011 unabhängig von behördlich gesetzten Fristen erfolgen. Der Inhalt des Gesprächs werde durch das Schreiben vom 12.07.2011 dokumentiert. Bereits das Schreiben des Bezirksamts vom 25.07.2011 hätte aber verdeutlicht, dass nicht die Wahrheit gesagt worden sei. Zu einem Gesprächstermin vom 01.08.2011 sei der Beklagte zu 1) absprachewidrig nicht erschienen. Am 08.08.2011 sei dem Beklagten zu 1) sodann mitgeteilt worden, dass der Kläger die Vertragsbeendigung anstrebe und vom Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht werden würde, sollte der Bauantrag nicht bis zum 31.08.2011 vervollständigt sein.

Die Eintragung der Grundschuld sei nur erfolgt, um ihn – den Kläger – zu schädigen, nachdem die Beklagten vor der Bewilligung aufgrund des Schreibens vom 13.09.2011 von dem bevorstehenden Rücktritt Kenntnis erlangt hätten. Die Beklagte zu 2) sei die Lebensgefährtin des Beklagten zu 1). Zumindest stünden sie in sehr enger und langjähriger Geschäftsbeziehung. Soweit sich die Beklagten auf die Sicherung eines vermeintlichen Darlehens beriefen, handele es sich um ein Scheingeschäft. Außerdem betreibe die Beklagte zu 2) nunmehr im Einverständnis mit dem Beklagten zu 1) die Zwangsversteigerung.

Der Kläger beantragt zuletzt nach Maßgabe seiner Ausführungen im Termin vom 30.08.2012

1. den Beklagten zu 1) zu verurteilen, das in B. K. belegene, im Grundbuch des Amtsgerichts K. von K., G1 des Bestandsverzeichnisses eingetragene Grundstück an ihn aufzulassen und die Eintragung im Grundbuch zu bewilligen,

2. das in dem Antrag zu 1) bezeichnete Grundstück an ihn herauszugeben,

jeweils Zug und Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 25.000,00 EUR an den Beklagten zu 1),

3. festzustellen, dass sich der Beklagte zu 1) hinsichtlich der Zug um Zug zu erbringenden Leistungen im Annahmeverzug befinde,

4. den Beklagten zu 1) zu verurteilen, die auf dem im Antrag zu 1) bezeichneten Grundstück lastende Grundschuld in Höhe von 500.000,00 EUR nebst 7 % Zinsen (Grundbuch des Amtsgerichts K. von K., G1) zur Löschung zu bringen und der Löschung zuzustimmen,

5. die Beklagte zu 2) zu verurteilen, die auf dem im Antrag zu 1) bezeichneten Grundstück lastende Grundschuld in Höhe von 500.000,00 EUR nebst 7 % Zinsen (Grundbuch des Amtsgerichts K. von K., G1,) zur Löschung zu bringen und die Eintragung der Löschung im Grundbuch zu bewilligen,

hilfsweise

festzustellen, dass die auf dem im Antrag zu 1) bezeichneten Grundstück lastende Grundschuld in Höhe von 500.000,00 EUR nebst 7 % Zinsen (Grundbuch des Amtsgerichts K. von K., G1) nichtig sei.

Die Beklagte zu 1) hat mit Schriftsatz vom 14.09.2012 den Klageantrag zu 4) anerkannt. Im Übrigen beantragt er,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte zu 2) hat mit Schriftsatz vom 14.09.2012 den Antrag zu 4) aus dem Schriftsatz vom 27.03.2012 anerkannt.

Der Beklagte zu 1) behauptet, dass das Gelände nicht lediglich renovierungsbedürftig, sondern ein Sanierungsfall sei. Die Nachforderung des Bezirksamts vom 13.01.2011 sei unerwartet erfolgt, wobei die sodann gewährte Fristverlängerung auch unangemessen kurz gewesen sei. Hinzu komme, dass der beauftragte Architekt seinerzeit gesundheitlich nicht in der Lage gewesen sei, eine Weiterbearbeitung zu betreiben.

Darüber hinaus hätten die Herren M und W am 07.07.2011 und am 05.08.2011 bekundet, dass man keine Rückabwicklung wünsche. Selbstverständlich wolle man ihm – dem Beklagten zu 1) – weiterhin die Gelegenheit zur Umsetzung des Bauvorhabens einräumen. Erklärt worden sei weiterhin, dass man aus formalen Gründen nicht auf das bereits entstandene Rücktrittsrecht verzichten könne und wolle. Ihm sei aufgrund des Gespräches vom 07.07.2011 Zeit zur Beibringung der Unterlagen bis zum 30.09.2011 eingeräumt worden.

Sodann habe er – der Beklagte zu 1) – alles unternommen, um weitere Dissonanzen zu vermeiden. Soweit nach Stellung des Bauantrags vom 11.07.2011 weitere – angebliche – Mängel gerügt worden seien, habe er den Anforderungen fristgemäß entsprochen. Insbesondere sei die umfassende detaillierte Baubeschreibung am 24.08.2011 eingereicht worden. Einer Bitte um Nachbesserung sei bis zum 07.09.2011 vollumfänglich entsprochen worden. Auch die Betriebsbeschreibung sei fristgerecht am 26.08.2011 eingereicht worden. Was die Frage der barrierefreien Erreichbarkeit betreffe, so habe er bereits mit Email vom 01.08.2011 die erste Kontaktaufnahme gestartet. Am 13.09.2011 habe ein Ortstermin stattgefunden. Es sei sodann bis zum 14.10.2011 ein Konsens erzielt worden.

Die Berichte über den Standsicherheitsnachweis und den Brandschutznachweis hätten erst bei Baubeginn vorliegen müssen, hätten also für die Fristsetzung keine Bedeutung gehabt. Gleichwohl habe er insoweit bereits im Jahre 2009 erste Maßnahmen ergriffen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird diesbezüglich auf Bl. 121 d. GA Bezug genommen. Die Vertragsverhandlungen mit den C Wasserbetrieben hinsichtlich der Erschließung seien bereits vor dem 30.08.2011 angegangen worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage hat vollumfänglich Erfolg.

I.

Der mit dem Antrag zu 1) geltend gemachte Anspruch ergibt sich aus § 346 Abs. 1 BGB sowie § 6f Nr. 3 i. V. m. § 11 Nr. 3 des notariellen Vertrags vom 18.12.2007.

Der Kläger ist mit dem Schreiben vom 17.10.2011 nach Anzeige gem. § 6f Nr. 3 vom notariellen Vertrag vom 18.12.2007 zurückgetreten. Der Rücktritt hatte zur Folge, dass ein Rückgewährschuldverhältnis i. S. v. §§ 346 ff. BGB nach Maßgabe des § 11 Nr. 3 des notariellen Vertrags vom 18.12.2007 entstanden ist. Der Beklagte zu 1) ist mithin zur Rückgewähr der empfangenen Leistung verpflichtet. Den Gegenstand der Leistung bildete insoweit insbesondere das unter dem 19.03.2009 auf den Beklagten zu 1) übergegangene Eigentum an dem streitgegenständlichen Grundstück. Im Einzelnen:

1.

Der Kläger war aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen zum Rücktritt berechtigt.

a)

Nach § 6f Nr. 2 a) des notariellen Vertrags vom 18.12.2007 sind beide Parteien berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten, wenn der Beklagte zu 1) als Käufer nicht bis zum 31.12.2010 bei der zuständigen Behörde einen Vorhaben bezogenen, ordnungsgemäßen Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung, welchem alle benötigten Planunterlagen beizuliegen haben, eingereicht hat, wobei Nachforderungen der Behörde nicht als Indiz für einen unvollständigen Antrag gelten. Die vertragliche Bestimmung zielt nach dem Wortlaut und Sinn und Zweck insbesondere auf die bauordnungsrechtlichen Anforderungen nach Maßgabe des Landesrechts ab, wobei auch ein unvollständiger Antrag als nicht ordnungsgemäß zu erachten ist.

Innerhalb der maßgeblichen Frist bis zum 31.12.2010 ist die Einreichung eines vollständigen und ordnungsgemäßen Antrags unterblieben. Damit ist das Rücktrittsrecht entstanden.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die seitens des Bezirksamts mit Schreiben vom 13.01.2011 angeforderten Unterlagen vom Beklagten zu 1) nicht vor dem 31.12.2010 eingereicht wurden.

Die entsprechenden Nachforderungen des Bezirksamts waren auch berechtigt. So zählen etwa gem. § 84 Abs. 3 BauO Berlin i. V. m. der Verordnung über Bauvorlagen, bautechnische Nachweise und das Verfahren im Einzelnen vom 19.10.2006 (BauVerfVO Berlin, geändert durch § 16 der EnEV-Durchführungsverordnung Berlin vom 17.06.2008) zu den Bauvorlagen insbesondere ein Lageplan (§ 3 Abs. 2 BauVerfVO Berlin) sowie eine Betriebsbeschreibung (§ 5 BauVerfVO Berlin). Aus § 69 Abs. 2 S. 1 BauO Berlin und § 1 Abs. 1 BauVerfVO Berlin ergibt sich, dass diese Unterlagen bei der Stellung des Antrags vorliegen müssen, also unzweifelhaft zu einem ordnungsgemäßen Antrag zählen. Im Übrigen hat mit dem Ablauf der behördlichen gesetzten Frist die Rechtsfolge des § 70 Abs. 1 BauO Berlin gegriffen. Der Antrag des Beklagten zu 1) galt hiermit ab dem 31.03.2011 als zurückgenommen.

Soweit der Beklagte darauf abhebt, dass sich das Projekt als komplex herausgestellt habe, rechtfertigt dies nicht die Annahme, das Rücktrittsrecht sei nicht entstanden. Selbst wenn man annehmen sollte, dass das Rücktrittsrecht – etwa aufgrund der ausdrücklichen Erwähnung der Zumutbarkeit im vorletzten Satz des § 6f Nr. 2 a) – ausgeschlossen ist für den Fall, dass der Beklagte zu 1) die Ordnungswidrigkeit des Bauantrags nicht zu vertreten hätte, sind derartige Umstände nicht einmal im Ansatz ersichtlich. Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass der Beklagte zu 1) seit Abschluss des Vertrags mehr als drei Jahre Zeit hatte, einen ordnungsgemäßen Antrag vorzubereiten und einzureichen.

b)

Das hiernach entstandene Rücktrittsrecht des Klägers ist nicht in Fortfall geraten.

Insbesondere ergibt sich kein Erlöschen des Rücktrittsrechts aus § 350 S. 2 BGB. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass dem Kläger eine Frist zur Ausübung des Rücktrittsrechts gesetzt worden ist.

Im Übrigen war der Kläger auch nicht in Folge eines rechtsgeschäftlichen Verzichts an einer wirksamen Rücktrittserklärung gehindert.

Auf ein Rücktrittsrecht kann verzichtet werden (MüKO/Gaier BGB § 349 Rn. 7). Ob ein Verzicht erklärt worden ist, richtet sich nach allgemeinen Auslegungsgrundsätzen. Es kommt mithin nicht auf einen Verzichtswillen des Rücktrittsberechtigten an, sondern darauf, wie sein Verhalten objektiv zu würdigen ist (BGH NJW 1958, 1773;  MüKO/Gaier BGB § 349 Rn. 7).

Der Beklagte zu 1) hat allerdings keine Umstände dargelegt, aufgrund derer ein objektiver Erklärungsempfänger berechtigterweise hätte annehmen dürfen, dass der Kläger einen Verzicht erklärt hat, der seinem Rücktritt vom 17.10.2011 entgegenstand.

Anhaltspunkte dafür, dass im Rahmen der Gespräche vom 07.07.2011 und 05.08.2011 weitergehende, vom Inhalt des Schreibens vom 12.07.2011 (Anlage K 5) abweichende Erklärungen gemacht worden sind, sind dem Vortrag des Beklagten zu 1) nicht zu entnehmen. Dies gilt auch, soweit er vorträgt, dass wiederholt bekundet worden sei, dass man „rein formal“ auf das Rücktrittsrecht hingewiesen habe und keine Rückabwicklung, geschweige denn einen Rechtsstreit wünsche, sondern ihm vielmehr weiterhin die Gelegenheit zur Umsetzung des Bauvorhabens habe einräumen wollen. Erklärungen sind nicht nur anhand ihres Wortlauts, sondern auch unter Berücksichtigung der sonstigen Umstände des Einzelfalls auszulegen. Insoweit ist maßgeblich, dass Gegenstand des Gesprächs vom 07.07.2011 unstreitig die Frage nach der Einreichung eines erneuten Bauantrags war, nachdem sich der erste, kurz vor Ablauf der nach § 6f Nr. 2 a) des notariellen Vertrags vom 18.12.2007 maßgeblichen Frist eingereichte Antrag als unvollständig und damit nicht ordnungsgemäß erwiesen hatte, was letztlich die Rechtsfolge des § 70 Abs. 1 BauO Berlin nach sich zog. Aufgrund der vorgenannten Vertragsbestimmung konnte und musste der Beklagte zu 1) in Rechnung stellen, dass der Zeitfaktor für den Kläger von wesentlicher Bedeutung war. Vor diesem Hintergrund kann der Begriff der „Gelegenheit“ nach einem „lediglich formalen“ Hinweis auf das bereits entstandene Rücktrittsrecht nicht zwangsläufig dahin verstanden werden, dass nunmehr verbindlich jegliche zeitlichen Schranken entfallen sollten. Vielmehr bezieht sich der Begriff „Gelegenheit“ bloß auf die Möglichkeit, einen erneuten – letzten – Versuch zu unternehmen. Der Wunsch, einen Rechtsstreit zu vermeiden, ergibt nichts anderes, sondern ist vielmehr der offenkundige Anlass dafür, überhaupt eine weitere Gelegenheit einzuräumen.

Ein hiervon abweichender Sinn ließe sich dem seitens des Beklagten zu 1) dargelegten Gesprächsverlaufs allenfalls dann entnehmen, würde er konkret aufzuzeigen, dass der Inhalt des Schreibens vom 12.07.2011 den Verlauf und das Ergebnis der mündlichen Besprechung unzutreffend wiedergibt. Allerdings geht der Beklagte zu 1) selbst davon aus, dass sich der Kläger insofern „stringenter“ geäußert habe bzw. die Gemengelage dort ihren Niederschlag gefunden habe (vgl. Bl. 231 d. GA).

In dem hiernach maßgeblichen Schreiben vom 12.07.2011 wird ausgeführt, dass unter der Voraussetzung eines (…) ordnungsgemäßen Antrags auf Erteilung einer Baugenehmigung die Bereitschaft bekundet worden sei, lediglich vorübergehend bis zum 30.09.2011 vom Rücktrittsrecht keinen Gebrauch zu machen. Dies kann unter Würdigung der bereits aufgezeigten Interessenlage und unter Berücksichtigung der erkennbaren Sorgfalt und Vorsicht bei Abfassung des Schreibens nur dahin verstanden werden, dass die Vollständigkeit und Ordnungsgemäßheit des neuen Antrags Bedingung dafür sein sollte, bis zum 30.09.2011 die Ausübung des längst entstandenen Rücktrittsrechts zu unterlassen. Soweit bereits zum Zeitpunkt des Gesprächs vom 07.07.2011 in Rechnung gestellt worden sein mag, dass Nachforderungen des Bezirksamts möglich seien, lässt sich hieraus entgegen der Auffassung des Beklagten zu 1) (Bl. 231 ff. d. GA) nicht ableiten, dass allein der 30.09.2011 als das maßgebliche Datum anzusehen ist. Vielmehr ist anzunehmen, dass der Begriff der Ordnungsgemäßheit und Vollständigkeit primär mit der Einhaltung behördlich gesetzter Fristen verknüpft worden ist. Dies korrespondiert ohne weiteres mit dem Vortrag des Klägers in Bezug auf den Verlauf des Gesprächs vom 07.07.2011. Der Kläger beruft sich also nicht auf eine Vorverlegung des Endes der Frist vom 30.09.2011 auf den 31.08.2011, sondern vielmehr auf die Bedingung, unter welcher die Erklärung, binnen einer Frist den Rücktritt nicht auszuüben, stand.

Die im vorstehenden Sinn auszulegende Erklärung hinderte den Kläger am 17.10.2011 nicht (mehr) an der Ausübung des Rücktrittsrechts. Es kann insoweit dahinstehen, ob es sich überhaupt um einen eingeschränkten Verzicht und nicht lediglich um eine bloße „Stillhalteerklärung“ handelte und inwieweit ein etwaiger Verzicht eine einseitige, analog § 388 S. 2 BGB im Grundsatz bedingungsfeindliche Erklärung darstellt. In jedem Fall ist es zum Fortfall der Bedingung gekommen, § 158 Abs. 2 BGB. Entscheidend ist insofern, dass der Beklagte zu 1) mit dem Bauantrag vom 11.07.2011 wiederum nicht die erforderlichen Unterlagen in ordnungsgemäßer Form fristgerecht beibrachte, sondern erneut die behördlich gesetzte Frist verstreichen ließ, was sich aus der Email des Bezirksamts vom 02.09.2011 ergibt (Bl. 169 d. GA, Anlage K 19).

Nicht relevant ist hingegen, ob die maßgeblichen Unterlagen zum 30.09.2011 vorlagen. Diesem Datum sollte erkennbar nur nachrangige Bedeutung zukommen, da – wie bereits aufgezeigt – die Ordnungsgemäßheit des Antrags im vorgenannten Sinn die Vorbedingung eines etwaigen Verzichts darstellte.

Darüber hinaus fehlten selbst am 30.09.2011 Angaben bzw. Nachweise über die gesicherte Erschließung. Soweit der Beklagte zu 1) vorträgt, mit Datum vom 22.09.2011 hinsichtlich der „Abwassersituation“ eine Vereinbarung mit den C Wasserbetrieben erzielt zu haben, ergibt sich bereits aus der Anlage B 14, dass die C Wasserbetriebe die Vereinbarung erst am 18.10.2011 unterzeichnet haben. Der Bauaufsichtsbehörde sind aber nach § 7 Nr. 4 BauVerfVO Berlin, soweit erforderlich, für bauliche Anlagen die Angaben über die gesicherte Erschließung hinsichtlich der Versorgung mit Wasser und Energie sowie der Entsorgung von Abwasser und der verkehrsmäßigen Erschließung vorzulegen, soweit das Bauvorhaben nicht an eine öffentliche Wasser- oder Energieversorgung oder eine öffentliche Abwasserentsorgungsanlage angeschlossen werden kann oder nicht in ausreichender Breite an einer öffentlichen Verkehrsfläche liegt. Die Möglichkeit des Anschlusses an eine öffentliche und funktionstüchtige Abwasserentsorgungsanlage bestand gerade nicht, da der Beklagte zu 1) ausweislich der genannten Vereinbarung auf die Instandsetzung eines nicht mehr betriebsfähigen Kanals angewiesen war. Hieraus ergibt sich, dass der Beklagte zu 1) jedenfalls vor dem 18.10.2011 außer Stande war, hinreichende Angaben über eine bereits gesicherte Erschließung zu machen. Der neuerliche Vortrag des Beklagten zu 1) (vgl. Bl. 237 f. d. GA) ändert hieran nichts.

Nach alledem kann dahinstehen, ob auch deshalb am 30.09.2011 kein vollständiger Antrag im Sinne von § 6f ´Nr. 2 a) des notariellen Vertrags vom 18.12.2007 vorlag, weil es an dem Brandschutz- und Standsicherheitsnachweis fehlte. Hierfür dürfte – auch unter Berücksichtigung des Unterschieds zwischen Bauvorlagen und bautechnischen Nachweisen – allerdings sprechen, dass § 14 Abs. 3 S. 2 BauVerfVO Berlin zu entnehmen ist, dass der Zeitpunkt der Einreichung des Brandschutznachweises durchaus von gewichtiger Bedeutung für einen unverzüglichen und planmäßigen Fortgang des Genehmigungsverfahrens ist.

Der Beklagte vermag sich auch nicht darauf zu berufen, dass der Kläger erst nach Ablauf von mehr als 10 Monaten nach Eintritt der Rücktrittsvoraussetzungen den Rücktritt erklärt hat. Zwar wird nicht vollständig einheitlich beurteilt, inwieweit langes Zuwarten mit der Rücktrittserklärung trotz Kenntnis der Voraussetzungen ggf. als ein konkludenter Verzicht auf das Rücktrittsrecht angesehen werden kann (s. hierzu – ablehnend –  MüKO/Gaier BGB § 349 Rn. 7). Nach Auffassung der Kammer lässt der Zeitablauf einen solchen Schluss jedoch nicht zu. Das Gesetz sieht teilweise ausdrücklich vor, dass Gestaltungsrechte binnen einer bestimmten Frist auszuüben sind. Jenseits dieser speziellen Regeln ist der Zeitablauf nach allgemeinen Regeln zu beurteilen, namentlich § 242 BGB (vgl. OLG München GRUR 2002, 285, 286). Aber selbst dann, wenn man der Gegenauffassung folgen sollte, darf nicht verkannt werden, dass diese den Zeitablauf nur dann als Verzicht auslegt, wenn nach Treu und Glauben eine unverzügliche Erklärung zu erwarten war  (vgl. Palandt/Grüneberg BGB § 350 Rn. 3). Nach beiden Auffassungen kommt es mithin letztlich auf die Frage an, ob der Erklärung des Rücktrittsrecht § 242 BGB entgegensteht. Dies ist im konkreten Fall zu verneinen. Der seitens des Klägers erklärte Rücktritt war nicht treuwidrig.

Insbesondere ist es nicht zu einer Verwirkung des Rücktrittsrechts gekommen. Nach allgemeinen Regeln ist ein Recht verwirkt, wenn sich ein Schuldner über einen gewissen Zeitraum hin wegen der Untätigkeit seines Gläubigers bei objektiver Beurteilung darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und deswegen die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt (BGHZ 146, 217, 220). Für Gestaltungrechte gilt insoweit kein allgemeiner Grundsatz, dass eine Verwirkung bereits nach einem kurzen Zeitablauf eintritt. Treu und Glauben können es allerdings verlangen, dass der Berechtigte im Interesse der anderen Vertragspartei alsbald Klarheit darüber schafft, ob er beabsichtigt, sein Gestaltungsrecht auszuüben, und damit nicht länger zögert als notwendig. Bei der Frage der Verwirkung eines Rücktrittsrechts, für dessen Ausübung keine Frist vereinbart ist, kann zu berücksichtigen sein, dass sich der Berechtigte durch Fristsetzung selbst vergewissern kann, ob er noch mit der Erklärung des Rücktritts rechnen muss (BGH NJW 2002, 669, 670).

Umstände, aus denen sich nach den vorstehenden Grundsätzen die Treuwidrigkeit des Rücktritts des Klägers ergeben könnte, sind nicht ersichtlich. Dass der Rücktritt nicht sofort nach dem Eintritt der Rücktrittsvoraussetzungen erklärt worden ist, sondern vielmehr erst, nachdem dem Beklagten zu 1) erneut die Gelegenheit zur Umsetzung des Vorhabens eingeräumt worden ist, rechtfertigt nicht die Annahme, dass sich der Beklagte zu 1) auf die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses einrichten durfte. Vielmehr hat der Kläger insbesondere mit den Schreiben vom 12.07.2011 und 26.07.2011 (Anlage K 7) deutlich gemacht, dass eine Rückabwicklung vorbehalten bleibe. Im Übrigen ist der Zeitraum, der zwischen dem Entstehen des Rücktrittsrechts und dessen Ausübung verstrichen ist, ins Verhältnis zu setzen zu der Zeitspanne, die insgesamt zur vollständigen Verwirklichung des Geschäfts benötigt wird, ohne dass Raum für starre Zeitgrenzen wäre. Insbesondere wird eine zum Rücktritt berechtigte Partei regelmäßig nicht geneigt sein, dieses unverzüglich auszuüben, wenn begründeter Anlass für die Annahme besteht, dass mit der zeitweisen Hinnahme des Verzugs des Vertragspartners eine geringere Zeitverzögerung eintreten wird als im Fall des Rücktritts.

c)

Dass der Beklagte zu 1) nach seinem – allerdings streitigen Vortrag – im Zeitpunkt des Zugangs der Rücktrittserklärung sämtliche erforderlichen Unterlagen beigebracht haben will, ist für die Entscheidung ohne Bedeutung. Der Bundesgerichtshof hat offengelassen, ob und unter welchen Voraussetzungen das gesetzliche Rücktrittrecht gem. § 323 Abs. 1 BGB erlischt, wenn der Schuldner zwar nach dem Ablauf der Nachfrist, aber noch vor der Erklärung des Rücktritts die geschuldete Leistung nachholt (vgl. NJW 2006, 1198 f.). Jedenfalls bei vertraglichen Rücktrittsrechten kommt es primär auf eine Auslegung der Vertragsbestimmung an. Knüpft – wie das Recht gem. § 6f Nr. 2 a) des notariellen Vertrags vom 18.12.2007 – ein vertragliches Rücktrittsrecht im Interesse der unverzüglichen und planmäßigen Durchführung eines komplexen Vorhabens an einen bestimmten Zeitpunkt an, ist kein Raum für die Annahme, dass dieses in Fortfall gerät, wenn im Zeitpunkt der Rücktrittserklärung der Schuldner seiner Leistungspflicht nachgekommen ist. Die Befugnis, sich auf den Rücktrittsgrund zu berufen, ist damit allein nach § 242 BGB zu beurteilen. Angesichts der erheblichen, allein dem Risikobereich des Beklagten zu 1) zuzurechnenden Verzögerungen ist eine treuwidrige Ausübung des Rücktrittsrechts indessen unter keinen Umständen ersichtlich. Vielmehr durfte der Kläger berechtigterweise davon ausgehen, dass auch in Zukunft mit erheblicher Unzuverlässigkeit des Beklagten zu 1) habe gerechnet werden müssen. Namhafte Aktivitäten hat der Beklagte zu 1) ersichtlich erst im „allerletzten“ Moment entfaltet. Diese mehrfach erkennbar gewordene Neigung begründete die nachvollziehbare Besorgnis des Klägers, auch im weiteren Verlauf erhebliche Verzögerungen erdulden zu müssen. Dies war dem Kläger schlechthin nicht zumutbar.

d)

Zuletzt ist es dem Kläger nicht verwehrt, sich auf den Rücktritt zu berufen, soweit der Beklagte zu 1) geltend macht, dass ihm am 06.01.2012 noch eine Frist zur Beibringung eines Eingriffsgutachtens binnen einer noch bis zum 30.09.2012 laufenden Frist gesetzt worden sei. Derartige behördliche Fristsetzungen erfolgen nach Maßgabe der Zuständigkeitsbestimmungen des öffentlichen Rechts. Insoweit war und ist es auch für den Beklagten zu 1) offenkundig, dass das Bezirksamt weder zuständig noch befugt ist, Erklärungen abzugeben, denen eine Rechtswirkung im Hinblick auf die zivilrechtliche Rückabwicklung des hier in Rede stehenden Vertrags zukommen kann. Im Übrigen bestand für den Kläger die Ungewissheit, ob seinem Rückabwicklungsbegehren gerichtlich stattgegeben werden würde, so dass es ihm nicht zum Nachteil gereichen kann, bis dahin seinen gesetzlichen Verpflichtungen nachzugehen.

2.

Nach alledem schuldet der Beklagte zu 1) Rückübereignung des streitgegenständlichen Grundstücks. Ein weitergehendes, über die seitens des Klägers angebotenen Leistungen hinausgehendes Zurückbehaltungsrecht i. S. v. § 348 BGB steht ihm nicht zu. Nichts anderes ergibt sich aus § 6f Nr. 3 i. V. m. § 11 Nr. 3 des notariellen Vertrags vom 18.12.2007. Soweit der Beklagte zu 1) vorgetragen hat, dass bestimmte Kosten angefallen seien, ist seinem Vortrag nicht zu entnehmen, dass er sich auf Verwendungen im Rechtssinne gem. § 348 BGB beruft. Der weitergehende Sachvortrag im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 14.09.2012 ist nach § 296a ZPO unbeachtlich.

II.

Der Antrag zu 2) ist ebenfalls begründet. Der Kläger schuldet nach alledem auch die Herausgabe des streitgegenständlichen Grundstücks.

III.

Der Kläger dringt auch mit dem Antrag zu 3) durch.

Ein Antrag auf Feststellung des Annahmeverzugs ist gem. § 256 Abs. 1 ZPO zulässig, soweit er dazu dienen soll, die Vollstreckung eines der klagenden Partei zustehenden Anspruchs zu sichern bzw. erleichtern, welcher lediglich Zug um Zug gegen Erbringung einer dem Kläger obliegenden Gegenleistung durchsetzbar ist (vgl. KG, Urt. v. 2.9.2008 – 27 U 153/07, zitiert bei juris). In einem solchen Fall erbringt der Feststellungstenor den Beweis gem. §§ 756, 765 ZPO. Der Beklagte zu 1) befindet sich auch im Verzug mit der Annahme der Gegenleistung.

IV.

Auch der Klageantrag zu 4) ist begründet.

In der mündlichen Verhandlung vom 30.08.2012 hat der Klägervertreter klargestellt, dass der Antrag, soweit er auf die Verurteilung des Beklagten zu 1) abzielt, nicht nur auf die Beseitigung der Grundschuld im Sinne einer vertretbaren Handlung, sondern auch auf die Erklärung der Zustimmung zur Löschung gerichtet ist.

Der Beklagte zu 1) hat mit Schriftsatz vom 14.09.2012 den vorgenannten Anspruch anerkannt.

V.

Schließlich hat der Kläger auch mit dem Antrag zu 5) Erfolg.

1.

Die Beklagte zu 2) hat den Anspruch mit Schriftsatz vom 14.09.2012 – bei Gericht eingegangen am 20.09.2012 – ebenfalls anerkannt.

VI.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO.

VII.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 1, 709 S. 1 ZPO. Wegen § 895 ZPO müssen auch die Anträge zu 1), 4) und 5) für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.                  

Streitwert: 165.000 EUR (Antrag zu 1) - 3): 25.000,00 EUR; Antrag zu 4) und 5): jeweils 70.000,00 EUR als geschätzte Restforderung).