Schadensersatzklage wegen Kellerschaden/Heizung gegen Erben abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangte Schadensersatz wegen eines im Keller vorhandenen Wasserschadens und einer angeblich defekten Heizungsanlage nach Kauf einer Eigentumswohnung vom Erben des Verkäufers. Das LG Krefeld wies die Klage ab, weil ein wirksamer Gewährleistungsausschluss vereinbart war und kein arglistiges Verschweigen der Mängel durch den Verkäufer bewiesen wurde. Sichtbare Mängel bei Besichtigung und vorgelegte Wartungsnachweise sprachen gegen Kenntnis des Verkäufers.
Ausgang: Schadensersatzklage der Käuferin gegen den Erben des Verkäufers wegen Keller- und Heizungsmängeln abgewiesen; arglistiges Verschweigen nicht nachgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Bei wirksamem Gewährleistungsausschluss besteht ein Schadensersatzanspruch wegen Sachmängeln nur, wenn der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen hat; dies gilt auch gegenüber dessen Erben.
Ein arglistiges Verschweigen scheidet aus, wenn der Mangel bei vertragsüblicher Besichtigung oder durch übergebene Unterlagen offenkundig erkennbar war.
Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Verkäufer einen Mangel kannte und bewusst verschwiegen hat, trägt der Käufer.
Vorlage von Rechnungen und Wartungsbestätigungen kann den Rückschluss rechtfertigen, dass der Verkäufer zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Kenntnis eines Mangels hatte.
Vorinstanzen
Oberlandesgericht Düsseldorf, 9 U 90/02 [NACHINSTANZ]
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.
Das Urteil ist für den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Sicherheitsleistung kann auch durch Bank- oder Sparkassenbürgschaft erbracht werden.
Tatbestand
Mit Kaufvertrag vom 10.11.2000 veräußerte Herr X X, der Anfang Februar 2001 verstorben ist und von dem Beklagten allein beerbt wurde, einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück X bis X in X, betreffend eine Eigentumswohnung incl. Kellerräumen, an die Klägerin. In § 6 des notariellen Kaufvertrages heißt es:
"Der Verkäufer haftet auch nicht für offene oder versteckte Sachmängel, mit Ausnahme solcher versteckter Sachmängel, die dem Verkäufer bekannt sind und die er dem Käufer verschwiegen hat".
Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass bereits im Jahre 2000 im Keller des Objektes ein erheblicher Wasserschaden eingetreten ist, so dass in einer Höhe von ca. 10 cm das gesamte Mauerwerk feucht ist und der Putz abbröckelt. Aus einem Protokoll einer Eigentümerversammlung vom 28.06.2000 ergibt sich, dass die Frage der Kellerabdichtung besprochen und beschlossen wurde, eine Fachfirma zu beauftragen, die die Ursache des Wassereintritts feststellen soll.
Die Klägerin behauptet, Herr X habe den Wasserschaden im Keller arglistig verschwiegen. Darüber hinaus habe er verschwiegen, dass die Wärmepumpen-Heizungsanlage funktionsunfähig sei.
Die Klägerin verlangt Schadensersatz in Höhe der Reparaturkosten für die Heizung sowie der Sanierungskosten für den Keller, die sie wie folgt beziffert:
Kosten Reparatur Heizung 5.118,70 DM
Kellersanierungskosten 39.536,47 DM
gesamt: 44.655,17 DM.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 45.255,27 DM nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem 06.04.2001 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, der Klägerin bzw. dessen Ehemann sei bereits vor Vertragsunterzeichnung das Protokoll der Eigentümerversammlung, aus dem sich der Wasserschaden im Keller ergebe, übergeben worden. Im übrigen sei der Wasserschaden im Keller bei der Besichtigung des Kellers vor Vertragsunterzeichnung deutlich sichtbar gewesen. Insbesondere sei der Keller im Zeitpunkt der Besichtigungen nicht mit Gegenständen voll gestellt gewesen.
Betreffend die Heizungsanlage behauptet der Beklagte, diese sei im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung nicht defekt gewesen. Die gesamte Fußbodenheizung sei am 20./21.09.2000 gereinigt und gewartet worden. Wie sich aus der Bestätigung der Firma X (Blatt 101 a d.GA.) ergebe, sei die Heizungsanlage zu dieser Zeit vollständig in Ordnung und 100 % betriebsbereit gewesen.
Die Kammer hat Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Niederschrift der Sitzung vom 07.01.2002 sowie des Ortstermines vom 28.02.2002 verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
I.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten als Erben des Verkäufers der Wohnung keinen Anspruch auf Schadensersatz. Wegen des in dem Kaufvertrag vom 10.11.2000 vereinbarten Gewährleistungsausschlusses könnte sich ein Anspruch auf Schadensersatz lediglich darauf stützen, dass der Verkäufer Sachmängel, die ihm bekannt waren, dem Käufer, also der Klägerin gegenüber, verschwiegen hat. Das ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht beweisen.
1.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme spricht einiges dafür, dass der Klägerin bei Unterzeichnung des Kaufvertrages aufgrund von ihr überlassenen Unterlagen bekannt war, dass es im Jahre 2000 zu einem Wasserschaden in dem Keller des Wohnungseigentumsobjektes gekommen war.
Die Zeugin X hat bekundet, sie sei sich 100 %ig sicher, dass dem Ehemann der Klägerin anlässlich einer Besichtigung vor Unterzeichnung des Kaufvertrages eine Unterlagenmappe ausgehändigt worden ist, in der auch das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 28.06.2000 enthalten war. Glaubhaft wird die Aussage der Zeugin X durch die Aussage der Zeugin X, die zwar bei dem Besichtigungstermin nicht anwesend war, die jedoch bestätigt hat, dass eine Unterlagenmappe für die Eheleute X erstellt worden sei und dass diese Unterlagenmappe auch das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 28.06.2000 enthalten habe.
Der Zeuge X hat bekundet, ihm seien bei keiner der Besichtigungen irgendwelche Unterlagen übergeben worden. Es seien ihm lediglich die Nebenkosten vorgelesen worden, dies sei das einzige, was für ihn hinsichtlich des Kaufes interessant gewesen sei.
Ob die Übergabe der Unterlagen damit bewiesen ist und die Klägerin den Feuchtigkeitsschaden im Keller des Gebäudes kennen musste, kann aber dahinstehen.
Denn die Feuchtigkeitsschäden im Keller waren bereits bei den Besichtigungen durch den Ehemann der Klägerin vor Unterzeichnung des Kaufvertrages erkennbar. Sie waren damit offenkundig, so dass ein arglistiges Verschweigen ausscheidet.
Unabhängig davon, ob bereits zum Zeitpunkt der Besichtigung durch den Ehemann der Klägerin vor Unterzeichnung des Kaufvertrages der größere, vordere Kellerraum an den Wänden mit Tapeziertischen zugestellt war, so dass dort die Feuchtigkeit nicht zu erkennen war, waren die Feuchtigkeitsschäden zumindestens im Vorraum, im Bereich der Treppe, sowie in dem hinteren rechten Kellerraum (Wäscheraum) deutlich sichtbar.
Diesbezüglich hat die Zeugin X bekundet, dass bei beiden Besichtigungen die Wasserschäden im Keller, insbesondere bereits beim Abgang der Kellertreppe, wo sich zwei bis drei Fliesen gelöst hatten, sichtbar waren.
Auch die Zeugin X hat bekundet, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht zu übersehen waren, da die Farbe bzw. der Putz abblätterten. Zwar hätten in dem Vorraum, im Bereich der Kellertreppe, Getränkekästen gestanden. Diese hätten jedoch nicht die ganze Wand, sondern nur einen kleinen Teil bedeckt. An der übrigen Wand sei der Feuchtigkeitsschaden immer noch deutlich zu sehen gewesen. Auf die Feuchtigkeitsschäden im Keller sei von ihrer Seite nicht hingewiesen worden, da diese ja offensichtlich gewesen seien.
Auch der Zeuge X hat bestätigt, dass die Feuchtigkeitsschäden im Keller deutlich sichtbar gewesen seien. Dies gelte insbesondere auch für den Anfangsbereich des Kellers, in dem gar nichts stehen könne, da dies der Durchgang sei.
Der Zeuge X hat bekundet, dass in dem Kellerbereich des Herrn X an zwei Stellen die Feuchtigkeit besonders sichtbar gewesen sei. Die eine Stelle habe sich am Treppenabgang unten befunden.
Selbst wenn sich dort, wie die Klägerin behauptet, zum Zeitpunkt der Besichtigung Getränkekisten befunden haben, so haben diese, wie aus der Aussage der Zeugin X folgt, die Feuchtigkeitsschäden nicht vollständig bedeckt.
Die Kammer geht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon aus, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht nur im Bereich der Kellertreppe, sondern, wie bei dem Ortstermin am 18.02.2002 festgestellt worden ist, insbesondere auch im hinteren rechten Waschraum gut erkennbar waren. Dies bestätigt auch der Zeuge X, der bekundet hat, dass der Schaden hinten in der Waschküche sehr deutlich zu sehen war.
2.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten ferner keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen der behaupteten defekten Heizung. Denn unabhängig davon, ob die Heizungsanlage im November 2000 bei Vertragsunterzeichnung defekt war, hat die insoweit darlegungs- und beweispflichtige Klägerin nicht dargelegt, dass dem Verkäufer bei Vertragsunterzeichnung bekannt war, dass die Heizung defekt war. Zwar hat der Zeuge X ausgesagt, er könne sich "vage" erinnern, dass Herr X in der Heizperiode 2000/2001 immer mal wieder darüber geklagt habe, dass die Heizung nicht richtig funktioniere. Aus diesem Vortrag folgt jedoch nicht, dass dem Verkäufer des Gebäudes im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung am 10.11.2000 bekannt war, dass die Heizung nicht funktionierte. Denn aus der von dem Beklagten vorgelegten Rechnung der Firma X vom 11.10.2000 sowie der Bestätigung der Firma X vom 08.02.2002 (Blatt 101 b und a
d. GA.) folgt, dass die Heizungsanlage Ende September 2000 gewartet und repariert worden war. Nach der Bestätigung der Firma X war die Heizungsanlage zu diesem Zeitpunkt vollständig in Ordnung und 100 % betriebsbereit. Es ist daher nicht bewiesen, dass dem Verkäufer zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung bekannt war, dass die Heizung nicht ordnungsgemäß funktionierte. Vielmehr durfte er wohl nach Durchführung der Reparatur der Heizungsanlage Ende September 2000 davon ausgehen, dass die Heizungsanlage nunmehr einwandfrei funktioniere.
Diese Zweifel wirken sich zu Lasten der insoweit beweispflichtigen Klägerin aus.
II.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91; 709; 108 ZPO.
Streitwert: 45.255,27 DM (23.138,65 €).