Berufung zu Kündigungsausschluss und Befristung im Mietvertrag zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Kläger streitten um Mietzinsforderung und beriefen gegen die Abweisung durch das Amtsgericht. Zentrales Problem war eine Vertragsklausel, die das Kündigungsrecht des Mieters für 60 Monate ausschloss. Das LG hält diese Regelung für unwirksam (Verstoß gegen § 573c Abs.4 und § 575 BGB) und bestätigt die Wirksamkeit der Kündigung; die Berufung wird zurückgewiesen.
Ausgang: Berufung der Kläger gegen Abweisung der Klage wegen Mietzinsforderungen unbegründet abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein vertraglich vereinbarter befristeter Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts des Mieters ist unwirksam, wenn er die gesetzliche Regelung des § 573c Abs.4 BGB umgeht und die Mobilität des Mieters unzulässig einschränkt.
Die Wirksamkeit einer Befristung eines Mietverhältnisses setzt das Vorliegen der in § 575 BGB genannten Befristungsgründe voraus; fehlen diese, liegt faktisch keine zulässige Befristung vor.
Sofern die Parteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben, beginnt die Kündigungsfrist mit dem Zugang der Kündigungserklärung auch dann, wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Erklärung noch nicht vollzogen ist.
Eine Kündigung wirkt nur für die Zukunft und ist dadurch begrifflich von einem Rücktritt, der Rückwirkung entfaltet, zu unterscheiden.
Vorinstanzen
Amtsgericht Krefeld, 74 C 221/02
Bundesgerichtshof, VI ZR 81/03 [NACHINSTANZ]
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Krefeld vom 29.08.2002 (Az.: 74 C 221/02) wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
Die zulässige Berufung ist unbegründet.
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.
Das Amtsgericht hat die Klage wegen Mietzinsforderungen zu Recht und mit zutreffender Begründung abgewiesen. Auf die Ausführungen in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils wird auch insoweit Bezug genommen.
Das Berufungsvorbringen bietet der Kammer keinen Anlass zur Abänderung dieser Entscheidung.
Sie folgt der Auffassung des Amtsgerichts, wonach der zwischen den Parteien in § 28 des Mietvertrages vereinbarte Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechtes gegen § 573 c Abs. 4 BGB n. F. verstößt (vgl. Wiek WuM 01, 442 m.w.N.; Palandt 61. Aufl. § 573 c Rn. 3 m.w.N.). Durch die Regelung in § 28 des Mietvertrages haben die Beklagten als Mieter für eine Dauer von 60 Monaten auf ihr Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses verzichtet. Eine solche Abbedingung stellt eine für den Mieter nachteilige Vereinbarung dar, da die ordentliche Kündigung durch ihren, wenn auch nur zeitweisen, Ausschluss erschwert wird (vgl. Gellwitzki WuM 01, 372). Hierdurch würde die Absicht des Gesetzgebers, die Flexibilität und Mobilität des Mieters zu stärken, um sie somit geänderten sozialen und arbeitsmarktpolitischen Anforderungen anzupassen, unterlaufen.
Die Argumentation der Kläger, dass das Bestandsinteresse der Beklagten ihr Mobilitätsinteresse überwog und sie sich für einen längeren Zeitraum gegen eine Beendigung des Mietverhältnisses durch die Vermieter absichern wollten, vermag dagegen nicht zu überzeugen. Denn dieser Interessenlage kann durch einen Ausschluss des Kündigungsrechts für den Vermieter Rechnung getragen werden.
Der vorliegende Passus des Mietvertrages enthielt indes gerade keinen Verzicht der Vermieter auf das ihnen zustehende gesetzliche Kündigungsrecht und war damit auch nicht geeignet, den intendierten Schutz des Bestandsinteresses der Mieter herbeizuführen.
Die getroffene Regelung verstößt überdies gegen § 575 BGB, dessen Regelungen gleichfalls nicht abdingbar sind. Faktisch handelt es sich bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietverhältnis um ein solches auf bestimmte Zeit, dessen Voraussetzungen indes gem. § 575 BGB nicht gegeben sind, denn die zwingend erforderlichen Befristungsgründe liegen nicht vor.
Die Gegenmeinung, wonach der befristete Ausschluss des Kündigungsrechts weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 BGB verstößt ( vgl. Lützenkirchen, MDR 2001, 1388), überzeugt dagegen nicht. Es mag zwar zutreffen, dass rechtlich der hier gewählte Ausschluss des Kündigungsrechtes etwas anderes darstellt als die Verlängerung der Kündigungsfrist. Diese rein juristische Unterscheidung ist jedoch dem Laien kaum verständlich, zumal beides faktisch auf eine Bindung des Mieters über den vom Gesetzgeber als Höchstkündigungsfrist für den Mieter vorgesehenen Zeitraum hinausläuft. Nach Auffassung der Kammer stellt diese vertragliche Ausgestaltung eine formale Umgehung der gesetzlichen Regelung dar.
Das Schreiben der Beklagten vom 30.10.2001 mit der "Kündigung zum nächstmöglichen Termin" stellt mithin eine ordentliche Kündigung unter Zugrundelegung der 3-Monatsfrist dar, die das Mietverhältnis zum Ablauf des Monats Januar 2002 beendet hat.
Der Lauf dieser Frist beginnt mit dem Zugang der Kündigung. Dies gilt unabhängig von der Tatsache, dass der Mietvertrag zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch nicht in Vollzug gesetzt war. Denn es hängt zunächst von den zwischen den Vertragsparteien getroffenen Vereinbarungen ab, ob die Frist für eine vor Beginn des Vollzuges des Mietvertrages ausgesprochene ordentliche Kündigung bereits mit dem Zugang der Kündigungserklärung beginnt. Falls die Parteien eine Abrede hierüber nicht getroffen haben und eine solche auch nicht im Wege der Auslegung des Vertrages anzunehmen ist, beginnt die Frist mit dem Zugang der Kündigungserklärung (BGHZ 73, 353; bestätigt durch BGHZ 99, 60).
Im zugrundeliegenden Mietvertrag fehlt es diesbezüglich an einer ausdrücklichen Regelung. Auch im Wege der Vertragsauslegung ist kein Anhaltspunkt dafür ersichtlich, dass der Beginn der Kündigungsfrist erst mit dem Vollzug des Mietvertrages zum 01.01.2002 zusammen fallen sollte.
Zweck der Kündigungsfrist in der vorliegenden Konstellation ist es, dem Vermieter im Falle einer Mieterkündigung Zeit für die Planung von Renovierungsarbeiten und die Suche eines neuen Mieters zu verschaffen.
Dieser Zweck ist auch vollumfänglich gewahrt, wenn das Mietverhältnis noch nicht begonnen hat, da dem Vermieter der zur Verfügung stehende Zeitraum für seine Dispositionen erhalten bleibt.
Auch das vorgetragene Argument der Vermeidung verstärkter Abnutzung der Wohnung durch häufigen Ein- und Auszug von Mietern überzeugt nicht, da die Mieter vorliegend ja noch nicht einmal eingezogen waren.
Eine andere Bewertung mag gelten, wenn der Vermieter, für den Mieter erkennbar, größere Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Mietvertrag gemacht hat und er erwarten durfte, durch die Mietzahlungen einen wirtschaftlichen Ausgleich zu erhalten (BGHZ a. a. O.). Derartige Aufwendungen sind jedoch weder vorgetragen worden noch ersichtlich.
Auch der Auffassung der Berufungskläger, dass durch die Anerkennung der ordentlichen Kündigung vor Vollzug des Mietverhältnisses den Parteien ein –gesetzlich nicht vorgesehenes- Rücktrittsrecht gewährt würde, kann nicht gefolgt werden.
Eine Kündigung –auch vor Vollzug des Vertrages- bewirkt ausschließlich eine Auflösung des jeweiligen Vertragsverhältnisses für die Zukunft, wogegen ein Rücktritt, welcher regelmäßig nur unter strengeren Voraussetzungen möglich ist, zurückwirkt. So kann es sich bei der Kündigung des Mietverhältnisses schon begrifflich nicht um einen Rücktritt handeln.
Damit war die Berufung mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10 analog.
Die Revision war gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO im Hinblick auf die grundsätzliche Bedeutung der Sache zuzulassen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 2.400 € festgesetzt.