Berufung: Mieterhöhung für Einfamilienhaus gestützt auf Mietspiegel ohne Daten abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangte Mieterhöhung mit Bezug auf den Mietspiegel der Stadt, der jedoch nur Daten für Wohnungen in Zwei‑ oder Mehrfamilienhäusern enthält. Das Landgericht hält das Erhöhungsverlangen wegen fehlender ordnungsgemäßer Begründung nach § 558a BGB für formell unwirksam. Eine Nachholung der Begründung scheidet nach § 558b Abs. 3 BGB wegen Beendigung des Mietverhältnisses aus. Die Klage wurde abgewiesen; Revision zugelassen.
Ausgang: Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen, da das Erhöhungsverlangen wegen fehlender Begründung nach § 558a BGB formell unwirksam ist und eine Nachholung ausgeschlossen ist.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB muss eine ordnungsgemäße Begründung enthalten; fehlt diese, ist das Verlangen formell unwirksam und untauglich als Voraussetzung einer Mieterhöhung.
Die Bezugnahme auf einen Mietspiegel ist nur dann taugliches Begründungsmittel, wenn der Mietspiegel Aussagen für den relevanten Teilmarkt (z. B. Einfamilienhäuser) enthält oder der Vermieter darlegt, warum der Spiegel trotz fehlender spezifischer Daten verlässlich vergleichbar ist.
Bei Vergleichsbegründungen ist es unzulässig, sich ohne nähere Darlegung auf nicht vergleichbare Objekte zu stützen; der Vergleich muss möglichst ähnliche Vergleichsobjekte heranziehen.
Eine nachträgliche Heilung oder Nachholung einer fehlenden Begründung ist nach § 558b Abs. 3 BGB ausgeschlossen, wenn das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet ist.
Vorinstanzen
Amtsgericht Krefeld, 11 C 320/06
Bundesgerichtshof, VIII ZR 58/08 [NACHINSTANZ]
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 07.08.2007 verkündete
Urteil des Amtsgerichts Krefeld aufgehoben.
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I.
Wegen des Tatbestandes wird verwiesen auf die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil (§ 540 ZPO). Die Beklagte stützt ihre frist- und formgerechte Berufung – wie schon ihre Verteidigung in erster Instanz – darauf, dass der Kläger sein Mieterhöhungsverlangen unzulässig mit einer Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründet habe, der nur für Wohnungen, nicht aber für Einfamilienhäuser gelte.
Die Beklagte beantragt,
das Urteil des Amtsgerichts Krefeld aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt das erstinstanzliche Urteil.
II.
Die Berufung ist begründet. Die Klage war abzuweisen, weil dem Kläger der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung für das von der Beklagten gemietete Haus X in X nicht zusteht. Seinem der Klage zu Grunde liegenden Erhöhungsverlangen vom 28.02.2006 fehlt jedenfalls die ordnungsgemäße Begründung gemäß § 558 a BGB. Dieser Fehler macht das Erhöhungsverlangen formell unwirksam mit der Folge, dass es als Voraussetzung einer Mieterhöhung untauglich ist und der Kläger ein neues Erhöhungsverlangen stellen müsste. Da das Mietverhältnis der Parteien aber inzwischen – wie nicht protokolliert wurde – beendet ist, kommt eine solche Nachholung gemäß § 558 b Abs. 3 BGB nicht mehr in Betracht.
Nach § 558 a Abs. 2 BGB kann ein Mieterhöhungsverlangen u.a. durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründet werden. Diese Art der Begründung hat der Kläger in seinem Mieterhöhungsverlangen gewählt und Bezug genommen auf den Mietspiegel der Stadt Krefeld, Stand Januar 2002. Dieser Mietspiegel kann jedoch kein taugliches Begründungsmittel sein, da er keine Daten über Einfamilienhäuser enthält, sondern sich ausweislich der Anmerkung unter IV. nur auf Wohnungen in Zwei- oder Mehrfamilienhäusern bezieht. Damit enthält der Mietspiegel keine Daten über den Wohnungsteilmarkt (nämlich Einfamilienhäuser), den die Beklagte auf Grund ihres Mietvertrages mit dem Kläger nutzt.
Gegen diese herrschende Ansicht (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9.Aufl., § 558 a Rdnr. 35) kann nicht erfolgreich geltend gemacht werden, die Miete für Einfamilienhäuser liege meist oder immer über der für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (so Kniep, MZM 2000, 166). Abgesehen davon, dass die tatsächliche Voraussetzung dieser Ansicht nicht in jedem Falle zutreffend sein dürfte (etwa für gehoben sanierte Altbauten in bevorzugten Wohngegenden), ist es grundsätzlich nicht zulässig, die Preisbildung ohne nähere Darlegung mit einer Bezugnahme auf nicht vergleichbare Objekte zu begründen. Der Sinn eines Vergleiches (hier der Räumlichkeiten der Beklagten mit denen aus einem Mietspiegel) ist es gerade, möglichst ähnliche Vergleichsobjekte zu finden und nicht solche, die in jedem Falle billiger sind.
Ob deswegen die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für Einfamilienhäuser durch Vergleich mit bestimmten Wohnungen aus einem Mietspiegel in solchen Fällen generell ausgeschlossen ist, in denen – wie hier – der Mietspiegel keine Aussagen über Einfamilienhäuser enthält, oder ob die Bezugnahme auf einen Mietspiegel über Wohnungen im Rahmen eines sonstigen Begründungsmittels gemäß § 558 a Abs. 2 BGB möglich ist (vgl. Schmidt-Futterer, a.a.O., § 558 a, Rdnr. 150 ff.), kann vorliegend dahingestellt bleiben. Der Kläger hat nämlich in seinem Mieterhöhungsverlangen in keiner Weise dargelegt, warum der Mietspiegel ausnahmsweise doch einen zulässigen und zuverlässigen Anhaltspunkt für die von ihm geforderte erhöhte Miete bilden könnte. Nur wenn er dies getan hätte, wäre zu erwägen, ob in dem Mieterhöhungsverlangen eine ausreichende Begründung vorhanden ist, die es dem Mieter ermöglicht, die Berechtigung des Begehrens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er zustimmt oder nicht.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO.
Die Revision war zuzulassen, da die Frage, ob die Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus auch auf einen Mietspiegel für Wohnungen gestützt werden kann, höchstrichterlich noch nicht entschieden ist und grundsätzliche Bedeutung hat.
Streitwert: 1.227,12 € (§ 41 Abs. 5 GKG)