Berufung auf Mietzinsrückforderung wegen abweichender Flächenangabe zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Mieter forderte Rückzahlung von zu viel gezahlter Miete wegen Differenz zwischen im Mietvertrag genannten "Mietraumfläche" (61,5 m²) und nach Berechnungsverordnung ermittelter Wohnfläche (54,27 m²). Das Landgericht wies die Berufung ab. Es sah keinen Mangel der Mietsache und damit keinen Minderungs- oder Rückforderungsanspruch, da die Parteien offenbar die Grundfläche meinten und keine sachverständige Flächenermittlung vereinbart war.
Ausgang: Berufung des Klägers auf Rückzahlung wegen Flächendifferenz als unbegründet abgewiesen; kein zur Minderung berechtigender Mangel festgestellt
Abstrakte Rechtssätze
Eine im Mietvertrag enthaltene Flächenangabe kann als Beschaffenheitsvereinbarung gelten; bei Abweichungen von der vereinbarten Fläche kann ein Mangel vorliegen, der zur Mietminderung berechtigt.
Verwenden die Parteien einen unüblichen Begriff (z. B. "Mietraumfläche"), ist dessen Bedeutung nach § 157 BGB nach Treu und Glauben auszulegen; die Parteien können damit die Grundfläche statt der nach Wohnflächenmaßstab ermittelten Wohnfläche gemeint haben.
Fehlen Hinweise auf eine sachverständige Flächenermittlung oder ein ausdrücklicher Bezug auf die Wohnflächenverordnung, begründet eine Differenz zwischen Grundfläche und nach der Berechnungsverordnung ermittelter Wohnfläche nicht automatisch einen Minderungs- oder Rückforderungsanspruch.
Ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete setzt das Vorliegen eines zur Minderung berechtigenden Mangels voraus; ohne erhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit besteht kein Rückforderungsanspruch.
Vorinstanzen
Amtsgericht Nettetal, 17 C 462/07
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Nettetal vom 19.03.2008 – 17 C 462/07 – wird zurückgewiesen.
Gründe
Der Kläger war Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung der Beklagten. Unter Ziffer 1 des Mietvertrages heisst es: "Die Mietraumfläche beträgt ca. 61,5 m²". Tatsächlich beträgt die Wohnfläche i.S.d. §§ 42 – 44 II. Berechnungsverordnung unter Berücksichtigung der Dachschrägen nur 54,27 m²; die im Mietvertrag angegebene Fläche entspricht der Grundfläche der Wohnung.
Mit der Klage verlangt der Kläger Rückzahlung der auf die Flächendifferenz entfallenden Miete für die Zeit von Juni 2003 bis November 2007 in Höhe von 1.694,19 €. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der Berufung verfolgt der Kläger sein erstinstanzliches Begehren weiter und beantragt,
die Beklagten unter Abänderung des angefochtenen Urteils zu verurteilen, an ihn 1.694,19 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prrozentpunkten über dem Basiszins ab dem 15.10.2007 zu zahlen.
II.
Die Berufung ist zulässig, hat in der Sache aber keinen Erfolg.
Die Kammer teilt die Auffassung des Amtsgerichts, dass ein bereicherungsrechtlicher Anspruchs auf Rückzahlung des entrichteten Mietzinses nicht besteht, weil ein Mangel der Mietsache und damit ein Minderungsgrund nicht gegeben ist.
Allerdings handelt es sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei der Angabe der Wohnfläche in einem Mietvertrag im allgemeinen nicht um eine unverbindliche Beschreibung der Mietsache, sondern um eine Beschaffenheitsvereinbarung, die im Falle einer Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Fläche unter bestimmten Voraussetzungen dazu führen kann, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt. Dabei soll jedenfalls bei einer Flächenabweichung von über 10 % eine erhebliche Abweichung und eine Minderung der Gebrauchstauglichkeit, die zur Minderung der Miete berechtigt, vorliegen (vgl. BGH WuM 2004, 268 und 337; WuM 2007, 441).
Vorliegend fehlt es jedoch an einer zur Minderung berechtigenden Flächenabweichung. Zur Größe der Wohnung ist in Ziffer 1 des vorliegenden Mietvertrages vereinbart: "Die Mietraumfläche beträgt ca. 61,5 m²." Diese Flächenangabe entspricht unstreitig der tatsächlichen Grundfläche der Wohnung. Wie die Parteien den im Vertrag verwendeten Begriff "Mietraumfläche" verstanden haben, ist durch Auslegung gemäß § 157 BGB nach Treu und Glauben zu ermitteln.
Für den Begriff der Wohnfläche hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass sich ein allgemeiner, völlig eindeutiger Sprachgebrauch nicht entwickelt hat (BGH WuM 2004, 337 m.w.N.). Grundsätzlich sei der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der Bestimmungen der §§ 42 – 44 II. Berechnungsverordnung (die inhaltsgleiche Wohnflächenverordnung trat erst nach Abschluss des Mietvertrages, nämlich zum 1.01.2004 in Kraft; vgl. BGH WuM 2007, 441) auszulegen und zu ermitteln, weil auch im frei finanzierten Wohnungsbau ein erhebliches praktisches Bedürfnis für die Anwendung eines allgemein an erkannten Maßstabes für die Wohnflächenberechnung besteht. Diesem Interesse kann nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs durch die Heranziehung der II. Berechnungsverordnung in angemessener Weise Rechnung getragen werden, so dass im Regelfall deshalb ihre Vorschriften auch für den frei finanzierten Wohnungsbau maßgebend sind und eine entsprechende stillschweigende Vereinbarung der Vertragsparteien im Zweifel anzunehmen ist (BGH a.a.O.). Auch nach Ansicht des Bundesgerichtshofs schließen diese Erwägungen allerdings nicht aus, dass die Parteien den Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine von den obigen Ausführungen abweichende Bedeutung beimessen. Es ist ebenso möglich, dass ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach Art der Wohnung naheliegender ist. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs erscheint zum Beispiel bei einer Maisonettewohnung mit Dachschrägen im ausgebauten Spitzboden auch denkbar, als Wohnfläche die reine Grundfläche der Wohnung nach der DIN 277 anzusetzen, ohne dabei einen Abzug von Flächen mit einer lichten Höhe unter 2 m vorzunehmen (BGH a.a.O.).
Vorliegend haben die Parteien in dem Mietvertrag nicht den Begriff der "Wohnfläche" verwendet, sondern den unüblicheren Begriff der "Mietraumfläche". Auch insoweit ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass sich ein allgemeiner, völlig eindeutiger Sprachgebrauch für den Begriff der Mietraumfläche entwickelt hat. Also ist durch Auslegung gemäß § 157 BGB nach Treu und Glauben zu ermitteln, welche Bedeutung die Parteien diesem Begriff beigemessen haben. Nach Ansicht der Kammer spricht hier alles dafür, dass die Parteien unter dem Begriff "Mietraumfläche" die reine Grundfläche der Wohnung verstanden haben und nicht die Wohnfläche i.S.d. §§ 42 – 44 II. Berechnungsverordnung. Denn deren Ermittlung ist bei einer Dachgeschosswohnung mit Schrägen wie der vorliegenden für einen Laien ohne Mithilfe eines Sachverständigen kaum möglich (siehe auch Kandelhard NZM 2008, 471). Bei den Beklagten handelte es sich aber für den Kläger erkennbar nicht um Fachleute, sondern um private Vermieter. Der Kläger konnte - anders als bei einem einfachen Wohnungszuschnitt ohne Schrägen und sonstige Besonderheiten - nicht davon ausgehen, dass die Beklagten eine aufwändige Flächenermittlung durch einen Sachverständigen durchgeführt haben praktisch zu dem einzig denkbaren Zweck, dies einem Mieter mitteilen zu können. Wenn es eine solche sachverständige Ermittlung der Wohnfläche gegeben hätte, hätte auch keine Veranlassung bestanden, die Genauigkeit der Größenangabe in dem Mietvertrag mit einem "ca." einzuschränken. Dem Kläger musste daher klar sein, dass sie die Größe der Wohnung nicht anhand von einschlägigen Vorschriften ermittelt haben, wenn sie diese Vorschriften weder ausdrücklich benannten noch den gängigen Begriff der "Wohnfläche", sondern stattdessen den Begriff der "Mietraumfläche" verwendeten. Schließlich ist auch dem Kläger selbst erst anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses nach fast 4 ½ Jahren aufgefallen, dass die im Mietvertrag angegebene Größe nicht der tatsächlichen Wohnfläche, nach den angegebenen Vorschriften berechnet, entspricht.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Streitwert für das Berufungsverfahren:1.694,19 €.