Amtshaftung: Grundstücksverkäufer nicht „Dritter“ im Baugenehmigungsverfahren

Landgericht Krefeld · 2 O 175/12 · 06.11.2012

KI-Zusammenfassung

Die Kläger verlangten von einer Kommune Amtshaftung wegen angeblich verzögerter und fehlerhafter Bearbeitung von Anträgen auf nachträgliche Legalisierung/Baugenehmigung von Dachgeschosswohnungen und begehrten entgangene 40.000 € Kaufpreiserhöhung. Das LG wies die Klage ab, weil bauaufsichtliche Amtspflichten im Baugenehmigungsverfahren grundsätzlich nur Antragsteller/Bauherren und ggf. Rechtsnachfolger schützen, nicht aber den (vorherigen) Grundstücksveräußerer mit bloß mittelbarem Vertragsinteresse. Zudem sei der geltend gemachte „entgangene Gewinn“ kein ersatzfähiger Drittschaden, da er nur reflexartig aus einer zivilrechtlichen Abrede folge. Eine nachträgliche Geltendmachung aus abgetretenem Recht wurde nicht zugelassen bzw. wäre jedenfalls ohne Erfolg mangels Schadens beim Zedenten.

Ausgang: Amtshaftungsklage wegen behaupteter Verzögerung/Fehlern im Baugenehmigungsverfahren abgewiesen mangels Drittbezugs und ersatzfähigen Schadens.

Abstrakte Rechtssätze

Amtshaftung nach § 839 Abs. 1 BGB i.V.m. Art. 34 GG setzt bei nicht in subjektiven Rechten wurzelnden Amtspflichten voraus, dass der Geschädigte als „Dritter“ vom Schutzzweck der Amtspflicht erfasst ist.

Bauaufsichtliche Amtspflichten im Baugenehmigungsverfahren schützen regelmäßig den Antragsteller/Bauherren und allenfalls Personen mit bauherrngleicher Rechtsstellung; ein lediglich mittelbares, vertraglich vermitteltes Interesse eines Grundstücksveräußerers begründet keine Drittgerichtetheit.

Die Einbeziehung aller zivilrechtlich am Bauvorhaben interessierten Personen in den Schutzbereich bauaufsichtlicher Amtspflichten würde zu einer unüberschaubaren, vom Zweck des Genehmigungsverfahrens nicht getragenen Haftungserweiterung führen.

Ersatzfähige Schäden eines geschützten Dritten im Zusammenhang mit Baugenehmigungen beschränken sich auf Aufwendungen im Vertrauen auf den Bestand bzw. die Rechtmäßigkeit der Genehmigung; rein reflexartige Vermögensnachteile aus privatrechtlichen Kaufpreisabreden (entgangener Gewinn) sind nicht ersatzfähig.

Ein Anspruch aus § 39 Abs. 1 lit. b OBG scheidet aus, wenn eine behördliche Maßnahme nicht gegen den Anspruchsteller gerichtet ist und dieser nur mittelbar betroffen ist.

Vorinstanzen

Oberlandesgericht Düsseldorf, 18 U 162/12 [NACHINSTANZ]

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Amtshaftungsansprüche wegen der vermeintlich verzögerten und inhaltlich unrichtigen Bearbeitung von Anträgen der Kläger.

Die Kläger verkauften mit notariellem Kaufvertrag vom 19.12.2008 (Bl. 83 d. A.) an die Eheleute H das streitgegenständliche Grundstück Pwall 000 – 000 in Krefeld, das mit Teilungserklärung vom 14.01.1976 in Wohnungseigentum umgewandelt worden war. Es existierten zu dieser Zeit insgesamt zwei Miteigentümer an diesen Wohneinheiten. Dies war unter anderem der Prozessbevollmächtigte der Kläger, der ab dem Jahre 1986 Alleineigentümer sämtlicher Wohneinheiten dieses Gebäudes war. Er übereignete das Haus später an die Kläger.

Im Jahre 1978 wurde zumindest der linke Teil des Dachgeschosses (Bl. 26 d. A.), der bis dahin aus Wasch- und Trockenraum sowie einer Kammer bestand, zu einer Wohnung ausgebaut und von da an auch als solche genutzt. Der rechte Teil des Dachgeschosses bestand seit 1955 aus vier Kammern und einem WC mit Waschmöglichkeit und wird nach den – bestrittenen - Angaben der Kläger auch seitdem als Wohnung genutzt (Bl. 10 d. A.). Eine Baugenehmigung bestand für diese beiden Wohnungen nie. Sie waren auch jeweils nie als Sondereigentum in der Teilungserklärung ausgegeben.

In dem notariellen Kaufvertrag vom 19.12.2008 wurde den Klägern auf Seite 4 unter Ziffer I. 3. das Recht vorbehalten,

auf eigene Rechnung und eigenes Risiko zu versuchen, bis zum 31.12.2010 bei den zuständigen Behörden eine entsprechende nachträgliche Baugenehmigung für beide Wohnungen oder jeweils eine von diesen beiden Wohnungen im Dachgeschoß und eine diesbezügliche Abgeschlossenheitsbescheinigung gem. WEG zu beschaffen sowie auf eigene Kosten alle etwaigen Auflagen zu erfüllen, die mit der Baugenehmigung verbunden sind.

...

Gelingt dem Verkäufer Vorstehendes einschließlich der Erledigung etwaiger Auflagen, so erhöht sich der Kaufpreis wie nachstehend in Abschnitt II. Ziffer 1.2 angegeben.

Gemäß Abschnitt II. Ziffer 1.2 sollte sich der Kaufpreis je weiterer genehmigter Wohneinheit um 20.000,00 € erhöhen. Der Prozessbevollmächtigte der Kläger wurde durch den Kaufvertrag mit der Durchführung des vorgenannten Genehmigungsverfahrens betraut.

Mit Schreiben vom 25.11.2008 wandte sich der Prozessbevollmächtigte der Kläger an die Beklagte und stellte in seinem eigenen Namen (Bl. 3 d. A.) einen Antrag auf Legalisierung der Dachgeschosswohnung vom Pwall aus gesehen rechts (Bl 26 d. A.). Mit diesem Antrag begehrte er die Feststellung von Bestandsschutz für die seit 1955 als abgeschlossene Wohnung genutzte Dachgeschosswohnung (rechts auf Bl. 26 d. A.). Er beabsichtigte dadurch, die Erteilung einer Baugenehmigung wegen Bestandsschutzes zu vereinfachen. Auf diesen Antrag erfolgte jedoch nicht die seitens des Prozessbevollmächtigten der Kläger erhoffte Bestätigung des Bestandsschutzes. Eine förmliche Ablehnung dieses Antrages in Form eines Bescheids erging nicht.

Die nachfolgende Korrespondenz zwischen dem Prozessbevollmächtigten der Kläger und der Beklagten ist streitig, verlief aber unstreitig nur sehr schleppend. Am 07.12.2009 stellten erstmals die Eheleute H einen Bauantrag für beide Dachgeschosswohnungen, der durch den Prozessbevollmächtigten der Kläger sowie einen Architekten erstellt worden war (Bl. 10 d. A., Bl. 51 d. A.). Am 28.04.2010 erließ die Beklagte die beantragte Baugenehmigung unter Auflagen/Bedingungen hinsichtlich des Brandschutzes (Bl. 29 d. A.). In der Folge kam es zwischen dem Prozessbevollmächtigten der Kläger und der Beklagten zu Schriftverkehr hinsichtlich der Rechtmäßigkeit der Auflagen/Bedingungen. Verwaltungsrechtliche Rechtsmittel wurden seitens der Kläger aber zu keinem Zeitpunkt eingelegt.

Aufgrund der Langwierigkeit des Verfahrens und den ihrer Ansicht nach mangelnden Erfolgsaussichten entzogen die Eheleute H dem Prozessbevollmächtigten der Kläger die Vollmacht zur Wahrnehmung ihrer Rechte in dieser Sache und beauftragten Herrn RA A, der dies gegenüber dem Prozessbevollmächtigten der Kläger mit Schreiben vom 15.12.2010 anzeigte (Bl. 34 d. A.). Da die Bedingungen und Auflagen der Baugenehmigung nicht bis zum 31.12.2010 umgesetzt wurden, trat die norariell vereinbarte Zahlungspflicht der Eheleute H zugunsten der Kläger nicht ein, so dass diese seitens der Eheleute H keine Zahlungen erhielten.

Die Kläger ließen durch ihren Prozessbevollmächtigten die Beklagte zur Zahlung der entgangenen 40.000,00 € sowie der vorprozessual entstandenen Rechtsverfolgungskosten auffordern, was diese jedoch ablehnte.

Die Kläger tragen vor, die Beklagte habe durch ihre verzögerte Arbeitsweise den Eintritt der Bedingung des notariellen Kaufvertrages verhindert. Sie habe außerdem rechtswidrig weder die beantragte Feststellung des Bestandsschutzes noch die beantragte Baugenehmigung auflagen-/bedingungsfrei erlassen. Die Beklagte habe durch ihre verzögerte Bearbeitung der Anträge, die mangelhafte Amtsaufklärung und die irrigen Rechtsansichten ihrer Bauaufsichtsbehörde zu verantworten, dass die Kläger die Frist des 31.12.2010 nicht hätten einhalten können und sie deshalb keine Zahlungen der Eheleute H erhalten hätten. Sie stützen ihren Anspruch aus Amtshaftung auf ein Organisationsverschulden der Beklagten.

Das Beschreiten des verwaltungsgerichtlichen Rechtsweges sei ihnen nicht zumutbar gewesen, weil dieser viel zu lange gedauert und ihnen die Erfüllung der Vorgaben des notariellen Kaufvertrages unmöglich gemacht hätte (Bl. 76 d.A.). Es sei außerdem nicht möglich gewesen, gegen die Baugenehmigung vom 28.04.2010 auf dem Klageweg vorzugehen, da diese einen begünstigenden Verwaltungsakt darstelle (Bl. 79 d. A.).

Sie beantragen,

die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 42.738,75 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz aus 40.000,00 € ab dem 15.12.2011, aus 2.738,75 € ab dem 13.06.2012 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

              die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, die verzögerte Bearbeitung der Anträge habe daran gelegen, dass erst so spät prüffähige Unterlagen vorgelegen hätten. Sie habe bereits beim ersten Antrag vom 25.11.2008 auf fehlende Unterlagen hingewiesen, was sich auch aus der Bemerkung auf dem Antrag ergebe (Bl. 73 d. A.). Außerdem habe den Klägern der Rechtsweg offen gestanden, den sie selbstverschuldet nicht beschritten hätten. Es sei bereits fraglich, ob die Kläger überhaupt aktivlegitimiert seien, da sie weder die Bauherren noch die Antragsteller gewesen seien. Jedenfalls habe die Beklagte gegenüber den Klägern keine Amtspflicht verletzt, da schon kein Anspruch auf Festellung von Bestandsschutz bestehe. Zudem sei ihr durch die Kläger niemals offengelegt worden, warum auch sie ein schützenswertes Interesse an der zügigen Bearbeitung des Antrags haben würden, mithin als schützwürdige Dritte in Betracht kämen.

Es seien jedenfalls die für die notwendigen Umbaumaßnahmen anfallenden Kosten bei der Berechnung des klägerischen Anspruchs zu berücksichtigen, da sie diese gemäß des notariellen Kaufvetrages zu tragen gehabt hätten.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage ist zulässig aber unbegründet.

1.

Die Kläger haben gegen die Beklagte keinen Anspruch aus § 839 Abs. 1 BGB, Art. 34 GG.

a)

Die Beklagte hat keine drittschützende Amtspflicht gegenüber den Klägern verletzt. Soweit eine Amtspflichtverletzung nicht in der Verletzung subjektiver öffentlicher Rechte des Einzelnen besteht und auch keinen Eingriff in die im § 823 Abs. 1 aufgezählten absoluten Rechte und Rechtsgüter darstellt, ist der Kreis der anspruchsberechtigten Dritten nach dem Zweck der Amtspflicht zu bestimmen. Nur wenn sich aus den die Amtspflicht begründenden und inhaltlich bestimmenden Normen sowie „aus der besonderen Natur des Amtsgeschäftes“ ergibt, dass der Geschädigte zu dem Personenkreis gehört, dessen Belange nach dem Zweck und der rechtlichen Bestimmung des Amtsgeschäftes geschützt und gefördert werden sollen, kann ihm ein Amtshaftungsanspruch zustehen. Gegenüber allen anderen Personen kann eine Ersatzpflicht nicht bestehen, selbst wenn sich die Amtspflichtverletzung für sie nachteilig auswirkt.

Vielfach wird als Indiz für eine Drittbezogenheit der Amtspflicht der Umstand herangezogen, dass dem Betroffenen ein verwaltungsprozessualer Rechtsbehelf gegenüber der Amtshandlung eröffnet ist (MüKo BGB/Papier, § 839 Rn. 234). Nach der Rechtsprechung richtet sich die Frage, ob der Geschädigte „Dritter“ im Sinne des § 839 Abs. 1 BGB ist, danach, ob die Amtspflicht zumindest auch den Zweck hat, gerade sein Interesse wahrzunehmen. Nur wenn sich aus den die Amtspflicht begründenden und sie umreißenden Bestimmungen sowie aus der besonderen Natur des Amtsgeschäfts ergibt, dass der Geschädigte zu dem Personenkreis zählt, dessen Belange nach dem Zweck und der rechtlichen Bestimmung des Amtsgeschäfts geschützt und gefördert werden sollen, besteht ihm gegenüber bei schuldhafter Pflichtverletzung eine Schadensersatzpflicht. Hingegen ist anderen Personen gegenüber, selbst wenn die Amtspflichtverletzung sich für sie mehr oder weniger nachteilig ausgewirkt hat, eine Ersatzpflicht nicht begründet. Es muss mithin eine besondere Beziehung zwischen der verletzten Amtspflicht und dem geschädigten "Dritten“ bestehen. Dabei muss eine Person, der gegenüber eine Amtspflicht zu erfüllen ist, nicht in allen ihren Belangen immer als "Dritter" anzusehen sein. Vielmehr ist jeweils zu prüfen, ob gerade das im Einzelfall berührte Interesse nach dem Zweck und der rechtlichen Bestimmung des Amtsgeschäfts geschützt werden soll (BGH NJW 1985, 2817 m.w.N.). In dem dieser Entscheidung zu Grunde liegenden Fall klagte der Erwerber eines Grundstückes, für das eine Baugenehmigung beantragt worden war, auf Schadensersatz wegen Verletzung einer Amtspflicht. Auch die sonstigen, seitens der Kläger zitierten Fundstellen haben mit diesem Urteil des BGH gemeinsam, dass jeweils der Rechtsnachfolger des Antragstellers wegen Verletzung einer Amtspflicht Klage erhoben hat. Für Rechtsvorgänger - und solche sind die Kläger - gilt das nicht.

Dementsprechend hat der BGH (NVwZ 1990, 501) eine Amtspflicht beispielsweise gegenüber einem Grundstückseigentümer als Verkäufer verneint, wenn die von den Grundstückskäufern gestellte Bauvoranfrage rechtsfehlerhaft abgelehnt wurde und diese daraufhin vom Kaufvertrag zurückgetreten sind. Das mittelbare Interesse des Grundstücksverkäufers an der Erteilung eines positiven Bauvorbescheides und damit an der Aufrechterhaltung des Kaufvertrages reiche nicht aus, um ihn in den Schutzbereich der der Gemeinde obliegenden Amtspflichten mit einzubeziehen. Die Frage, wie sich ein Versagungsbescheid des Antragsstellers (Bauherrn) zum Grundstückseigentümer auswirke, stehe außerhalb der mit dem Baugenehmigungsverfahren verfolgten Schutzzwecke. Der Kläger als Eigentümer sei am Baugenehmigungsverfahren nicht beteiligt. Der ablehnende Bescheid entfalte ihm gegenüber keine Rechtswirkungen. Seine Rechte gegenüber den Antragstellern (Käufern) bestimmten sich ausschließlich nach dem mit ihnen abgeschlossenen Vertrag.

Die Fälle, in denen einem anderen als dem Antragsteller die Eigenschaft eines Dritten zuerkannt wurde, wiesen die Besonderheit auf, dass dieser andere eine Rechtsstellung innehatte, die ihrem sachlichen Gehalt nach der eines Bauherren gleichkam. Es ist also nur der geschützter Dritter, der ein unmittelbares Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens hat (BGH NJW-RR 1996, 724). An diesem unmittelbaren Interesse der Kläger mangelt es hier. Es handelt sich bei den Klägern vorliegend um die Rechtsvorgänger der Antragsteller der Baugenehmigung. Der klägerische Nutzen aus der Baugenehmigung ergibt sich weder aus Gesetz, noch aus der Baugenehmigung selbst, sondern aus einer vertraglichen Abrede mit ihren Rechtsnachfolgern. Würde man sämtliche Dritte, die aufgrund zivilrechtlicher Vereinbarungen mit den Eigentümern ein Interesse an dem Erlass der Baugenehmigung haben, mit in den Schutzbereich der Amtspflichten bei Erlass einer Baugenehmigung einbeziehen, bedeutete dies eine unvorhersehbare Haftungserweiterung der Beklagten.

Überdies ist es auch im Hinblick auf die Regelung des § 75 Abs. 2 LBauO NRW,  nach der die Baugenehmigung auch für und gegen den Rechtsnachfolger gilt, sachgerecht, lediglich den Rechtsnachfolger des Antragsstellers in den Schutzbereich der Amtspflichten mit einzubeziehen. Der Rechtsnachfolger bzw. Kaufinteressent kommt bestimmungsgemäß mit der Entscheidung der Behörde in Kontakt. Dies ist für die Behörde auch überschaubar und erkennbar, da Baugenehmigungen nicht personen- sondern grundstücksbezogen sind. Dass ein Grundstückseigentümer noch vor Verkauf eines Grundstücks sich zur Einholung einer Baugenehmigung verpflichtet und das Grundstück erst im Nachgang veräußert wird, ist als üblich zu betrachten und der Behörde mithin als bekannt zu unterstellen. Die Behörde kann absehen, wer in den Schutz der Amtspflicht mit einbezogen wird.

Die Stellung der Kläger ist wertungsmäßig eher mit der eines Bauunternehmers vergleichbar, der aufgrund einer zivilrechtlichen Vereinbarung und eines fernab der Baugenehmigung liegenden Interesses tätig werden. Die Baugenehmigung ist hier wie dort lediglich ein „Mittel zum Zweck“, der Bauunternehmer ist nicht Dritter (vgl. MüKo BGB/Papier, § 839 Rn. 246).

b)

Ferner fehlt es vorliegend an einem ersatzfähigen Schaden. Ersetzt werden kann nämlich lediglich der Schaden, der dadurch entstand, dass die „Dritten“ Aufwendungen im Vertrauen auf den Bestand einer Baugenehmigung gemacht haben (MüKo BGB/Papier, § 839 Rn. 247). Auch wenn sich Art und Umfang des Schadensersatzanspruches aus § 839 BGB grundsätzlich nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 249 ff. BGB richten (MüKo BGB/Papier, § 839 Rn. 295), muss im Bezug auf Dritte die erwähnte Einschränkung gemacht werden. Wie vorstehend bereits geschildert bestehen Ansprüche von Dritten im Zusammenhang mit Amtspflichtverletzungen bei dem Erlass oder der Versagung von Baugenehmigungen nur unter sehr engen Voraussetzungen. Es wird sogar die Ansicht vertreten, dass Dritten überhaupt nur dann Schadensersatzansprüche zustehen, wenn eine Baugenehmigung rechtswidrig erlassen wurde, während die Versagung einer Baugenehmigung keinerlei Rechtsverletzungen gegenüber Dritten bedeuten kann (MüKo BGB/Papier, aaO). Es würde dieser Restriktion widersprechen, wenn diese Dritten dann sämtlichen Schaden geltend machen könnten, der im Grunde mit der Baugenehmigung nur als „Reflex“ zu tun hat und dessen Ursprung sich nicht in der Baugenehmigung selber findet. Letzteres ist nur bei solchen Aufwendungen der Fall, die im Vertrauen auf die Rechtmäßigkeit der erteilten Baugenehmigung gemacht werden. Die Kläger machen hier jedoch keine frustrierten Aufwendungen, sondern eine Form von „entgangenem Gewinn“ geltend. Dieser basiert auf einer zivilrechtlichen Vereinbarung und resultiert demnach nur als „Reflex“ aus der vermeintlich nicht oder verspätet oder unter falschen Auflagen erteilten Baugenehmigung. Die Vertragsparteien haben es nämlich nicht in der Hand, durch eine Vertragsgestaltung wie hier den Schutzbereich der Amtspflichten der Bauaufsichtsbehörde uferlos dahin zu erweitern, daß jedes beliebige Vermögensinteresse darunter fällt (BGH NJW 1994, 1647; OLG Koblenz BeckRS 2009, 09267).

2.

Aus den gleichen Gründen scheidet auch ein Anspruch aus § 39 Abs. 1 lit. b) OBG aus, da es insofern an einer gegen die Kläger gerichteten Maßnahme fehlt. Sie sind durch das Handeln der Beklagten jeweils nur mittelbar betroffen.

3.

Aus dem Vortrag der Kläger in ihrem nachgelassenen Schriftsatz vom 17.10.2012 (Bl. 112 d. A.) ist auf Seite 2 unten (Bl. 113 d. A.) zu entnehmen, dass der Prozessbevollmächtigte der Kläger ihnen seine vermeintlich gegenüber der Beklagten bestehenden Ansprüche abgetreten hat. Sollten die Kläger nun ihre Ansprüche aus abgetretenem Recht geltend machen wollen, wäre dies eine Klageänderung gemäß § 263 ZPO (MüKo ZPO/Becker-Eberhard, § 263 Rn. 16). Die Kammer hat den Klägern nach der mündlichen Verhandlung eine Schriftsatzfrist gewährt, um auf den Hinweis der Kammer, es bestünden Bedenken an der Drittgerichtetheit der vermeintlich verletzten Amtspflicht, Stellung nehmen zu können, nicht aber, um die Klage ändern zu können.

Das kann aber letztlich dahinstehen, da der Prozessbevollmächtigte der Kläger keinen Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte besitzt und deshalb kein Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung bestand. Es fehlt dem Prozessbevollmächtigten der Kläger nämlich an dem erforderlichen Schaden. Er war nicht Vertragspartner des notariellen Kaufvertrages und konnte somit gegenüber den Eheleuten H keinen Anspruch auf Zahlung von insgesamt 40.000,00 € erlangen.

4.

Hinsichtlich der Klageerweiterung der Kläger in dem nachgelassenen Schriftsatz, ihnen weitere vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten zu erstatten, bestand ebenfalls kein Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

5.

Da der Anspruch auf Schadensersatz schon nicht besteht, besteht auch kein Anspruch auf Ersatz der Rechtsanwaltskosten.

II.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den gesetzlichen Vorschriften der §§ 91, 709 S. 2 ZPO.

Der Streitwert wird auf 42.738,75 € festgesetzt.