Gewerberaummiete im Shoppingcenter: Keine Betriebspflicht ohne ausdrückliche Vereinbarung
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin eines Einkaufszentrums beantragte im einstweiligen Verfügungsverfahren, den Mieter zur Fortführung eines Lebensmittelmarkts bis zum Mietende zu verpflichten. Das LG Köln gab der Berufung des Mieters statt und wies den Verfügungsantrag zurück, weil ein Verfügungsanspruch auf Fortbetrieb nicht besteht. Aus § 535 BGB folgt grundsätzlich keine Gebrauchspflicht des (Gewerbe-)Mieters; eine Betriebspflicht muss ausdrücklich oder unter strengen Voraussetzungen konkludent vereinbart sein. Weder Umsatzmiete noch Shoppingcenter-Interessenlage begründeten hier eine stillschweigende Betriebspflicht.
Ausgang: Berufung des Mieters erfolgreich; Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Fortführung des Geschäftsbetriebs zurückgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Aus § 535 Abs. 1 BGB folgt für den Mieter von Gewerberaum grundsätzlich keine Pflicht, die Mietsache tatsächlich zu nutzen oder einen Geschäftsbetrieb aufrechtzuerhalten.
Eine Betriebspflicht des Gewerbemieters kann vertraglich vereinbart werden; an die Annahme einer konkludenten Betriebspflicht sind wegen der weitreichenden Folgen strenge Anforderungen zu stellen.
Die Vereinbarung einer Umsatzmiete (ggf. mit Mindestmiete) begründet für sich genommen keine Betriebspflicht des Mieters.
Allein die Einbindung eines Ladenlokals in ein Einkaufszentrum und das Vermieterinteresse an einem betriebenen Gesamtobjekt rechtfertigen ohne entsprechende Abrede regelmäßig nicht die Annahme einer Betriebspflicht, auch nicht bei behaupteter „Zugpferd“-Funktion.
Eine allgemeine Zweckbestimmung „zu geschäftlichen Zwecken“ stellt regelmäßig lediglich eine Nutzungsbeschränkung (Ausschluss Wohnnutzung) dar und begründet ohne weitere Konkretisierung keine Pflicht zum Betrieb eines bestimmten Gewerbes.
Vorinstanzen
Amtsgericht Bergisch Gladbach, 62 C 184/07
Tenor
Auf die Berufung der Verfügungsbeklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Bergisch Gladbach vom 06.06.2007 (Az. 62 C 184/07) abgeändert und der Antrag der Verfügungsklägerin auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtstreits trägt die Verfügungsklägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.
II.
1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Der Verfügungsbeklagten ist zu Unrecht aufgegeben worden, den Betrieb des Lebensmittelmarktes im Einkaufszentrum der Verfügungsklägerin bis zur Beendigung des Mietvertrages (31.12.2009) fortzusetzen. Denn ein Verfügungsanspruch liegt nicht vor, eine Betriebspflicht der Verfügungsbeklagten besteht nicht.
Nach § 535 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Für den Mieter, auch für den Mieter von Gewerberaum, ergibt sich hieraus aber grundsätzlich keine Gebrauchspflicht (allgemeine Meinung, vgl. hierzu nur BGH NJW 19792351, 2352; Schmidt/Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 535 Rn. 218; Jendrek, NZM 2000, 526). Aus der fehlenden Gebrauchspflicht folgt, dass der Mieter die Mietsache vorzeitig zurückgeben oder den Geschäftsbetrieb jederzeit einstellen kann (Schmidt/Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 9.Auflage, § 535 Rn. 218). Den Interessen des Vermieters wird hier grundsätzlich durch die von der persönlichen Verhinderung des Mieters nach § 537 Abs. 1 S. 1 BGB unabhängige Mietzinszahlungspflicht Genüge getan.
Aufgrund der Vertragsfreiheit steht es den Parteien eines Mietvertrags selbstverständlich frei, eine Betriebspflicht des Mieters zu vereinbaren (vgl. nur BGH NJW 1979, 2351, 2352; OLG Köln NZM 2002, 345; LG Hamburg WuM 2003, 231; Schmidt/Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 9.Auflage, § 535 Rn. 218; Jendrek, NZM 2000, 526, 527). Durch eine solche wird der Mieter verpflichtet, die angemieteten Räume während bestimmter Öffnungs- oder Kernzeiten zu dem im Mietvertrag festgelegten Verbrauchszweck zu nutzen.
In dem dem Vertragsverhältnis der hiesigen Parteien zu Grunde liegenden schriftlichen Mietvertrag vom 25.09.1978 ist eine ausdrückliche Vereinbarung einer Betriebspflicht jedoch nicht enthalten.
Zwar bestimmt § 1 Nr. 1 des Mietvertrags, dass die Räumlichkeiten der Verfügungsbeklagten "zu geschäftlichen Zwecken" vermietet worden sind. Entgegen der Ansicht der Verfügungsklägerin ergibt sich hieraus aber nicht eine Pflicht der Verfügungsbeklagten, in den Mieträumen ein Geschäft – und insbesondere einen Lebensmittelmarkt - zu betreiben. Es handelt sich hierbei vielmehr um eine Standardklausel, mit welcher klargestellt wird, dass die Räumlichkeiten nicht zu Wohnzwecken, sondern nur als Gewerberaum genutzt werden dürfen. Die Tatsache, dass in § 1 des Mietvertrages ein bestimmtes Gewerbe nicht genannt wird, spricht vielmehr gegen eine Betriebspflicht.
Zwar ergibt sich aus § 22 Nr. 2, wonach die Wirksamkeit des Mietvertrages von der Erteilung der erforderlichen Genehmigungen zum Betreiben eines "SB-Marktes mit Baumarkt" abhängen sollte, dass beide Parteien (bzw. ihre Rechtsvorgänger) bei Vertragsschluss davon ausgegangen sind, dass die Räumlichkeiten dem Betrieb eines Lebensmittelmarktes dienen sollten. Eine Pflicht der Verfügungsbeklagten, ein Lebensmittelgeschäft tatsächlich zu betreiben, ist aus dieser gemeinsamen Vorstellung aber nicht herzuleiten.
In Rechtsprechung und Literatur (vgl. hierzu nur OLG Köln NZM 2002, 345; LG Lübeck NJW-RR 1993, 78; Lindner-Fugura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2006, 2. Kap. Rn. 131; Jendrek, NZM 2000, 526, 527) ist zwar anerkannt, dass Gebrauchs- und Betriebspflichten auch konkludent vereinbart werden können. An die Bejahung einer solchen stillschweigenden Vereinbarung sind wegen der weitreichenden Folgen für den Mieter jedoch strenge Anforderungen zu stellen (vgl. Schmidt/Futterer-Eisenschmid, aaO, § 535 Rn. 218; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage 1988, II Rn. 273; Lindner-Fugura/Oprée/Stellmann, aaO, 2. Kap. Rn. 131). Unter Berücksichtigung dessen reichen die hier dargelegten Umstände nicht aus, um die stillschweigende Vereinbarung einer Betriebspflicht der Verfügungsbeklagten bejahen zu können.
Eine solche Annahme ist insbesondere nicht schon deswegen gerechtfertigt, weil die Parteien in § 7 des Mietvertrags einen Mietzins von 2 % vom Nettoumsatz, der durch eine Mindestmiete ergänzt wird, vereinbart haben. Wie der BGH (BGH NJW 1979, 2351, 2352; vgl. hierzu auch Lindner-Fugura/Oprée/Stellmann, aaO, 23. Kap. Rn. 24; Jendrek, NZM 2000, 526, 527; Stobbe/Tachetzky NZM 2002, 557, 558) die Kammer überzeugend entschieden hat, ergibt sich aus der Vereinbarung einer Umsatzmiete nämlich nicht, dass in den Räumen ein Gewerbe betrieben werden muss, um überhaupt Umsatz zu erzielen. Der Vermieter ist in solchen Fällen keineswegs schutzlos gestellt. Macht der Mieter aus Gründen, die in seiner Person liegen, von der Mietsache keinen Gebrauch, so wird er nämlich von der Entrichtung des Mietzinses nicht befreit. Vielmehr ergibt die Vertragsauslegung in diesen Fällen, dass der Betrag als Miete weiter zu zahlen ist, der zu zahlen gewesen wäre, wenn der Mieter die Räume weiterhin zu dem im Vertrag vorgesehenen Zweck genutzt hätte.
Eine Betriebspflicht kann im vorliegenden Fall auch nicht aus der besonderen Interessenlage bei Mietverhältnissen über Ladenlokale in einem Shoppingcenter hergeleitet werden.
Richtig ist sicherlich, dass der Vermieter eines Einkaufszentrums in aller Regel nicht nur ein Interesse an der Vermietung aller Räume, sondern darüber hinaus auch daran hat, dass sämtliche Geschäfte des Zentrums betrieben werden (vgl. hierzu ausführlich Jendrek, NZM 2000, 526, 527; Lindner-Fugura/Oprée/Stellmann, aaO, 2. Kap. Rn. 131). Nur dann nämlich ist ein sich nach außen als Gesamtobjekt darstellendes Einkaufszentrum für die potenzielle Kundschaft, die in einem solchen Center ihren Einkaufsbedarf umfassend, zumindest aber weitgehend decken will, interessant. Und auch nur dann wird es dem Vermieter gelingen, den Mieterbestand langfristig zu binden. Ob allerdings hieraus eine Betriebspflicht des Mieters hergeleitet werden kann, ist umstritten.
Das LG Lübeck hat dies in einer Entscheidung aus dem Jahre 1992 (LG Lübeck NJW-RR 1993, 78) verneint und zur Begründung ausgeführt, dass der Mieter eines innerhalb eines Ladenzentrums gelegenen Supermarkts ohne eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag nicht verpflichtet sei, den Supermarkt auch wirklich zu betreiben. Dass ein Supermarkt eine große Anzahl verschiedener Kunden anziehe und insoweit auch befruchtend auf die übrigen Geschäfte in dem Gebäude wirke, reiche zur Bejahung einer Betriebspflicht nicht aus. Diese Entscheidung hat in weiten Teilen der Literatur Zustimmung gefunden (vgl. z. B. Schmidt/Futterer-Eisenschmid, aaO, § 535 Rn. 219; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage 2004, Rn. 606; Jendrek, NZM 2002, 526, 527; Hamann, ZMR 2001, 581, 583).
Demgegenüber wird vom LG Hannover (LG Hannover ZMR 1993, 280) und anderen Teilen der Literatur (so z. B. Lindner-Fugura/Oprée/Stellmann, aaO, 23. Kap. Rn. 27; vgl. auch Michalski, ZMR 1996, 526, 528) eine Betriebspflicht für Ladenlokale in einem Einkaufszentrum jedenfalls für sog. "Ankermieter", die in einem Shoppingcenter als "Zugpferd" eine Schlüsselfunktion wahrnehmen, bejaht.
Die Kammer schließt sich der erstgenannten Ansicht des LG Lübeck an. Grundsätzlich ist es nämlich Sache einer jeden Vertragspartei, ihre eigenen Interessen selbst wahrzunehmen. Dies gilt umso mehr, als beide Parteien (bzw. ihre Rechtsvorgänger) über beträchtliche Geschäftserfahrung verfügen und auch bereits damals verfügt haben dürften. Auch dürfte das Problem leer stehender Flächen in Einkaufspassagen und Shoppingcentern bereits im Jahre 1978 bekannt gewesen sein. Wenn die Verfügungsklägerin vor diesem Hintergrund bei Abschluss des Mietvertrags tatsächlich gesteigerten Wert auf eine Betriebspflicht der Verfügungsbeklagten gelegt hätte, so hätte nichts näher gelegen, als eine solche ausdrücklich im Mietvertrag festzulegen.
Dagegen, einen entsprechenden Willen beider Parteien nachträglich zu unterstellen spricht im Übrigen auch, dass sich eine Betriebspflicht auch auf die Höhe des Mietzinses hätte auswirken müssen. Denn durch eine solche wird der Mieter indirekt am Risiko des Erfolgs des Einkaufszentrums beteiligt.
Darüber hinaus ist aber auch nicht ersichtlich, dass schon bei Vertragsschluss ein Gesamtkonzept bestanden hätte, aus welchem ersichtlich gewesen wäre, dass die Beklagte "Zugpferd" für ein Einkaufszentrum sein sollte. In dem Komplex ist nämlich neben dem SB-Markt zunächst nur ein Möbelgeschäft bzw. Elektrofachhandel betrieben worden. Von einem den Bedarf der Verbraucher umfassend deckenden Angebot konnte daher damals nicht die Rede sein. Wie sich das Einkaufszentrum seitdem entwickelt hat, ist für die Auslegung der bei Vertragsschluss getroffenen Absprachen ohne Relevanz. Im Übrigen kann die Beklagte aber auch zum jetzigen Zeitpunkt nicht als "Ankermieter" angesehen werden. Richtig ist sicherlich, dass Lebensmittelmärkte stets in besonderem Maße Kunden anziehen. Zum einen aber nimmt z. B. der I-Baumarkt eine weit größere Verkaufsfläche in dem Einkaufszentrum als die Verfügungsbeklagte ein. Zum anderen aber handelt es sich jedenfalls bei drei von den sechs außer der Verfügungsbeklagten im Einkaufszentrum angesiedelten Geschäften, nämlich dem Baumarkt, dem Elektrofachhandel und der Firma L, die in dem Gebäude eine Ausstellungshalle für Treppen unterhält, auch gar nicht um solche Geschäfte, die von Kunden typischerweise "im Vorbeigehen" bei Erledigung alltäglicher Einkäufe aufgesucht werden. Vielmehr werden solche Geschäfte im Bedarfsfall gezielt aufgesucht. Im Übrigen ist aber auch äußerst zweifelhaft, ob das Einkaufzentrum überhaupt – auch wenn der Supermarkt weiterbetrieben werden würde – geeignet wäre, den Einkaufsbedarf der Kunden umfassend zu decken. Denn es fehlen wesentliche Geschäfte wie z. B. eine Bäckerei, ein Drogeriemarkt und ähnliches.
Die Verfügungsklägerin trägt schließlich auch keine sonstigen Umstände oder Absprachen im Rahmen der Vertragsverhandlungen vor, aus denen auf eine konkludent vereinbarte Betriebspflicht geschlossen werden könnte. Insbesondere aus den von der Verfügungsklägerin in Bezug genommenen Schreiben der Verfügungsbeklagten vom 19.11.1985 und 19.12.1985 ergibt sich entsprechendes nicht. Zwar äußert die Verfügungsbeklagte in diesen Schreiben eigene Vorschläge dazu, welche zusätzlichen Geschäfte in das Einkaufszentrum aufgenommen werden sollten, um den Standort hierdurch aufzuwerten. Zum einen ergibt sich hieraus aber nur das eigene Interesse der Verfügungsbeklagten daran, mehr Kunden in das Einkaufszentrum zu "locken". Dass sie selbst in diesem Zusammenhang besondere Pflichten übernehmen wollte, ergibt sich hieraus aber nicht. Hierfür bestand auch kein Anlass. Der Mietvertrag war zu diesem Zeitpunkt bereits seit mehr als acht Jahren geschlossen. Zwar wäre die ursprünglich vereinbarte Vertragszeit an sich am 31.12.1988 ausgelaufen. Nach § 4 Nr. 1 des Mietvertrages war die Verfügungsbeklagte aber berechtigt, das Mietverhältnis durch Ausübung einer einseitigen Option für weitere fünf Jahre fortzusetzen.
Ob die Verfügungsbeklagte – wie die Verfügungsklägerin vorgetragen hat - durch die Schließung des Supermarktes im Einkaufszentrum nur ihren in der Nähe gelegenen und erst 2004 errichteten weiteren S-Supermarkt stärken und diesem durch die "Verhinderung" eines Supermarktes im Einkaufszentrum bis zum Ende der Mietzeit im Jahre 2009 Konkurrenten fernhalten will, bedarf keiner weiteren Erörterung. Man mag darüber nachdenken, ob der Verfügungsklägerin unter diesen Umständen ein Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB einzuräumen wäre (vgl. LG Hannover ZMR 1993, 280, 281; Michalski, ZMR 1996, 527, 530; Hamann, ZMR 2001, 581, 583), so dass eine anderweitige Weitervermietung durch die Verfügungsklägerin erfolgen könnte. Dies bedarf hier aber keiner Vertiefung, da jedenfalls eine Betriebspflicht der Verfügungsbeklagten sich auch hieraus nicht ergibt.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
III.
Gründe für eine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung i.S.d. § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Zulassung der Revision ist auch nicht i.S.d. § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich, da nicht über streitige oder zweifelhafte Rechtsfragen zu entscheiden war. Ob eine Betriebspflicht besteht, ist vielmehr in erster Linie eine Frage aller Umstände des Einzelfalls.
Streitwert für das Berufungsverfahren: 50.000,00 EUR