Gewerberaummiete: Unzulässige Umlage von Contractor-Kosten und Pachtanteilen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Nebenkostennachzahlung für 2005 wegen über einen Contractor abgerechneter Energiekosten. Streitpunkte sind die Umlagefähigkeit von Pachtanteilen, Deckungsbeiträgen und sonstigen Leistungskosten. Das LG Köln weist die Klage ab: Energieversorgung gehört zur Hauptpflicht des Vermieters und ist durch die Miete abgegolten; Pachtzahlungen sind Einnahmen, keine umlagefähigen Kosten; die Kostenverteilung ist grob unbillig (§ 315 BGB).
Ausgang: Klage auf Zahlung der Nebenkostennachforderung wegen unzulässiger Umlage von Pacht- und Contractor-Kosten abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Die Pflicht des Vermieters, die Räume mit Energie zu versorgen und die hierfür erforderlichen Anlagen vorzuhalten, ist Hauptleistungspflicht nach § 535 Abs. 1 BGB und durch die vereinbarte Miete abgegolten; hierfür steht dem Vermieter kein zusätzliches Entgelt als Nebenkosten zu.
Der Einsatz eines Contractors oder Erfüllungsgehilfen begründet keinen eigenständigen Anspruch des Vermieters, die an den Contractor gezahlten Vergütungen oder Teile davon als umlagefähige Nebenkosten auf den Mieter zu übertragen.
Pachtzahlungen oder sonstige dem Vermieter zufließende Erträge stellen keine Kosten im Sinne der Nebenkostenabrechnung dar und dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Eine vertragliche Ermächtigung zur Einbeziehung eines Grundpreises in die Nebenkosten ist unwirksam, soweit die konkrete Ausgestaltung nach § 315 BGB grob unbillig ist; dies liegt insbesondere vor, wenn verbrauchsunabhängige oder administrative Positionen unverhältnismäßig hohe Anteile ausmachen.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu
vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die von der Klägerin an die Beklagte vermieteten Büroräume in dem Bürogebäude "B" in der F-Strasse in L, kraft dessen die Beklagte 3 €/m² p.m. an Nebenkostenvorauszahlungen entrichtete.
Die Parteien streiten über die von der Klägerin geforderte Nebenkostennachzahlung für 2005.
Entsprechend einer ihr nach § 5 Nr. 4 des Mietvertrags unter der Voraussetzung, dass dies nicht unwirtschaftlich ist, vorbehaltenen Befugnis nimmt die Klägerin die Versorgung des Objekts mit Strom, Wasser und Heizung durch einen Contractor vor.
Die Klägerin legt ihrer Nebenkostennachforderung Energiekosten in Höhe von 785.155,81 € zu Grunde, welche unterfallen in verbrauchsabhängige Arbeitskosten in Höhe von 160.392,02 € und verbrauchsunabhängige Leistungskosten in Höhe von 624.763,79 €.
Wie sich im Verlauf des Rechtsstreits durch Vorlage der Anlage K 15 herausgestellt hat, sind in den Leistungskosten neben einer Position Energiebezug in Höhe von 28.210,68 € eine Position Wartung/Instandhaltung in Höhe von 129.996 €, eine Position Eigenleistung/Administration (des Constractors) in Höhe von 28.125 € sowie Versicherungskosten in Höhe von 3.675 € noch enthalten ein vom Contractor für die Versorgungsanlage an die Klägerin gezahlter Pachtanteil in Höhe von 335.400€ sowie ein Deckungsbeitrag des Constractors in Höhe von 99.363,14 € (alles Nettobeträge).
Die Klägerin vertritt die Auffassung, die Umlage dieser Kosten sei vertragsgemäß und nicht unwirtschaftlich. Auf Grund der Verpachtung der Anlage sei der Contractor nämlich verpflichtet, die Anlage mit eigenem oder fremdem Personal zu betreiben, regelmäßig zu warten, zu inspizieren und in Stand zu setzen. Die Belastung des Mieters durch die in Rechung gestellten Leistungskosten werde kompensiert durch Synergieeffekte wie einen sachkundigen Betrieb der Anlage, Energieeinsparung, Schadstoffreduzierung und den Ausschluss von Versorgungsstörungen. Eine Verpflichtung der Klägerin, die notwendigen Entsorgungsanlagen selbst vorzuhalten, sei dem Mietvertrag nicht zu entnehmen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 59.281,74 € nebst Zinsen in
Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.03.2006
zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die Akte verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Nebenkostennachforderung fehlt es an der erforderlichen vertraglichen Grundlage.
Die Klägerin hat die überlassenen Gewerberaumflächen nach § 1 Nr. 1.1, Nr. 3.1 des Vertrags zum Betrieb eines Büros vermietet. Zu dem vereinbarten Mietzweck (Nutzung als Büroraum und für die EDV-Entwicklung sowie Schulungszwecke und Rechenzentrum) gehört der Anschluss der Räume an die zu diesem Zweck vorzuhaltende Energieversorgung. In der Gewährung, der Überlassung und Erhaltung der Räume in diesem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand besteht die Hauptpflicht des Vermieters, vgl. § 535 Abs. 1 BGB. Der Vermieter kann sich, was die Erfüllung dieser Hauptpflicht angeht, eines Erfüllungsgehilfen bedienen, dies ändert aber nichts daran, dass es ihm im Verhältnis zum Mieter obliegt, den Energiebezug zu gewährleisten und die hierfür erforderlichen Anlagen vorzuhalten. Weil dies Bestandteil seiner Hauptpflicht ist, steht dem Vermieter hierfür ein über die Miete hinausgehendes Entgelt nicht zu. Soweit die Klägerin sich zur Erfüllung ihrer Hauptpflicht eines Constractors bedient, ist dies ihr unbenommen, eine Umlagefähigkeit des von ihr hierfür an den Constractor gezahlten Entgelts folgt daraus jedoch nicht. Die Einberechnung des Pachtzinsanteils in die Nebenkostenabrechung scheitert darüber hinaus schon daran, dass es sich hierbei nicht um Kosten, sondern um Einnahmen der Klägerin handelt.
Auch die mit Schriftsatz vom 27.4.2007 weitschweifig nachgeschobenen Ausführungen führen nicht daran vorbei, dass die Pachten nicht Kosten, sondern Einnahmen der Klägerin sind.
Auch wenn nicht die Klägerin, sondern eine dritte Person Eigentümerin/Verpächterin der Energieanlage wäre, würde eine Inrechnungstellung der vom Constractor an diese dritte Person gezahlten Pachten und ihre Umlegung durch die Klägerin auf die Mieter daran scheitern, dass der Anschluß der Räume an die zu diesem Zweck vorzuhaltende Energieversorgung zum vertraglich vereinbarten Mietzweck gehört, von der Klägerin als Hauptpflicht geduldet und daher durch die Miete abgegolten ist.
Unabhängig hiervon ist der von der Klägerin herangezogene Vergleichsfall aus dem Grunde schon verfehlt, weil konstitutive Teile des Gebäudes und Räume, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, gar nicht sonderrechtsfähig sind, wie aus § 5 Abs. 2 WEG folgt und in der Rechtsprechung allgemein anerkannt ist, vgl. BGH NJW 1979, 2391, BGH NJW 1991, 1909.
Etwas Abweichendes folgt auch nicht aus § 5 Nr. 4 des Vertrags, denn hiernach hat die Beklagte sich mit dem Einfließen der Kosten der Medien wie Heizung, Kälte, Wasser, Strom und des dafür benötigten Personals durch einen Grundpreis in die Nebenkostenabrechnung nur unter der Voraussetzung einverstanden erklärt, dass das hierdurch ausgeübte Bestimmungsrecht des Vermieters nicht nach § 315 BGB grob unbillig ist. Dies ist jedoch der Fall, wie daraus hervorgeht, dass die Arbeitskosten gerade 20 % und die verbrauchsunabhängigen Kosten annähernd 80 % der geltend gemachten Energiekosten ausmachen. Soweit die Klägerin dies mit Synergieeffekten zu rechtfertigen sucht, ist nicht zu erkennen, dass die von ihr aufgezählten Effekte einen Vorteil für den Mieter begründen, der über den vom Vermieter ohnehin geschuldeten Pflichtenkreis hinausgeht.
Da die von der Klägerin in die Leistungskosten einbezogenen, vom Vermieter nicht geschuldeten Positionen die Nebenkostennachforderung übersteigen, ist die Klage abzuweisen. Soweit mit den bezogenen Pachtzinsen in verschleierter Form Einnahmen als Kosten in die Nebenkostenabrechnung einbezogen sind, ist wegen Evidenz
der Unzulässigkeit einer derartigen Abrechung an der im Termin vorgenommenen Wertung uneingeschränkt festzuhalten.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 709 ZPO.