Gewerberaummiete: Fristlose Kündigung wegen Bauverzögerung und Vorenthaltung des Mietgebrauchs

Landgericht Köln · 82 O 119/03 · 16.12.2003

KI-Zusammenfassung

Die Vermieterin begehrte die Feststellung, dass ein Gewerberaummietvertrag über eine Kantine/Bistro-Fläche trotz außerordentlicher Kündigungen fortbestehe. Streitpunkt war, ob die erhebliche Verzögerung der Bezugsfertigstellung ein Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB auslöst und ob dieses vertraglich bzw. wegen fehlender Mitwirkung der Mieterin ausgeschlossen ist. Das LG Köln hielt die Kündigung wegen nicht rechtzeitiger Gebrauchsgewährung für wirksam, da der Mieterin ein weiteres Zuwarten spätestens ab 15.08.2003 unzumutbar war. Ein Verschulden der Vermieterin war dafür nicht erforderlich; zudem lagen ausreichende Pläne der Mieterin vor und eine Abhilfefrist war jedenfalls angemessen abgelaufen. Die Feststellungsklage wurde abgewiesen.

Ausgang: Feststellungsklage der Vermieterin abgewiesen, da die außerordentliche Kündigung der Mieterin das Mietverhältnis wirksam beendet hat.

Abstrakte Rechtssätze

Ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen nicht rechtzeitiger Gebrauchsgewährung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt kein vertretbares Verschulden des Vermieters an der Verzögerung voraus.

Eine Vertragsklausel, die „Ansprüche“ des Mieters bei Bauzeitverzögerungen an Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit knüpft, schließt das gesetzliche Kündigungsrecht wegen Vorenthaltung des Mietgebrauchs regelmäßig nicht aus, wenn zugleich auf die gesetzlichen Kündigungsgründe verwiesen wird.

Bei der verspäteten Übergabe einer erst herzustellenden Mietsache ist für die Zumutbarkeit des Zuwartens maßgeblich, welche zeitlichen Vorstellungen die Parteien bei Vertragsschluss und im Verlauf der Abwicklung berechtigterweise zugrunde gelegt haben.

Eine unterlassene oder unzureichende Mitwirkung des Mieters kann das Kündigungsrecht wegen Bauverzögerung nur ausschließen, wenn die Verzögerung hierdurch verursacht oder mitverursacht ist und der Vermieter konkret auf erforderliche Ergänzungen hinweist.

Eine ggf. zu kurz bemessene Fristsetzung zur Abhilfe nach § 543 Abs. 3 BGB ist nicht insgesamt unwirksam, sondern setzt eine angemessene Frist in Lauf.

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin hat der Beklagten Räumlichkeiten in den seinerzeit noch zu errichtenden Gebäudeteil B, Bauteil B, in L, Gewerbegebiet H, mit schriftlichen Mietvertrag vom 18.06./04.07.2002 zum Betrieb einer Kantine/Bistro vermietet. Die Mietfläche beträgt für das Erdgeschoß und das Untergeschoß 888 Quadratmeter. Nach § 3 beträgt die Miete monatlich brutto 18.560,00 EUR. Im einzelnen lautet der Mietvertrag wie folgt:

§ 2 Mietdauer

1. Mietzeit

1.1

Das Mietverhältnis beginnt zum Zeitpunkt der Bezugsfertigstellung, frühestens am 01.11.2002. Das Mietverhältnis hat eine Dauer von 10 Jahren fest, gerechnet ab Beginn des Mietverhältnisses.

Bezugsfertigstellung in diesem Sinne bedeutet die Vollendung des Mietobjektes entsprechend den Planungsunterlagen und der Baubeschreibung, so dass das Mietobjekt vom Mieter zur Nutzung übernommen werden kann.

. . . . . . .

Kommt es zu Verzögerungen oder Verlängerungen der Bauzeit des Mietobjektes und dadurch bedingt zu Verzögerungen in der Fertigstellung der Mietflächen, so verschiebt sich der Beginn des Mietverhältnisses entsprechend. Ansprüche des Mieters hieraus bestehen nur, soweit dem Vermieter Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt.

Eine Haftung des Vermieters besteht unabhängig hiervon auch nur dann, wenn der Mieter den Mangel ordnungsgemäß angezeigt und eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat. Angemessen ist eine Frist von mindestens 4 Wochen. Die Fristsetzung kann nur schriftlich erfolgen.

Am Tage der Bezugsfertigstellung wird das Mietobjekt der Mieterin zur Nutzung bzw. zum weiteren mietseitigen Ausbau übergeben.

. . . . . . ."

2. Kündigung des Mietverhältnisses

2.1

Den Vertragsparteien steht das Recht zur fristlosen Kündigung nur aus wichtigem Grund zu.

2.2.

Als wichtiger Grund gelten die in den gesetzlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) aufgeführten Gründe (z.B. Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete oder eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses für 2 aufeinanderfolgende Termine, Zahlungsrückstand von 2 Monatsmieten, vertragswidriger Gebrauch trotz Abmahnung, unbefugte Überlassung an Dritte usw.).

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§ 15 Bauliche Gestaltung und Änderungen

. . . . . . .

Der Mieter ist verpflichtet, spätestens bis zum 30.06.2002 einen endgültigen verbindlichen Einrichtungsplan und soweit erforderlich, einen Raumaufteilungsplan inkl. Möblierung vorzulegen, nach dem der Innenausbau durch den Vermieter vorgenommen wird.

. . . . . . . "

Am 04.07.2002 vereinbarten die Parteien einen Nachtrag zum Mietvertrag vom 18.06.2002 bezüglich des vorgenannten Objektes.

Die bauliche Errichtung des B, Bauteil B, war von der Klägerin am 24.05.2002 bei der Fa. P in Auftrag gegeben worden. Als Fertigstellungstermin war der 26.10.2002 vorgesehen. Der von den Parteien vereinbarte Mietbeginn zum 01.11.2002 wurde von den Parteien als realistischer Mietbeginn angenommen.

Im August und Oktober 2002 verhandelten die Parteien über die Inneneinrichtung der Kantine. Das ursprüngliche Konzept wurde u. a. insoweit geändert, als die Kantine und das Bistro durch eine Wand getrennt werden sollten.

Auf wiederholte Anfrage der Beklagten bestätigte die Klägerin, dass alles nach Plan verlaufe und das Objekt Ende 2002 fertiggestellt sei.

In der Folgezeit kam es zu erheblichen Bauverzögerungen aus Gründen, die zwischen den Parteien streitig sind. Die von der Beklagten gemieteten Kantinenflächen könnten frühestens Anfang Februar 2004 bezugsfertig hergestellt werden.

Mit Schreiben vom 07.04.2003 kündigte die Beklagte die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses an für den Fall, dass die Klägerin den Mietgebrauch nicht bis spätestens zum 25.04.2003 einräumt. Die Klägerin erwiderte mit Anwaltsschreiben vom 09.04.2003, dass sie für die Bauzeitverzögerung nicht verantwortlich sei und im übrigen die Beklagte ihre Pflicht zur Vorlage der Einrichtungspläne noch nicht erfüllt habe.

Mit Schreiben vom 02.06.2003 forderte die Klägerin die Beklagte zur Vorlage der Einrichtungspläne und zur Benennung eines Termins zur Lieferung der Küche ab dem 15.08.2003 auf.

Die Beklagte erklärte mit Anwaltsschreiben vom 27.06.2003 gegenüber der Klägerin die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages vom 18.06./04.07.2002 mit der Begründung, dass der Beklagten ein Festhalten am Mietvertrag aufgrund von verschuldeten Bauverzögerungen seitens der Klägerin nicht zuzumuten sei.

Mit Anwaltsschreiben vom 22.08.2003 erklärte die Beklagte nochmals gegenüber der Klägerin die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages mit der Begründung, dass das Objekt auch zum 15.08.2003 nicht fertiggestellt sei.

Die Klägerin ist der Meinung, dass die fristlosen Kündigungen der Beklagten vom 27.06. und 22.08.2003 unwirksam seien.

Sie führt dazu zunächst aus, dass die erheblichen Bauverzögerungen, zum Teil bedingt durch eine Insolvenz des Fassadenbauers, nicht von ihr zu vertreten seien. Bei unverschuldeten Bauverzögerungen hafte die Klägerin nach § 2 Nr. 1.1 des Mietvertrages nicht und die Kündigung sei ausgeschlossen.

Die Klägerin ist der Meinung, dass eine außerordentliche Kündigung der Beklagten auch deshalb ausgeschlossen sei, da sie selbst ihre vertraglichen Pflichten nicht erfüllt habe. Sie habe bis heute nicht den nach dem Mietvertrag geschuldeten Einrichtungsplan, aus dem sich Art und Umfang der Küchengeräte und damit die erforderlichen Installationsanschlüsse ergeben würden, vorgelegt. Die Übersendung der Pläne an das Architektenbüro O am 17.01.2003 sei unerheblich, da das Büro O hinsichtlich der Einrichtungsplanung der Kantine nicht von der Klägerin einbezogen worden sei und das Architektenbüro die Pläne wohl zu den Akten genommen habe. Die Klägerin habe die Pläne erst am 07.05.2003 bekommen. Dabei habe sich gezeigt, dass lediglich Installationspläne von der Beklagten eingereicht worden seien. Auch am 23.05.2003 habe die Beklagte nur Installationspläne überreicht. Hinsichtlich der Installation der Tiefkühlgeräte im Untergeschoß habe die Beklagte bis heute keinerlei Pläne eingereicht. Im übrigen sei die Ende Oktober 2002 besprochene Einbringung der Trennwand zwischen Kantine und Bistro nicht in die ohnehin unzureichenden Installationspläne eingearbeitet gewesen.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass der Beklagten ein Festhalten am Mietvertrag auch deshalb zumutbar sei, da sie derzeit noch in ca. 500 Meter Entfernung zum Bauobjekt ein Bistro unterhalte, das regelmäßig von den im Objekt bereits tätigen Personen aufgesucht werde. Eine Existenzgefährdung der Beklagten liege daher nicht vor. Im übrigen weist die Klägerin darauf hin, dass sie nach den Verträgen verpflichtet sei, den im B beschäftigten Personen eine Kantine bereitzustellen.

Die Klägerin beantragt,

festzustellen, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis, wie im schriftlichen Mietvertrag vom 18.06./04.07.2002 über die in dem Mietobjekt "B ", Bauteil B, F-Straße., ####1 L, gelegenen Mietflächen zum Betrieb einer Kantine/Bistro sowie im schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag mit Datum vom 04.07.2002 vereinbart, nicht durch die schriftlichen außerordentlichen Kündigungen der Beklagten vom 27.06.2003 und vom 22.08.2003 beendet ist.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, die Klägerin habe die baulichen Verzögerungen verschuldet, weitgehend sogar vorsätzlich. Sie habe berechtigte Forderungen der Bauhandwerker nicht bezahlt mit der Folge, dass diese in die Insolvenz geraten seien bzw. weitere Arbeiten verweigert hätten.

Die Beklagte behauptet ferner, der von ihr geschuldete Einrichtungsplan habe schon vor Vertragsschluß vorgelegen, und zwar eine Grobplanung vom 19.04.2002, ein Vorentwurf vom 28.04.2002, ein Einrichtungsplan vom 17.06.2002 und schließlich eine neue Zeichnung vom 10.07.2002. Nach Vereinbarung der Installation einer Trennwand zwischen Restaurant und Bistro Ende Oktober 2002 habe die Beklagte am 17.01.2003 modifizierte Pläne mit Stand 16.01.2003 dem von der Klägerin beauftragten Büro O vorgelegt, und zwar einen Einrichtungsplan, einen Elektroinstallationsplan, einen Sanitärinstallationsplan und einen Gas-Abluft-Installationsplan. Diese Pläne seien abschließend gewesen, da die vereinbarte Trennwand zwischen Restaurant und Bistro auf die vorgenannten Pläne keinerlei Einfluß gehabt habe. Mit Schreiben vom 03.02.2003 - insofern unstreitig - habe die Klägerin bestätigt, dass sie die Einrichtungspläne Ende 2002 erhalten habe und sie sich nach Prüfung der Pläne wieder bei der Beklagten melden wolle. Eine Planung für das Untergeschoß sei nicht vorgelegt worden, aber auch nicht erforderlich gewesen, da man sich Ende Februar 2003 darauf geeinigt habe, das steckerfertige Kühlgeräte im Untergeschoß aufgestellt werden sollen.

Die Beklagte ist der Meinung, dass ihr ein Festhalten am Mietvertrag nicht zumutbar sei. Sie habe im Vertrauen auf den Mietbeginn zum 01.11.2002 bereits zahlreiche Vermögenspositionen getroffen, u.a. Personal eingestellt, Darlehen aufgenommen und Lieferverbindlichkeiten begründet. Diese Verträge seien inzwischen wieder gekündigt worden. Die Beklagte sei inzwischen in eine existenzbedrohende Situation geraten.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien sowie auf die dazu eingereichten Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Zwar ist evident, dass die Klägerin ein Interesse an der gerichtlichen Feststellung hat, dass das Mietverhältnis fortbesteht und nicht durch die Kündigungen der Beklagten beendet worden ist.

Im Ergebnis kann die Klägerin mit der Klage jedoch nicht durchdringen, da die Beklagte den Mietvertrag mit der Klägerin wirksam fristlos gemäß § 543 Abs 2 Nr. 1 BGB gekündigt hat.

Nach § 543 Abs.1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt danach vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschulden der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Bei der Vorenthaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache ist ein vertragswidriges Verschulden des Vermieters gem. §§ 276, 278 BGB nicht erforderlich. Grundsätzlich ist aber Voraussetzung, dass vor Ausspruch der Kündigung eine Abhilfefrist gesetzt oder abgemahnt wird, § 543 Abs. 3 BGB. Bei der Verzögerung der Übergabe einer noch herzustellenden Mietsache ist bei Individualvereinbarungen zu prüfen, von welchen zeitlichen Vorstellungen die Parteien bei Abschluß des Mietvertrages ausgegangen sind. Demgemäß ist der Zeitpunkt zu bestimmen, zu dem die Mietsache übergeben werden muß. Ist vereinbart, dass sich der Einzugstermin infolge von Neubauarbeiten verzögern kann, so entsteht das Kündigungsrecht, wenn der ins Auge gefasste Einzugstermin über einen längeren Zeitraum überschritten wird (vgl. Schmitt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 543 BGB, Rdnr. 9; Landgericht Berlin GE 1993, 919). Das Kündigungsrecht kann ausgeschlossen sein, wenn der Mieter die Mietsache nicht gebrauchen will. Ferner kann es ausgeschlossen sein, wenn der Mieter die verspätete Fertigstellung des Mietobjektes durch sein Verhalten verursacht oder mitverursacht hat (vgl. Schmitt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 543 BGB, Rdnr. 11 und 12).

Vor diesem Hintergrund ist zunächst festzustellen, dass die Parteien nicht wirksam das Recht der Beklagten zur außerordentlichen Kündigung wegen Vorenthaltung der Mietsache infolge Bauverzögerung ausgeschlossen haben. Das ergibt sich aus dem Wortlaut des Mietvertrages. Nach § 2 Ziffer 1.1 2. Absatz sollen sich "Ansprüche des Mieters" aus Verzögerungen der Bauzeit nur ergeben, wenn dem Vermieter Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt. Aus dem Gesamtzusammenhang ergibt sich, dass damit in erster Linie Schadensersatzansprüche der Mieterin gemeint sind. Dass damit das Recht zur außerordentlichen Kündigung wegen Vorenthaltung der Mietsache nicht ausgeschlossen werden soll, ergibt sich auch aus § 2 Ziffer 2.1 des Mietvertrages, wonach den Vertragsparteien das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grunde entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches zusteht. Soweit in § 2 Ziffer 2.2 als wichtiger Grund nicht die Vorenthaltung der Mietsache entsprechend § 543 Abs.2 Nr. 1 BGB genannt ist, kann nicht davon ausgegangen werden, dass damit eine abschließende Festlegung der wichtigen Gründe, die zur Kündigung berechtigen, erfolgen sollte. Denn der Ausgangssatz der vorgenannten Bestimmung lautet, dass als wichtiger Grund die in der gesetzlichen Bestimmung des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) aufgeführten Gründe gelten, wobei lediglich einige Gründe beispielhaft aufgeführt werden.

Die Klägerin schuldete der Beklagten die vertragsgemäße Überlassung der Mietflächen spätestens zum 15.08.2003. Zwar haben sich die Parteien im Mietvertrag nicht auf diesen Termin geeinigt, sondern sie haben sich hinsichtlich des Mietbeginns auf die Bezugsfertigkeit des Objektes geeinigt. Entgegen der Ansicht der Klägerin kann sich bei dieser Vertragsgestaltung der Mietbeginn aber nicht entsprechend § 2 Ziffer 1.1. zweiter Absatz des Mietvertrages entsprechend der Dauer der Bauverzögerung beliebig verschieben. Unter Berücksichtigung des auch nach dem Mietvertrag bestehenden Rechts der Mieterin zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 BGB kann diese Vertragsbestimmung, selbst wenn sie individuell von den Parteien ausgehandelt wurde, nur so verstanden werden, dass sich der Mietbeginn innerhalb der gesetzlich zulässigen Grenze verschiebt bis zu dem Zeitpunkt, zu dem nach dem Gesetz das Recht zur Abstandnahme vom Vertrag begründet ist. Dieser Zeitpunkt war spätestens am 15.08.2003 erreicht. Im Einzelnen:

Nach der zunächst übereinstimmenden Vorstellung der Parteien sollte das Vertragsverhältnis spätestens Ende 2002 beginnen. Laut Mietvertrag war als frühestmöglicher Termin zur Gebrauchsüberlassung der Mietsache der 01.11.2002 vorgesehen. Das war auch nach Darstellung der Klägerin realistisch, da sie im

April 2002 entsprechende Bauverträge geschlossen hatte und das Bauteil B in der zweiten Oktoberhälfte 2002 fertiggestellt sein sollte. Zudem hatte die Klägerin unstreitig in der Folgezeit auf entsprechende Fragen der Beklagten nach dem Bautenstand mitgeteilt, dass alles nach Plan verlaufe und spätestens Ende 2002 mit einer Fertigstellung zu rechnen sei. Nach den Vorstellungen der Parteien und den nachfolgenden Gesprächen sollte jedenfalls Ende 2002 das Bauobjekt fertiggestellt sein. Die Klägerin hat diesen Termin jedenfalls wiederholt bestätigt und die Beklagte hat sich darauf auch entsprechend eingerichtet, wie die von ihr überreichten Unterlagen zeigen, wonach sie bereits im September und Oktober 2002 bezüglich des Gewerbeobjektes Kaufvertrags- und Darlehensverpflichtungen eingegangen ist. Bei dieser Wertung ist unerheblich, dass die Parteien noch Ende Oktober 2002 hinsichtlich der Gestaltung der Mietflächen eine Änderung vereinbart haben, wonach das Restaurant und das Bistro durch eine Wand getrennt werden sollten. Es handelt sich insofern um eine unwesentliche Änderung, die auf die Fertigstellung des umfangreichen Gesamtobjektes, wie aus den Lichtbildern ersichtlich, keinen Einfluß haben konnte.

Selbst wenn davon ausgegangen würde, dass eine Bezugsfertigkeit nach dem Vertrag nicht vor Einreichung der Einrichtungspläne seitens des Beklagten und der damit für die Klägerin eröffneten Möglichkeit der baulichen Fertigstellung einschließlich der erforderlichen Installationsanschlüsse eintreten sollte, so ist davon auszugehen, dass das Mietverhältnis in diesem Falle nach den Vorstellungen der Parteien spätestens nach Ablauf einer angemessen Frist ab Vorlage der geforderten Einrichtungspläne beginnen sollte. Die Beklagte hat die modifizierten Einrichtungs- und Installationspläne mit Stand 16.01.2003 am 17.01.2003 an das Architektenbüro O übergeben. Selbst wenn davon ausgegangen wird, dass das Büro O insoweit nicht von der Klägerin beauftragt worden ist, wogegen einiges spricht, so hat die Klägerin die Pläne aber jedenfalls spätestens Ende Januar 2003 erhalten. Das ergibt sich zweifelsfrei aus dem Schreiben der Klägerin vom 03.02.2003, in dem sie ausführt, dass der Einrichtungsplan erst vor 1 Woche eingereicht worden sei und nun geprüft werde. Das Bestreiten der Klägerin, die Pläne bereits im Januar 2003 erhalten zu haben, ist unerheblich. Es widerspricht ihren eigenen Schreiben vom 03.02.2003. Dieser Widerspruch hätte von ihr erläutert werden müssen. Die von der Beklagten am 17.01.2003 überreichten Pläne mit Stand 16.01.2003 sind auch offensichtlich fachlich zutreffend und umfassend und gehen sogar über das hinaus, was die Beklagte nach dem Vertrag schuldete. Nach dem Vertrag schuldete sie lediglich einen Einrichtungsplan. Tatsächlich hat sie neben dem Einrichtungsplan noch einen Elektroinstallationsplan, einen Sanitärinstallationsplan und einen Gas-Abluft-Installationsplan bezüglich der Getränkeausgabe, Warmausgabe, Küche und Theke/ Restaurant vorgelegt. Die von der Klägerin dagegen geäußerten Vorbehalte sind völlig unsubstantiiert und unbeachtlich. Die Klägerin hat weder vorgerichtlich noch im Prozeß im einzelnen dargelegt, was an diesen Plänen fehlen soll bzw. falsch sein soll. Das gilt auch, soweit sie sich darauf beruft, dass in den Plänen die fehlende Trennwand nicht berücksichtigt worden sei. Es ist nicht offenkundig oder naheliegend, dass die Trennwand zwischen Restaurant und Bistro Auswirkungen auf Art und Umfang der Kantinengeräte hat und nicht nur Auswirkungen auf den Bestuhlungsplan, wie die Beklagte vorträgt.

Im Ergebnis ist damit festzuhalten, dass die Parteien nach Eingang der von der Beklagten bereitgestellten vollständigen Einrichtungspläne bei der Klägerin etwa Ende Januar 2003 berechtigterweise von einem Mietbeginn Ende März 2003 ausgehen konnten. Damit hätte die Beklagte anhand der Einrichtungspläne noch ausreichend Gelegenheit gehabt, das Mietobjekt binnen zwei Monaten baulich fertigzustellen und an die Beklagte zu übergeben. Es wäre auch noch Zeit gewesen, kleinere Planungsänderungen, etwa auch bei einem unterstellten Änderungsbedarf bezüglich Trennwand, zu berücksichtigen. Ein Mietbeginn ab April 2003 ist jedenfalls unter Berücksichtigung der vertraglichen Absprachen, der Zusagen der Beklagten in 2002, der tatsächlichen Bauentwicklung und der berechtigten Erwartungen der Parteien bei objektiver Würdigung anzunehmen. Dass dies letztlich auch der Vorstellung der Beklagten entsprach, ergibt sich aus ihrem Mahnschreiben vom 07.04.2003, in dem sie zur Bereitstellung der Mietsache eine Frist bis zum 25.04.2003 gesetzt hat.

Bei einem nach den Parteivorstellungen zu erwartenden Mietbeginn zum 01.04.2003 war unter Berücksichtigung der Fristsetzung der Beklagten vom 07.04.2003, des Schreibens der Klägerin vom 02.06.2003 und der fristlosen Kündigung der Beklagten vom 27.06.2003 jedenfalls am 15.08.2003 der Zeitraum abgelaufen, bis zu dem die Beklagte eine Bauverzögerung hinzunehmen hatte. Spätestens nach dem 15.08.2003 war die Beklagte zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Die Klägerin hatte folglich seit dem zu erwartenden Mietbeginn ab dem 01.04.2003 noch 4 1/2 Monate Gelegenheit, das Objekt bezugsfertig herzustellen. Dieser Zeitraum ist unter Berücksichtigung des bereits bis zum 01.04.2003 verstrichenen Zeitraums, des Umfangs des Objekts und der damit verbundenen Schwierigkeiten sowie der ins Auge gefaßten Vertragsdauer des Mietvertrages mehr als angemessen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Beklagte die Klägerin bereits mit Schreiben vom 07.04.2003 zur Überlassung der Mietsache aufgefordert und ihr insoweit eine angemessene Frist gesetzt hatte. Die Klägerin hat darauf mit Schreiben vom 02.06.2003 in der Weise reagiert, dass sie ihrerseits die Beklagte pauschal zur Überlassung der Pläne und zur Lieferung der Küche ab dem 15.08.2003 aufforderte. Auch wenn darin nicht die Zusage der Klägerin gesehen werden kann, dass das Objekt bis zum 15.08.2003 fertiggestellt sein wird, so bringt die Klägerin damit jedoch zum Ausdruck, dass sie selbst davon ausgeht, dass das Objekt bis zum 15.08.2003 baulich einschließlich Installationsanschlüsse hergestellt sein wird, so dass die Küche eingebaut werden kann. Daran muß sich die Klägerin festhalten lassen, zumal ihr am 02.06.2003 bereits die erheblichen Bauverzögerungen bekannt waren.

Eine über den 15.08.2003 hinausgehende Frist für die Klägerin zur Bereitstellung der Mietsache wäre für die Beklagte aus mehreren Gründen unzumutbar. Die Beklagte hat bereits im Jahre 2002 erhebliche vermögensrelevante Dispositionen getroffen. Zwar werden diese Dispositionen von der Klägerin bestritten, doch sind sie bei der Durchführung eines derartigen Vorhabens offensichtlich, da sich ein gewissenhafter Kaufmann auf den Vertragsbeginn, selbst wenn der genaue Termin ungewiß ist, durch Abschluß entsprechender Verträge vorbereitet. Dies hat die Beklagte letztendlich auch durch entsprechende Urkunden belegt. Entscheidend ist für die Kammer aber, dass für die Beklagte ein weiteres Festhalten am Mietvertrag existenzgefährdend wäre. Dabei ist weniger von Bedeutung, welchen Schaden die Beklagte bereits aufgrund getätigter Vermögensdispositionen erlitten hat, sondern die Tatsache, dass sie bereits über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr an den Mietvertrag gebunden war und sie in dieser Zeit keine Einnahmen aus dem Gewerbeprojekt erzielen konnte. Es besteht die Gefahr, dass der hier vorliegende Schwebezustand irgendwann zur Insolvenz der Klägerin führen wird, da sie im Zweifel nur Ausgaben und keine Einnahmen hat. Aufgrund der Bindung an diesem Vertrag sind auch aufgrund der begrenzten Ressourcen die Möglichkeiten für die Beklagte eingeschränkt, andere vergleichbare Mietverhältnisse zu begründen, um ihr Überleben zu sichern. Daraus ergibt sich die Existenzbedrohung für die Beklagte. Dabei ist unerheblich, dass die Beklagte möglicherweise noch Einnahmen aus einem anderen Restaurant hat. Damit wird die Zwangslage, in der sich die Beklagte aufgrund des Mietverhältnisses befindet, allenfalls gemildert, aber nicht ausgeschlossen. Die Existenzbedrohung bleibt.

Die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist der Beklagten auch deshalb nicht zumutbar, weil sie während der Vertragsdauer von der Klägerin bislang keine verlässlichen Angaben dazu bekommen hat, wann das Mietobjekt bezugsfertig sein wird. Erst auf Frage des Gerichts teilte die Klägerin im Termin vom 05.11.2003 mit, dass die Kantine in ca. 100 Tagen betriebsbereit sein könnte. Das würde unter Berücksichtigung eines Mietbeginns am 1.4.2003 zu einer Verzögerung des Mietbeginns von nahezu einem Jahr führen, was für die Beklagte erst recht nicht mehr hinnehmbar ist. Aufgrund dieser Ungewißheit über die Fertigstellung des Objekts kann die Beklagte nicht wirtschaftlich kalkulieren.

Auch unter Abwägung der Interessen der Klägerin bleibt die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Beklagte über den 15.08.2003 hinaus unzumutbar. Dabei hat die Kammer berücksichtigt, dass der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit für die Klägerin ebenfalls nicht kalkulierbar war. Dieser Unsicherheit ist aber bereits damit Rechnung getragen, dass zunächst der Mietbeginn großzügig auf den 01.04.2003 verlegt worden ist und der Klägerin noch eine weitere Übergangsfrist von 4 1/2 Monaten eingeräumt worden ist. Nach Ablauf dieser Zeiträume gewährt dem Interesse der Beklagten als Mieterin der Vorrang. Das gilt auch trotz der unstreitigen Tatsache, dass die Klägerin den Mietern des B eine Kantine zur Verfügung stellen muß. Durch die Beendigung des Mietvertrages zwischen den Parteien wird der Klägerin die Erfüllung ihrer Pflicht gegenüber den Mietern des Objektes nicht unmöglich gemacht. Die Klägerin kann einen neuen Mietvertrag abschließen, falls sie die Fertigstellung des Mietobjektes verlässlich bestimmen kann. Dass der Klägerin dies nicht möglich sein soll, hat sie nicht dargelegt und ist auch nicht ersichtlich, da die Kondition des Mietvertrages auf den ersten Blick marktgerecht erscheinen. Selbst wenn die Klägerin bei Abschluß eines neuen Mietvertrages gewisse Einbußen hinnehmen müßte, würde das nicht rechtfertigen, die Beklagte noch länger an diesen Mietvertrag festzuhalten.

Es kann im Ergebnis offenbleiben, ob die Klägerin die eingetretenen Bauverzögerungen aufgrund ihres Zahlungsverhaltens verschuldet hat. Wie bereits ausgeführt wurde, ist ein Verschulden des Vermieters nicht erforderlich. Entscheidend ist, dass die Klägerin der Beklagten den Mietgebrauch nicht zur Verfügung stellen kann und der Beklagten ein weiteres Abwarten nicht zugemutet werden kann.

Eine Vertragsverletzung der Beklagten, die zum Ausschluss des Kündigungsrechts nach § 543 BGB führen könnte, liegt nicht vor. Wie bereits ausgeführt wurde, hat die Beklagte bereits Ende 2003 alle erforderlichen Pläne mit Stand 16.1.2003 vorgelegt. Ende Februar 2003 hat sie noch einige geringfügige Planänderungen vorgelegt. Der Vortrag der Klägerin, sie habe die unvollständige Pläne erst im Mai 2003 bekommen, widerspricht der Urkundslage und ist unbeachtlich. Im übrigen ist darauf hinzuweisen, dass der Beklagten eine unterlassene Mitwirkung auch deshalb nicht vorgehalten werden könnte, da sie der Klägerin detaillierte Pläne eines Fachunternehmens vorgelegt hat und sie berechtigterweise davon ausgehen konnte, dass diese Unterlagen vollständig sind. Dann hätte es schon einer Aufforderung seitens der Klägerin an die Beklagte bedurfte, konkret mitzuteilen, in welchen Punkten die Pläne unvollständig bzw. fehlerhaft sind. Das ist weder vorgerichtlich noch während des Prozesses geschehen.

Wie bereits ausgeführt worden ist, hat die Beklagte die Klägerin mit Schreiben vom 07.04.2003 gem. § 543 Abs. 3 BGB zur Einräumung des Mietgebrauches aufgefordert. Selbst wenn die dort genannte Frist bis zum 25.04.2003 unangemessen kurz gewesen sein sollte, so hätte das nicht zur Folge , dass die Fristsetzung unwirksam war, sondern es wäre damit eine angemessene Frist angelaufen. Diese angemessene Frist war jedenfalls am 15.8.2003 verstrichen.

Damit ist im Ergebnis festzuhalten, dass unabhängig von der Frage, ob bereits die erste Kündigung am 27.06.2003 wirksam war, jedenfalls die zweite Kündigung der Beklagten vom 22.08.2003 wirksam war und diese das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet hat.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 91 Abs. 1, 709 Satz 1 ZPO.

Streitwert: 222.720,00 EUR (§ 16 Abs. 1 GKG: 12 x 18.560,00 EUR).