Gewerbemiete: Fristlose Kündigung wegen nicht angekündigter Bauarbeiten wirksam
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrte die Feststellung der Beendigung eines Gewerbemietvertrags nach fristloser Kündigung sowie Schadensersatz wegen entgangenen Gewinns. Streitpunkt war, ob wiederholt ohne die vertraglich vereinbarte zweiwöchige Vorankündigung durchgeführte Bauarbeiten einen wichtigen Grund zur Kündigung darstellen und ob ein Feststellungsantrag zum Schadensersatz zulässig ist. Das LG Köln stellte die Beendigung des Mietverhältnisses fest und bejahte die Schadensersatzpflicht dem Grunde nach. Den auf umfassende Schadensfeststellung gerichteten Antrag wies es mangels Feststellungsinteresses als unzulässig ab, weil eine Leistungsklage möglich und zumutbar war.
Ausgang: Feststellung der Vertragsbeendigung und Schadensersatzpflicht dem Grunde nach; Schadensfeststellungsantrag als unzulässig abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung eines Gewerbemietverhältnisses kann vorliegen, wenn der Vermieter wiederholt gegen eine vertragliche Pflicht zur rechtzeitigen Ankündigung von Bauarbeiten verstößt und dadurch den Geschäftsbetrieb erheblich beeinträchtigt.
Die vertragliche Vorankündigungspflicht für Baumaßnahmen wird nicht dadurch entbehrlich, dass dem Mieter die generelle Absicht von Revitalisierungs- oder Bauarbeiten bekannt ist; erforderlich ist eine konkrete, fristgerechte Ankündigung der jeweiligen Arbeiten.
Werden Bauarbeiten nicht fortlaufend, sondern tageweise mit zeitlichem Abstand durchgeführt, sind sie grundsätzlich jeweils gesondert entsprechend der vertraglichen Ankündigungsfrist anzukündigen.
Nach einer Abmahnung wegen Verstößen gegen die Ankündigungspflicht kann ein erneuter Pflichtverstoß die Interessenabwägung zugunsten einer fristlosen Kündigung verstärken.
Ein Feststellungsantrag zur Ersatzpflicht für alle bereits entstandenen und künftig entstehenden Schäden ist unzulässig, wenn der Schaden bereits bezifferbar ist und die Leistungsklage als vorrangige Rechtsschutzmöglichkeit zur Verfügung steht (§ 256 ZPO).
Tenor
Auf den Tatbestandsberichtigungs- und Ergänzungsantrag der Klägerin wird das Teilend- und Teilgrundurteil vom 27.8.2020 wie folgt berichtigt und neu gefasst:
1.
Es wird festgestellt, dass das ehedem zwischen den Parteien bestehende Mietvertragsverhältnis für das Objekt mit der postalischen Bezeichnung, Q.-straße N01, N02 P., beendet ist.
2.
Der Antrag auf Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet ist, alle Schäden zu ersetzen im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses durch fristlose Kündigung in der Q.-straße N01, N02 P., die sich bereits ergeben haben oder noch entstehen, wird als unzulässig abgewiesen.
3.
Die Beklagte ist dem Grunde nach verpflichtet, aus Anlass der Beendigung des zu Ziffer 1 bezeichneten Mietverhältnisses Schadensersatz zu zahlen.
3.
Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.
Tatbestand
Der nachstehende Tatbestand berücksichtigt den berechtigten Tatbestandsberichtigungsantrag der Klägerin wegen der bei der Entscheidungsabfassung übersehenen Antragsänderung im Termin. Die Entscheidungsgründe tragen der hiernach erforderlichen Urteilsergänzung Rechnung. Zur Klarstellung werden Tatbestand und Entscheidungsgründe wie nachfolgend neu gefasst:
Die Klägerin beansprucht Feststellung der Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses mit der Beklagten sowie Feststellung von Schadensersatz, hilfsweise Zahlung aus diesem Anlass.
Die Klägerin mietete in dem Einkaufszentrum I. T. mit Mietvertrag vom 17./27.12.2013 (Anlage K 1 – Nachträge Anlage K 2) eine Ladenfläche zum Betrieb eines Bäckereifachgeschäfts fest bis 30.6.2025. Die Beklagte ist zwischenzeitlich Eigentümerin des I. T. und wurde in dem Zuge Vermieterin der Klägerin. Die Beklagte beauftragte die C. S. M. GmbH mit der Verwaltung des Einkaufszentrums. Das Ladenlokal wurde von einer Franchisenehmerin der Klägerin betrieben.
§ 14 Mietvertrag regelt eine Duldungspflicht des Mieters bei Ausbesserungen und baulichen Veränderungen. Es bestand folgende Ankündigungspflicht des Vermieters: „Der Beginn derartiger Arbeiten ist dem Mieter, sofern es sich nicht um Arbeiten zur Abwehr bestehender oder drohender Gefahren handelt, mindestens zwei Wochen vorher schriftlich anzukündigen“.
Im Zuge des Abschluss des Mietvertrages wurde die Klägerin darüber unterrichtet, dass Revitalisierungsmaßnahmen in Form von Bauarbeiten geplant waren, um Neuvermietungen zu erreichen.
Im Jahre 2018 verhandelten die Parteien über eine neue Mietfläche, da die Beklagte für Bauarbeiten die Fläche der Klägerin in Anspruch nehmen wollte. Eine Einigung kam nicht zustande.
Am 8.5.2019 kam es zu unangekündigten Bauarbeiten unmittelbar vor dem Ladenlokal der Klägerin, bei denen u.a. Bauzäune aufgestellt wurden.
Am 22.7.2019 wurden wiederum vor dem Ladenlokal der Klägerin unangekündigt Bauarbeiten durchgeführt, u.a. Stemmbarbeiten, bei denen trotz einer vor dem Ladenlokal angebrachten Plane das Ladenlokal durch Baustaub verschmutzt wurde. Hierauf forderte die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 22.7.2019 über die Verwalterin auf, die Bauarbeiten einzustellen und mahnte sie wegen Verletzung von § 14 Mietvertrag ab.
Am 29.7.2019 wurden erneut ohne Vorankündigung Bauarbeiten vor dem Ladenlokal der Klägerin ausgeführt. Hierauf kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos mit Schreiben vom 31.7.2019.
Im Zusammenhang mit weiteren ankündigungslos durchgeführten Bauarbeiten im Bereich des Ladenlokals kündigte die Klägerin erneut fristlos mit Schreiben vom 20.8.2019, 29.8.2019 und 23.4.2020.
Die Klägerin beansprucht für die Dauer von 5 ½ Jahren Schadensersatz wegen entgangenen Gewinns.
Die Klägerin ist der Auffassung, die fristlose Kündigung sei gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Verletzung der Ankündigungspflicht von Bauarbeiten durch die Beklagte begründet.
Daher schulde die Beklagte der Klägerin Ersatz des entgangenen Gewinns für den Zeitraum der Restlaufzeit des Vertrags.
Der entgangene Gewinn betrage 494.812 €, nämlich durchschnittlich 93.387 € p.a. Gewinn für die Dauer von 5 ½ Jahren unter Berücksichtigung einer Abzinsung von 1,16% wegen der Vorfälligkeit der Erstattung. Ihren Vortrag zur Gewinnermittlung hat die Klägerin unter Vorlage der Anlage K 18 erläutert, ferner beziffert die Klägerin erstattungsfähige nutzlose Aufwendungen in Höhe von 34.393,45 € mit Schriftsatz vom 23.7.2020.
Die Klägerin hat zunächst beantragt,
1. wie erkannt,
2. die Beklagte zur Zahlung von 494.812 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu verurteilen.
In der mündlichen Verhandlung hat sie anstelle des Zahlungsantrags zu 2 einen Antrag auf Feststellung zur Schadensersatzverpflichtung und den bisherigen Antrag zu 2 als Hilfsantrag gestellt.
Sie beantragt,
0.
wie erkannt,
2.
festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, alle Schäden zu ersetzen im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses durch fristlose Kündigung in der Breistraße N01, N02 P., die sich bereits ergeben haben oder noch entstehen.
hilfsweise zu 2,
die Beklagte zur Zahlung von 494.812 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu verurteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen seien unwirksam. Die Klägerin sei über die für die Revitalisierung des Einkaufszentrums erforderlichen Bauarbeiten schon anfänglich informiert gewesen, zudem seien auch in der Folge durch Mieterinformationen und bei Rundgängen Informationen erfolgt. Die Kündigungen seien eine Reaktion auf die gescheiterten Verhandlungen über eine Vertragsänderung 2018. Die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen seien zudem unverhältnismäßig.
Die Berechnung des entgangenen Gewinns werde bestritten.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nach dem Hauptantrag zu 1 begründet, nach dem Hauptantrag zu 2 unzulässig und nach dem Hilfsantrag zu 2 dem Grunde nach begründet.
1.
Die fristlose Kündigung vom 29.7.2019 war wirksam und hat das Mietverhältnis der Parteien beendet.
An der entsprechenden Feststellung hat die Klägerin wegen des Streits über die weitere Verpflichtung der Klägerin aus dem Mietvertrag und des streitigen Anspruchs der Klägerin auf entgangenen Gewinn ein Feststellungsinteresse gemäß § 256 ZPO.
Die Kündigung war gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen eines wichtigen Grunds unter Abwägung der beiderseitigen Interessen an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses begründet.
Die Beklagte bzw. die von ihr beauftragte Hausverwaltung versäumte mehrfach die in § 14 Mietvertrag vorgesehene Ankündigung von Bauarbeiten mit einer Frist von zwei Wochen.
Unstreitig fanden am 8.5.2019, 22.7.2019 und 29.7.2019 nicht der Klägerin konkret mit einer Frist von zwei Wochen vorab angekündigte Bauarbeiten statt.
Eine Ankündigung war auch nicht entbehrlich. Die Bauarbeiten beeinträchtigten wie dem Schriftverkehr und den vorgelegten Fotografien zu ersehen ist, den Zugang sowie teilweise auch den Betrieb des Ladenlokals erheblich. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Klägerin gemäß § 14 Mietvertrag grundsätzlich zur Duldung der Bauarbeiten verpflichtet war. Sie musste dann jedenfalls Gelegenheit erhalten, sich rechtzeitig auf die Arbeiten einzustellen. Diesem Zweck dient die Ankündigungspflicht.
Eine konkrete Ankündigung war auch nicht entbehrlich, weil der Klägerin die Notwendigkeit von Arbeiten bekannt war. Soweit sich die Beklagte schon auf eine Information bei Abschluss des Mietvertrags beruft und auf weitere allgemeine Informationen, machte das die konkrete Vorankündigung von Bauarbeiten nicht entbehrlich. Die allgemeine Kenntnis von beabsichtigten, aber noch nicht terminierten Bauarbeiten ermöglichte es der Klägerin nicht, sich im Geschäftsablauf konkret auf die Arbeiten einzurichten, wozu aber die vertragliche Regelung dienen sollte.
Auch aus den vorgelegten Mieterinformationen, die teilweise auch nach der Kündigung datieren, folgt keine konkrete Ankündigung.
Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass mit Beginn der Bauarbeiten eine weitere Ankündigung entbehrlich war. Das mag für fortlaufend durchgeführte Bauarbeiten gelten. Werden dagegen tageweise mit zeitlichem Abstand Bauarbeiten durchgeführt, sind diese jeweils gesondert anzukündigen.
Bei der erforderlichen Abwägung ist zu berücksichtigen, dass die Bauarbeiten die Geschäftsabläufe in dem Ladenlokal erheblich beeinträchtigten. Soweit die Klägerin das mietvertraglich hinzunehmen hatte, kam der Vorabankündigung erhebliche Bedeutung zu, um der Klägerin eine rechtzeitige Information der Franchisenehmerin und der Einrichtung auf diese Umstände zu ermöglichen.
Spätestens nach der Abmahnung der Klägerin vom 22.7.2019 musste der Beklagten die Bedeutung der Einhaltung der Vorabankündigung und die Konsequenz der Kündigung bei einem weiteren Verstoß bewusst gewesen sein.
Wenn dennoch bereits am 29.7.2019 weitere Bauarbeiten stattfanden unter Verstoß gegen die Ankündigungspflicht, lag ein wichtiger Grund zur Kündigung vor, so dass sich die Klägerin von dem Vertrag lösen konnte.
Auch unter Berücksichtigung der Restlaufzeit des Vertrages von über 5 ½ Jahren war dieses Vorgehen nicht unverhältnismäßig. Die aus Sicht der Klägerin plötzlich auftretenden erheblichen Bauarbeiten störten den Geschäftsbetrieb der Franchisenehmerin erheblich.
Ob ein Fall des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt kann dahinstehen. Dies ist zweifelhaft, da die Klägerin nach dem Mietvertrag grundsätzlich zur Duldung von Arbeiten verpflichtet war.
Soweit die Beklagte vermutet, es gehe der Klägerin lediglich darum, sich nach den gescheiterten Verhandlungen 2018 vom Vertrag zu lösen, kommt es darauf nicht an. Selbst wenn die Vermutung zutreffen würde, muss sich die Beklagte an ihre vertraglichen Verpflichtungen halten und im Falle des Verstoßes die Konsequenzen tragen.
2.
Der Feststellungsantrag zu 2 ist unzulässig. Dabei kann dahin stehen, ob die Klageänderung in der mündlichen Verhandlung sachdienlich war.
Das Feststellungsinteresse als besondere Prozessvoraussetzung gemäß § 256 ZPO ist nicht gegeben. Es fehlt insbesondere, wenn eine bessere Rechtsschutzmöglichkeit fehlt. Regelmäßig stellt die Leistungsklage eine vorrangige Rechtsschutzmöglichkeit dar (Zöller/Greger, ZPO, § 256, Rdnr. 7a). Dieser Vorrang ist hier auch maßgeblich. Die Klägerin hat schon mit der Klageschrift einen Zahlungsantrag beziffert, was aufzeigt, dass ihr eine abschließende Bezifferung schon bei Klageerhebung möglich war, erst recht aber zum Zeitpunkt der Klageänderung in der mündlichen Verhandlung vom 25.6.2020, als das Mietverhältnis bereits mehrere Monate beendet war.
Soweit in der mündlichen Verhandlung Bedenken gegen die Schadensberechnung erhoben worden sind, begründet das kein Feststellungsinteresse, sondern erfordert ggf. eine Überprüfung der Schadensberechnung. Aus welchen Gründen der Klägerin im Übrigen zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung eine abschließende Schadensbezifferung möglich sein soll, ist nicht dargelegt.
3.
Der Hilfsantrag zu 2 ist dem Grunde nach gerechtfertigt.
Als Folge der von der Beklagten bzw. der sie vertretenden Hausverwaltung veranlassten fristlosen Kündigung steht der Klägerin dem Grunde nach Schadensersatz zu (Palandt/Weidenkaff, BGB, § 543, Rdnr. 61 f.).
Dementsprechend konnte durch Grundurteil entschieden werden.
Zur Schadenshöhe ist der Rechtsstreit noch nicht entscheidungsreif, so dass es weiterer Aufklärung bedarf.
Streitwert: 571.262 €