Berufung: Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung als Fortsetzungsangebot - Klage abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin kündigte wegen andauernder Mietrückstände fristlos und forderte Räumung. Die Beklagten unterzeichneten ein Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung, das das Landgericht als Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses wertet. Durch die Annahme war die Kündigung überholt; die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten.
Ausgang: Klage auf Räumung und Herausgabe abgewiesen, da durch Annahme des Mieterhöhungsverlangens das Mietverhältnis fortgesetzt wurde und die Kündigung überholt ist.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung kann als Angebot auf Fortsetzung des Mietverhältnisses anzusehen sein, dessen Annahme die bereits erklärte fristlose Kündigung überholt.
Dass ein Mieterhöhungsverlangen automatisiert im Massenverfahren erstellt wurde, schließt nicht aus, dass es nach Treu und Glauben als Fortsetzungsangebot zu verstehen ist.
Für die Auslegung als Fortsetzungsangebot ist entscheidend, ob der Empfänger nach Verkehrssitte und den konkreten Umständen annehmen durfte, die Fortsetzung werde angeboten (z. B. bei Bereitschaft Dritter zur Zahlung der Rückstände).
Eine Zustimmung zur Mieterhöhung ist nicht erforderlich, um nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu begründen; eine Vereinbarung über die Miete nach Beendigung macht nur bei Fortsetzungswille der Parteien Sinn.
Zitiert von (2)
1 zustimmend · 1 ablehnend
Vorinstanzen
Amtsgericht Köln, 224 C 85/18
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 02.02.2018 - Az: 224 C 85/18 - aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zu 1) und 2) vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Klägerin vermietete den Beklagten eine 3-Zimmer Wohnung im 7. OG des Objektes M-Straße in Köln zu einer Grundmiete von 626,76 €, die zzgl. Nebenkostenvorauszahlung und Heizkostenvorauszahlung zuletzt 1.045,76 € betrug und zum 3. Werktag im Voraus fällig sein sollte. Wegen eines Zahlungsrückstandes in Höhe von 2.246,99 € erklärte die Klägerin in der Klageschrift vom 02.03.2018 die fristlose Kündigung. Der Zahlungsrückstand war jedenfalls seit Oktober 2016 ständig vorhanden (vgl. Zahlungsaufstellung Mietkonto, Bl. 4 ff. d.A.).
Die Beklagten bemühten sich, durch Einschaltung des Amts für Soziales der Stadt Köln eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu erreichen. Letztlich teilte ihnen der Sachbearbeiter mit Schreiben vom 26.03.2018 (Bl. 22 d.A.) mit, dass der Vermieter nach erneuter Rückfrage seinerseits nicht bereit sei, das Mietverhältnis fortzusetzen, auch nicht bei Zahlung der Mietrückstände und Kosten, so dass sie sich eine neue Wohnung suchen müssten.
In der Folge erhielten die Beklagten ein Zustimmungsverlangen der für die Klägerin tätigen W GmbH mit Datum vom 24.04.2018 (Bl. 33 d.A.) zur Mietanpassung zum 01.07.2018 mit der Bitte um Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete um 89,59 € von bisher 1.045,76 € auf 1.135,35 € und Rücksendung der unterschriebenen Zustimmungserklärung bis zum 30.06.2018. Die Beklagten unterzeichnete am 05.05.2018 die Zustimmungserklärung (Bl. 39 d.A.) und übersandten diese innerhalb der gewünschten Frist zurück.
Die Beklagten meinen, dass in der Bitte um Zustimmung zur Mieterhöhung ein Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses liege, das sie angenommen hätten.
Klägerin meint, aus dem Mieterhöhungsverlangen könne ein Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht abgeleitet werden. Die Mieterhöhungen erfolgten – unbestritten - im automatisierten Verfahren ohne Prüfung der einzelnen Mietverhältnisse. Im Übrigen könne es der Klägerin nicht genommen werden, gerechtfertigte Mieterhöhungen zu verlangen; schließlich würde die Wohnung ja auch bis zur Räumung von den Beklagten bewohnt und die erhöhte Miete könne als Nutzungsentschädigung verlangt werden.
Die Klägerin begehrt die Räumung und Herausgabe des Mietobjekts
Das Amtsgericht hat die Beklagten mit Urteil vom 24.07.2018 zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt.
Gegen das am 31.07.2018 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 17.05.2018 Berufung eingelegt, der am gleichen Tag per Fax beim Landgericht eingegangen ist. Die Berufung haben sie mit Schriftsatz vom 15.10.2018 innerhalb der mit Verfügung vom 22.08.2018 bis zum 02.11.2018 verlängerten Berufungsbegründungsfrist mit Schriftsatz vom 15.10.2018 begründet.
Die Beklagten und Berufungskläger beantragen,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen,
Die Klägerin und Berufungsbeklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Parteien wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen.
II.
Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg.
Der wichtige Grund zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist zwar nicht nach § 543 Abs. 2 S. 2 BGB oder § 569Abs. 3 S. 2 BGB weggefallen, weil der Mietrückstand nach wie vor besteht.
Jedoch haben sich die Parteien nach Ausspruch der Kündigung durch die Klägerin auf Fortsetzung des Mietverhältnisses geeinigt, so dass die Kündigung überholt ist.
Denn in der Bitte um Zustimmung zur Mieterhöhung ist ein Angebot auf Fortsetzung des Mietverhältnisses zu sehen. Anders konnten die Beklagten das Zustimmungsverlangen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte nicht verstehen. Die Beklagten mussten insbesondere nicht davon ausgehen, dass bei der Klägerin unrichtige Listen über Mieter geführt wurden, in denen versehentlich die Kündigung ihnen gegenüber fehlerhaft nicht berücksichtigt wurde. Insoweit erscheint es unerheblich, dass das Mieterhöhungsverfahren bei der Klägerin als Masseverfahren ohne Prüfung der Mietverhältnisse im Einzelnen durchgeführt wurde. Es gab zudem keinen nachvollziehbaren Grund, den Beklagten, denen fristlos gekündigt worden war, ein Mieterhöhungsverlangen zukommen zu lassen. Insbesondere war eine Zustimmung zur Mieterhöhung auch nicht erforderlich, um den nach Beendigung des Mietvertrages bei Fortsetzung der Nutzung des Mietobjektes bestehenden Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache zu begründen. Denn diese bemisst sich nach der vereinbarten Miete bzw. der für vergleichbare Objekte ortsüblichen Miete.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses machte es daher keinen Sinn, eine Vereinbarung über die Miete zu treffen, es sei denn, das Mietverhältnis sollte fortgesetzt werden.
Angesichts des Umstandes, dass die Stadt Köln bereit war, die Mietrückstände zu bezahlen, konnten die Beklagten nach Treu und Glauben davon ausgehen, dass ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses in Form der Bitte um Zustimmung zur Mieterhöhung angeboten wurde.
Dieses Angebot haben die Beklagten auch innerhalb der gesetzten Frist angenommen.
III.
Die Kostenentscheidung folgt entsprechend den Grundsätzen des § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
III.
Die Revision gegen dieses Urteil ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern nicht eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die Kammer hat den Fall auf der Grundlage anerkannter Rechtsgrundsätze alleine nach den tatsächlichen Besonderheiten des vorliegenden Sachverhalts entschieden.
Streitwert für das Berufungsverfahren:
7.521,12 EUR (12 x 626,76 EUR Nettomonatsmiete)