Schadensersatz wegen Fondsberatung: Kein Beratungsvertrag dargelegt, Prospektfehler verjährt
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangte von der Initiatorin eines Immobilienfonds Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung und Prospektmängeln (u.a. Alter einer Halle, Altlasten, Risiken, Interessenkonflikt). Das Landgericht wies die Klage ab, weil ein konkreter Beratungsvertrag schon nicht schlüssig vorgetragen war. Unabhängig davon seien Ansprüche wegen unrichtiger Prospektangaben zum Hallenalter verjährt, da die Klägerin spätestens 2005 aus Gesellschafterunterlagen die Unrichtigkeit erkennen konnte. Hinsichtlich Altlasten fehle es an einem vorwerfbaren Unterlassen weiterer Prüfungen; zudem enthalte der Prospekt einen ausdrücklichen Hinweis auf Totalverlustrisiken.
Ausgang: Klage auf Schadensersatz aus behaupteter Fondsberatung/Prospektfehlern vollständig abgewiesen, u.a. mangels schlüssigen Vortrags und wegen Verjährung.
Abstrakte Rechtssätze
Schadensersatzansprüche aus Anlageberatung setzen schlüssigen Vortrag zu einem konkreten Beratungsverhältnis und daraus folgenden Beratungspflichten voraus; eine bloße langjährige Geschäftsbeziehung genügt hierfür nicht.
Wird ein Emissionsprospekt zur Grundlage eines Beratungsgesprächs gemacht, muss sich der Berater dessen Inhalt zurechnen lassen; zugleich ist grundsätzlich davon auszugehen, dass dem Anleger der wesentliche Prospektinhalt im Beratungsgespräch vermittelt wurde, sofern kein abweichender Ablauf dargelegt und bewiesen wird.
Ansprüche wegen fehlerhafter Prospektangaben unterliegen der regelmäßigen Verjährung; die Kenntnis i.S.d. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB liegt vor, wenn dem Anleger aus Gesellschafterinformationen die Unrichtigkeit der Prospektangabe und ihre wirtschaftliche Relevanz erkennbar wird.
Ein Beratungsfehler wegen unterlassener Aufklärung über Altlasten kommt nicht in Betracht, wenn der Berater keine Kenntnis hatte und sich – mangels konkreter Anhaltspunkte – auf Verkäufererklärungen zur Altlastenfreiheit verlassen durfte.
Eine Aufklärungspflicht über das wirtschaftliche Eigeninteresse des Vertriebs an einem Fonds besteht nicht über die im Prospekt zutreffend dargestellten Beteiligungsverhältnisse hinaus, wenn dem Anleger die fehlende Neutralität beim Vertrieb eigener Produkte offensichtlich ist.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin hatte im Jahr 1993 ein Grundstück veräußert. Den Erlös investierte sie, beraten von einem Mitarbeiter der Beklagten, in verschiedene Kapitalanlagen (unter anderem Lebensversicherungen, ein Bausparvertrag und ein Aktiendepot). Im Jahr 2000 beteiligte sie sich an der „L GmbH & Co. Projekte AB KG“ (im Folgenden: Fonds oder Fondsgesellschaft) mit einem Betrag von 50.000 DM. Daneben zahlte sie ein Agio in Höhe von 1.500,00 DM.
Der Fonds ist von der Beklagten, die auch Gründungskommanditistin war, im Jahr 1999 initiiert worden. Er erwarb zwei Objekte, ein Fachmarktzentrum in A sowie ein Bürogebäude in B. Die Gebäude des Fachmarktzentrums waren überwiegend an drei große Einzelhändler, darunter die Fa. P, vermietet. In dem Fondsprospekt heißt es bezüglich des Fachmarktzentrums (Seitenangaben beziehen sich jeweils auf den Fondsprospekt, Anlage K1):
„Das Fachmarktzentrum in A wurde im wesentlichen bis 1989 in seiner jetzigen Form errichtet...“ (S. 5)
„Das Fachmarktzentrum besteht aus mehreren Gebäudeabschnitten, die den Bedürfnissen der Mieter und ihre Kunden angepasst wurden. Die Gebäude wurden in mehreren Bauabschnitten in solider Bauweise erbaut...“ (S. 17)
„Die Baugenehmigungen für die einzelnen Abschnitte des Fachmarktzentrum in A stammen von Ende der achtziger Jahre...“ (S. 73)
„Das Fachmarktzentrum in A ist Ende der achtziger Jahre fertig gestellt worden. Der Bauzustand des Fachmarktzentrums ist vom TÜV Rheinland im Oktober 1999 geprüft worden.“ (S. 73)
Unter der Überschrift „Altlasten“ heißt es:
„Die Verkäufer haben erklärt, dass ihnen keine schädlichen Bodenveränderungen und/oder Altlasten im Sinne des § 2 des Bundes-Bodenschutzgesetzes auf oder im Kaufgrundstück und auch keine Grundwasserverunreinigungen im Bereich des Kaufgrundstücks bekannt sind.“ (S. 52)
In der Rubrik „Das Angebot im Überblick“ werden unter der Überschrift „Risiken“ die Risiken, „die üblicherweise mit Immobilienanlagen einhergehen“ erwähnt; wegen näherer Informationen wird auf das Kapital „Chancen und Risiken“ des Prospekts verwiesen (S. 6). In diesem Kapitel finden sich Hinweise auf negative wie positive Abweichungen von den prognostizierten Ergebnissen, die unter anderem zur Verringerung der angenommenen Erträge wie auch zum Verlust des eingesetzten Kapitals führen könnten (S. 68).
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Anlageprospekt (Anlage K2 zur Klageschrift) verwiesen.
In den Jahren 2002 bis 2004 erhielt die Klägerin insgesamt mindestens 7.173,92 EUR an Ausschüttungen.
Im Bericht der Fondsgeschäftsführung vom 15. 10. 2004 wurde darauf hingewiesen, dass es unklar sei, ob die Fa. P den 1988 auf 20 Jahre abgeschlossenen Mietvertrag verlängern werde, da sie in der Nähe einen neuen Standort eröffnet habe; ferner seien im Zusammenhang mit Brandschutzanlagen zusätzliche Investitionen erforderlich. Im Protokoll der Gesellschafterversammlung vom 16. 11. 2005 heißt es, dass die Bausubstanz der von der Fa. P genutzten Halle altersbedingt für eine Einzelhandelsnutzung nicht mehr brauchbar sei, so dass die Fa. P den im Jahr 2009 auslaufenden Mietvertrag nicht verlängern werde. „Die Bausubstanz der P Mietflächen entspricht nicht mehr modernen Anforderungen. Die Bausubstanz besteht aus alten Lagerhallen, die für die Einzelhandelsnutzung vom Voreigentümer umgebaut wurden.“ Die Fondsgesellschaft erwäge daher den Abriss der Halle. Die an andere Mieter vermieteten Flächen würden aus den 80er Jahren stammen und seien von der Substanz her grundsätzlich für eine Neuvermietung geeignet. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll (Anlage B4 zur Klageerwiderung) verwiesen.
In späteren Berichten aus dem Jahr 2006 wurde ausgeführt, die Halle stamme vermutlich aus den siebziger Jahren, sei am Ende ihrer Lebenszeit angelangt und könne als „Schrottimmobilie“ bezeichnet werden. In einer Gesellschafterversammlung im Jahr 2007 wurde weiter mitgeteilt, das Alter der Halle sei unklar, sie sei auf jeden Fall vor 1980 errichtet worden, nach Auffassung eines vom Fonds eingeschalteten Architekten etwa um 1960.
Im Jahr 2009 wurde schließlich in einer Gesellschafterversammlung mitgeteilt, dass Teile der Grundstücksflächen in A eine alte Mülldeponie seien; die Grundstücksteile, die zuletzt von P genutzt worden seien, seien der Standort einer Chemiefabrik gewesen. Es bestünden erhebliche Bodenverunreinigungen, die selbst im Grundwasser festzustellen seien. Die Fondsgeschäftsführung prüfe Schadensersatzansprüche gegen die Verkäufer des Grundstücks und das mit der Konzeption des Fonds beauftragte Unternehmen.
Die Klägerin macht gegen die Beklagte Schadensersatzansprüche wegen Beratungsfehlern geltend. Sie meint, im Prospekt werde das Alter der P-Halle unzutreffend dargestellt. Außerdem stützt sie sich darauf, dass der Prospekt weder auf Altlasten hinweise noch darauf, dass seinerzeit – ihrer Ansicht nach – keine ausreichende Prüfung des Objekts erfolgt sei. Teilflächen des Geländes seien im Altlastenkataster der Stadt A erfasst gewesen; auch der Geschäftsführer des Fonds gehe davon aus, dass der Altlastenverdacht bekannt geworden wäre, wenn beim Erwerb des Objekts die „Mindestanforderungen in der Objektprüfung“ beachtet worden wären.
Die Klägerin behauptet, der Prospekt sei ihr erst nach dem Beitritt übergeben worden.
Die Klägerin meint, die Beklagte habe das Verlustrisiko der Anlage verschwiegen und einseitig nur die positiven Seiten empfohlen. Ferner meint sie, die Beklagte habe sie nicht darauf hingewiesen, dass sie im erheblichen Maße an der Beteiligung partizipiere. Wegen der Einzelheiten wird auf die Ausführungen in der Klageschrift (Bl. 13 ff. d. A.) verwiesen.
Die Klägerin meint, die ihr gezahlten Ausschüttungen müsse sie sich nicht anrechnen lassen, da sie durch den ihr entgangenen Gewinn überstiegen würden. Steuervorteile, so behauptet sie, habe sie nicht erzielt.
Die Klägerin beantragt:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 26.842,82 EUR nebst jährlichen Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14. 1. 2010 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung der gemäß Beitrittserklärung vom 21./27. 11. 2000 begründeten mittelbaren, treuhänderisch von der Z Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, X-Weg, ####1 Bergisch Gladbach, gehaltenen Kommanditbeteiligung der Klägerin mit einem Nennbetrag von 50.000,00 DM an der L GmbH & Co. Projekte AB KG, Zeichner-Nr. xxx, an die Beklagte.
2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte mit der Annahme der ihr von der Klägerinn angebotenen Übertragung der unter Nr. 1 genannten mittelbaren Kommanditbeteiligung in Verzug befindet.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, vor der Zeichnung hätten mehrere Beratungsgespräche mit der Klägerin stattgefunden, bei denen auch der Prospekt übergeben worden sei.
Sie meint, hinsichtlich des Alters der P-Halle seien die Angaben im Prospekt zutreffend, da keine wesentlichen Teile des Komplexes vor den achtziger Jahren errichtet worden seien. Inzwischen habe sich herausgestellt, dass von den 16.000 qm vermietbarer Fläche in A tatsächlich ca. 11.000 qm aus den 80er Jahren stammten. Für die Entscheidung der Fa. P, den Mietvertrag nicht zu verlängern, sei auch das Alter der Halle nicht ausschlaggebend gewesen. Von den Altlasten habe sie keine Kenntnis gehabt, sondern sich auf die Angaben der Verkäufer verlassen; auch insoweit sei der Prospekt zutreffend.
Die Beklagte behauptet, der Klägerin seien Ausschüttungen in Höhe von 8.947,59 EUR gezahlt worden; ferner habe sie durch die Beteiligung Steuervorteile erzielt, die sie sich anrechnen lassen müsse.
Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung. 2004, spätestens 2005 hätten die Kläger sich aus den Geschäftsberichten die erforderlichen Kenntnisse verschaffen können. Die Verjährung laufe auch für alle Beratungsfehler einheitlich, da den Klägern nur ein einheitlicher Schaden entstanden sei.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin stehen keine Ansprüche auf Schadensersatz gegen die Beklagte zu.
1. Die Klage ist bereits deshalb unschlüssig, weil die Klägerin einen Beratungsvertrag nicht dargelegt hat. Sie hat in der Klageschrift kein konkretes Beratungsverhältnis dargelegt, sondern lediglich eine über mindestens sieben Jahre dauernde Geschäftsbeziehung mit der Beklagten vorgetragen, in deren Verlauf eine Reihe von Kapitalanlagen getätigt worden sind, darunter auch die streitgegenständliche, ohne darzulegen, wie es zu diesen gekommen ist. Sie hat darüber hinaus die Behauptung der Beklagten, vor der Zeichnung hätten mehrere Beratungsgespräche stattgefunden, ausdrücklich bestritten. Woraus sich bei dieser Sachlage Beratungspflichten der Beklagten ergeben sollen, ist unklar.
2. Selbst wenn ein Beratungsverhältnis unterstellt wird, führt dies nicht zum Erfolg der Klage. Die Klägerin führt aus, gestützt auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 3. 12. 2007 – II ZR 21/06 – die Beklagte müsse sich den Inhalt des Prospekts zurechnen lassen. Dies trifft zu, wenn der Prospekt zur Grundlage des Beratungsgesprächs gemacht worden ist (BGH a. a. O.). Dann aber muss sich nicht nur die Beklagte etwaige fehlerhafte Angaben im Prospekt zurechnen lassen, sondern auch hinsichtlich der Klägerin ist davon auszugehen, dass ihr der wesentliche Inhalt des Prospekts in einem etwaigen Beratungsgespräch, dem er zugrundelag, vermittelt worden ist. Für einen abweichenden Ablauf des Beratungsgesprächs trüge die Klägerin nach allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast.
3. Schadensersatzansprüche wegen der unrichtigen Angaben im Prospekt zum Alter der P-Halle sind verjährt. Die vorliegend in Betracht kommenden Ansprüche unterliegen der gesetzlichen Regelverjährung. Diese trat in Überleitungsfällen wie dem Vorliegenden gemäß §§ 195, 199 BGB i. V. m. Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB grundsätzlich mit Ablauf des 31. 12. 2004 ein, soweit bereits am 1. 1. 2002 die subjektiven Voraussetzungen von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n. F. vorlagen (vgl. BGH, Urt. v. 23. 1. 2007 – XI ZR 44/06 – NJW 2007, 1584). Die Klägerin konnte jedoch bereits 2005 erkennen, dass die Angabe im Prospekt bezüglich des Alters des Fachmarktzentrums A fehlerhaft war. Aus dem Protokoll der Gesellschafterversammlung vom 16. 11. 2005 ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit, dass die P-Halle nicht in den achtziger Jahren (im Gegensatz zu den anderen Gebäudeteilen, auf die insoweit ausdrücklich Bezug genommen wird) neu errichtet worden war, sondern dass es sich um ältere Bauteile handelt. Damit war klar, dass die beanstandete Aussage im Prospekt, wonach das Baumarktzentrum „im wesentlichen“ in den achtziger Jahren errichtet worden sei, unzutreffend war. Aus dem Protokoll wird auch eindeutig der Zusammenhang zwischen dem altersbedingten Zustand der Halle und der Entscheidung der Fa. P, den Mietvertrag nicht zu verlängern, erkennbar. Die Klägerin stellt auch nicht in Abrede, das Protokoll der Versammlung vom 16. 11. 2005 noch im Jahr 2005 erhalten zu haben. Damit waren der Klägerin sämtliche erforderlichen Informationen zugegangen, so dass die Verjährung am 31. 12. 2008 ablief.
4. Soweit sich die Klägerin auf die im Jahr 2009 bekannt gewordene Altlastenproblematik stützt, so liegt in dieser Hinsicht kein Beratungsfehler vor. Unstreitig hatte die Beklagte – wie auch alle anderen Beteiligten, mit der möglichen Ausnahme der Verkäufer des Grundstücks in A – bis zum Jahr 2009 keine Kenntnis von Altlasten und konnte dementsprechend auch weder in der Beratung noch im Prospekt auf sie hinweisen. Ein Beratungsfehler könnte daher nur dann anzunehmen sein, wenn die Beklagte es vorwerfbar unterlassen hätte, insoweit weitere Prüfungen vorzunehmen. Dabei ist bereits unklar, ob eine solche Prüfung überhaupt zu einem Ergebnis geführt hätte. Die Klägerin behauptet zwar, entsprechende Informationen ergäben sich „aus den Bauakten“, ohne auch nur deren Aktenzeichen oder die konkrete Fundstelle, auf die sie sich bezieht, anzugeben; welche konkreten Informationen vorlagen, ist völlig unklar. Immerhin ist bis zum Jahr 2009 niemand, weder die Fondsgeschäftsführung, die von ihr beauftragten Unternehmen (wie der TÜV, der im Jahr 1999 eine technische Prüfung der Gebäude durchführte), noch die Mieter oder anderen Nutzer des Geländes, auf die Altlastenproblematik aufmerksam geworden. Es war daher nicht zu beanstanden, wenn sich die Beklagte – wie im Prospekt angegeben – auf die Zusicherung der Altlastenfreiheit durch die Verkäufer verließ.
5. Soweit die Klägerin Ansprüche darauf stützt, dass sie über Verlustrisiken nicht aufgeklärt worden sei, so ist auf das Risiko eines Totalverlustes des eingesetzten Kapitals, das im Prospekt auf S. 68 unter der Überschrift „Chancen und Risiken“ ausdrücklich hingewiesen, obwohl dies bei einem Immobilienfonds an sich nicht erforderlich ist (BGH, Urt. v. 27. 10. 2009 – XI ZR 338/08 – juris Rn. 28).
6. Soweit die Klägerin Ansprüche darauf stützt, dass die Beklagte nicht offengelegt habe, dass sie in erheblichem Ausmaß an der Beteiligung partizipiere, so begründet dies keinen Beratungsfehler. Das Ausmaß der wirtschaftlichen Beteiligung der Beklagten ist im Prospekt zutreffend wiedergegeben; auch die Klägerin stützt ihren Vortrag allein auf diese Angaben. Die Beklagte war auch nicht gehalten, darüber hinausgehende Hinweise zu erteilen. Selbst im Rahmen der Anlageberatung ist eine Bank nicht gehalten, auf an sie gezahlte Provisionen hinzuweisen (anders als bei sogenannten Rückvergütungen, BGH, Urt. v. 27. 10. 2009 – XI ZR 338/08 – juris Rn. 31; Nobbe, Anmerkung zu OLG Dresden, WM 2009, 1689 WuB I G 1 Anlageberatung 5.10 zum Unterschied zwischen Innenprovisionen und Rückvergütungen). Im vorliegenden Fall scheidet eine Pflichtverletzung der Beklagten aber schon deshalb aus, weil eine solche Aufklärungspflicht nur mit einer möglichen Interessenkollision des zur neutralen Beratung verpflichteten Anlageberaters begründet werden kann. Dass die Beklagte, die an dem Fonds als Gründungsgesellschafterin beteiligt war (und auch als solche von der Klägerin in Anspruch genommen wird), ein weit über etwaige Provisionsinteressen hinausgehendes eigenes Interesse an dessen Erfolg und seinem Vertrieb hatte, war offensichtlich. Eine neutrale Beratung konnte beim Vertrieb eigener Produkte von ihr nicht erwartet werden.
7. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.
Streitwert: 26.842,82 EUR