Anwaltshaftung: Unzureichende Beratung zur Restkaufpreiszahlung verhindert Rücktritt nicht

Landgericht Köln · 3 O 316/07 · 19.01.2009

KI-Zusammenfassung

Die Klägerin verlangt Schadensersatz aus anwaltlicher Pflichtverletzung im Zusammenhang mit einem Wohnungskauf und dessen späterer Rückabwicklung. Streitpunkt war, ob der Anwalt sie hinreichend über das Rücktrittsrisiko bei Zurückbehaltung des Restkaufpreises und über die Tragfähigkeit von Aufrechnung/Zurückbehaltungsrechten aufgeklärt hat. Das LG Köln bejahte eine Pflichtverletzung, weil nach Androhung des Rücktritts keine konkrete, risikobezogene Beratung zum sichersten Vorgehen (z.B. Zahlung unter Vorbehalt) erfolgte und zudem prozessual schwache Gegenrechte verfolgt wurden. Die Beklagten wurden weitgehend zur Zahlung verurteilt und zur Erstattung künftiger Rückabwicklungsschäden dem Grunde nach festgestellt; nur ein geringer Differenzbetrag sowie Erstberatungsgebühr und bestimmte Zinsen wurden nicht zugesprochen.

Ausgang: Klage weitgehend stattgegeben (Zahlung, Feststellung künftiger Schäden); im Übrigen geringfügig abgewiesen (u.a. Erstberatungsgebühr/Zinsteil).

Abstrakte Rechtssätze

Ein Rechtsanwalt hat den Mandanten umfassend und konkret über vorhersehbare rechtliche und wirtschaftliche Risiken der gewählten Vorgehensweise zu beraten und bei mehreren Optionen den sichersten und gefahrlosesten Weg aufzuzeigen.

Droht bei Zurückbehaltung einer fälligen Kaufpreisrate ein vertragliches Rücktrittsrecht, muss der Anwalt nach Zugang entsprechender Rücktrittsandrohungen die Risiken und Handlungsalternativen (einschließlich risikomindernder Maßnahmen) verständlich und fallbezogen erörtern; abstrakte Hinweise genügen nicht.

Eine Hinterlegung des geschuldeten Betrags verhindert einen Rücktritt nur, wenn sie die Voraussetzungen der §§ 372 ff. BGB erfüllt und Erfüllungswirkung nach § 378 BGB eintreten kann.

Stützt der Anwalt die Rechtsverteidigung auf Gegenansprüche, die erkennbar nicht bestehen oder prozessual auf unsicherer Grundlage stehen, kann dies eine eigenständige anwaltliche Pflichtverletzung begründen.

Für die Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden spricht im Anwaltshaftungsprozess regelmäßig die Vermutung beratungsgerechten Verhaltens; der Schädiger muss substantiiert darlegen und beweisen, dass der Mandant auch bei pflichtgemäßer Beratung nicht anders gehandelt hätte.

Tenor

1. a) Die Beklagten werden unter Klageabweisung im Übrigen als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 18.362,18 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 7.323,98 EUR seit dem 23.8.2007 zu zahlen.

b) Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, der Klägerin allen Schaden zu ersetzen, der ihr aus der Rückabwicklung eines am 03.11.2003 mit Frau T, E-Straße, ####1 A abgeschlossenen notariellen Kaufvertrages über den Erwerb einer Eigentumswohnung entstanden ist und künftig noch entstehen wird.

c) Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 3.431,17 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.5.2008 zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.

3. Das Urteil ist hinsichtlich des Tenors zu Ziffer 1 a) und c) sowie hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Die Klägerin macht Ansprüche wegen Schlechterfüllung eines mit der Sozietät der Beklagten geschlossenen Anwaltvertrages geltend. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin schloss am 03.11.2003 mit Frau T (im Folgenden: Verkäuferin) einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung (Wohneinheit 2) in dem Objekt G-Weg a in A-W zu einem Kaufpreis i.H.v. 95.000 EUR. Die Wohnung ist in einem ursprünglich als Einfamilienhaus konzipierten Gebäude gelegen. Die Verkäuferin hatte das Grundstück nebst Gebäude im März 2003 zunächst ungeteilt an die Eheleute C veräußert. Diese mussten wegen Finanzierungsproblemen vom Kaufvertrag zurücktreten. Herr C, der bereits in das Objekt eingezogen war, bot der Verkäuferin daraufhin zum Ausgleich der erlittenen Unannehmlichkeiten seine Mithilfe bei der weiteren Vermarktung des Objekts an, was die Verkäuferin akzeptierte. Die Eheleute C planten im Folgenden ohne weitere Absprache mit der Verkäuferin eine Aufteilung des Gesamtobjekts in fünf Wohneinheiten. Nachdem die Klägerin Interesse am Erwerb einer größeren Wohneinheit bekundet hatte, wurde fortan nur noch eine Aufteilung in zwei Wohneinheiten betrieben. Herr C erwirkte dazu unter Täuschung der Bauverwaltung über die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, wegen deren Einzelheiten auf Anlage K 2 d. Beiakte LG Bonn, Az.: 1 O 308/04 verwiesen wird. In den Aufteilungsplänen – die später durch Bezugnahme zum Gegenstand der Teilungserklärung des Objekts gemacht wurden - ist u.a. ein auf der Südseite des Wohnzimmers der Wohneinheit 2 gelegenes großes Fenster als durchgehende Wand eingezeichnet. Ferner sind der gemeinschaftliche Heizungskeller und der Tankraum tatsächlich nur über Sondereigentumsflächen der Wohneinheit Nr 1 zugänglich.

Herr C überließ im August 2003 der Klägerin - ohne Absprache mit der Verkäuferin - die Wohnung, so dass die Klägerin mit umfangreichen Umbauarbeiten beginnen und bereits in das Objekt einziehen konnte. Während des gesamten Zeitraums spiegelte Herr C der Klägerin vor, Eigentümer des Gesamtobjekts zu sein. Die wahren Eigentumsverhältnisse erfuhr die Klägerin erst kurz vor der Beurkundung. Zuvor hatte sie an Herrn C - unter im Detail umstrittenen Umständen – einen Barbetrag im Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft gezahlt.

Am 03.11.2003 kam es zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages zwischen der Klägerin und der Verkäuferin. Der Vertrag enthielt in Abschnitt III Ziff. 2 eine Fälligkeitsregelung wie folgt:

"Ein Teilbetrag von EUR 20.000 (i.W. zwanzigtausend Euro) ist zinslos fällig und zahlbar am 30. Dezember 2003, frühestens jedoch innerhalb einer Frist von zehn Tagen nach Zugang der Mitteilung des Notars an den Käufer, dass:

die Eigentumsvormerkung für den Käufer…eingetragen ist…, die zum Eigentumswechsel erforderlichen Genehmigungen und Erklärungen vorliegen….

• die Eigentumsvormerkung für den Käufer…eingetragen ist…,
• die zum Eigentumswechsel erforderlichen Genehmigungen und Erklärungen vorliegen….

Der Restkaufpreis von EUR 75.000 (i.W. fünfundsiebzigtausend Euro) ist zinslos fällig und zahlbar nach Zugang der vorgenannten Fälligkeitsmitteilung des Notars an den Käufer, frühestens jedoch am 01. April 2004."

Ziff 4 c) des Vertrages sah ein Rücktrittsrecht der Verkäuferin für den Fall der nicht rechtzeitigen Zahlung innerhalb von 14 Tagen nach Fälligkeit vor, wenn der Verkäufer erfolglos eine Frist von 10 Tagen zur Zahlung bestimmt hat. Vereinbart wurde in Abschnitt IV. 1. zudem ein genereller Gewährleistungsausschluss für Sachmängel des Grundstücks und des Gebäudes. Zugleich wurde ein weiterer Kaufvertrag mit den Eheleuten C über die von diesen bereits bewohnte Wohneinheit 1 sowie - unter Beteiligung auch der Eheleute C und der Klägerin als Nebenbeteiligte - die Teilungserklärung der Verkäuferin notariell beurkundet. Auf die der Klägerin veräußerte Wohneinheit sollte ein Miteigentumsanteil von 24,31 %, auf die andere Einheit von 75,69 % entfallen. Nach § 2 der Teilungserklärung (TE) sollten die gemeinschaftlichen Kosten des Objekts nach Miteigentumsanteilen verteilt werden; der Eigentümer der Wohnung Nr. 1 sollte jedoch Kosten der Reparatur und Instandhaltung des Daches alleine tragen. Die Klägerin wurde zur WEG-Verwalterin für das erste Jahr bestellt. Wegen der weiteren Einzelheiten der drei Beurkundungen wird auf Anlage K 3 – 5 d. Beiakte LG Bonn, Az.: 1 O 308/04 Bezug genommen.

Zugunsten der Klägerin und der Eheleute C wurde im Folgenden eine Auflassungsvormerkung in die Wohnungsgrundbücher eingetragen. Alle für einen Eigentumswechsel an die Klägerin erforderlichen Genehmigungen etc. lagen nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars vom 24.02.2004 (Bl. 5 AH) vor. Der Kaufvertrag mit den Eheleuten C gelangte jedoch wegen Finanzierungsproblemen erneut nicht zur Durchführung. Im April 2004 verließen die Eheleute C das Objekt. Der entsprechende Kaufvertrag wurde mit Wirkung zum 3.6.2004 rückgängig gemacht. Die Wohnung wurde weiterveräußert und der Erwerber zwischenzeitlich ins Wohnungsgrundbuch eingetragen.

Das Gesamtobjekt war seinerzeit nicht an das städtische Kanalnetz angeschlossen; die Abwässer wurden in einer Sickergrube gesammelt. Diese war seit Ablauf einer wasserbehördlichen Erlaubnis im Jahre 2001 zumindest ohne behördliche Genehmigung betrieben worden. Die Klägerin musste – weil die Eheleute C sich nicht an Kosten der Gemeinschaft beteiligt hatten – für das Objekt Heizöl mit Kosten i.H.v. 1.250 EUR am 7.10.2003, i.H.v. 692,87 EUR am 26.2.2004 und i.H.v. 790,41 EUR am 23.4.2004 bestellen und für Wartungsarbeiten an der Heizung am 15.3.2004 187,69 EUR zahlen (insgesamt also 2.920,97 EUR). Angesichts dieser Verweigerungshaltung der Eheleute C und aufgrund zwischenzeitlich auftretender Mängel im Objekt sah die Klägerin Anfang 2004 Handlungsbedarf.

So kam es Ende März 2004 in den Räumlichkeiten der Sozietät der Beklagten zu einem Beratungsgespräch zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 2). Die Klägerin hatte zu diesem Zeitpunkt bereits einen Teil des Kaufpreises i.H.v. 75.000 EUR gezahlt, der Restbetrag von 20.000 EUR war nach dem Vertrag grundsätzlich zum 1.4.2004 fällig. Der Beklagte zu 2) wies bei dem Gespräch zumindest darauf hin, dass aufgrund des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses von ihr der Nachweis arglistigen Verhaltens geführt werden müsste, um Gegenrechte wegen Mängeln gegen die Restkaufpreisverbindlichkeit geltend zu machen. Der weitere Inhalt des Gesprächs ist zwischen den Parteien umstritten.

Im Anschluss an das Beratungsgespräch bestellte sich der Beklagte zu 2) unter dem 29.3.2004 (Anlage K 1, Bl. 1 – 34 AH) gegenüber der Verkäuferin und forderte diese im Namen der Klägerin auf, sich zwecks Durchführung eines klärenden Gesprächs vor der Zahlung des Restkaufpreises bei ihm zu melden. Als offene Fragen aufgeworfen wurden eine anteilige Beteiligung der Verkäuferin (als grundbuchrechtliche Eigentümerin der an die Eheleute C verkauften Einheit) an den von der Klägerin getragenen Kosten, die angeblich fehlende Genehmigungsfähigkeit der Sickergrube und angeblich drohende Kosten der Behebung der unklaren Abwassersituation, rechtliche Bedenken wegen des o.a. Fensters in der Wohnung der Klägerin (insbesondere Abwehr von Rückbauansprüchen späterer Erwerber), die Behebung von Schäden am Dach nach § 2 TE sowie der beabsichtigte Einbau einer Gasetagenheizung in die Wohneinheit 2.

Am 30.3.2004 bat die Klägerin auch den Notar – der sich bereits vorher eingeschaltet hatte – um Vermittlung, wobei wegen der Einzelheiten auf das Faxschreiben in Anlage K 18, Bl. 105 d.A. Bezug genommen wird. Die Verkäuferin – die sich hier und im Folgenden teilweise von Familienmitgliedern vertreten ließ - erklärte unter dem 01.04.2004 (Anlage K 3 a, Bl. 6 f. AH) den Rücktritt vom Kaufvertrag für den Fall der Nichtzahlung des Restkaufpreises bis zum 10.04.2004 unter Androhung, dass im Falle der Rückabwicklung u.a. auch Wiederherstellung des Zustandes vor den Umbauarbeiten verlangt werde.

Der Beklagte zu 2) teilte unter Bezugnahme auf dieses Schreiben der Verkäuferin unter dem 02.04.2004 (Anlage K 4 a, Bl. 9 – 11 AH) mit, dass die Zahlung "auf unseren Rat nicht erfolgt" sei und regte einer außergerichtliche Lösung an. Ferner wurde die Aufrechnung i.H.v. 1.811,16 EUR mit anteiligen Bewirtschaftungskosten erklärt. Zudem wurde angekündigt, Gewährleistungsansprüche zu schätzen und dem Restkaufpreisanspruch gegenüberzustellen, gegen eine etwaige Zwangsvollstreckung Rechtsschutz in Anspruch zu nehmen und ein selbständiges Beweisverfahren wegen der zu behebenden Schäden am Dach einzuleiten. Ferner werde man feststellen lassen, dass die Verkäuferin als noch eingetragene Eigentümerin der Wohneinheit 1 zur anteiligen Kostentragung verpflichtet sei (also nicht nur die Eheleute C.

Die Verkäuferin wies dies unter dem 8.4.2004 erneut zurück (Anlage BB 1, Bl. 338 d. Akte LG Bonn, Az.: 1 O 308/04) und nahm auf Ihr Schreiben vom 1.4.2004 Bezug. Nachdem der Beklagte zu 2) unter dem 13.4.2004 (Anlage K 4 b, Bl. 12 – 14 AH) seinen Standpunkt verdeutlich hatte, wiederholte die Verkäuferin unter dem 14.4.2004 ihren Rücktritt (Anlage K 3 b, B. 8 AH). Der Beklagte zu 2) forderte daraufhin unter dem 27.04.2004 (Anlage K 4 c, Bl. 15 – 17 AH) die Verkäuferin u.a. unter Fristsetzung zur Klärung der Genehmigungsfähigkeit der Sickergrube, der Zulässigkeit des Südfensters im Wohnzimmer (ggf unter Anpassung der TE), Abänderung der TE hinsichtlich eines Zugangs zum Heizungskeller sowie zur Reparatur des Daches auf. Er erklärte die Aufrechnung mit anteiligen Betriebskosten i.H.v. 2.210,88 EUR (Anteil der o.a. 2.920,97 EUR) und machte Zurückbehaltungsrechte wegen aller Positionen geltend.

Die Verkäuferin erklärte daraufhin am 29.04.2004 nochmals den unwiderruflichen Rücktritt und forderte die Klägerin zur Räumung, Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Wohnung und zur Löschung der Vormerkung auf (Anlage K 5, Bl. 18 AH). Die Klägerin kam dem Begehren auf Beratung des Beklagten zu 2) nicht nach. Der Beklagte zu 2) erhob am 27.5.2004 vielmehr namens und im Auftrag der Klägerin Vollstreckungsgegenklage vor dem LG Bonn (Az.: 1 O 225/04) gegen die Verkäuferin mit dem Ziel, die Vollstreckung des Restkaufpreises aus der notariellen Urkunde vom 03.11.2003 für unzulässig zu erklären. Gestützt wurde dies auf die o.a. Aufrechnung mit Betriebskosten sowie eine Aufrechnung mit einem Minderungsbetrag i.H.v. 3.000 EUR wegen angeblicher Mängelbeseitigungskosten von 12.000 EUR hinsichtlich der Sickergrube, die sich auf den Wert der Wohnung auswirken würden, wobei im Übrigen (9.000 EUR) ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Herstellung einer ordnungsgemäßen Abwasserentsorgung geltend gemacht wurde. Ferner rechnete die Klägerin mit einem weiteren Minderungsbetrag i.H.v. 12.000 EUR wegen der rechtlich unsicheren Situation des Fensters auf und übte Zurückbehaltungsrechte hinsichtlich einer Anpassung der Teilungserklärung an die Fensteröffnung geltend. Zudem wurde ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Schaffung eines gemeinschaftlichen Zugangs zum Heizungsraum erhoben. In der Sache machte die Klägerin dabei geltend, dass die Verkäuferin von allen Mängeln Kenntnis gehabt habe. Der Rechtsstreit wurde nach einseitiger Erledigungserklärung zum Ruhen gebracht. Nach Wiederaufnahme durch die Verkäuferin wurde die Klage mit Urteil vom 20.08.2007 – Az.: 1 O 225/04 – abgewiesen. Dies wurde im Kern darauf gestützt, dass der Klägerin bis zur Rücktrittserklärung erhebliche Einwendungen gegen die Restkaufpreisforderung nicht zugestanden hätten (Bl. 86 ff. d.A.).

Unter dem 21.06.2004 hatte die Verkäuferin zuvor ihren Rücktritt nochmals wiederholt (Anlage K 5 b, Bl. 19 AH) und am 21.07.2004 selbst Klage auf Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung und Räumung und Herausgabe der Eigentumswohnung erhoben. Die Klägerin berief sich im Prozess – vertreten durch die Beklagten – ebenfalls auf eine Aufrechnung wegen mutmaßlicher Gegenansprüche gegen die Verkäuferin in Form anteiliger Betriebskosten i.H.v. 2.210,88 EUR, eine Aufrechnung mit einem Minderungsbetrag i.H.v. 3.000 EUR wegen eines angeblichen Minderwerts der Wohnung wegen der zumindest formell illegal betriebenen Sickergrube sowie ein Zurückbehaltungsrecht i.H.v. weiteren 9.000 EUR wegen der Kosten der Einrichtung einer ordnungsgemäßen Abwasserentsorgung, eine Aufrechnung mit einem weiteren Minderungsbetrag i.H.v. 12.000 EUR wegen der rechtlich unklaren Situation des Südfensters, ein Zurückbehaltungsrecht wegen des Zugangs zum Heizungsraum, eine Aufrechnung i.H.v. 1.5000 EUR wegen der drohenden Kosten der Beseitigung eines nicht genehmigten Frischwasseranschlusses nebst einem Zurückbehaltungsrecht i.H.v. weiteren 4.500 EUR sowie schließlich einer weiteren Aufrechnung i.H.v. 4.970 EUR wegen eines Wasserschadens). Die Klage wurde erstinstanzlich durch Urteil des LG Bonn vom 24.10.2005 – Az.: 1 O 308/04 – abgewiesen (Anlage K 6, Bl. 21 ff AH) - was im wesentlich auf eine Unerheblichkeit i.S.d. § 323 Abs 5 S 2 BGB bzw § 242 BGB gestützt wurde. Auf Berufung der Verkäuferin wurde die Klägerin durch Urteil des OLG Köln vom 6.2.2007 – Az.: 18 U 218/05 – aber Zug-um-Zug zur Rückzahlung von 77.178,12 EUR zur Löschung und Herausgabe verurteilt und ihr wurden die Kosten beider Instanzen auferlegt. Der Betrag setzte sich aus dem bereits gezahlten Kaufpreis i.H.v. 75.000 EUR sowie zwischenzeitlich nach Anschluss des Grundstücks an das Kanalnetz weiterhin gezahlter 2.178,12 EUR zusammen. Die Revision wurde nicht zugelassen. Nichtzulassungsbeschwerde wurde von der Klägerin und den Beklagten – denen zweitinstanzlich mit Schriftsatz vom 22.12.2006 (Bl. 421 d. Beiakte LG Bonn, Az.: 1 O 308/04) der Streit verkündet worden war – nicht eingelegt.

Die Klägerin gab die Wohnung heraus. Eine Löschung der Auflassungsvormerkung ist bisher nicht erfolgt, da die Verkäuferin die Rückzahlung des vollen Kaufpreises im Gegenzug verweigert. Sie macht im Wege der Aufrechnung vermeintliche Gegenansprüche wegen der Umgestaltung der Wohnung geltend. Diesbezüglich ist ein selbständiges Beweisverfahren beim LG Bonn anhängig, welches im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung noch nicht abgeschlossen war.

Der Klägerin sind bisher u.a. folgende Kosten entstanden:

- die an die Beklagten gezahlte Erstberatungsgebühr i.H.v. 180 EUR;

- Gerichts- und anteilige Notarkosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung, Erteilung von Grundbuchabschriften, Beurkundung des Kaufvertrages etc. i.H.v. 1.029,86 EUR;

- die durch Kostenfestsetzungsbeschluss des LG Bonn vom 13.6.2007 zu Az.: 1 O 308/04 zu ihren Lasten festgesetzten Kosten der Verkäuferin aus diesem Verfahren i.H.v. 11.038,20 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 2.3.2007, gegen welche die Klägerin am 20.6.2007 die Aufrechnung mit ihrem Rückzahlungsanspruch wegen des Kaufpreises erklärt hat;

- die Gerichtsgebühren des entsprechenden Berufungsverfahrens i.H.v. 2.540 EUR;

- die Kosten der eigenen Prozessvertretung im Berufungsverfahren i.H.v. 3.754,12 EUR;

- Gerichtsgebühren für das Verfahren Az.: 1 O 225/04 i.H.v. 864 EUR;

- die entsprechenden außergerichtlichen Kosten der Verkäuferin i.H.v. 1.717,17 EUR, mit denen ebenfalls die Aufrechnung gegenüber dem Rückzahlungsanspruch erklärt worden ist;

- der an die Beklagten gezahlte Vorschuss auf die Gebühren i.H.v. 850 EUR.

Die Klägerin ist der Ansicht, es läge eine Schlechterfüllung des Anwaltsvertrages vor, da der Beklagte zu 2) ihr im Zuge der geschuldeten umfassenden Beratung zur Abwehr von drohenden Schäden zumindest hätte anraten müssen, Maßnahmen zu ergreifen, aufgrund derer die Verkäuferin von ihrem Recht zum Rücktritt definitiv hätte keinen Gebrauch machen können. So hätte er z.B. empfehlen müssen, den Restkaufpreis zu zahlen und etwaige Gegenforderungen gesondert und ohne das Rücktrittsrisiko - und mit obendrein insgesamt geringerem Kostenrisiko – gegen die Verkäuferin zu verfolgen. Hierzu behauptet die Klägerin, dass sie dem Beklagten zu 2) zu keiner Zeit erklärt habe, den Restkaufpreis definitiv nicht mehr zahlen zu wollen bzw gar dazu finanziell nicht in der Lage gewesen zu sein; vielmehr sei die Zurückbehaltung allein und ausschließlich auf den Rat des Beklagten zu 2) hin erfolgt. Anlass der Erstberatung sei vor allem die Situation im Objekt und die Frage der anteiligen Bewirtschaftungskosten der damals bereits ausziehenden Familie C gewesen. Erst dabei habe der Beklagte zu 2) angeraten, den Restbetrag nicht zu begleichen und Gegenansprüche gegen die Verkäuferin – auch wegen der geschilderten Mängel - zu erheben. Insofern habe der Beklagte die Risiken durch den Gewährleistungsausschluss und den deswegen gebotenen Arglistnachweis insgesamt "verniedlicht" und die Aufrechnung bzw die Zurückbehaltungsrechte mit den Gegenansprüchen als gegeben angesehen. Insbesondere sei ein Umzug der Verkäuferin in die Schweiz damals nicht thematisiert worden; zudem sei der Klägerin bekannt gewesen, dass diese unbelastetes Grundvermögen in A halte.

Die Klägerin behauptet ferner, dass sie bei entsprechender Aufklärung alles unternommen hätte, um die gekaufte und mit hohem Aufwand renovierte Wohnung nicht zurückgeben zu müssen; insbesondere hätte sie den Betrag zur Abwendung der drohenden Rücktrittserklärung unter Vorbehalt gezahlt. Sie sei zur Zahlung der Restkaufpreisforderung finanziell auch in der Lage gewesen.

Das Erheben der Vollstreckungsgegenklage beruhe ebenfalls allein auf den Empfehlungen des Beklagten zu 2), der entsprechende "Schreckenszenarien" zur Abwehr der Vollstreckung ausgemalt habe, anstatt – was näher gelegen habe – den Rücktritt und seine Folgen abzuwehren.

Die Klägerin beantragt zuletzt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 18.542,31 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 11.038,20 EUR seit dem 02.03.2007 bis zum 20.06.2007 und aus 7.504,11 EUR seit dem 23.8.2007 zu zahlen;

festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, der Klägerin allen Schaden zu ersetzen, der ihr aus der Rückabwicklung eines am 03.11.2003 mit Frau T, E- Straße 64, ####1 A abgeschlossenen notariellen Kaufvertrages über den Erwerb einer Eigentumswohnung entstanden ist und künftig noch entstehen wird;

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 3.431,17 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.5.2008 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, die Nichtzahlung beruhe allein auf der eigenen Entscheidung der Klägerin. Diese habe von Anfang an erklärt, keinesfalls weitere Zahlungen an die Verkäuferin leisten zu wollen, obwohl sie durch den Beklagten zu 2) auf die Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate nach dem Vertrag und die erheblichen Schwierigkeiten einer Durchsetzung von Sachmängelrechten u.a. aufgrund des Erfordernisses des Arglistnachweises hingewiesen worden sei. Die Klägerin habe dazu u.a. mitgeteilt, dass sich die Verkäuferin mit ihrem Ehemann in die italienische Schweiz zurückgezogen habe und sie – wegen der daraus resultierenden Schwierigkeiten der Rückforderung – jetzt nicht gutes Geld schlechtem hinterherwerfen wolle. Dass Grundvermögen der Verkäuferin in Deutschland verblieben sei, sei dem Beklagten zu 2) nicht mitgeteilt worden. Die Klägerin habe vielmehr befürchtet, zusätzlich zum Kaufpreis wegen des Verhaltens der Familie C – von deren Auszugsplänen sie damals noch nichts gewusst habe - die laufenden Bewirtschaftungskosten (zumindest zunächst) alleine tragen zu müssen, was sie nach eigenen Angaben "ruiniert" hätte.

Die Beklagten behaupten - in Anlehnung an den entsprechenden Vortrag der Verkäuferin im Verfahren LG Bonn Az.: 1 O 308/04 (Bl. 229 d. Beiakte) - ferner, dass die Klägerin im Fälligkeitszeitpunkt die Kreditzusage ihrer Eltern verloren habe und daher den Restkaufpreis nicht mehr hätte aufbringen können. Dies habe seinen Grund u.a. darin, dass zuvor 20.000 EUR "Schwarzgeld" an Herrn C gezahlt worden seien; wegen der weiteren Details wird auf S. 6 f der Klageerwiderung (Bl. 80 f. d.A.) Bezug genommen.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass auf das eindeutige Schreiben der Verkäuferin vom 01.04.2004 keine weitere Belehrung mehr geboten gewesen wäre. Sie behaupten, dass man dennoch über die Handlungsvarianten der Verkäuferin – Rücktritt oder Vollstreckung aus der Urkunde – hingewiesen und aufgeklärt habe.

Hinsichtlich der Vollstreckungsgegenklage sind die Beklagten der Ansicht, dass diese Klage das richtige Mittel gewesen sei, wie auch die Ausführungen des LG Bonn zum Rechtschutzbedürfnis zeigen. Sie behaupten, dass die Klägerin den Auftrag zur Klage ausdrücklich erteilt habe.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 8.7.2008 (Bl. 123 d.A.) durch Vernehmung des Zeugen H. Wegen der Einzelheiten der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 16.12.2008 (Bl. 130 ff. d.A.) Bezug genommen. Die Akten des Landgerichts Bonn, Az.: 1 O 225/04 und 1 O 308/04 (= OLG Köln, Az.: 18 U 218/05) lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage hat bis auf einen geringen Cent-Betrag, der sich aus einem Additionsfehler bei der Addition der auf S. 8 der Klageschrift (Bl. 8 d.A.) aufgeführten Einzelpositionen ergeben dürfte, die Kosten der Erstberatung i.H.v. 180 EUR und einen Teil der geltend gemachten Zinsen in vollem Umfang Erfolg.

1. Der Klägerin steht der mit dem ursprünglichen Klageantrag zu 1) verfolgte Zahlungsanspruch gegen die Beklagten aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. § 128 HGB analog dem Grunde nach zu.

a) Der Anwaltsvertrag ist zwar – wovon im Zweifel auszugehen ist (Hartung, MDR 2002, 1224, 1225; Rinsche/Fahrendorf/Terbille, Die Haftung des Rechtsanwalts, 7. Aufl. 2005, Rn 112 ff. m.w.N.) – nicht zwischen der Klägerin und den Beklagten persönlich, sondern allein zwischen der Klägerin und der (teilrechtsfähigen) Sozietät als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB) zustande gekommen. Die Beklagten haften jedoch entsprechend § 128 HGB für die Verbindlichkeiten der Sozietät, die sich wiederum über §§ 31, 278 BGB das Verhalten und Vertretenmüssen der Gesellschafter – hier: des Beklagten zu 2) – zurechnen lassen muss (vgl. auch Rinsche/Fahrendorf/Terbille a.a.O., Rn 139).

b) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur vollen Überzeugung der Kammer i.S.d. § 286 Abs 1 ZPO fest, dass der Beklagte zu 2) die Klägerin seinerzeit nicht ausreichend konkret beraten hat und mithin eine anwaltliche Pflichtverletzung i.S.d. § 280 Abs 1 BGB begangen hat.

aa) Nach ständiger Rechtsprechung (etwa BGH NJW 2006, 3494 m.w.N.) ist ein Rechtsanwalt verpflichtet, die Interessen seines Auftraggebers in den Grenzen des erteilten Mandats nach jeder Richtung und umfassend wahrzunehmen, sofern dieser nicht eindeutig zu erkennen gibt, dass er des Rates nur in einer bestimmten Richtung bedarf. Der Anwalt muss sein Verhalten so einrichten, dass er Schädigungen seines Auftraggebers, mag deren Möglichkeit auch nur von einem Rechtskundigen vorausgesehen werden können, vermeidet. Er hat, wenn mehrere Maßnahmen in Betracht kommen, stets diejenige zu treffen, welche die sicherste und gefahrloseste ist, und, wenn mehrere Wege möglich sind, um den erstrebten Erfolg zu erreichen, den zu wählen, auf dem dieser am sichersten erreichbar ist. Gibt die rechtliche Beurteilung zu begründeten Zweifeln Anlass, so muss er auch die Möglichkeit in Betracht ziehen, dass sich die zur Entscheidung berufene Stelle der seinem Auftraggeber ungünstigeren Beurteilung der Rechtslage anschließt. Zweifel und Bedenken, zu denen die Sachlage Anlass gibt, muss der Anwalt darlegen und mit seinem Mandanten erörtern. Er muss seinen Auftraggeber nicht nur über das Vorhandensein, sondern auch über das ungefähre, in etwa abschätzbare Ausmaß des Risikos unterrichten, weil der Mandant in der Regel nur aufgrund einer Einschätzung auch des Risikoumfangs über sein weiteres Vorgehen entscheiden kann. Ist die Sach- oder Rechtslage unklar, muss der Rechtsanwalt dies gegenüber dem Mandanten offen legen und diesen sorgfältig darüber unterrichten, welche Gesichtspunkte für die eine und welche für die andere Interpretation sprechen und welche Rechtsfolgen sich daraus jeweils ergeben. Der Rechtsanwalt muss den Mandanten insoweit umfassend informieren. Eine einseitige Unterrichtung kann zu einer Fehleinschätzung der Lage durch den Mandanten führen und birgt insoweit die Gefahr, dass dieser eine der objektiven Lage nicht entsprechende Entscheidung trifft. Der Sinn der Mandatierung eines rechtskundigen und erfahrenen Rechtsanwalts besteht gerade darin, Fehleinschätzungen und -entscheidungen des Mandanten zu vermeiden. Die Aufklärungspflicht des Anwalts erstreckt sich dabei u.a. auch auf vorhersehbare konkrete wirtschaftliche Gefahren einer angedachten Vorgehensweise und erfordert eine Aufklärung über etwaige Vorsorgemaßnahmen (BGH, NJW 1993, 1325, 1326; auch Rinsche/Fahrendorf/Terbille a.a.O., Rn 407).

bb) Diesen Anforderungen ist der Beklagte zu 2) nicht ausreichend nachgekommen. Zwar kann ihm nicht vorgeworfen werden, von einer Hinterlegung des Restkaufpreises abgeraten zu haben, da eine solche mangels Vorliegen der Voraussetzungen des § 372 BGB ohnehin nicht zur Erfüllungswirkung des § 378 BGB geführt hätte und einen Rücktritt somit nicht hätte verhindern können. Indes hat der Beklagte zu 2) die Klägerin - wenn er ihr nicht sogar positiv zur Zurückbehaltung des Restkaufpreises geraten hat - zumindest selbst im Nachgang an die Androhung der Verkäuferin vom 1. April 2004 (Anlage K 3a, Bl. 6 f d. AH) und die späteren ebenfalls klar auf einen Rücktritt hinauslaufenden Schreiben nicht ausreichend konkret über die Risiken der weiteren Zurückhaltung des Restkaufpreises aufgeklärt. Dies wäre – gerade im Hinblick auf die auf der Hand liegenden Probleme einer Rückabwicklung nach den umfangreichen Baumaßnahmen im Objekt etc. - aus Anlass der bereits aufschiebend bedingt erklärten Rücktrittserklärung aber verständigerweise erforderlich gewesen, anstatt der Verkäuferin gegenüber unter dem 2.4.2004 die Zahlung des Restkaufpreises weiterhin von bestimmten Voraussetzungen abhängig zu machen und darauf zu vertrauen, dass die Klägerin aus (etwaigen) abstrakten Belehrungen über den Rücktritt aus dem ersten Beratungsgespräch in Verbindung mit dem Inhalt des o.a. Schreibens des Verkäuferin selbst bereits hinreichend über die wesentlichen Entscheidungsgrundlagen aufgeklärt war. Selbst wenn ein Teil der erhobenen Gegenansprüche aus der ex-ante-Sicht prozessual durchsetzbar gewesen wäre – was obendrein nicht der Fall war (s.u.) -, bot jedenfalls ein "Hineinlaufenlassen" in einen Rückabwicklungsprozess schon wegen der erheblichen Umbaumaßnahmen im Objekt und der im Raum stehenden höheren Streitwerte zusätzliche Risiken, die man aus anwaltlicher Vorsorge nach dem Gebot des sichersten Weges hätte umgehen bzw zumindest deutlich hätte offen legen müssen. Das ist nicht geschehen. Allein die Tatsache, dass die Verkäuferin im Schreiben vom 8.4.2008 u.a. mitgeteilt hat, dass sie sich derzeit nicht näher äußern wolle, was sie bei nicht fristgerechter Zahlung mache (Anlage BB 1, Bl. 338 d. Akte LG Bonn, Az.: 1 O 308/04), trägt keine andere Sichtweise, da man dann zumindest nach den weiteren Rücktrittschreiben hätte reagieren und einen gefahrloseren Weg – etwa Zahlung unter Vorbehalt und spätere Rückforderung – wählen müssen.

Im Detail:

(1) Zwar sind die Beklagten zunächst ihrer sekundären Darlegungslast nachgekommen, in welcher Weise sie ihren anwaltlichen Aufklärungspflichten nachgekommen sein wollen – insbesondere durch die Tatsache, dass die Klägerin auf gar keinen Fall habe weitere Zahlungen erbringen wollen und sie umfassend über die Fragen des Gewährleistungsausschlusses und der Arglist informiert worden sei und sie auch durch weitere Belehrungen und die Erläuterung der Schreiben der Verkäuferin in voller Kenntnis über die Rücktrittmöglichkeiten und deren Folgen gewesen sei. Die damit für die Voraussetzungen des § 280 Abs 1 S. 1 BGB darlegungs- und beweisbelastete Klägerin hat diesen Vortrag indes zur Überzeugung der Kammer widerlegt.

(1) Die Kammer stützt sich zunächst auf den vom Beklagten zu 2) gefertigen Schriftsatz vom 2.4.2004 (Anlage K 4 a, Bl. 9 d. AH), wo er gegenüber der Verkäuferin angegeben hat, dass die Restkaufpreiszahlung nur "auf unseren Rat" (gemeint ist die Sozietät) nicht erfolgt sei. Dies lässt sich kaum in Einklang mit dem Beklagtenvortrag bringen, dass die Verweigerung der Restkaufpreiszahlung allein und ausschließlich auf dem freien Entschluss der Klägerin beruht haben soll.

(2) Weitere Anhaltspunkte ergeben sich aus dem Ergebnis der persönlichen Anhörung des Beklagten zu 2) im Termin (Bl. 134 ff. d.A.): Dieser hat – teilweise entgegen dem schriftsätzlichen Vortrag – nur schildern können, wie es bei der Erstberatung (über die Erörterung der Probleme mit Herrn C hinaus) eben auch um den Restkaufpreis gegangen sei. Er will den Kaufvertrag dabei Schritt für Schritt durchgegangen und über den Rücktritt (ganz abstrakt) belehrt haben. Hinsichtlich der Mängel und daraus abzuleitenden Gegenrechte blieben die Ausführungen des Beklagten zu 2) hingegen schon blumig, zumal der Beklagte zu 2) erstmals (!) konkret vorgab, nur von der Zurückbehaltung geringer Beträge unterhalb von 10% der Restrate ausgegangen zu sein und sich an Details ohnehin nicht mehr so recht erinnern zu können. Dies lässt sich wiederum nicht mit seinem damaligen schriftsätzlichen Vorbringen gegenüber der Verkäuferin und dem bisherigen Prozessvortrag in Einklang bringen - zumal ihm jedenfalls bei Abfassen des Schriftsatzes vom 02.04.2004 (Anlage K4a, Bl. 9 d. AH) bewusst gewesen sein muss, dass die Klägerin den gesamten Restkaufpreis zurückhielt. Dass damals auch die Zurückbehaltung des (gesamten) Restkaufpreises im Raum gestanden hat, ergibt sich letztlich auch aus Fax der Klägerin vom 30.3.2004 an den Notar (Anlage K 18, Bl. 105 d.A.), wo insbesondere die Frage der Hinterlegung angesprochen wird, auf die der Beklagte zu 2) nach seiner Anhörung ja seinerzeit auch hingewiesen haben will. Das hätte aber wiederum wenig Sinn ergeben, wenn man über die Nichtzahlung damals nicht eingehend gesprochen hätte. Entgegen den Ausführungen der Beklagten im Schriftsatz vom 20.5.2008 (Bl. 110 f. d.A.) folgt aus dem Fax an den Notar auch keinesfalls, dass die Klägerin allein aus freien Stücken den Restkaufpreis ("trotzdem") zurückbehalten wollte. Zu einer konkreten (erneuten) Risikoberatung gerade im Hinblick auf das o.a. Schreiben der Verkäuferin vom 1.4.2008 hat der Beklagte zu 2) bei seiner Anhörung dann auch gar nichts mehr angegeben können und somit den Vortrag auf S. 5 der Klageerwiderung (Bl. 79 d.A.) letztlich selbst widerlegt.

(3) Insofern stützt sich die Kammer als Drittes aber auch auf die glaubhaften Bekundungen des Zeugen H (Bl. 130 ff. d.A.). Zwar war der Zeuge – wie die Beklagten im Schriftsatz vom 17.6.2008 (Bl. 119 d.A.) eingewandt haben – bei den Gesprächen zwischen den Klägerin und dem Beklagten zu 2) nicht persönlich anwesend. Er hat teilweise – was mangels vollen "Mithörens" am Telefon keinen durchgreifenden Bedenken begegnet – aber detaillierte Bekundungen über im Raum (also ohne Telefonlautsprecher) mitgehörte Telefonate mitteilen können und im Übrigen plausible und detaillierte Angaben als sog. Zeuge vom Hörensagen gemacht. Die Beweiskraft solcher Bekundungen ist zwar gemindert, aber auch sie können durchaus indizielle Bedeutung haben (allg. Zöller/Greger, ZPO, 27. Aufl., § 286 Rn 9a m.w.N.). Hier führen sie in der Gesamtschau mit dem oben zu (1) und (2) Gesagten in Verbindung mit dem sonstigen Akteninhalt zur Überzeugungsbildung der Kammer: Der Zeuge hat glaubhaft geschildert, dass und warum er damals als Lebensgefährte in die gesamte Entscheidungsfindung eingebunden und über die Besprechungen stets informiert war. Er hat detailliert bekundet, dass der Beklagte zu 2) angeraten bzw zumindest nicht davon abgeraten hat, die (gesamte) Restrate nicht an die Verkäuferin zu zahlen und dass es eine konkrete Belehrung über einen drohenden Rücktritt und dessen fatale Folgen in verständlicher Form damals gerade nicht gegeben hat. Der Zeuge hat überzeugend geschildert, dass es nach den wiederkehrenden Belehrungen durch den Beklagten zu 2) vor allem nur darum gegangen sei, den zurückbehaltenen Betrag durch berechtigte Ansprüche zu "rechtfertigen" und die diversen Einzelposten entsprechend zu addieren und zu belegen, um eine drohende Vollstreckung durch die Verkäuferin aus der Urkunde abzuwenden. Die Risiken eines Rücktritts und – damit zusammenhängend - des Verlustes der frisch umgebauten Wohnung habe man nie konkret erörtert. Der Beklagte zu 2) habe vielmehr – optimistisch - darauf spekuliert, dass die Verkäuferin mit dem Kaufpreis noch entgegenkommen würde bzw man Ansprüche entgegenrechnen könne. Dies wiederum lässt sich mit dem sonstigen Akteninhalt in Einklang bringen und erklärt insbesondere auch das damalige Vorgehen im Wege der Vollstreckungsgegenklage. Diese ergab – wie zu Ziffer 3 noch zu zeigen ist – bei hinreichender Beachtung des damals allein angedrohten Rücktritts überhaupt keinen Sinn. Auch das o.a. Faxschreiben an den Notar deutet darauf hin, dass ausschließlich Abwehrmaßnahmen der Klägerin gegen eine etwaige Vollstreckung in der Diskussion gestanden haben und man die Gefahr eines Rücktritts – obwohl oft genug angedroht - offenbar überhaupt nicht ernsthaft in Betracht gezogen bzw. zumindest deutlich unterschätzt hat.

Der Zeuge H hat zudem glaubhaft bekundet, dass die Klägerin nie geäußert habe, dass sie auf keinen Fall zahlen werde oder auch gar nicht zahlen könne; vielmehr hat er plausibel und nachvollziehbar geschildert, dass sie als Mandantin ihr Schicksal voll in die Hände des Beklagten zu 2) gelegt hat. Gegen den Zeugen

H spricht dabei nicht, dass er ehemaliger Lebensgefährte der Klägerin ist und man sich offenbar nicht in Unfrieden getrennt hat. Seine Bekundungen waren aber gewissenhaft und frei von jedweder Belastungstendenz, zumal er stets einräumte, dass er bei bestimmten Gesprächen nicht dabei gewesen ist. Auch Erinnerungslücken gab er bereitwillig zu, soweit sie – verständlicherweise – in Detailfragen wegen des Zeitablaufs vorhanden waren.

(4) Der in der Klageerwiderung gegenbeweislich beantragten Parteivernehmung der Klägerin war daneben nicht nachzukommen. Die Voraussetzungen der §§ 447, 448 ZPO lagen nicht vor, insbesondere war eine Parteivernehmung von Amts wegen nach dem Vorgenannten und dem Ergebnis der Anhörung des Beklagten zu 2) nicht mehr geboten. Auch auf § 445 ZPO können die Beklagten sich ebenfalls nicht stützen. Die Vorschrift gilt nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut nur für Beweisantritte der beweisbelasteten Partei (so auch LG Köln, Hinweisbeschluss v. 13.10.2008 - 13 S 286/08, n.V.; Zöller/Greger, ZPO, 27. Aufl. 2008, § 445 Rn 2; Bruns, JZ 1981, 777; MüKo-ZPO/Schreiber, 3. Aufl. 2008, § 445 Rn 3 ff.; Reichold, in: Thomas/Putzo, ZPO, 29. Aufl., § 445 Rn 1; Rosenberg/Schwab/Gottwald, ZivilprozessR, 16. Aufl. 2004, § 122 Rn 20. AA. – soweit ersichtlich – ohne eigene Begründung und gegen den Wortlaut des Gesetzes allein Musielak/Huber, ZPO, 6. Aufl. 2008, § 445 Rn. 4, anders wohl ders., Rn 7). Auf den Zeugen Dr. T4 – der bei den Gesprächen auf keine Weise beteiligt war und keine weiteren Angaben machen konnte - kam es nach den im Termin vom 3.6.2008 erteilten Hinweisen ebenfalls nicht mehr an.

c) Dafür, dass die Klägerin bei entsprechender anwaltlicher Beratung auch damals dementsprechend gehandelt hätte, spricht der Beweis des ersten Anscheins (sog. Vermutung beratungsgerechten Verhaltens). Dann wäre der Rücktritt der Verkäuferin aber zweifelsfrei als solches verhindert worden. Der Vortrag der Beklagten, dass die Klägerin auch bei ordnungsgemäßer Aufklärung wirtschaftlich nicht hätte zahlen können, ist demgegenüber ersichtlich ins Blaue hinein aufgestellt und damit prozessual unerheblich. Dies gilt umso mehr, als der Beklagte zu 2) dazu bei seiner Anhörung nichts Erhellendes beitragen konnte und er selbst mit Email vom 7.4.2004 an den Sohn der Verkäuferin das Gegenteil behauptet hat (Anlage B 9, Bl. 120 f. der Beiakte LG Bonn 1 O 225/04). Die Kammer unterstellt als zutreffend und im Ergebnis wohl unstreitig, dass die Klägerin damals betont haben mag, dass sie "pleite" gehen werde, wenn sie auch in Zukunft dauerhaft alle laufenden Betriebskosten für das ganze Haus allein tragen müsse (S. 4 der Klageerwiderung, Bl. 78 d.A.). Dies hat auch der Zeuge plastisch beschrieben (Bl. 132 d.A.), doch besagt dies eben nichts über die Liquidität hinsichtlich des Restkaufpreises im damaligen Zeitpunkt.

d) Würde bereits dies für sich genommen die Haftung tragen, liegt nach Auffassung der Kammer eine (weitere) Pflichtverletzung des Beklagten zu 2) zudem darin, dass die im Zeitraum vor der Rücktrittserklärung erhobenen Gegenansprüche entweder offensichtlich nicht bestanden bzw jedenfalls prozessual auf so "tönernen Füßen" standen, dass ein wirtschaftlich denkender Mensch seine Rechtsverteidigung darauf nie in diesem Umfang hätte stützen dürfen. Insofern kann zur Meidung von Wiederholungen zunächst vollumfänglich auf die überzeugenden Ausführungen des OLG im Urteils vom 6.2.2007 – Az 18 U 218/05 (Bl. 432 ff. d. Beiakte) Bezug genommen werden. Diese seien nur wie folgt ergänzt:

aa) Hinsichtlich der "Betriebskosten" hält die Kammer es zwar nicht für zutreffend, dass diese – wie das Landgericht Bonn im Urteil vom 24.10.2005 auf S 10 ausgeführt hat – allein von der WEG (vertreten durch die Klägerin als deren Verwalterin) durchzusetzen waren. Vielmehr hatte die Klägerin als Eigentümerin bzw Verwalterin aus Eigenmitteln erhebliche Aufwendungen für die Gemeinschaft getätigt. Diese wären im Regresswege aber dann eben grundsätzlich allein gegenüber der (teilrechtsfähigen) Wohnungseigentümergemeinschaft (und nicht gegenüber deren "Mitgliedern") geltend zu machen. Dem stand auch nicht entgegen, dass die Klägerin - wie auch die Eheleute C – damals noch nicht selbst als Eigentümerin im Wohnungsgrundbuch eingetragen worden war. Denn angesichts der durch Vormerkung gesicherten Erwerberpositionen war infolge der ebenfalls bereits erfolgten Besitzeinräumung zumindest eine sog werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden, auf die die Vorschriften des WEG grundsätzlich entsprechende Anwendung finden (dazu BGH NZM 2008, 649; Wenzel NZM 2008, 625 ff.). Soweit die ersten Zahlungen durch die Klägerin (wahrscheinlich) noch vor Entstehen der werdenden Eigentümergemeinschaft im Oktober erfolgt sind, waren sie hingegen Ausfluss einer – wie auch immer gelagerten – konkludenten vertraglichen Verbindung mit den Eheleuten C über die Gebäudenutzung und trafen die Verkäuferin schon deswegen nicht ohne weiteres.

Hinsichtlich der nach Entstehen der werdenden WEG angefallenen Aufwendungen können die Beklagten sich dann nicht darauf berufen, dass die Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft – die auch für die werdende WEG gilt (Wenzel a.a.O.) – überhaupt erst durch BGH NZM 2005, 543 anerkannt worden ist. Denn diese Fortentwicklung war nach Anerkennung der Telrechtsfähigkeit der BGB-Gesellschaft klar absehbar (vgl. nur Bub/Petersen, NZM 1999, 646, 648 f.; Raiser, ZWE 2001, 173; Bub, PiG 63 [2002], S. 1; Derleder, PiG 63 [2002], S. 29; Sauren, PiG 63 [2002], S. 61; Schwörer, NZM 2002, 421; Kreuzer, ZWE 2002, 285 [286]; Maroldt, ZWE 2002, 387; Pauly, WuM 2002, 531). Dann kam jedoch auch allein die werdende WEG als Schuldner in Betracht, zumal selbst heute § 10 Abs 8 WEG auf Altverbindlichkeiten keine Anwendung findet und im Innenverhältnis der Eigentümer ohnehin nur zurückhaltend angewandt werden kann.

Selbst wenn man dies anders sehen wollte, war die Begründung einer unmittelbaren Haftung der Verkäuferin zumindest deswegen auch höchst fraglich, weil nach Begründung der werdenden WEG primär die werdenden Eigentümer für die Verbindlichkeiten einzustehen haben dürften. Selbst wenn man (auch) eine Haftung des aufteilenden Eigentümers bejaht – was soweit ersichtlich bisher nicht höchstrichterlich entschieden ist -, wäre zu bedenken, dass selbst nach früherer Rspr. alle Mitglieder bei der Verfolgung von Aufwendungsersatzansprüchen grundsätzlich vorrangig auf eine Befriedigung aus gemeinschaftlichen Mitteln des Verbandes zu verweisen waren (OLG Köln NZM 1999, 972; Weitnauer/Briesemeister, WEG, § 1 Rn 26). Daher wäre die Klägerin als Verwalterin wohl zumindest gehalten gewesen, sich um die Finanzausstattung der Gesellschaft – ggf. durch Einberufung einer Eigentümerversammlung unter Beschlussfassung über Sonderumlagen – zu bemühen und sich primär an die "Miteigentümer" C zu halten. Dies gilt umso mehr, als der Alleineigentümer als solches auch wohl weder Stimm- noch Teilnahmerechte in Eigentümerversammlungen gehabt hätte (OLG Hamm BeckRS 2007, 18441).

bb) Das Entstehen der werdenden Eigentümergemeinschaft dürfte zudem auch hinsichtlich der damals erhobenen Mängelansprüche von Bedeutung sein. Die Anhörung des Beklagten zu 2) im Termin hat ergeben, dass er über die Fragen der werdenden Eigentümergemeinschaft etc. damals nicht weiter nachgedacht und (erst recht) nicht darüber aufgeklärt hat. Die Kammer geht davon aus, dass der Vertrag über den Erwerb der Wohnung – mögen auch Bauarbeiten erfolgt sein und im Vertrag gewisse Restarbeiten festgehalten worden sein – rechtlich zwar als Kaufvertrag und nicht im Sinn der erwerberfreundlichen Rechtsprechung des BGH (BauR 2006, 99; NJW 1988, 490) als Werkvertrag zu verstehen war. Damit war zwar der generelle Gewährleistungsausschluss als solches wirksam, doch besteht nach Auffassung der Kammer kein Grund, die für die werkvertraglichen Gewährleistungsansprüche anerkannte Rechtsprechung zur eingeschränkten individuellen Durchsetzbarkeit von bestimmten Mängelrechten bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum (etwa BGH NZM 2007, 403; NJW 1979, 2207; 1990, 1663; 1991, 2480) nicht auf Fälle wie den vorliegenden mit einem Kauf zweier Wohnungen unter gleichzeitiger Begründung durch Teilungserklärung zu übertragen. Denn die Interessenlage ist nicht anders. Dann war jedoch zu berücksichtigen, dass die (behaupteten) Mängel an der Heizung, am Dach, an der Sickergrube, am Außenfenster und am "wilden" Wasserhahn allesamt zweifelsfrei Gemeinschaftseigentum betrafen. Da der Beklagte zu 2) für die Klägerin damals Minderung und/oder sog. kleinen Schadensersatz geltend machen wollte, hätte man sich jedenfalls für den Zeitraum, an dem die Eheleute C an der werdenden WEG beteiligt waren (zur Rechtslage bei 2-Personenverhältnissen zwischen Aufteilendem und Enrwerber BGH, BauR 2002, 81), mit der sog. "Gemeinschaftsbezogenheit" derartiger Ansprüche (vgl. im Überblick Riecke/Vogel in: Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., Anh § 8 Rn 46; Werner/Pastor, Der Bauprozess, 12. Aufl., Rn 464 ff. m.w.N.) auseinandersetzen müssen und die – zweifelhafte – Frage eingehender prüfen müssen, ob man eine Ausnahme von der alleinigen Gemeinschaftszuständigkeit hätte annehmen können (ggf in Anlehnung an BGH NJW 1989, 2534). Dies kann und soll aber – wie im Termin erörtert – hier letztlich mangels Relevanz dahinstehen.

e) Hinsichtlich der Schadenshöhe bestehen – bis auf den o.a. Additionsfehler – keine Bedenken, da die Klägerin im Wege des Schadensersatzes so zu stellen ist, wie sie bei pflichtgemäßem Verhalten des Beklagten zu 2) stünde. Dann wären die gesamten außergerichtlichen und gerichtlichen Kosten für die Räumungsklage in dieser Form nicht angefallen, weil der Rücktritt verhindert worden wäre. Die Notarkosten etc. wären als Aufwendungen nicht nutz- und wertlos ("frustriert") worden. Etwas anderes gilt nach Ansicht der Kammer allein hinsichtlich der Kosten der Erstberatung i.H.v. 180 EUR, die ja auch bei ordnungsgemäßer Erstberatung als solche voll angefallen wären.

f) Der Zinsanspruch folgt hinsichtlich des ausgeurteilten Betrages aus § 291 BGB. Soweit als weiterer Schadensposten Zinsen für den Zeitraum vom 2.3. – 20.6.2007 aus 11.038,20 EUR verlangt werden, ist dieser Anspruch nach Auffassung der Kammer nicht gegeben. Denn die Aufrechnung lässt wegen der Rückwirkungsfiktion aus § 389 BGB jedwede Zinsansprüche bezogen auf den erstmaligen Eintritt der Aufrechnungslage entfallen (BGH, NJW 1988, 258; NJW-RR 1991, 568, 569; NJW 2003, 3134, 3135).

2. Der Feststellungsantrag ist zulässig, zumal die Schadensentwicklung wegen der laufenden Verfahren rund um die Rücktrittsfolgen noch nicht abgeschlossen und eine abschließende Bezifferung daher nicht möglich ist. Ein Feststellungsinteresse (§ 256 ZPO) ist gegeben, da sich die Klägerin Ansprüchen aus § 346 Abs 2 Nr 3 BGB ausgesetzt sieht, denen sie bei ordnungsgemäßer Beratung mangels Rücktrittserklärung nicht ausgesetzt gewesen wäre.

3. Hinsichtlich der mit der Klageerweiterung vom 13.12.2007 geltend gemachten weiteren Kosten der Vollstreckungsgegenklage besteht (erst recht) ein Anspruch aus § 280 Abs 1 BGB. Ungeachtet der oben erörterten Fragestellungen war das Erheben einer solchen Klage – selbst wenn hier Gegenansprüche bestanden hätten - zur Wahrung der Interessen der Klägerin zu diesem Zeitpunkt erkennbar nicht geboten. Richtig ist zwar, dass eine Vollstreckungsgegenklage grundsätzlich nicht unzulässig ist, weil schon bei bloßem Vorliegen eines Titels im Zweifel das Rechtschutzbedürfnis für ein Vorgehen nach § 767 ZPO besteht. Indes geht es fehl, wenn die Beklagten auf S. 8 der Klageerwiderung (Bl. 82 d.A.) erst an die Rücktrittserklärung im Schriftsatz vom 8.6.2004 anknüpfen. Die Verkäuferin hatte seit dem 01.04.2004 bereits mehrfach den Rücktritt erklärt und es war offenkundig, dass eine Vollstreckung aus der notariellen Urkunde gar nicht drohte und wohl u.U. nicht einmal eine vollstreckbare Ausfertigung erteilt war. Zudem ist im dortigen Verfahren unstreitig geblieben, dass mit dem Sohn der Beklagten lange verhandelt worden ist und dieser zugesagt hatte, dass es gerade keine Vollstreckungsmaßnahmen ohne Ankündigung geben würde (Bl. 102 f/110 f/115 f. d. Beiakte).

Hinsichtlich der Höhe der Ersatzforderung bestehen auch insofern keine Bedenken. Die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten für die Vollstreckungsabwehrklage - die die Klägerin durch eigene Zahlung oder Aufrechnung mit eigenen Forderungen getragen hat – wären bei ordnungsgemäßer Beratung nicht angefallen.

II.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs 2, 100 Abs 4 ZPO (entsprechend) sowie § 709 S 1 und 2 ZPO.

Streitwert:

bis zum 15.12.2007 : 28.542,31 EUR (18.542,31 EUR + 10.000 EUR)

ab dann: 31.973,48 EUR