WEG: Miteigentümer kann Vermieter zur Kündigung wegen massiver Störung verpflichten
KI-Zusammenfassung
Ein Miteigentümer beantragte, den Vermieter seiner Eigentumswohnung zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen beleidigenden, bedrohenden und tätlichen Verhaltens des Mieters zu verpflichten. Das Landgericht Köln gab der Beschwerde teilweise statt und verpflichtete den Antragsgegner, zum nächstmöglichen Termin die Kündigung auszusprechen; übrige Anträge wurden zurückgewiesen. Begründend führte das Gericht aus, dass der Hausfrieden durch die Äußerungen, Drohung mit einem Kampfhund und tätlichen Angriff so nachhaltig gestört wurde, dass Kündigung erforderlich ist.
Ausgang: Beschwerde teilweise stattgegeben: Verpflichtung des Antragsgegners, die Kündigung zum nächstmöglichen Termin auszusprechen; sonstige Anträge zurückgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ein Miteigentümer kann von einem Wohnungseigentümer verlangen, dass dieser gegen seinen Mieter einschreitet und störende Beeinträchtigungen unterlässt oder gegebenenfalls das Mietverhältnis beendet (§ 1004 BGB i.V.m. § 14, § 15 WEG).
Massive Beleidigungen, Bedrohungen und tätliche Angriffe eines Mieters, die den Hausfrieden nachhaltig stören, rechtfertigen die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Das Fehlverhalten eines einzelnen Mieters kann die Kündigung gegenüber sämtlichen Vertragsparteien rechtfertigen; das ordnungsgemäße Verhalten anderer mitvertraglicher Personen steht dem nicht entgegen.
Ist es zum Zeitpunkt der Entscheidung nicht sicher, ob eine sofortige Durchsetzung der fristlosen Kündigung möglich ist, kann das Gericht den Wohnungseigentümer verpflichten, die Kündigung zum nächstmöglichen Termin auszusprechen.
Tenor
Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluß des Amtsgerichts Köln vom 10.4.1996 - 204 II 47/95 - wie folgt abgeändert und neu gefaßt:
Der Antragsgegner wird verpflichtet, gegenüber der Mietpartei seiner Eigentumswohnung Cstraße 53 zum nächstmöglichen Termin die Kündigung auszusprechen.
Im übrigen werden Antrag und Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt der Antragsgegner zu 4/5 und der Antragsteller zu 1/5. Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten findet nicht statt.
Gründe
I.
Antragsteller und Antragsgegner sind Miteigentümer von Eigentumswohnungen der Wohnungseigentumsgemeinschaft Köln Cstraße 53. Der Antragsteller nutzt seine Wohnung selbst, die Wohnung des Antragsgegners wird aufgrund eines Mietverhältnisses von den Eheleuten F genutzt. Der Antragsteller verlangt vom Antragsgegner, daß dieser das Mietverhältnis unter anderem wegen beleidigenden und bedrohenden Verhaltens des Mieters F fristlos kündige.
Das Amtsgericht hat den Antragsgegner nach Beweisaufnahme verpflichtet, dafür zu sorgen, daß sich sein Mieter F entsprechend der Hausordnung verhält und Belästigungen jeglicher Art der Hauseinwohner und Miteigentümer unterläßt. Mit seinem Beschwerdevorbringen beanstandet der Antragsteller, das Amtsgericht sei im Anschluß an eine unrichtige Beweiswürdigung davon ausgegangen, daß nur ein einziger Fall beleidigenden und bedrohenden Verhaltens des Mieters F erwiesen sei. Er ist im übrigen der Ansicht, schon der erwiesene Vorfall vom 2./3.3.1995 rechtfertige eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Wegen des weiteren Vorbringens der Verfahrensbeteiligten wird auf die angefochtene Entscheidung des Amtsgerichts und auf die Beschwerdebegründung Bezug genommen.
II.
Die zulässige Beschwerde des Antragstellers ist im wesentlichen begründet.
Der Antragsgegner ist gemäß § 1004 BGB, §§ 14 Ziffer 1, 2; 15 Abs. 3 WEG verpflichtet, gegenüber seiner Mietpartei F zum nächstmöglichen Termin die Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen.
Der Antragsteller verlangt vom Antragsgegner als seine Miteigentümer störungsfreie Nutzung seines Eigentums. Läßt ein Wohnungseigentümer - wie hier der Antragsgegner - seine Wohnung von einem Mieter nutzen, so kann ein Miteigentümer vom Vermieter und Wohnungseigentümer Unterlassung, gegebenenfalls Beendigung eigentumsstörender Beeinträchtigungen durch den Mieter verlangen. § 14 Nr. 2 WEG begründet eine eigene Verpflichtung des Vermieters zum Einschreiten gegen die Nutzer (Weitnauer-Lüke, WEG, 8. Aufl., § 13 ANH., Rdz. 4; Palandt-Bassenge, BGB, 55. Aufl., § 14 WEG, Rdz. 3).
Nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ist übereinstimmend mit dem Amtsgericht davon auszugehen, daß der Antragsteller durch das Verhalten des Mieters F gehindert wird, sein Eigentumsrecht ungestört auszuüben. Es steht fest, daß der Zeuge F in der Nacht vom 2./3.3.1995 den Antragsteller bei einem zufälligen Zusammentreffen im Treppenhaus mit den Worten "Arschloch, ich fick dich" beschimpft hat, dem anschließenden Versuch des Antragstellers, besänftigend auf den Zeugen einzuwirken und dessen Bitte, endlich Frieden zu schließen, widersetzte sich der Zeuge mit der Äußerung "bist wohl bekloppt, 32 Zähne hat mein Hund, die bekommst du." Dem Versuch des Zeugen F, dem Antragsteller "eine Kopfnuß" zu geben, konnte der Antragsteller nur durch Ausweichen entgehen.
Der Zeuge F hat den Antragsteller bei dem Vorfall auf niedrigstem Niveau grob beleidigt, er hat ihn überdies unter anderem mit Körperverletzungen durch den von ihm gehaltenen Kampfhund bedroht. Es ist weder vom Antragsgegner vorgebracht noch sonst ersichtlich, daß der Antragsteller den Zeugen F zu diesem außerordentlich aggressiven, bedrohenden Verhalten provoziert hätte.
Die Folgen der teils ehrverletzenden Äußerungen des Zeugen erschöpfen sich nicht in seelischen Beeinträchtigungen, die für sich genommen einen Abwehranspruch aus § 1004 BGB gegenüber dem Wohnungseigentümer nicht begründen (KR NJW RR 1988, 586). Will nämlich der Antragsteller seine Wohnung verlassen oder nach Hause zurückkehren, so führt ihn beim Benutzen des Treppenhauses sein Weg zwangsläufig an der Wohnung des Antragsgegners vorbei, dabei hat der Antragsteller zu gewärtigen, daß es zu einer ihm unangenehmen, unerwünschten Begegnung mit dem Zeugen F kommt. Insofern geht vom räumlich-gegenständlichen Bereich des Sondereigentums des Antragsgegners eine Störung aus, die in den räumlich-gegenständlichen Bereich des Eigentums des Antragstellers hineinwirkt. Derartige Störungen können gegenüber dem Eigentümer der betreffenden Wohnung gemäß § 1004 BGB abgewehrt werden (KG a.a.O.).
Die massiven Beleidigungen und Bedrohungen des Zeugen F haben über den Vorfall selbst hinausreichende Nachwirkungen hinterlassen, die der Antragsgegner durch geeignete Maßnahmen gegenüber seinem Mieter zu beseitigen hat. Dabei erscheint die bloße Aufforderung des Antragsgegners, auf seinen Mieter einzuwirken, damit dieser Belästigungen anderer Bewohner unterlasse, nicht als ausreichend. Die Art und Weise der Äußerungen des Zeugen F, auf die Drohung gegen den Antragsteller den Kampfhund einsetzen zu wollen, ist so schwerwiegend, daß die Kündigung des Mietverhältnisses als einzig geeignete Maßnahme zur Beseitigung der Störung erforderlich ist. Ein weiteres Verbleiben des Mieters in der Wohnung hat sich als unzumutbar und untragbar erwiesen. Ergänzend ist zu berücksichtigen, daß dem Antragsgegner bereits mit Schreiben des Hausverwalters vom 25.1.1995 (B1. 24 d.A.) aufgegeben wurde, seinen Mieter aufzufordern, Bedrohungen und Beleidigungen anderer Mitbewohner zu unterlassen und es gleichwohl zum Vorfall vom 2./3.3.1995 gekommen ist. Vor diesem Hintergrund erscheint es nicht als ausreichend, den Antragsgegner zu verpflichten, seinen Mieter zu ordnungsgemäßem Verhalten gegenüber den Mitbewohnern anzuhalten.
Der Vorfall vom 2./3.3.1995 rechtfertigt nach Auffassung der Kammer grundsätzlich eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 554 a BGB. Der Mieter F hat aus den bereits näher dargelegten Gründen durch Beleidigungen, Bedrohungen und auch durch den tätlichen Angriff auf den Antragsteller den Hausfrieden so nachhaltig gestört, daß die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Einer berechtigten fristlosen Kündigung würde nicht entgegenstehen, wenn neben dem Zeugen F - wie der Antragsgegnerbehauptet - auch dessen Ehefrau, die sich unstreitig ordnungsgemäß verhält, Mietpartei wäre. Denn es genügt das Fehlverhalten eines einzigen Mieters, um die fristlose Kündigung gegenüber sämtlichen Vertragsparteien zu rechtfertigen (Soer-gel-Kummer, BGB, 11. Aufl., § 554 a, Rdz. 7).
Da es jedoch vorliegend nicht zweifelsfrei erscheint, ob der Antragsgegner - nachdem mehr als ein Jahr seit dem maßgebenden Vorfall vergangen ist - die fristlose Kündigung gegenüber seiner Mietpartei wird durchsetzen können, war die Verpflichtung des Antragsgegners auszusprechen, zum nächstmöglichen Termin das Mietverhältnis zu kündigen.
Keiner weiteren Aufklärung bedurfte die Frage, ob neben dem Zeugen F auch dessen Ehefrau Mietvertragspartner des Antragsgegners ist. Die gegenüber dem Antragsgegner ausgesprochene Verpflichtung gegenüber seiner Mietpartei F die Kündigung auszusprechen ist ausreichend bestimmt, der Antragsgegner hat gegenüber der ihm gekannten Mietpartei die ihm auferlegte Kündigung des Mietverhältnisses und die Räumung der Wohnung zu veranlassen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Da der Antragsteller nicht in vollem Umfang mit seinem Antrag Erfolg hatte, hält die Kammer eine Aufteilung der Gerichtskosten im Verhältnis von 1/5 zu 4/5 zu Lasten des Antragsgegners für angemessen. Es bestand im übrigen keine Veranlassung, vom Regelfall abweichend, dem Antragsgegner auch die außergerichtlichen Kosten des Verfahrens ganz oder teilweise aufzuerlegen.
Gegenstandswert: 5.000,-- DM.