WEG: Unverjährbares Anwartschaftsrecht auf Errichtung von Garagen bei Vorratsteilung
KI-Zusammenfassung
Die Wohnungseigentümer stritten über die ohne Zustimmung errichtete Doppelgarage auf im Aufteilungsplan vorgesehenen Garagenflächen sowie über einen Versammlungsbeschluss zur Reinigung einer Hausmatte. Das LG bejahte trotz Verjährung eines schuldrechtlichen Herstellungsanspruchs ein unverjährbares dingliches Anwartschaftsrecht auf Herstellung des angelegten Teileigentums. Abweichungen vom Aufteilungsplan seien unschädlich, wenn die Raumeinheit hinreichend bestimmbar bleibt und die Kläger Anpassungen unverzüglich vornehmen. Der Beschluss zu TOP 5 wurde für nichtig erklärt; ein Beseitigungsanspruch der übrigen Eigentümer bestehe dann nicht.
Ausgang: Berufung erfolgreich: Feststellung gegen Beseitigungsanspruch (bei Nachbesserung) und Nichtigkeit TOP 5; amtsgerichtliches Urteil teilweise aufgehoben.
Abstrakte Rechtssätze
Teileigentum kann im Wege der Vorratsteilung bereits vor Errichtung der vorgesehenen Räume begründet werden; bis zur Fertigstellung besteht eine gesicherte, anwartschaftsähnliche dingliche Rechtsposition des Erwerbers.
Dem im Rahmen einer wirksamen Vorratsteilung begründeten Teil-/Sondereigentum ist grundsätzlich das Recht immanent, die in der Teilungserklärung vorgesehenen Räume herzustellen; andernfalls entstünde unzulässiges „isoliertes“ Miteigentum.
Die Verjährung eines schuldrechtlichen Erstherstellungsanspruchs gegenüber dem teilenden Eigentümer schließt das dingliche Recht des Teileigentümers auf Herbeiführung der Entstehung des Sondereigentums durch eigene Herstellung nicht aus.
Übrige Wohnungseigentümer sind zur Duldung der Herstellung verpflichtet, wenn die Errichtung zur Verwirklichung des angelegten Sondereigentums dient; die Zustimmung kann nicht allein wegen Zeitablaufs oder wegen bloßer Detailabweichungen vom Aufteilungsplan verweigert werden, solange die Raumeinheit hinreichend bestimmbar bleibt.
Eine Zusammenlegung zweier im Aufteilungsplan vorgesehener Einzelgaragen zu einer optisch angepassten Einheit kann ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zulässig sein, wenn die Zuordnung des Sondereigentums nicht in Frage gestellt wird.
Vorinstanzen
Amtsgericht Bergisch Gladbach, 70 C 120/09
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Bergisch Gladbach vom 16.11.2010 (70 C 120/09) teilweise aufgehoben und wie folgt neu gefasst:
Es wird festgestellt, dass die übrigen Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Beseitigung der Doppelgarage links neben dem Haus des Objektes A-Straße in B nebst Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes haben, sofern die Kläger die von ihnen angebotenen Nachbesserungs- und Anpassungsmaßnahmen, nämlich
- Verputz der Garage außen weiß
- Errichtung einer Mauer nebst Dachanschluss zur Ecke des Hauses zwecks Schließung des sog. „Zwickels“
- Anbringung einer Sichtblende mittig vor das Garagentor zwecks Herstellung einer Optik, als würde es sich um zwei getrennte Garagentore handeln
unverzüglich vornehmen.
Der Beschluss zu TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 30.10.2009 (Reinigung der Hausmatte durch die Wohnungseigentümer) wird für nichtig erklärt.
Die Kosten der ersten Instanz tragen die Parteien je zur Hälfte. Die Kosten der Berufung haben die Beklagten zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Parteien sind Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage A-Straße in B. Die Teilungserklärung wurde am 23.06.2000 von der teilenden Eigentümerin und Bauherrin des Objektes errichtet. Die Teilungserklärung sieht unter Ziffer A.I als Bestandteil des WEG-Objektes neben dem Wohnungseigentum an den Wohneinheiten Nr. 1-4 auch das Teileigentum an drei im Aufteilungsplan mit den Nr. 5-7 gekennzeichneten Einzelgaragen vor. Die Kläger schlossen am 28.11.2000 mit der Bauherrin einen Kaufvertrag über das Wohnungseigentum Nr. 4 sowie das Teileigentum Nr. 5 und 6. Die Beklagten zu 3) und 4) erwarben am 30.05.2011 u.a. das Teileigentum an der Garage Nr. 7. Die Garagen wurden von der Bauherrin jedoch nicht errichtet. Grund hierfür war eine Vereinbarung zwischen den Käufern der Garagen und der Bauherrin dergestalt, dass die Käufer auf die Errichtung der Garagen verzichteten. In Bezug auf die Kläger geschah dies aus finanziellen Gründen. Die entsprechenden Flächen zu den Einheiten Nr. 5-7 wurden sodann vereinbarungsgemäß mit Betonsteinpflaster befestigt.
Ende des Jahres 2008 errichteten die Kläger ohne vorherige Absprache mit den Beklagten auf der Fläche, die im Aufteilungsplan der Teilungserklärung als Standort für die Garagen Nr. 5 und 6 vorgesehen war, eine Doppelgarage massiver Bauweise (vgl. Bl. 56 d. A.). Unstreitig ist, dass die Garage nicht in jedem Detail den Vorgaben der Teilungserklärung/dem Aufteilungsplan entspricht. So ist z.B. von außen sichtbar, dass es sich um eine Doppelgarage und nicht um zwei Einzelgaragen handelt. Der Verputz der Garage entspricht zudem nicht den Vorgaben und zwischen Garage und Hauswand verläuft ein spitz zulaufender Spalt.
Die Eigentümerversammlung fasste am 30.10.2009 unter TOP 3 den Beschluss, dass die Kläger aufgefordert werden sollten, die Doppelgarage zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.
Mit am 20.11.2009 bei Gericht eingegangener Klage beantragten die Kläger neben dem Antrag, den TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 30.10.2009 für nicht zu erklären, festzustellen, dass die übrigen Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Beseitigung der Doppelgarage nebst Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes haben. Die Beklagten erhoben gegenüber dem geltend gemachten Anspruch der Kläger die Einrede der Verjährung und beantragten, die Klage abzuweisen.
Mit Urteil vom 16.11.2010 (70 C 120/09), auf dessen tatsächliche Feststellungen im Übrigen Bezug genommen wird (Bl. 225 d. A.), hat das Amtsgericht Bergisch Gladbach die den Beschluss zu TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 30.10.2009 für nichtig erklärt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Zum hier streitgegenständlichen Feststellungsantrag hat es ausgeführt, dass die Errichtung der Garage eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 WEG darstelle, zu der die Zustimmung der Wohnungseigentümer nicht erteilt worden sei. Soweit die Kläger den Anspruch auf Herstellung aus der Teilungserklärung herleiten und daher dem Beseitigungsverlangen die dolo-petit-Einrede entgegenhalten, sei dies nicht zulässig, da der Anspruch der Kläger auf Erstherstellung der Garage verjährt sei. Der schuldrechtliche Anspruch auf erstmalige vollständige Herstellung des Eigentums gemäß der Teilungserklärung unterliege der dreijährigen Regelverjährung des § 195 BGB. Soweit die Kläger der Ansicht sind, es ginge hier nicht um einen schuldrechtlichen Anspruch, sondern um einen Anspruch auf Herstellung des Sondereigentums, könne dem nicht gefolgt werden, da die Herstellung des Sondereigentums auch die Herstellung von Gemeinschaftseigentum bedinge (Außenwände und Dach der Garage), was den Klägern ohne Zustimmung der Eigentümer nicht gestattet sei. Der Anspruch der Kläger auf „Duldung der Herstellung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum“ sei ebenfalls schuldrechtlicher Natur und daher verjährt.
Gegen dieses Urteil, den Klägern am 19.11.2010 zugestellt (Bl. 234 d. A.), wenden sich die Kläger mit der am 14.12.2010 bei eingegangenen Berufung (Bl. 237 d. A.).
Die Kläger halten an ihrem erstinstanzlichen Vorbringen fest. Sie sind der Ansicht, dass die übrigen Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Entfernung der Garage haben. Zwar träfe es zu, dass der schuldrechtliche Anspruch der Kläger auf Errichtung der Garagen bereits verjährt sei. Den Klägern stehe allerdings ein dinglicher Anspruch auf Herstellung Ihres Sondereigentums zu. Im vorliegenden Falle habe eine Vorratsteilung stattgefunden, d.h. das Sondereigentum sei an noch zu errichtenden Gebäudeteilen begründet worden. Solange diese noch nicht errichtet seien, stehe den Eigentümern insoweit eine dingliche gesicherte Rechtsposition, nämlich ein Anwartschaftsrecht zu. Mit diesem Anwartschaftsrecht sei das Recht zur Herstellung der Räume verbunden. Dieser Anspruch könne nach § 902 Abs. 1 BGB nicht verjähren. Wäre dem nicht so, dann würden isolierte Miteigentumsanteile entstehen, die dem Wohnungseigentumsrecht fremd seien. Dass die Garage von der zur Teilungserklärung gehörenden Baubeschreibung abweiche, sei unschädlich, da es sich zum einen um geringfügige Abweichungen handele und zum anderen seitens der Kläger eine Nachbesserung angeboten werde.
Die Kläger beantragen,
festzustellen, dass die übrigen Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Beseitigung der Doppelgarage links neben dem Haus des Objektes A-Straße in B nebst Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes haben, sofern die Kläger die von ihnen angebotenen Nachbesserungs- und Anpassungsmaßnahmen, nämlich
- Verputz der Garage außen weiß
- Errichtung einer Mauer nebst Dachanschluss zur Ecke des Hauses zwecks Schließung des sog. „Zwickels“
- Anbringung einer Sichtblende mittig vor das Garagentor zwecks Herstellung einer Optik, als würde es sich um zwei getrennte Garagentore handeln
unverzüglich vornehmen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen und
die Revision zuzulassen.
Die Beklagten tragen vor, die Kläger hätten gemeinschaftliches Eigentum errichtet in der Absicht, darin ihre aus dem Sondereigentum resultierenden Rechte verwirklichen zu können. Dies stünde aber nur den Eigentümern zu. Die Kläger dürften nicht – auch nicht auf eigene Kosten – das gemeinschaftliche Eigentum gemäß der Teilungserklärung fertig bauen. Zudem sehe die Teilungserklärung keine Doppelgarage und eine Einzelgarage vor, sondern 3 Einzelgaragen. Die Kläger hätten etwas errichtet, was in der Teilungserklärung so nicht angelegt sei.
II.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie frist- und formgerecht eingelegt und begründet worden.
Es bestehen auch keine Bedenken dagegen, dass die Kläger in der Berufung den erstinstanzlich gestellten Hilfsantrag nunmehr durch den Zusatz „sofern die Kläger die von ihnen angebotenen Nachbesserungs- und Anpassungsmaßnahmen, nämlich […] unverzüglich vornehmen“ einschränken, denn dies stellt eine gemäß § 525 Satz 1 i.V.m. § 264 Nr. 2 ZPO stets zulässige Klageänderung dar.
Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg.
Die Kläger haben einen Anspruch auf Feststellung dahingehend, dass die übrigen Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Beseitigung der Doppelgarage links neben dem Haus des Objektes A-Straße in B nebst Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes haben, sofern die Kläger die von ihnen angebotenen Nachbesserungs- und Anpassungsmaßnahmen unverzüglich vornehmen.
Der im erstinstanzlichen Verfahren gestellte Feststellungsantrag war zulässig, da sich die Beklagten eines Beseitigungsanspruchs berühmen.
Der (damals hilfsweise) gestellte Feststellungsantrag, der nunmehr im Rahmen der Berufung weiter verfolgt wird, ist entgegen der Rechtsauffassung des Amtsgerichts Bergisch Gladbach begründet, so dass die Klage nicht abzuweisen war.
Zwar geht das Amtsgericht zutreffend davon aus, dass ein schuldrechtlicher Anspruch der Kläger auf Herstellung des in der Teilungserklärung angelegten Sondereigentums inzwischen aufgrund von § 195 BGB verjährt ist.
Jedoch steht den Klägern nach der herrschenden Rechtsprechung ein unverjährbares dingliches Recht auf Herstellung des ursprünglich vorgesehenen Zustandes zu. Dem liegt folgende Überlegung zugrunde:
Teileigentum kann nach § 3 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 WEG durch eine Teilungserklärung schon vor der Errichtung des Raumes gebildet werden (sog. Vorratsteilung, vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 04.07.2005, NZM 2006, 142). Auch Sondereigentum kann an (noch) nicht bebauten Grundstücksflächen begründet werden, wenn darauf dem Aufteilungsplan entsprechend Räume und Gebäudeteile noch errichtet werden sollen (OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.04.2078, OLGZ 1978, 295, OLG Hamburg, Beschluss vom 25.02.2002, WuM 2002, 561). So war es hier. Die Garagen waren bereits in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan angelegt. Nur aus finanziellen Gründen trafen die Kläger mit der Bauherrin die Absprache, dass der Bau der Garagen vorerst unterbleiben sollte.
Das einem bestimmten Miteigentumsanteil zugeordnete Sondereigentum an einem bestimmten Raum entsteht allerdings erst mit der Fertigstellung des Raumes (OLG Hamm, Beschluss vom 04.07.2005, NZM 2006, 142). Solange der zu Sondereigentum bestimmte Raum aber noch nicht gebaut ist und damit noch nicht vorhanden ist, befindet sich das Sondereigentum in einem Zustand, der dem einer Anwartschaft ähnelt (OLG Hamburg, Beschluss vom 25.02.2002, WuM 2002, 561). Der Sondereigentümer hat dann eine gesicherte Rechtsposition (OLG Hamm, Beschluss vom 04.07.2005, NZM 2006, 142). Dies bedeutet, dass die Kläger, solange die Garagen noch nicht gebaut waren, ein Anwartschaftsrecht auf Errichtung des Sondereigentums hatten.
Ist das Teileigentum wie hier im Rahmen der Vorratsteilung wirksam entstanden, so wohnt ihm das Recht zur Herstellung des in der Teilungserklärung vorgesehenen Raumes/Gebäudes unabdingbar inne (OLG Hamm, Beschluss vom 03.02.1987, NJW-RR 1987, 842; OLG Hamburg, Beschluss vom 25.02.2002, WuM 2002, 561; OLG Hamm, Beschluss vom 04.07.2005, NZM 2006, 142), es sei denn, dass die Herstellung des Gebäudes unmöglich ist. Denn Teileigentum kann – als Dauerzustand – nicht aus dem bloßen ideellen Miteigentumsanteil ohne zugehöriges Raumeigentum bestehen (sog. isoliertes Miteigentum, vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 03.02.1987, NJW-RR 1987, 842). Angewandt auf den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass dem Teileigentum der Kläger das Recht zur Herstellung der Garagen immanent war.
Veräußert wie hier die teilende Bauherrin das Sondereigentum, dann entsteht ein Anwartschaftsrecht des Erwerbers gegenüber dem Veräußerer auf Herstellung der Substanz des Sondereigentums (OLG Hamburg, Beschluss vom 25.02.2002, WuM 2002, 561; OLG München, Beschluss vom 06.07.2010, NJW-RR 2010, 1525; OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.02.1978, OLGZ 1978, 295). Zulässig ist es aber auch, wenn der Erwerber die Herstellung des unfertigen Sondereigentums selbst übernimmt; der Erwerber ist dann berechtigt, das Vollrecht zur Entstehung zu bringen (OLG Hamburg, Beschluss vom 25.02.2002, WuM 2002, 561; OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.02.1978, OLGZ 1978, 295; OLG Hamm, Beschluss vom 04.07.2005, NZM 2006, 142). Genau dies haben die Kläger hier getan. Da die Bauherrin aufgrund einer Abrede von der Verpflichtung zur Errichtung der Garagen befreit war, nahmen die Kläger dies selbst in die Hand und brachten somit ihr Sondereigentum an den Garagen zur Entstehung.
Hierbei spielt es keine Rolle, dass mit dem Bau der Garagen zugleich auch unter Umständen gemeinschaftliches Eigentum errichtet wurde, denn die Beklagten waren insoweit zur Duldung verpflichtet. Erstarkt ein Anwartschaftsrecht am Sondereigentum in der oben beschriebenen Art und Weise zum Vollrecht, sind nämlich die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer entsprechend beschränkt. Sie können insbesondere ihre Zustimmung nicht aufgrund Zeitablaufs verweigern (Verwirkungseinwand) bzw. weil die geplanten Räumlichkeiten von dem ursprünglichen Aufteilungsplan abweichen, wenn trotz der Abweichung die dem Sondereigentum zugrunde liegende Raumeinheit genügend bestimmbar ist (OLG Hamburg, Beschluss vom 25.02.2002, WuM 2002, 561).
So liegt der Fall auch hier. Zwischen der Teilungserklärung und der Errichtung der Garagen lagen 8 Jahre. Eine Verwirkung des (dinglichen) Rechts auf Herstellung der Garagen kann demnach nicht eingetreten sein. Angesichts des klaren Wortlauts der Teilungserklärung ist kein Vertrauenstatbestand zugunsten der übrigen Wohnungseigentümer dergestalt entstanden, die Garagen würden nie oder jedenfalls nach Ablauf einer bestimmten Zeitspanne nicht mehr gebaut werden (so auch OLG Hamburg, Beschluss vom 25.02.2002, WuM 2002, 561). Die Kläger haben nun lediglich den Zustand hergestellt, der in der Teilungserklärung angelegt war und mit dem sich die übrigen Wohnungseigentümer ursprünglich einverstanden erklärt hatten. Die Abweichungen, die die Garage vom ursprünglich geplanten Bau aufweist, sind nicht so erheblich, als dass eine Zuweisung des Sondereigentums nicht mehr stattfinden könnte. Die Räumlichkeiten, an denen die Kläger Sondereigentum erhalten sollten, sind hinreichend bestimmt und weichen nur in Details von der Bauplanung durch die Bauherrin ab. Im Übrigen haben die Kläger zugesichert, noch bestehende Unstimmigkeiten zu beheben.
Der Anspruch der Beklagten auf Beseitigung der Garagen kann auch nicht daraus hergeleitet werden, dass statt der ursprünglich zwei Einzelgaragen nun eine Doppelgarage gebaut wurde. Zum einen haben die Kläger mit ihrem Berufungsantrag angekündigt, das äußere Erscheinungsbild der Doppelgarage dergestalt zu verändern, dass sie wie zwei Einzelgaragen erscheint. Zum anderen bedurfte eine Zusammenlegung der zwei Garagen auch nicht der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer (vgl. hierzu Greiner, Rz. 467 zur Parallelproblematik bei einem Wanddurchbruch; dies muss erst recht gelten, wenn kein Wanddurchbruch vorgenommen wird, sondern die Wand von Beginn an gar nicht erst gebaut wird).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO und § 91 Abs. 1 ZPO.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 und Satz 2 ZPO.
Angesichts der bereits existierenden, zuvor zitierten obergerichtlichen Rechtsprechung zu dieser Thematik liegt ein Zulassungsgrund i.S.d. § 543 Abs. 2 ZPO (grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache oder Fortbildung des Rechts/Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung) nicht vor, so dass der dahingehende Antrag der Beklagten zurückzuweisen war.
Der Streitwert für die Berufung wird auf 8.750 € festgesetzt