WEG: Duldung der Umgestaltung einer Sondernutzungsfläche für Stellplätze gegen Entschädigung

Landgericht Köln · 29 S 223/15 · 08.02.2017

KI-Zusammenfassung

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von der Sondernutzungsberechtigten die Duldung der Umgestaltung ihrer Terrassen-/Gartenfläche zur Herstellung genehmigungskonformer Stellplätze. Streitpunkt war insbesondere, ob die Gemeinschaft vorab die Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung ändern muss und ob eine Entschädigung geschuldet ist. Das LG Köln wies die Berufungen der Beklagten und die Anschlussberufung der Klägerin zurück. Die Duldungspflicht folgt aus § 242 BGB zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorgaben; sie besteht auch ohne vorgängige Änderung der Gemeinschaftsordnung, jedoch nur gegen angemessenen finanziellen Ausgleich (hier: 38.000 €).

Ausgang: Berufungen der Beklagten und Anschlussberufung der Klägerin gegen die amtsgerichtlichen Urteile zurückgewiesen; Duldung nur gegen Ausgleich bestätigt.

Abstrakte Rechtssätze

Ein Wohnungseigentümer mit Sondernutzungsrecht hat nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) Baumaßnahmen auf der Sondernutzungsfläche zu dulden, wenn deren Inanspruchnahme erforderlich ist, um einen baugenehmigungskonformen Zustand herzustellen.

Die gerichtliche Durchsetzung eines Duldungsanspruchs der Wohnungseigentümergemeinschaft setzt nicht zwingend voraus, dass zuvor die Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung geändert und das Sondernutzungsrecht aufgehoben wurde, wenn die Maßnahme zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorgaben erforderlich ist.

Die Duldung einer dauerhaften Umnutzung einer Sondernutzungsfläche zugunsten gemeinschaftlicher Zwecke ist regelmäßig nur gegen Zahlung eines angemessenen Ausgleichs geschuldet.

Bei der Bemessung des Ausgleichs für die Inanspruchnahme einer Sondernutzungsfläche kann das Gericht die Entschädigungshöhe gemäß § 287 ZPO schätzen, sofern es die maßgeblichen tatsächlichen Grundlagen darlegt.

Ein anwaltlicher Schriftsatz wahrt das Unterschriftserfordernis (§ 130 Nr. 6 ZPO) auch bei schwer leserlichem Namenszug, wenn der Schriftzug individuell ist und die Absicht einer vollen Unterschrift erkennen lässt und die Urheberschaft verlässlich zugeordnet werden kann.

Vorinstanzen

Amtsgericht Köln, 215 C 148/13

Tenor

Die Berufungen der Beklagten und die Anschlussberufung der Klägerin gegen die Urteile des Amtsgerichts Köln vom 10.11.2015 und vom 15.1.2016  - 215 C 148/13 – werden zurückgewiesen.

Die gerichtlichen Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin zu 20 % und die Beklagte zu 80%. Die Klägerin trägt die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 20%. Die Beklagte trägt die außergerichtlichen Kosten der Klägerin und der Streithelferin zu 80%. Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.

Dieses Urteil und das amtsgerichtliche Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 20.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Klägerin darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn die Beklagte nicht vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

Die Beklagte ist Miteigentümerin in der Wohnungseigentümergemeinschaft Y-Straße 7, Köln, der Klägerin. Die Parteien streiten darum, ob die Beklagte dazu verpflichtet ist, ihre Sondernutzungsfläche zur Erstellung von Stellplätzen entsprechend der Baugenehmigung der Stadt Köln vom 27.5.2004 zur Verfügung zu stellen.

Für die tatsächlichen Feststellungen wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen. Für die Örtlichkeiten wird auf die Skizze (Bl.379 GA) und die Fotos (Bl.381ff GA) Bezug genommen. Vor der Wohnung der Beklagten befindet sich derzeit ihre Sondernutzungsfläche (Plan Bl.9 GA grün unterlegter Bereich), die in der Gemeinschaftsordnung (Bl.137 GA) als Garten-Terrassenfläche bezeichnet worden ist und auch als Terrasse angelegt worden ist. Nach der Baugenehmigung vom 27.5.2004 (Bl.10ff GA) sollte ca. 4 qm große Terrassenfläche vor dem Wohnzimmer der Beklagten errichtet werden. Diese Fläche wurde in die Wohnung der Beklagten einbezogen.

Derzeit sind die Stellplätze rechtwinklig zum Gebäude angeordnet. In der Baugenehmigung vom 27.5.2004 (Bl.15 GA) ist vorgesehen, die Stellplätze parallel zum Gebäude herzustellen. Um eine parallele Anordnung der Stellplätze schaffen zu können, ist es erforderlich, die Sondernutzungsfläche der Beklagten in Anspruch zu nehmen. Eine Abänderung der Baugenehmigung dahingehend, dass die Stellplätze wie errichtet verbleiben können, hat die Stadt Köln in 2008 abgelehnt. Die dagegen gerichtete Klage der Gemeinschaft ist nicht weiter verfolgt worden. Auf den Plänen, die dem Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung beilagen, sind die Stellplätze im rechten Winkel zum Gebäude eingezeichnet.

Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, Zug um Zug gegen eine von der Klägerin an die Beklagte zu zahlende Entschädigung in Höhe von 38.000,00 € zu dulden,

1.       dass die Klägerin auf der Sondernutzungsfläche, die im Teilungsplan, Anlage 2 zur Urkunde des Notars Dr. X, Köln, vom 12.12.2003, URNR.####/2003,  grün unterlegt ist , die angelegte Terrasse, den Rasen und die Pflanzen sowie den die Sondernutzungsfläche umgebenden Stahlgitterzaun entfernt,

2.       dass die Klägerin auf der vorbezeichneten Sondernutzungsfläche einen befahrbaren Belag aufbringt und zwei Einstellplätze (parallel zum Gebäude) gemäß der Baugenehmigung 63/B37/####/2003 vom 27.5.2004 herstellt, sowie die Einstellplätze gegenüber dem Fußweg mit einer Sockelmauer, einer dichten Hecke oder mit einem maximal 1 m hohen Zaun abtrennt,

3.       dass die errichteten Einstellplätze dauerhaft als solche durch Wohnungseigentümer der Gemeinschaft und/oder Bewohner des gemeinschaftlichen Objekts genutzt werden,

4.       dass die vorbezeichnete Sondernutzungsfläche dauerhaft auch als zu den gemäß Ziffer 2 errichteten Einstellplätzen sowie zu den weiteren zwei Einstellplätzen links (von der Straße Y-Straße aus gesehen) genutzt wird.

Im Übrigen hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen.

Mit Urteil vom 15.1.2016 ist das Urteil hinsichtlich der Kostenentscheidung ergänzt worden.

Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Beklagte gem. § 242 BGB dazu verpflichtet sei, der Gemeinschaft die Sondernutzungsfläche für die Schaffung der Parkplätze zur Verfügung zu stellen. Es sei von Seiten der Beklagten nicht konkret dargetan worden, wo im hinteren Teil des Grundstücks die Parkplätze errichtet werden können. Die Teilungserklärung könne nach dem Umbau der Fläche geändert werden, auf die Änderung der Teilungserklärung bestehe ein Anspruch. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung führe nicht dazu, dass die Stadt Köln an die dortigen Vorgaben gebunden sei. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung beziehe sich nicht auf den Außenbereich. Der Sachverständige habe in seinem Gutachten nachvollziehbar und widerspruchsfrei den Wertunterschied für die Wohnung der Beklagten dargelegt. Dabei sei auf den Zustand abzustellen, der ohne die baulichen Veränderungen seitens der Beklagten bestehen würde.

Gegen die Entscheidungen des Amtsgerichts wendet sich die Beklagte mit ihren Berufungen.

Zur Begründung führt die Beklagte aus, dass das Amtsgericht von einem falschen Sachverhalt ausgehe. Die erforderliche Anzahl von 12 Stellplätzen sei auf dem Grundstück vorhanden. Die Stellplätze würden nur dann fehlen, wenn die Stellplätze geradezu unsinnig angelegt würden. Die parallele Parkplatzanordnung sei eine Platzverschwendung und sei verwaltungsgerichtlich nicht durchsetzbar. Für den Ausparkvorgang sei eine breitere Fläche als nach der Garagenverordnung NRW vorgesehen erforderlich.

Vor dem Umbau der Sondernutzungsfläche müsse die Teilungserklärung geändert werden. Die vom Amtsgericht angeführte Entscheidung des Kammergerichts betreffe einen anderen Sachverhalt. Hier gebe es einen Aufteilungsplan nach dem gebaut worden sei. Überdies hätte die Klägerin gegen die Ablehnung der Erteilung einer geänderten Baugenehmigung vorgehen müssen. Die Beklagte habe erst im Nachhinein von dem Klageverfahren erfahren. Die Abgeschlossenheits-bescheinigung sei bindend.

Schließlich sei das Gericht mit seiner Entscheidung über den Antrag der Klägerin – Zahlung einer Entschädigung in Höhe von 20.000,00 € -  hinausgegangen. Dies sei unzulässig. Die Kostenentscheidung sei nicht nachvollziehbar. Die wesentlichen Einwendungen gegen das Gutachten des Sachverständigen habe das Amtsgericht nicht berücksichtigt.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 10.11.2015, sowie das Urteil vom 15.1.2016 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Im Wege der Anschlussberufung beantragt die Klägerin,

die Urteile des Amtsgerichts – 215 C 148/13 – vom 10.11.2015 und vom 15.1.2016 teilweise abzuändern und

die Beklagte unter Androhung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung zu verhängenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 € und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, zur Ordnungshaft oder zur Ordnungshaft bis zu sechs Monaten zu verurteilen, es gegen eine von der Eigentümergemeinschaft zu zahlenden einmalige Entschädigung in Höhe von 20.000,00 € zu dulden,

1.       dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auf der Sondernutzungsfläche, die im Teilungsplan, Anlage 2 zur Urkunde des Notars Dr. X, Köln, vom 12.12.2003, URNR.####/2003 (der Klage als Farbkopie beigefügt),  grün unterlegt ist , die angelegte Terrasse, den Rasen und die Pflanzen sowie den die Sondernutzungsfläche umgebenden Stahlgitterzaun entfernt,

2.       dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auf der vorbezeichneten Sondernutzungsfläche einen befahrbaren Belag aufbringt und zwei Einstellplätze (parallel zum Gebäude) gemäß der Baugenehmigung 63/B37/####/2003 vom 27.5.2004 herstellt, sowie die Einstellplätze gegenüber dem Fußweg mit einer Sockelmauer, einer dichten Hecke oder mit einem maximal 1 m hohen Zaun abtrennt,

3.       dass die errichteten Einstellplätze dauerhaft als solche durch Wohnungseigentümer der Gemeinschaft und/oder Bewohner des gemeinschaftlichen Objekts genutzt werden,

4.       dass die vorbezeichnete Sondernutzungsfläche dauerhaft auch als zu den gemäß Ziffer 2 errichteten Einstellplätzen sowie zu den weiteren zwei Einstellplätzen links (von der Straße Y-Straße aus gesehen) genutzt wird.

Die Beklagte beantragt,

die Anschlussberufung zurückzuweisen.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Berufungen der Beklagten unzulässig seien, da die Unterschriften unter den Berufungseinlegungen vom 16.12.2015 und 25.1.2016  nicht lesbar seien. Es fehle an einer ausreichenden Unterschrift, da man keine Buchstaben mehr erkennen könne; es handele sich um fünf ineinander geschlungene Kreise. Ein Namenszug sei nicht erkennbar. Die Berufungsbegründung vom 18.2.2016  weise neben dem Stempel „gez. H Rechtsanwalt“ zwei Buchstaben auf. Der erste könne ein „N“, „V“ oder „U“ sein, der zweite könne als „G“ interpretiert werden. Eine Abkürzung der Unterschrift sei nicht zulässig. Die Berufungen seien daher weder wirksam eingelegt noch begründet worden.

Die Klägerin hält das Vorbringen der Beklagten, dass 12 Stellplätze vorhanden seien, für unsubstantiiert. Die Stellplätze müssten entsprechend der Baugenehmigung errichtet werden. Die Auffassung der Beklagten, dass zunächst die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung geändert werden müsse, sei unzutreffend. Die Änderung der Teilungserklärung sei zwingend von der Einwilligung der Beklagten abhängig, die die Zustimmung jedoch verweigere. Die Verurteilung zu einer höheren Entschädigungssumme sei zulässig. Das Amtsgericht sei nicht  über den Antrag der Klägerin hinausgegangen. Das Gericht wäre nur dann über den Antrag hinausgegangen,  wenn es der Klage gegen Zahlung einer geringeren Entschädigungssumme stattgegeben hätte. Die Einwände der Beklagten gegen das Sachverständigengutachten überzeugten nicht.

Zur Anschlussberufung führt die Klägerin aus, dass das Amtsgericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass eine Ausgleichszahlung aufgrund der Nichtleistungskondiktion zu zahlen sei. Der Rechtsgrund für die zukünftige Überlassung liege in den Anspruch auf ordnungsgemäße Erstherstellung. Die in der Baugenehmigung vorgesehene Terrassenfläche (Bl.15) sei in die Wohnung einbezogen worden und vor dem Wohnzimmer eine Terrasse errichtet worden. Diese nicht genehmigte bauliche  Ausführung könne keine Rechte der Beklagten gegenüber der Gemeinschaft begründen. Die Klägerin habe lediglich zum Zwecke der Beschleunigung der Überlassung und als Zeichen des guten Willens die Zahlung einer Entschädigung in Höhe von 20.000,00 € angeboten.

Selbst wenn man davon ausgehe, dass eine Entschädigung zu zahlen sei, sei die Höhe der Entschädigungsleistung fehlerhaft ermittelt worden. Ein Sondernutzungsrecht sei nicht frei veräußerlich.  Zudem sei die Herstellung des baurechtskonformen Zustandes auch im Interesse der Beklagten. Von einer Nutzungsuntersagung wäre die Beklagte, der das Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz und an einer Garage zustehe, besonders betroffen. Durch die Einbeziehung der Terrassenfläche habe die Beklagte von einer im Verhältnis zu den Miteigentumsanteilen größeren Wohnfläche profitiert.

Zur Anschlussberufung führt die Beklagte aus, dass ein Rechtsgrund für die ordnungsgemäße Erstherstellung der klagenden Eigentümergemeinschaft gegen die Beklagte nicht gegeben sei. Es gebe keine Verfügung, wonach die jetzige Stellplatzsituation unzulässig sei, sie sei seit sechs Jahren von der Verwaltungsbehörde geduldet worden. Das Rechtsverhältnis zu den anderen Eigentümern orientiere sich nicht an der Baugenehmigung sondern an dem von der Beklagten abgeschlossenen Kaufvertrag und den Kaufverträgen der anderen Eigentümer, die auf der Grundlage der Teilungserklärung geschlossen worden seien. Das Sondernutzungsrecht berechtige zur Nutzung wie ein Eigentümer. Es bestehe daher keine Veranlassung, irgendwelche Abschläge zu machen.

Die Streithelferin hat sich den Anträgen der Klägerin hinsichtlich der Berufung und Anschlussberufung angeschlossen.

Die Streithelferin legt dar, dass die Anordnung der Stellplätze rechtwinklig zur Straße unzulässig und nicht genehmigungsfähig sei. Nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft mitgeteilt habe, dass man bereit sei der Verpflichtung zur Herstellung baugenehmigungsgerechter Zustände nachzukommen, allerdings ein zivilrechtlicher Hinderungsgrund bestehe, habe die Streithelferin, als Ordnungsbehörde zunächst keine Möglichkeit und keinen Grund, weitere Ordnungsmaßnahmen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu ergreifen. Der Abgeschlossenheitsbescheinigung komme keine genehmigungsrechtliche Bindungswirkung zu.

II.

Die Berufungen der Beklagten gegen die Urteile vom 10.11.2015 und 15.1.2016 sind zulässig, sie haben in der Sache aber keinen Erfolg.

Die zulässige Anschlussberufung der Klägerin ist unbegründet.

Berufung der Beklagten

Die Berufungen der Beklagten sind form – und fristgerecht eingelegt und begründet  worden.

Die Klägerin beanstandet die fehlende Lesbarkeit der Unterschriften unter den Berufungsschriften vom 16.12.2015 und 25.1.2016  (Bl.607/ 629 GA).

Die Berufungsschrift muss als bestimmender Schriftsatz im Anwaltsprozess grundsätzlich eigenhändig unterschrieben sein (§ 130 Nr. 6 ZPO, § 519 Abs. 4 ZPO). Die Unterschrift soll die Identifizierung des Urhebers der schriftlichen Prozesshandlung ermöglichen und dessen unbedingten Willen zum Ausdruck bringen, die Verantwortung für den Inhalt des Schriftsatzes zu übernehmen. Eine Unterschrift setzt einen die Identität des Unterzeichnenden ausreichend kennzeichnenden Schriftzug voraus, der individuelle und entsprechend charakteristische Merkmale aufweist, die die Nachahmung erschweren, der sich als Wiedergabe eines Namens darstellt und der die Absicht einer vollen Unterschrift erkennen lässt, selbst wenn er nur flüchtig niedergelegt und von einem starken Abschleifungsprozess gekennzeichnet ist. Unter diesen Voraussetzungen kann selbst ein vereinfachter und nicht lesbarer Namenszug als Unterschrift anzuerkennen sein, wobei insbesondere von Bedeutung ist, ob der Unterzeichner auch sonst in gleicher oder ähnlicher Weise unterschreibt. (vgl. BGH Beschluss vom 17.11.2009 – XI ZB 6/09 – juris-; BGH Beschluss vom 26.4.2012 – VII ZB 36/10 – juris; BGH Beschluss vom 29.11.2016 – VI B 16/16 – juris).

Unter Beachtung dieser Grundsätze handelt es sich bei dem Schriftzug auf den Berufungsschriften um eine Unterschrift im Sinne des § 130 Nr. 6 ZPO. Die Klägerin geht zwar zu Recht davon aus, dass die Unterschrift, die entsprechend dem maschinenschriftlichen Zusatz „ N Rechtsanwalt“ in beiden Schriftsätzen von Rechtsanwalt N stammen soll, keinen lesbaren Namenszug erkennen lässt. Sie besteht nur aus einer Abfolge von ineinander verschlungenen Kreisen. Jedoch ist dieser Schriftzug so individuell gestaltet, dass es von Seiten der Kammer keine ernsthaften Zweifel daran aufkommen, dass es sich um die Unterschrift von Rechtsanwalt N handelt. Rechtsanwalt N unterschreibt seit Jahren in dieser Art und Weise. Der Kammer sind aus zahlreichen anderen Verfahren Schriftsätze bekannt, in denen der beschriebene Schriftzug – ineinander geschlungene Kreise – als Unterschrift von Rechtsanwalt N auftaucht. Für die Kammer steht daher fest, dass Rechtsanwalt N die Schriftsätze zur Berufungseinlegung vom 16.12.2015 und 25.1.2016  unterzeichnet hat.

Des Weiteren beanstandet die Klägerin, dass der Schriftsatz vom 18.2.2016 lediglich mit zwei Buchstaben unterschrieben worden sei. Eine Identifizierung des Unterzeichners sei nicht möglich, es handele sich um ein Namenskürzel.

Auch bei der Unterschrift unter der Berufungsbegründung handelt es sich gemessen an den oben dargelegten Anforderungen des BGH um eine Unterschrift i.S. § 130 Nr. 6 ZPO. Entgegen der Auffassung der Klägerin lässt der Schriftzug auf der Berufungsbegründungsschrift, der aus einem v-förmigen Buchstaben mit kleinen Schnörkeln, einem darauf folgenden Strich und einem daran (fast)  anschließenden nach oben strebenden und einem anschließend lang nach unten gezogenem Strich, ähnlich einer „1“, besteht, wobei die beiden Linien am Ende des Schriftzuges  als „k“ und „i“ zu erkennen sind, also als Namensbestandteile des Nachnamens „H“,  die Absicht erkennen, eine volle Unterschrift zu leisten und den Schriftsatz nicht lediglich mit einer Paraphe oder Abkürzung abzuzeichnen. Die Urheberschaft des Rechtsanwaltes H wird darüber hinaus durch den Stempelaufdruck „gez. H Rechtsanwalt“ bestätigt (vgl. BGH Beschluss vom 8.1.1997 – XII ZB 199/96 – juris). Die Kammer hat danach keine Zweifel daran, dass die Berufungsbegründung von Rechtsanwalt H unterzeichnet worden ist.

Die zulässigen Berufungen der Beklagten haben in der Sache keinen Erfolg.

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht Köln einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte; ihr gegen Zahlung eines finanziellen Ausgleichs zur Schaffung von Stellplätzen zur Verfügung zu stellen, bejaht. Das angefochtene Urteil ist unter keinem rechtlichen oder tatsächlichen Gesichtspunkt zu beanstanden.

Das angefochtene Urteil leidet insbesondere nicht an einem wesentlichen Mangel im Sinne von  § 539 ZPO. Das Amtsgericht  hat nicht gegen § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO verstoßen, indem es die von der Klägerin begehrte Duldung der Inanspruchnahme der Sondernutzungsfläche der Beklagten von der Zahlung einer Entschädigung von 38.000,00 € abhängig gemacht hat. Gemäß § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO ist das Gericht nicht befugt, einer Partei etwas zuzusprechen, was nicht beantragt ist. Das Gericht kann jedoch weniger, ein „minus“ zusprechen. Das Amtsgericht ist nicht über den Antrag der Klägerin hinausgegangen,  das wäre dann der Fall gewesen, wenn es der Klage gegen Zahlung einer Entschädigungssumme von weniger als 20.000,00 € stattgegeben hätte. In der Festsetzung der Entschädigungssumme auf 38.000,00 € liegt jedoch ein „minus“, was nach § 308 Abs. 1 Satz 2 ZPO zulässig ist.

Entgegen der Auffassung der Beklagten geht das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil auch nicht von einem unrichtigen Sachverhalt aus. Soweit das Amtsgericht in seiner Entscheidung ausführt, dazu, dass vier Stellplätze zu schaffen seien und dafür die Sondernutzungsfläche der Beklagten in Anspruch genommen werden müsse, ist diese Formulierung zwar ungenau, da derzeit eine ausreichenden Anzahl von Stellplätzen vorhanden ist und sich erst durch die von der Stadt geforderte Ausrichtung der Stellplätze parallel zu Gebäude die bisher bestehenden Stellplatzflächen anders aufzuteilen sind, so dass Stellplätze wegfallen. Aus dem Tatbestand und den Entscheidungsgründen ergibt sich jedoch mit ausreichender Klarheit, dass das Amtsgericht zutreffend erfasst hat, dass die Nutzung der Sondernutzungsfläche durch die Klägerin deshalb erforderlich ist, weil die parallele Anordnung der Stellplätze entsprechend den Vorgaben der Baugenehmigung mehr Platz erfordert und die Sondernutzungsfläche der Beklagten daher als Stellplatzfläche genutzt werden muss.

Die Ausführungen der Beklagten, dass die vier Stellplätze, die - bei der aus Sicht der Beklagten - unsinnigen parallelen Anordnung der Stellplätze fehlen werden, im hinteren Teil des Grundstücks angelegt werden können, hat das Amtsgericht zu Recht als unsubstantiiert zurückgewiesen. Die Beklagte hätte konkret darlegen müssen, wo die Stellplätze erstellt werden könnten.

Auch dem Einwand der Beklagten, dass in der Umgebungsbebauung parallele Stellplätze nicht installiert sind und die Anordnung der Stadt Köln verwaltungsgerichtlich nicht durchsetzbar sei, musste das Amtsgericht nicht nachgehen. Die Baugenehmigung vom 27.5.2004 sieht die parallele Anordnung der Stellplätze vor. Der Bauantrag der Gemeinschaft vom 1.7.2008 zur Legalisierung der nicht genehmigten Stellplatzanordnung ist von Seiten der Streithelferin ablehnt worden. Die dagegen gerichtete Klage wurde von Seiten der Gemeinschaft nicht weiter verfolgt, so dass die Baugenehmigung vom 27.5.2004 maßgeblich ist. Nachdem bestandskräftig beschlossen worden ist, dass die Stellplätze entsprechend der Baugenehmigung erstellt werden sollen, kann die Beklagte auch nicht verlangen, dass die Klägerin eine Ordnungsverfügung der Streithelferin abwartet und untätig bleibt. Die Streithelferin hat im vorliegenden Verfahren nämlich deutlich zum Ausdruck gebracht, dass ordnungsbehördliche Maßnahmen zur Durchsetzung der bestandskräftigen Genehmigung und zur Unterbindung der hiervon abweichenden Nutzung  nur derzeit nicht ergriffen werden, weil die Klägerin sich zur Herstellung des genehmigungsgerechten Zustandes bereit erklärt hat. Die Miteigentümer haben sich gegen die unsichere Möglichkeit entschieden, die Stellplätze wie errichtet zu belassen und zu nutzen.

Soweit die Beklagte beanstandet hat, dass die Gemeinschaft gegen die Ablehnung des Bauantrages weiter hätte vorgehen müssen, hat das Amtsgericht zu Recht ausgeführt, dass nicht erkennbar sei, dass die Klägerin in schädigender Absicht vorgegangen sei, so dass dieser Einwand dem Duldungsanspruch nicht entgegen stehe. Eine schädigende Absicht hat die Beklagte im Rahmen der Berufungsbegründung auch nicht behauptet. Dass sich die Klägerin auf den Rat ihres Anwalts verlassen hat, spricht gegen ein pflichtwidriges Verhalten.

Auch die Ausführungen des Amtsgerichts dazu, dass es sich bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht um einen Verwaltungsakt handelt, sind zutreffend. Es handelt sich um schlicht hoheitliches Handeln. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung  dient allein dem Zweck, eine eindeutige räumliche Abgrenzung der Sondereigentumsbereiche untereinander sowie zum gemeinschaftlichen Eigentum zu gewährleisten und dadurch Streitigkeiten zu vermeiden (vgl. Jennißen-Krause, WEG, § 7 Rn.19). Eine Festlegung über die Lage der Stellplätze, die in sich nicht abgeschlossen sein können, beinhaltet die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht.

Der Anspruch der Klägerin auf Duldung folgt aus § 242 BGB. Der Sondernutzungsberechtigte ist zur Duldung von Baumaßnahmen auf seiner Sondernutzungsfläche verpflichtet, wenn die Inanspruchnahme der Sondernutzungsfläche erforderlich ist, um öffentlich-rechtlichen Vorgaben  - wie hier die Erstellung eines baugenehmigungskonformen Zustandes – zu genügen (vgl. KG Berlin Beschluss vom 25.1.1999 – 24 W 1394/98- juris; BayObLG Beschluss vom 12.3.1998 – 2Z BR 174/97- juris; Beschluss vom 5.12.2001 – 2Z BR 126/01- juris); Jennißen-Grziwotz, WEG, § 5 Rn.60a; Spielbauer/Then-Spielbauer, WEG, § 13 Rn.43). Soweit die Kammer in der mündlichen Verhandlung vom 2.6.2016 Bedenken dahingehend geäußert hat, ob die Klägerin von der Beklagten die Duldung der Umnutzung der Sondernutzungsfläche verlangen könne, obschon schon kein Gesamtkonzept zum Umbau der Stellplätze vorliege, hält sie diese Bedenken nach Nachberatung nicht mehr aufrecht. Der Duldungsanspruch ist vorrangig umzusetzen, um dann über die Einzelheiten der Stellplatzgestaltung entsprechend den Vorgaben der Baugenehmigung entscheiden zu können. Über das „Ob“ kann die Gemeinschaft nicht mehr entscheiden, da dies durch die Baugenehmigung vorgegeben ist.

Des Weiteren hat die Kammer keine Zweifel mehr daran, dass ein Rechtsschutzbedürfnis für die Klage besteht. Die Streithelferin hat nochmals mit Schriftsatz vom 20.6.2016 deutlich gemacht, dass sie ordnungsbehördliche Maßnahmen zur Durchsetzung der Vorgaben aus der Baugenehmigung ergreifen wird bzw. die nicht genehmigte Nutzung unterbinden wird, sofern die Klägerin ihre Zusage, die Stellplätze genehmigungsgerecht herzustellen, nicht einhält. Derzeit werde im Hinblick auf das laufende Verfahren gegen die Beklagte von Ordnungsmaßnahmen abgesehen.

Schließlich geht das Amtsgericht auch zu Recht davon aus, dass eine Änderung der Teilungserklärung nicht vorrangig vorgenommen werden müsse. Die Kammer hat die Sache nach der mündlichen Verhandlung vom 2.6.2016 erneut beraten und hält an ihrer vorläufigen Rechtsauffassung nicht mehr fest. Die Ausführungen der Beklagten in dem Schriftsatz vom 23.1.2017 unter Verweis auf die Entscheidung des BGH zum Gesellschaftsrecht – Urteil vom 19.11.2014 – II ZR 14/04 – vermögen keine abweichenden Entscheidung zu begründen und gaben keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

Das Sondernutzungsrecht ist der Beklagten in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt worden, so dass eine Änderung der Teilungserklärung ohnehin nicht in Betracht kommt. Dem Duldungsanspruch der Klägerin steht jedoch nicht entgegen, dass die Gemeinschaftsordnung bisher nicht geändert worden ist.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die in der Gemeinschaftsordnung festgelegten rechtlichen Verhältnisse den tatsächlichen Gegebenheiten nach Abschluss der Bauarbeiten zur Erstellung des baugenehmigungskonformen Zustandes angepasst werden sollten, es ist jedoch nicht ersichtlich, warum die Änderung der Gemeinschaftsordnung hier vorrangig sein sollte. Aus der Entscheidung des BayObLG (Beschluss vom 5.12.2001 – 2Z BR 126/01) sowie der Entscheidung des (KG Beschluss vom 25.1.1999 – 24 W 1394/98- juris), die die (teilweise) Überlassung einer Sondernutzungsfläche zur Nutzung für Zwecke der Gemeinschaft (Schaffung von Besucherstellplätzen, Anlage eines Kinderspielplatzes) zum Gegenstand haben, lässt sich nicht entnehmen, dass vorab eine Änderung der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung vorzunehmen wäre.

Die Entscheidung des BGH, auf die die Beklagte sich stützt, ist nicht einschlägig. In dem vom BGH entschiedenen Fall, ging es darum, ob ein Gesellschafter einer Gesellschaft berechtigt ist, einen anderen Mitgesellschafter auf Leistung in Anspruch zu nehmen oder ob eine solche Gesellschafterklage gegenüber einer möglichen Klage der Gesellschaft subsidiär sei. Es ist für die Kammer nicht ersichtlich, inwieweit die  Entscheidung über die Klagebefugnis eines Gesellschafters für das vorliegende Verfahren von Relevanz sein soll.

Eine Rechtsverkürzung tritt für die Beklagte nicht ein, da nicht ersichtlich ist, welchen rechtlichen Vorteil die Beklagte von der vorrangigen Änderung der Gemeinschaftsordnung haben könnte. Ginge man davon aus, dass die Gemeinschaftsordnung vorrangig zu ändern wäre, würde dies lediglich dazu führen, dass  sich die Anlage der Stellplätze  zeitlich noch weiter verzögern würde. Da die Beklagte nicht gewillt ist, der Änderung zuzustimmen, müsste die Zustimmung im gerichtlichen Wege erzwungen werden. Da nach Auffassung der Kammer ein Anspruch der übrigen Miteigentümer gegen die Beklagte auf Zustimmung zur Abänderung der  Gemeinschaftsordnung besteht, würde die Beklagte zur Zustimmung verurteilt werden.

Schließlich sind auch die Ausführungen des Amtsgerichts dazu, dass die an die Beklagte zu zahlende Entschädigung auf 38.000,00 € festzusetzen ist, nicht zu beanstanden. Das Amtsgericht konnte die Höhe die Höhe der Entschädigung nach § 287 ZPO schätzen. Das Amtsgericht hat die tatsächlichen Grundlagen der Schätzung im Urteil angegeben. Es ist auch nicht ersichtlich, dass das Amtsgericht seiner Schätzung unrichtige Maßstäbe zugrunde gelegt hat. Das Amtsgericht hat sich vielmehr nachvollziehbar und widerspruchsfrei mit den Ergebnissen des Gutachtens des Sachverständigen Lemmer auseinandergesetzt.

Die Kostenentscheidung des Amtsgerichts ist nicht zu beanstanden. Für die Beschwer der Klägerin ist nicht allein die Höhe der Ausgleichszahlung maßgeblich.

Anschlussberufung der Klägerin

Die zulässige Anschlussberufung der Klägerin hat keinen Erfolg.

Die Kammer folgt den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Köln dazu, dass die Beklagte die Umgestaltung ihrer Sondernutzungsfläche für die Erstellung der parallelen Stellplätze nur gegen Zahlungen eines ausgemessenen Ausgleichs zu dulden hat. Diese Auffassung entspricht der einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. vgl. KG Berlin Beschluss vom 25.1.1999 – 24 W 1394/98- juris; BayObLG Beschluss vom 12.3.1998 – 2Z BR 174/97- juris; Beschluss vom 5.12.2001 – 2Z BR 126/01- juris; Jennißen-Grziwotz, WEG, § 5 Rn.60a; Spielbauer/Then-Spielbauer, WEG, § 13 Rn.43). Auch wenn die Beklagte dazu verpflichtet ist, die Sondernutzungsfläche für die Anlage der Stellplätze zur Verfügung zu stellen, ist damit nicht die Gebrauchsüberlassung ohne Ausgleich zu rechtfertigen. Die Beklagte kann auch nicht als weniger schutzwürdig angesehen werden, weil der Bauträger das Objekt nicht entsprechend der Baugenehmigung errichtet hat, denn die Beklagte als Erwerberin durfte darauf vertrauen, dass der Bauträger sich an die erteilte Baugenehmigung hält.

Soweit sich die Klägerin gegen die Höhe der vom Amtsgericht ausgeurteilten Entschädigungsleistung wendet, kann auf die Ausführungen zur Berufung Bezug genommen werden. Das Amtsgericht hat die Umstände des Einzelfalls bei der Schätzung der Entschädigungsleistung in ausreichendem Umfang berücksichtigt. Die Kammer folgt den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts. Die Beklagte muss sich insbesondere nicht vorwerfen lassen, dass die die Abweichungen zwischen Bauausführung und Baugenehmigung hätte erkennen können.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 101 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wird wegen grundsätzlicher Bedeutung gem. § 543 Abs. 2 ZPO zugelassen. Die Frage, ob ein Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Überlassung einer Sondernutzungsfläche und Duldung von Baumaßnahmen auf dieser Fläche zur Erfüllung einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung gegenüber einem Sondernutzungsberechtigten erst dann gerichtlich durchgesetzt werden kann, wenn zuvor eine Änderung der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung erfolgt ist und das Sondernutzungsrecht aufgehoben wurde, ist bislang höchstrichterlich noch nicht geklärt. Da sie in der unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist, berührt sie das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts.

Im Hinblick auf die Frage ob die Berufungsschriften und die Berufungsbegründungsschrift wirksam unterzeichnet worden sind, war die Revision nicht zuzulassen. Die Kammer weicht nicht von der Rechtsprechung des BGH ab, vielmehr wendet sie sie im Einzelfall an.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 38.000,00 €