Nutzungsentschädigung nach Mietende und Aufrechnung mit Umbaukosten im Wohnraummietrecht
KI-Zusammenfassung
Nach Kündigung eines befristeten Mietvertrags verlangte die Vermieterin Nutzungsentschädigung sowie Betriebskostennachzahlungen; die Mieter rechneten u.a. mit Umbaukosten/Wertsteigerung und behaupteten Mietmängel auf. Das LG Köln wies Berufung und Anschlussberufung zurück. Die Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB bemisst sich grundsätzlich nach der vereinbarten (ggf. geminderten) Miete; Minderungen scheiterten hier an fehlender Substantiierung bzw. waren rechtlich unbegründet. Ansprüche auf Wertersatz wegen Umbauten wurden u.a. wegen Vorrangs des Wegnahmerechts (§ 539 Abs. 2 BGB) sowie fehlenden Fremdgeschäftsführungswillens verneint; Betriebskostenabrechnungen wurden bestätigt, eine Entschädigung über den Rückgabetag hinaus abgelehnt.
Ausgang: Berufung der Beklagten und Anschlussberufung der Klägerin erfolglos; amtsgerichtliches Urteil bestätigt.
Abstrakte Rechtssätze
Die Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB ist grundsätzlich nach der vereinbarten Miete zu bemessen; eine berechtigte Mietminderung ist dabei zu berücksichtigen, muss aber schlüssig dargelegt werden.
Eine Mietminderung wegen behaupteter Mängel setzt substantiierte Darlegung von Art, Umfang und Zeitraum der Gebrauchsbeeinträchtigung voraus; eine bloße Bezugnahme auf Parallelverfahren oder Anlagenkonvolute ersetzt keinen Sachvortrag.
Ein öffentlich-rechtliches Gebrauchshindernis begründet keinen Minderungsanspruch, wenn die zuständige Behörde den vereinbarten Gebrauch tatsächlich duldet und keine Maßnahmen ergreift oder ankündigt.
Für vom Mieter eingebrachte Einrichtungen geht das gesetzliche Wegnahmerecht nach § 539 Abs. 2 BGB einem Wertersatz- oder Aufwendungsersatzverlangen grundsätzlich vor; eine Übernahme gegen Wertersatz bedarf einer Vereinbarung.
Wertersatz-/Bereicherungsansprüche des Mieters wegen wertsteigernder Umbaumaßnahmen setzen u.a. substantiierte Darlegung einer objektiven Wertsteigerung sowie regelmäßig einen Fremdgeschäftsführungswillen bzw. ein Handeln im (mutmaßlichen) Interesse des Vermieters voraus; bloße Eigennutz-Modernisierung genügt nicht.
Tenor
Die Berufung der Beklagten sowie die Anschlussberufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Leverkusen vom 6.9.2019 – in der berichtigten Fassung vom 30.9.2019 – 20 C 226/17 -werden zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten dürfen die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Beklagten schlossen mit der Klägerin einen Mietvertrag für die Zeit vom 1.2.2014 bis zum 31.1.2024 über die Nutzung eines Einfamilienhauses. Die Miete betrug 2.500,00 € zuzgl. Betriebskostenvorauszahlung. Die Beklagten räumten das Objekt nach Kündigung durch die Klägerin und Räumungsurteil am 16.2.2017. Die Beklagten nahmen im Objekt während der Mietzeit umfassende Umbauarbeiten vor, die nach ihren Angaben Kosten von 58.873,73 € verursachten.
Die Klägerin verlangt einen Betrag von insgesamt 44.028,55 €, dieser umfasst die Nutzungsentschädigung/Mieten für Oktober 2015 bis Februar 2017 sowie die Nachzahlung aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2014 bis 2017; weiter werden vorgerichtliche Anwaltskosten geltend gemacht.
Für die weiteren tatsächlichen Feststellungen und die erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen. Das Amtsgericht Leverkusen hat der Zahlungsklage in Höhe von 42.957,60 € nebst Zinsen stattgegeben. Hinsichtlich eines Teilbetrages in Höhe von € 1.071,43 (Nutzungsentschädigung Februar 2017) ist Klageabweisung erfolgt.
Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Beklagten bis zu ihrem Auszug zur Zahlung der Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete verpflichtet seien. Sofern die Beklagten meinten, dass die Nutzungsentschädigung objektiv zu bemessen sei und höchstens bei 1.500 bis 1.000 € liege, so gehe ihre Ansicht fehl. § 546a BGB gehe bereits aufgrund seines eindeutigen Wortlauts nicht davon aus, dass die Nutzungsentschädigung objektiv zu bemessen sei; ansonsten hätten die Vorschriften der §§ 812, 987 BGB keine Bedeutung. Sofern die Klägerin die Nutzungsentschädigung für den gesamten Februar beanspruche, verkenne sie, dass der Anspruch mit Auszug des Mieters ende.
Der Anspruch der Klägerin sei nicht durch die vorgetragenen Mängel gemindert. Sofern die Beklagten bezüglich der Mängel an der Heizungsanlage und deren behauptete Manipulation, Defekte im Bereich der Abwasserleitungen und Rollläden im Wohn- und Kaminzimmer auf ihren Vortrag im beigezogenen Parallelverfahren verwiesen hätten und dazu behauptet hätten, dass die Mängel bis zum Auszug im Februar 2017 angedauert hätten, könne angesichts der Pauschalität des Vortrags bereits nicht geprüft werden, ob eine Minderung der Nutzungsentschädigung überhaupt anzusetzen sei. Aus der Liste der Rechnungen (Anlage B3) ergebe sich, dass lediglich die Rechnung der Fa. T vom 16.11.2015 in den streitgegenständlichen Zeitraum falle. Welcher Mangel konkret durch die Fa. T im November 2015 behoben worden sei, sei von den Beklagten nicht vorgetragen worden. Konkreter Vortrag wäre dazu jedoch erforderlich gewesen. Sofern die Beklagten eine erhebliche Steigerung der Heizkosten aufgrund der vermeintlichen Manipulation der Heizungsanlage mittels Cent-Münzen darlegten, fehle es am konkreten Vortrag dazu, wann dies erkannt und die Cent-Münzen entfernt worden seien. Nach aller Lebenserfahrung sei zudem davon auszugehen, dass dieser Mangel erkannt und von den beklagtenseits beauftragten Firmen auch behoben worden sei. Wegen der Rollladenkästen fehle es erneut an konkretem Vortrag, der eine Prüfung der Minderungsquote ermöglichen könne. Hinsichtlich der Behauptung, dass die Wohnfläche nur 212 qm und nicht 266 qm wegen der Nichtgenehmigung des Dachbodenausbaus, habe die Klägerin dargelegt, dass der Dachbodenausbau nachträglich genehmigt worden sei, was von Seiten der Beklagten nicht weiter bestritten worden sei.
Der Anspruch der Klägerin sei nicht durch die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe von 3.137,03 € erloschen. Hinsichtlich der Arbeiten der Fa. T , die sich auf 1.838,73 € belaufen hätten, fehle es bereits an einem ordnungsgemäßen Beweisantritt der Beklagten. Lediglich die Manipulation der Heizungsanlage mittels Münzen sei unter Zeugenbeweis gestellt worden. Hinsichtlich der weiteren Mängel liege lediglich eine Bezugnahme auf Rechnungen oder eigene Aktenvermerke vor, denen kein Beweiswert innewohne. Eine Kostenposition- Entfernung der Münzen – sei keiner der Rechnungen der Fa. T zu entnehmen. Die Mehrkosten durch den gestiegenen Verbrauch seien nicht beziffert und zur Aufrechnung gestellt worden. Es komme zudem hinzu, dass die Klägerin wie auch die Beklagten in den Jahren 2014 und 2015 insgesamt drei Firmen mit der Wartung beauftragt hatten und die Rechnungen der Fa. T von der I GmbH beglichen worden seien. Welcher konkrete Mangel der Beauftragung der Fa. T zugrunde lag, habe dem pauschalen Beklagtenvortrag nicht entnommen werden können. Hinsichtlich der Kosten für die Beseitigung der Verstopfungen in den Abflüssen in der Dusche, Küche und Waschküche in Höhe von 832,18 € fehle es ebenfalls an einer Konkretisierung des Mangels. Wegen der Rechnungen der Fa. J in Höhe von insgesamt 466,12 € betreffend das Schwingtor der Garage fehle es an jeglichem Vortrag, so dass ein Ersatzanspruch nicht gegeben sei.
Der geltend gemachte Anspruch sei auch nicht durch die Aufrechnung wegen einer behaupteten Wertsteigerung des Hauses in Höhe von 45.000,00 € erloschen. Es könne bereits dahinstehen, ob die Umbaumaßnahmen überhaupt zu einer Wertsteigerung der Immobilie geführt hätten, da ein Anspruch aus Rechtsgründen bereits nicht bestehe. Grundsätzlich könne der Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses die von ihm getätigten wertsteigernden Aufwendungen nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen. Für eingebrachte Einrichtung gehe allerdings das Recht zur Wegnahme vor, § 539 Abs. 2 BGB. Ferner dürften die Aufwendungen nicht auf solchen Maßnahmen beruhen, deren Beseitigung der Vermieter gem. § 564 Abs. 1 BGB verlangen könne. Im vorliegenden Fall habe die Klägerin die Beklagten mit Schreiben vom 21.2.2017 aufgefordert, die Veränderungen rückgängig zu machen und bauliche Änderungen zu beseitigen. Dem seien die Beklagten nicht nachgekommen. Sofern sie behaupteten, dass der eingebrachte Boden nicht ohne weiteres zu entfernen sei, so gehe dies zu ihren Lasten. Sofern es sich bei den Umbaumaßnahmen um solche handele, deren Herausgabe unmöglich sei, so komme es sodann auf die objektive Wertsteigerung des Gebäudes an. Es sei jedoch weder ersichtlich, wegen welcher Maßnahmen eine konkrete Herausgabe unmöglich sei, noch sei vortragen, welche Wertsteigerung allein diese Maßnahmen auf das streitgegenständliche Gebäude gehabt hätten, so dass der Anspruch gänzlich unsubstantiiert geblieben sei. Auf die behauptete Genehmigung der Maßnahmen komme es danach nicht an. Hinzu komme, dass die Beklagten die von ihnen behauptete Wertsteigerung ins Blaue hinein – ohne jegliche Grundlage – behauptet hätten. Die Beklagten hätten mehrfach anerkannt, dass die von der Fa. I1 durchgeführten Arbeiten teilweise mangelhaft gewesen seien. Dass die Klägerin das Objekt nunmehr unstreitig zu einem günstigeren Preis anbiete, indiziere im Übrigen Gegenteiliges. Ferner scheiterte ein Anspruch der Beklagten auf Ersatz der nicht mehr „abgewohnten“ Aufwendungen bereits an einer Pflichtverletzung der Klägerin, deren außerordentliche Kündigung für rechtmäßig erklärt worden sei.
Die Klägerin habe ferner einen Anspruch auf Zahlung von weiteren Betriebskosten in Höhe von 2.274,26 € aus den Abrechnungen für die Jahre 2014 bis 2017. Aus der Abrechnung 2014 könne die Klägerin 481,27 € verlangen. Dem Einwand der Beklagten, dass ihnen das Abrechnungsschreiben nicht zugegangen sei sondern lediglich ein leerer Briefumschlag, könne nicht gefolgt werden, da sich aus dem Schreiben der Beklagten an die Klägerin vom 31.3.2016 ergebe, dass die Beklagten Kenntnis von der Abrechnung genommen hätten. Aus der Abrechnung 2015 könne die Klägerin 950,91 € verlangen. Der Einwand, die Kosten für den Grünschnitt in Höhe von 500,00 € seien nicht umlagefähig, sei nicht zu berücksichtigen, da er deutlich nach Ablauf der Jahresfrist erfolgt sei. Unabhängig davon hätte es den Beklagten oblegen, die Arbeiten durchzuführen und zu bezahlen, da ihnen nach dem Mietvertrag die Gartenpflege übertragen worden war. Weiter könne die Klägerin den Fehlbetrag aus der Abrechnung des Jahres 2016 in Höhe von 541,60 € verlangen. Die Abrechnung sei binnen Jahresfrist durch Zustellung der Klageschrift zugegangen. Letztlich könne die Klägerin auch den offenen Betrag aus der Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1.1.2017 bis 17.2.2017 verlangen, da die Abrechnung den Beklagten im Verfahren zugeleitet worden sei.
Der Zinsanspruch sei gerechtfertigt, da nach der Vernehmung des Zeugen X feststehe, dass die Betriebskostenabrechnung 2016 bereits im Februar 2017 durch Einwurf in den Briefkasten unter der Adresse - V 0, Leverkusen, - zugegangen sei.
Der Anspruch auf Erstattung der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten sei ebenfalls begründet. Die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur zweckgerichteten Rechtsverfolgung sei erforderlich gewesen.
Gegen diese Entscheidung wenden sich die Beklagten und die Klägerin.
Die Beklagten führen zur Begründung ihrer Berufung aus, dass die Nutzungsentschädigung auf der Basis der geminderten Miete zu zahlen sei, was das Amtsgericht übersehen habe. Der Mietzinsanspruch sei dadurch gemindert, dass die genehmigte Wohnfläche nur 212 qm und nicht 266 qm betragen habe. Es ergebe sich ein Differenzbetrag von 8.642,40 €.
Weiter sei die Miete durch die vorgetragenen Mängel
Heizungsanlage defekt
Defekt Abwasserleitung Küche, Bad, Dusche, Waschküche
Rollladen Terrasse, Wohn-Kaminzimmer
Manipulation Heizungsanlage mit Mehrverbrauch
gemindert gewesen. Die Beklagten hätten insoweit ihren Vortrag aus den Vorverfahren zulässigerweise zum Gegenstand des Verfahrens gemacht. Eine solche Bezugnahme sei zulässig, wenn die Parallelakten bei demselben Gericht geführt werden. Wenn das Gericht ein Abschreiben der Schriftsätze für erforderlich gehalten hätte, hätte ein Hinweis erfolgen müssen. In dem Schriftsatz vom 5.6.2018 seien die Mängel der Heizungsanlage beschrieben worden. Es sei im Schriftsatz vom 26.2.2018 zudem dargelegt worden, dass die Mängel immer noch vorhanden seien. Weiterhin sei vorgetragen worden, dass die Heizungsanlage bis zum Auszug 2017 nicht in Ordnung gewesen sei. Man habe die Temperatur in den einzelnen Räumen nicht individuell vorgeben können; dies sei eine Beschreibung des Mangels, mehr könne nach der Symptomtheorie des BGH nicht verlangt werden. Sofern das Gericht ausführe, dass nicht vorgetragen worden sei, dass die Arbeiten der Fa. T nicht zu einem Erfolg geführt hätten, so sei angemerkt, dass die Fa. T die Steuerung der Heizung nicht wiederhergestellt habe. Die Cent-Stücke seien entfernt worden; die Steuerungsstifte seien danach wieder beweglich gewesen. Ob das durch den Steuerungsstift bediente Ventil festsitze oder nicht, könne bei einer Sichtprüfung nicht festgestellt werden. Hinsichtlich der Rollladenkästen habe das Gericht bemängelt, es fehle an einem konkreten Vortrag zur Mietminderung. Dieser sei durch die Bezugnahme auf den Schriftsatz vom 26.2.2018 im Vorverfahren erfolgt. Die Rollläden seien durch die Klägerin repariert worden, dabei seien die Rollladenkästen aufgeschlitzt worden und nicht wiederhergestellt worden. Soweit das Gericht die Auffassung vertrete, dass die Beklagten die Größe des Wohnraums von 266 qm nicht bestritten hätten, verkenne es, dass ein Vortrag nicht immer wiederholt werden müsse, wenn es einen Vortrag der Gegenseite gebe. Die Beklagten hätten die Aufwendungen für die Reinigung von Abflüssen und ein defektes Schwingtor getragen. Insoweit fehle es bereits an einem Bestreiten der Gegenseite. Auch die Aufrechnung mit der Forderung aus der Rechnung der Fa. T sei zu Recht erklärt worden. Der Text der jeweiligen Arbeiten ergebe sich aus den Rechnungen. Für die Manipulation der Steuerungsanlage sei Beweis angetreten worden. Hinsichtlich der Arbeiten der Fa. X1 und Fa. T1 ergäben sich die Aufgabenstellungen aus den Rechnungen. Das Amtsgericht führe auch zu Unrecht aus, dass die Arbeiten der Fa. J nicht mit Vortrag unterlegt worden sei. Aus der Rechnung ergebe sich die Aufgabenstellung.
Zu Unrecht verneine das Gericht auch eine Wertsteigerung des Gebäudes. Durch die vom Amtsgericht vorgenommene Differenzierung durch Herausnahme der Wegnahmegegenstände nach § 539 Abs. 2 BGB ergebe sich eine fehlerhafte Ausgangsbetrachtung.
Aus dem Anlagenkonvolut B 11-1 B 11- 24 ergäben sich die Investitionen. Die dort aufgeführten Leistungen
Sprechanlage
Zaunanlage
Glasschiebetüre
Herstellung von Pflanzen
Sichtschutzelemente
Beleuchtung Treppenhaus
Sanitärobjekte
Vorrichtungen im Bad
Fliesenarbeiten
Wandflächen
Fensterbänke
Einbauküche
seien nicht ausbaubar. Durch die komplett neue Badeinrichtung, die neue Küche, die neuen Bodenbeläge, den neuen Anstrich und die neue Gartenanlage habe sich eine Wertsteigerung in Höhe von 10 %, gemessen am Gesamtwert des Gebäudes, ergeben.
Soweit das Gericht die Betriebskostenabrechnungen akzeptiere, stehe dem entgegen, dass die Belege teilweise nicht vorgelegen hätten. Die Umlage des Grünschnitts sehe der Mietvertrag nicht vor. Überhänge auf das Grundstück der Nachbarn seien von der Klägerin nicht beseitigt worden. Bei den übrigen Einwendungen verbleibe es.
Mangels Forderungen seien keine vorgerichtlichen Anwaltsgebühren zu bezahlen.
Die Beklagten beantragen,
das Urteil des Amtsgerichts in der berichtigten Fassung vom 30.9.2019 abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Im Wege der Anschlussberufung beantragt sie,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, über den vom Amtsgericht Leverkusen zuerkannten Betrag hinaus weitere 1.071,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5.2.2017 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Anschlussberufung zurückzuweisen.
Die Beklagten verteidigen das erstinstanzliche Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Die Beklagten hätten Teile der hochwertigen Einrichtung der Mietsache (Marmorfußboden, Bodenfliesen, Spiegelanlage, Doppeltüranlage usw.) ohne Kenntnis und gegen den Willen der Klägerin entfernt bzw. zerstört. Mit der Behauptung der Beklagten, dass dies alles im Hinblick auf die Äußerung der Klägerin, dass die Beklagten Arbeiten im Haus durchführen könnten erfolgt sei, wollten die Beklagten den (falschen) Anschein erwecken, dass die Klägerin damit einverstanden gewesen sei, was jedoch nicht der Fall gewesen sei.
Für die Nutzung der Mietsache sei in jedem Fall ein Betrag von 2.500,00 € anzusetzen; dieser Betrag sei vereinbart worden. Die Beklagten hätten die Mietsache zudem teilweise untervermietet, für die gewerbliche Nutzung durch die Fa. I GmbH.
Die baulichen Veränderungen hätten die Beklagten überhaupt nicht vornehmen dürfen. Überdies habe das Amtsgericht zu Recht festgestellt, dass die Beklagten sämtliche Gegenstände, die mitnahmefähig waren, aus der Betrachtung der vermeintlichen Wertsteigerung hätten herausnehmen müssen. Die in den Rechnungen abgerechneten Leistung bezögen sich auf Materialanschaffung und Arbeitsstunden; beides sage nichts über eine Wertsteigerung aus.
Die Nebenkostenabrechnungen seien ausreichend substantiiert. Die notwendigen Belege seien den Beklagten überlassen worden.
Zur Anschlussberufung führt die Klägerin aus, dass die Mietsache nach der Schlüsselübergabe auch im restlichen Monat Februar nicht nutzbar gewesen sei. Eine Weitervermietung sei im angebrochenen Monat weder planbar noch realisierbar gewesen.
II.
Die Berufung und die Anschlussberufung sind zulässig, sie haben jedoch in der Sache beide keinen Erfolg.
Berufung der Beklagten
Zu Recht und mit zutreffender Begründung, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht Leverkusen die Beklagten zur Zahlung von insgesamt 42.957,60 € nebst Zinsen sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 865,37 € nebst Zinsen verurteilt.
A.
Die Klägerin kann von den Beklagten eine Nutzungsentschädigung für die Zeit von Oktober 2015 bis Februar 2017 in Höhe von 40.683,34 € verlangen, § 546a BGB.
Die Beklagten waren bis zu ihrem Auszug am 16.2.2017 zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete von 2.500,00 € verpflichtet. Die Beklagten legen in der Berufungsbegründung zwar zutreffend dar, dass gem. § 546a BGB der Bemessung der der Nutzungsentschädigung die berechtigte Minderung der Miete zu berücksichtigen ist (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, § 546a Rn.11), jedoch hat das Amtsgericht in seiner Entscheidung diesem Grundsatz Rechnung getragen. Es hat die von den Beklagten behaupteten Minderungsgründe nicht außer Acht gelassen, sondern sich mit dem Vortrag umfassend und zutreffend auseinandergesetzt.
Ergänzend ist zu den Minderungsgründen folgendes auszuführen:
Wohnfläche
Das Amtsgericht ist in seiner Entscheidung davon ausgegangen, dass die Beklagten den Vortrag der Klägerin, dass der Dachbodenausbau genehmigt worden sei, nicht weiter bestritten hätten, so dass dieses Vorbringen als wahr zu unterstellen gewesen sei, § 138 Abs. 3 ZPO. Es kann dahinstehen, ob diese Auffassung zutrifft; selbst dann, wenn man die fehlende Genehmigung des Dachbodenausbaus unterstellt, liegt kein Minderungsgrund vor. Es entspricht allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, dass öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Beschränkungen einen Sachmangel darstellen können. Ein Minderungsgrund ist jedoch nicht gegeben, wenn trotz eines Verstoßes die Behörde den von den Parteien vereinbarten Gebrauch der Mietsache duldet (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 2002, 739). Die zuständige Bauordnungsbehörde ist nach dem Vorbringen der Beklagten weder gegen den vermeintlich bauordnungswidrigen Zustand eingeschritten, noch hatte sie Maßnahmen angekündigt, so dass die Beklagten die Mietsache während der Mietzeit und auch nach der Kündigung in vollem Umfang nutzen konnten. Eine Gebrauchsbeeinträchtigung, die zu einer Minderung des Mietzinses berechtigt hätte, lag nicht vor.
Heizungsanlage
Das Amtsgericht hat in seiner Entscheidung zu Recht darauf abgestellt, dass angesichts der Pauschalität des Vortrages nicht habe geprüft werden könne, ob und in welcher Höhe eine Minderung wegen Mängel an der Heizungsanlage überhaupt anzusetzen wäre. Die Bezugnahme auf ein Vorverfahren ersetzt keinen substantiierten Sachvortrag, zumal im vorliegenden Verfahren die behaupteten Mängel nur schlagwortartig beschrieben worden sind; auch die Anforderungen nach der sog. Symptomrechtsprechung des BGH wurden damit nicht erfüllt.
Selbst wenn man das Vorbringen der Beklagten in der Berufungsbegründung dazu, dass die verbauten Cent-Münzen die Steuerung der Heizungsanlage verhindert hatten und auch nach deren Entfernung die Steuerungsstifte zwar wieder frei, aber nicht mehr beweglich waren, so dass der Wärmebedarf auch weiterhin nicht regulierbar gewesen sei, noch zulässt, ergibt sich aus diesen Darlegungen nicht, ob und in welchem Umfang der Mietgebrauch durch die fehlende Steuerungsmöglichkeit beeinträchtigt worden ist. Substantiierte Darlegungen dazu, in welchen Zeiträumen und in welchem Umfang sich der Mangel der Heizungsanlage ausgewirkt hat, treffen die Beklagten auch in der Berufungsbegründung nicht, was jedoch erforderlich gewesen wäre, da der Zeitraum, für den die Klägerin die Nutzungsentschädigung verlangt, mehr als ein Jahr umfasst (Oktober 2015 bis Februar 2017); so dass zwischen den
Heizperioden und den übrigen Zeiträumen zu unterscheiden ist. Dass sich der Mangel der Heizungsanlage außerhalb der Heizperiode ausgewirkt haben könnte, ist nicht anzunehmen. Auf die fehlende Substantiierung sind die Beklagten auch bereits mit Urteil des Landgerichts Köln vom 20.4.2017 – 6 S 77/16 – hingewiesen worden. Ein Mehrverbrauch an Heizenergie aufgrund der fehlenden Steuerbarkeit der Fußbodenheizung ist von den Beklagten ebenfalls nur pauschal behauptet worden.
Abwasserleitung/Schwingtor
Das Amtsgericht hat zu Recht die fehlende Konkretisierung des Mangels beanstandet. Es ist nicht Sache des Gerichts aus den überreichten Rechnungen herauszusuchen, was die beauftragten Firmen gemacht haben. Aber auch unter Berücksichtigung der vorgelegten Rechnungen sind Mängel der Mietsache, die sich im streitgegenständlichen Zeitraum ausgewirkt haben könnten, nicht ersichtlich.
Die Rechnungen X2 und T1 über die Abflussreinigung betreffen den streitgegenständlichen Zeitraum nicht. Dass es erneut zu Verstopfungen gekommen ist, haben die Beklagten nicht vorgetragen. Auch die Ausführungen in der Berufungsbegründung lassen eine Beeinträchtigung für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht erkennen.
Aus der Rechnung der Fa. J ergibt sich, dass das Schwingtor am 10.4.2014 repariert worden; dass der behauptete Mangel nach der Reparatur weiterhin vorhanden war, haben die Beklagten nicht dargelegt.
Rollladen
Das Amtsgericht hat vollkommen zu Recht dargelegt, dass es an einem konkreten Vortrag zu dem behaupteten Mangel gefehlt habe. Die Beklagten legen erstmals mit der Berufungsbegründung dar, das der Mangel darin zu sehen sei, dass die Rollladenkästen anlässlich einer Reparatur seitens der Klägerin aufgeschlitzt und nicht wieder verschlossen worden sein. Dieses Vorbringen ist als neues Vorbringen nicht mehr zuzulassen. Die Beklagten haben bereits nicht dargetan haben, dass das Unterlassen des Vortrags in 1. Instanz nicht auf ihrer Nachlässigkeit beruhte, § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO. Das Amtsgericht Leverkusen hatte bereits im Verfahren 29 C 217/15 – auf den fehlenden Vortrag zur behaupteten Minderung im Urteil hingewiesen.
Der Anspruch der Klägerin ist nicht in Höhe von 3.137,03 € durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung mit den behaupteten Aufwendungsersatzansprüchen gemäß der Aufstellung (Bl.110 GA) untergegangen, wie das Amtsgericht in seiner Entscheidung zutreffend dargelegt hat. Die Ausführungen in der Berufungsbegründung vermögen keine abweichende Entscheidung zu rechtfertigen.
Hinsichtlich der Rechnungen der Fa. T ist mit der Berufungsbegründung überhaupt erstmals ansatzweise dargetan worden, um welchen Mangel es bei den Arbeiten der Fa. T gegangen sein könnte. Diese Ausführungen betreffen auch nur exemplarisch eine Rechnung, die nicht einmal konkret benannt wird. Hinsichtlich der übrigen Rechnungen wird weiterhin allein auf den Inhalt der Rechnungen Bezug genommen und insoweit auf die zur Akte gereichten Anlagen, was jedoch nicht ausreichend ist. Es ist nicht Sache des Gerichts aus den vorgelegten Handwerkerrechnungen auf mögliche Mängel der Mietsache zu schließen. Der Argumentation des Amtsgerichts, das sich die Entfernung der Cent-Münzen in keiner Rechnung der Fa. T wiederfinde, mit der Berufung nicht angegriffen worden, so dass selbst hinsichtlich dieses Mangels, den die Beklagten als eine Ursache für die Nichtregulierbarkeit ansahen, nicht festgestellt werden konnte, dass die Fa. T überhaupt Arbeiten zur behaupteten Mängelbeseitigung durchgeführt hat.
Die Erstattungsfähigkeit der Rechnungen der Firmen H, Rohrreinigung X1 und T1 hat das Amtsgericht ebenfalls zu Recht abgelehnt. Die Bezugnahme auf ein Anlagenkonvolut ersetzt keinen konkreten Vortrag im Verfahren. Allein aus der Verstopfung von Leitungen kann nicht auf einen bauseitigen Mangel geschlossen werden; zumal die Beklagten unstreitig Küche und Bad im Erdgeschoss umgebaut hatten.
Hinsichtlich der Rechnungen der FA. J betreffend das Schwingtor ist ein Mangel der Mietsache nicht konkret dargetan worden. Der Vortrag der Beklagten 1. Instanz erschöpft sich in der Vorlage von Rechnungen und Aktenvermerken. Soweit die Beklagten in der Berufungsbegründung den Mangel erstmals beschreiben, ist dieser neue Vortrag gem. § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht mehr zu berücksichtigen.
Schließlich ist der Anspruch der Klägerin auch nicht durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung mit dem behaupteten Anspruch auf Wertersatz in Höhe von 45.000,00 € wegen der von ihnen vorgenommenen werterhöhenden Umbauten und Veränderungen der Mietsache untergegangen.
Auch insoweit folgt die Kammer den überzeugenden Ausführungen des Amtsgerichts. Mit der Berufung greifen die Beklagten die Rechtsauffassung des Gerichts, wonach für eingebrachte Einrichtungen das Recht zur Wegnahme gem. § 539 Abs. 2 BGB dem Anspruch auf Ersatz von wertsteigernden Aufwendungen nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag vorgehe, ohne Erfolg an.
Bei Einrichtungen geht § 539 Abs. 2 BGB als Sonderregelung der Regelung in Abs. 1 vor (vgl. BeckOK/BGB-Zehelein, 53. Edition § 539 Rn.9), denn § 539 Abs. 2 BGB regelt die wechselseitigen Ansprüche insoweit abschließend in der Weise, dass der eine Vertragspartner sein Eigentum an der Einrichtung nur durch rechtzeitige Wegnahme erhalten bzw. wiedererlangen kann und der andere die Wegnahme nur zu dulden hat (vgl. OLG Hamm, ZMR 2018, 413). Ein Mieter, der auf seine Kosten Verbesserungen der Mietsache vornimmt oder Einrichtungen einbaut, ist bei Beendung des Mietverhältnisses mangels abweichender Vereinbarungen mit dem Vermieter nach dem Gesetz darauf beschränkt, von ihm eingebrachte Sachen auszubauen und wegzunehmen, § 539 Abs. 2 BGB (vgl. LG Berlin MietRB 2019, 259).
Eine Verpflichtung zur Übernahme von Einrichtungen besteht nur, wenn dies vertraglich vereinbart ist (vgl. Blank/Börtighaus, Miete, § 539 Rn.12); eine vertragliche Vereinbarung des Inhalts, dass zwischen den Parteien vereinbart worden war, dass die Beklagten nach Auszug die Gegenstände im Haus belassen können und die Klägerin dafür Wertersatz zu leisten hat, haben die Beklagten bereits nicht behauptet, so dass eine Beweisaufnahme dazu entgegen der Auffassung der Beklagten nicht erforderlich war. Aus der Anlage zum Mietvertrag zu Ziff. 5 (Veränderungen am u. im Haus) ergibt sich eine Zustimmung der Klägerin zu den geplanten Veränderungen der Mieter am und im Haus; wobei einschränkend bei Maßnahmen, die eine Rückbau unmöglich machen, eine vorherige Absprache erforderlich sein sollte. Mit dieser Zustimmung hat die Klägerin aber lediglich ihr Einverständnis mit den über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinausgehenden Maßnahmen des Mieter zum Ausdruck gebracht.
Das Wegnahmerecht bezieht sich auf alle Einrichtungen. Einrichtungen i.S.d. Abs. 2 sind Sachen, die mit der Mietsache verbunden und dazu bestimmt sind, dem Zweck der Mietsache zu dienen (vgl. MünchKomm/Bieber, BGB, § 539 Rn.15). Entgegen der Auffassung der Beklagten handelt es sich bei den von ihnen eingebrachten Gegenständen
-Einbauküche, Lichtanlagen, Sanitärobjekte, Zaunanlage, Sichtschutzanlage, Sprechanlage, Glasschiebetüre, Fensterbänke-
um Einrichtungen. Insbesondere auch Badezimmereinrichtungen und sanitäre Installationen, die – wie hier – als Vorwandinstallationen ausgeführt worden sind, zählen zu den Einrichtungen (vgl. Palandt- Weidenkaff, BGB, § 539 Rn.9; BeckOK/BGB-Zehelein, 53. Edition § 539 Rn.21; Erman-Lützenkirchen, BGB, § 539 Rn.11).
Nicht zu den Einrichtungen gehören die von den Beklagten eingebrachten Fußböden, Kacheln und die Bearbeitung der Wandflächen, die durch die Entfernung zerstört oder wertlos werden. Welche Arbeiten, die Beklagten zur Herstellung der Gartenanlage gemacht haben wollen, lässt sich ihrem Vorbringen in der Berufungsbegründung nicht entnehmen; es ist nicht Sache des Gerichts den Umfang der Arbeiten aus den Rechnungen/Leistungsbeschreibungen zu erforschen. Ob die Beklagten verpflanzbare Sträucher eingebracht haben, die zu Einrichtungen gem. § 539 Abs. 2 BGB zählen, oder andere dauerhafte Veränderungen im Garten vorgenommen haben, die nicht vom Wegnahmerecht umfasst wären, ist wegen der fehlenden Substantiierung des Vorbringens ungeklärt, so dass Verwendungen auf den Garten ohnehin keine Berücksichtigung für die Bemessung des behaupteten Wertersatzes finden könnten.
Der zur Aufrechnung gestellte Anspruch auf Wertersatz hinsichtlich der Aufwendungen, die nicht dem Wegnahmerecht unterliegen, ergibt sich nicht aus §§ 539 Abs. 1, 677, 683 Satz 1 BGB. Nach § 539 Abs. 1 BGB kann der Mieter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen; die Beklagten begründen ihre zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung hingegen damit, dass sie einen Ausgleich für die vermeintlich herbeigeführten Wertsteigerung des Mietobjekts begehren könnte. Unabhängig davon liegen die Voraussetzungen eines Aufwendungsersatzanspruchs nach § 683 Satz 1 nicht vor, denn selbst nach dem Vortrag der Beklagten ist nicht davon auszugehen, dass die Baumaßnahmen dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen der Klägerin entsprachen. Sie hat die Vornahme der Umbaumaßnahmen lediglich geduldet. Gegen das Interesse des Vermieters an Baumaßnahmen spricht überdies, insbesondere wenn ihr Umfang – wie hier – vom Mieter bestimmt wird und die Kosten nicht absehbar sind (vgl. KG Berlin, ZMR 2016, 862).
Die Beklagten haben auch keinen Anspruch auf Erstattung einer von ihnen vermeintlich bewirkten Wertsteigerung aus §§ 539 Abs. 1, 684 Satz 1, 818 Abs. 2 BGB. Der Anspruch setzt wie der Aufwendungsersatzanspruch aus §§ 539 Abs. 1, 677, 683 Satz 1 BGB voraus, dass der Mieter die die vermeintliche Wertsteigerung bewirkenden Maßnahmen mit Fremdgeschäftsführungswillen durchgeführt hat; mithin bei der Vornahme der fraglichen Aufwendungen den Willen gehabt haben, gerade für den Vermieter und in dessen Interesse tätig zu werden.(vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 2010, 679 ; BeckOK/BGB-Zehelein, 53. Edition § 539 Rn.9). Hat der Mieter – wie im vorliegenden Fall - Veränderungen an der Mietsache vorgenommen worden, um seine Bedürfnisse und Vorstellungen von einem zeitgemäßen Wohnumfeld zu verwirklichen, liegt ein Fremdgeschäftsführungswille fern (vgl. OLG Hamm, ZMR 2018, 413). Dass es bei den Umbauarbeiten darum ging, die Mietsache den Vorstellungen der Beklagten anzupassen, legt der Beklagte in seiner Aktennotiz vom 29.6.2013 (Bl.85 GA) eindeutig dar.
Schließlich ist der zur Aufrechnung gestellte Anspruch der Beklagte auf Wertersatz wegen der von ihnen vorgenommenen Aufwendungen, die nicht dem Wegnahmerecht unterlagen, auch nicht aus § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. BGB gerechtfertigt. Die Beklagten haben bereits nicht substantiiert dargelegt, dass durch die Erstellung der neuen Fußbodenbeläge und die Bearbeitung der Wandflächen im Badezimmer überhaupt eine Erhöhung des Miet- oder Verkehrswerts des Grundstücks erfolgt ist. Die Neuvermietung des Objekts ist zu einem geringeren Mietzins erfolgt. Überdies greift der Grundsatz ein, dass der Vermieter nicht gezwungen werden darf, Wertersatz für etwas zu leisten, was er nicht haben will (vgl. OLG München, NJWE-MietR 1997,76). Insoweit ist auch berücksichtigen, dass die Beklagten, die Umgestaltung der Böden im Erd- und Obergeschoss sowie die völlige Umgestaltung des Badezimmers als eigene Investitionen ansahen, wie sich aus ihrem eigenen Vorbringen ergibt. (Aktennotiz des Beklagten vom 29.6.2013 Bl.85 GA). Dafür, dass sie diese Investitionen nicht bis zum Ende der vereinbarten Mietzeit nutzen konnten, ist die Klägerin nicht verantwortlich; die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten war berechtigt.
B.
Des Weiteren hat das Amtsgericht einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Zahlung von weiteren Nebenkosten aus den Abrechnungen der Jahre 2014-2017 in Höhe 2.274,26 € zu Recht bejaht. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen. Die Ausführungen in der Berufungsbegründung vermögen keine abweichende Entscheidung zu rechtfertigen.
Soweit die Beklagten als Fehlen von Belegkopien beanstanden, ist dieser Einwand nicht durchgreifen, denn die Belegkopien müssen den Betriebskostenabrechnungen nicht beigefügt werden (vgl. BGH, Urteil vom 8.3.2006 – VIII ZR 78/05- zitiert nach juris). Es besteht ein Einsichtsrecht beim Vermieter.
Die Klägerin kann die Erstattung der Kosten für den Grünschnitt in Höhe von 500,00 € verlangen, denn die Beklagten hatten den entsprechenden Auftrag erteilt. Dass die Beauftragung einer Gartenbaufirma den tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen der Klägerin entsprochen hat, so dass die Beklagten Ersatz ihrer Aufwendungen hätten verlangen können, ist nicht ersichtlich. Nach dem Vorbringen der Beklagten ist die Klägerin nicht zur Durchführung der Arbeiten von den Beklagten aufgefordert worden.
C.
Gegen die Zuerkennung der Rechtsanwaltskosten sind keine erheblichen Einwendungen gemacht worden.
D.
Die Ausführungen des Amtsgerichts zur Begründetheit des geltend gemachten Zinsanspruchs für die Forderungen der Klägerin sind nicht angegriffen worden.
Anschlussberufung
Die Anschlussberufung ist nicht begründet. Ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung von weiteren 1.703,43 € als Nutzungsentschädigung besteht nicht.
Die Nutzungsentschädigung ist nur bis zum Tag der Rückgabe zu zahlen (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, § 546a Rn. 11). Das Vorbringen der Klägerin, dass eine Weitervermietung im laufenden Monat weder planbar noch realisierbar gewesen sei, vermag einen Schadensersatzanspruch nicht zu begründen. Eine Weitervermietung im Februar war auch ausgeschlossen, weil die Klägerin die Beklagten erst mit Schreiben vom 21.2.2017 zum Rückbau der Veränderungen aufforderte und diese Frist noch lief.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts.
Streitwert für das Berufungsverfahren: 44.029,03 €