Berufung: Jahresabrechnung 2013 und Entlastung des Verwaltungsbeirats für ungültig erklärt
KI-Zusammenfassung
Der Kläger berief gegen das Urteil des Amtsgerichts zur Anfechtung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 01.08.2014. Das Landgericht erklärte den Beschluss zur Genehmigung der Jahresabrechnung 2013 und die Entlastung des Verwaltungsbeirats für ungültig, weil rücklagenfinanzierte Instandsetzungsmaßnahmen nicht ordnungsgemäß in der Abrechnung dargestellt waren. Der Wirtschaftsplan blieb hingegen wirksam.
Ausgang: Berufung teilweise stattgegeben: Jahresabrechnung 2013 und Entlastung des Verwaltungsbeirats für ungültig erklärt, übrige Klage abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Rücklagenfinanzierte Instandsetzungsmaßnahmen sind in der Jahresabrechnung so darzustellen, dass ihre Finanzierung aus der Rücklage bei der Kostenverteilung wie eine Einnahme den Ausgaben gegenübergestellt wird.
Eine fehlerhafte Darstellung rücklagenfinanzierter Instandsetzungen kann die Jahresabrechnung insoweit beeinträchtigen, dass sie insgesamt für ungültig zu erklären ist, wenn zahlreiche Abrechnungspositionen betroffen sind und die Prüfbarkeit entfällt.
Die mehrheitliche Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie auf einer fehlerhaften Jahresabrechnung beruht.
Ein Wirtschaftsplan ist eine Schätzung für das kommende Jahr; die Auslassung erwartungsgemäß unerheblicher Posten (z.B. Zinseinnahmen) oder die Nichtaufstellung von Kosten für nicht betroffene Eigentümer (z.B. ohne Tiefgaragenstellplatz) ist nicht zu beanstanden.
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 215 C 188/14
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das am 09.06.2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln – 215 C 188/14 – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neugefasst:
Der auf Eigentümerversammlung vom 01.08.2014 gefasste Beschluss zu TOP 1 (Genehmigung der Jahresabrechnung 2013) wird für ungültig erklärt.
Der auf Eigentümerversammlung vom 01.08.2014 gefasste Beschluss zu TOP 4 (Entlastung des Verwaltungsbeirats) wird für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Für die tatsächlichen Feststellungen wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Von einer weiteren Darstellung eines Tatbestandes wird abgesehen, §§ 540 Abs. 2, 313a ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.
II.
Die in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung hat auch in der Sache teilweise Erfolg.
Der Beschluss zu TOP 1 betreffend die Genehmigung der Jahresabrechnung 2013 entspricht über die bereits vom Amtsgericht zu Recht als fehlerhaft gerügte Einstellung der Rechnung der Rechnung der Fa. O vom 20.01.2014 in Höhe von 1.033,97 € hinaus nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn unstreitig sind Kosten für Reparaturarbeiten und Instandsetzung für die Wohnungen und die Tiefgarage, die aus der Rücklage bezahlt worden sind, zum Teil nur im Rahmen der Darstellung der Instandhaltungsrücklage aufgeführt worden. Diese Darstellung ist jedoch fehlerhaft. Denn nach ganz herrschender Auffassung, der auch die Kammer folgt, sind Instandsetzungskosten auch dann als Kosten zu verteilen, wenn sie aus der Rücklage gedeckt werden sollen (vgl. LG München, ZMR 2011, 64 und Jennißen-Jennißen, WEG, 4. Auflage, § 28 Rn. 120b). Sollen sich die Kosten – wie wohl hier – im Abrechnungszeitraum nicht auswirken, ist die Entnahme aus der Rücklage bei der Kostenverteilung wie eine Einnahme den Ausgaben gegenüberzustellen (vgl. Jennißen-Jennißen, a.a.O.). Die fehlerhafte Darstellung rechtfertigt es, die Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären, weil sie zahlreiche Abrechnungspositionen der Jahresabrechnung betrifft (Kosten, Einnahmen und Darstellung der Instandhaltungsrücklage jeweils betreffend die Wohnungen und die Tiefgarage). Daher kann die Jahresabrechnung ohne zutreffende Darstellung der rücklagenfinanzierten Instandsetzungsarbeiten nicht auf ihre Richtigkeit und Plausibilität überprüft werden (vgl. auch LG München, a.a.O.).
Auf die weiteren innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist vorgetragenen Einwände des Klägers kommt es unter diesen Umständen nicht an.
Da die von dem Beirat geprüfte Jahresabrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss, widerspricht auch die unter TOP 4 mehrheitlich beschlossene Entlastung des Verwaltungsbeirats ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. BGH, WuM 2010, 178ff).
Der Beschluss zu TOP 3 hinsichtlich des Wirtschaftsplans hat hingegen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen. Der Einwand des Klägers, in dem Wirtschaftsplan seien die Kosten der Bewirtschaftung der Tiefgarage nicht berücksichtigt, ist unzutreffend. Denn die Kosten der Tiefgarage sind in der Spalte „Gesamtkosten“ aufgeführt. Dass die Kosten der Tiefgarage in dem für den Kläger gültigen Wirtschaftsplan in der weiteren Spalte „zu verteilende Kosten“ nicht mehr aufgeführt sind, ist nicht zu beanstanden, weil der Kläger unstreitig über keinen Tiefgaragenstellplatz verfügt und daher zu Recht nicht an den voraussichtlichen Kosten beteiligt worden ist. Ebenso wenig ist der Einwand der fehlenden Zinseinnahmen durchgreifend. Angesichts der derzeitigen Niedrigzinsphase und vor dem Hintergrund, dass es sich bei Wirtschaftsplan nur um eine Schätzung der Einnahmen und Ausgaben für das kommende Wirtschaftsjahr handelt, hätten Zinseinnahmen nur dann aufgeführt werden müssen, wenn diese in nicht unerheblicher Höhe zu erwarten gewesen wären. Dass dies hier der Fall gewesen ist, ist von dem Kläger weder dargelegt worden, noch sonst ersichtlich.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache als Einzelfallentscheidung weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
Streitwert: 10.000,00 € nach der nicht angegriffenen Festsetzung des Amtsgerichts.