Berufung abgewiesen: Kein Anspruch auf Aufzug als plangerechte Erstherstellung
KI-Zusammenfassung
Die Kläger fordern den Einbau eines Aufzugs als plangerechte Erstherstellung nach §21 WEG. Das Landgericht Köln hat die Berufung zurückgewiesen, weil Teilungserklärung und Aufteilungsplan den Aufzug nicht als Bestandteil der Erstherstellung ausweisen. Formulierungen wie „DECKENLOCH FÜR SPÄTEREN EINBAU“ und die fehlende Aufnahme der Baubeschreibung in die Grundbucheintragung sprechen nur für eine Option. Beschlüsse über das „Wie“ begründen kein Einverständnis über das „Ob“.
Ausgang: Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln abgewiesen; kein Anspruch auf Aufzug nach §21 WEG festgestellt
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch auf Herstellung des Gemeinschaftseigentums als plangerechte Erstherstellung (§21 WEG) setzt voraus, dass Teilungserklärung und Aufteilungsplan den betreffenden Gegenstand als Bestandteil der Ersterstellung eindeutig ausweisen.
Bei der Auslegung von Grundbucheintragungen ist vorrangig auf Wortlaut und die für einen unbefangenen Betrachter naheliegende Bedeutung abzustellen; außerurkundliche Umstände dürfen nur herangezogen werden, wenn sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.
Bezeichnungen in Bauplänen wie „DECKENLOCH FÜR SPÄTEREN EINBAU“ oder alternative Raumfunktionen (z. B. „ALT.TECHNIK“) deuten auf eine Option für einen späteren Einbau hin und begründen keinen Anspruch auf plangerechte Erstherstellung.
Baugenehmigungen und Baubeschreibungen sind nicht bereits deshalb bei der Auslegung der Grundbucheintragung zu berücksichtigen, weil sie nicht Bestandteil der Eintragung geworden sind.
Beschlüsse über die Ausgestaltung oder technische Beschaffenheit eines Aufzugs (das ‚Wie‘) begründen nicht automatisch Einigkeit über die grundsätzliche Frage des Einbaus (das ‚Ob‘) und ersetzen keinen konkreten Beschluss zum Einbau.
Vorinstanzen
Amtsgericht Köln, 215 C 274/14
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 30.6.2015 - 215 C 274/14 - wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger nach Kopfteilen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Für die tatsächlichen Feststellungen wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen.
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft Tstraße 47 in L.
Die Kläger verlangen den Einbau eines Aufzuges in dem Objekt, wobei sie der Auffassung sind, dass der Einbau des Aufzuges zur Erstherstellung des Gebäudes gehöre.
Die Beklagten lehnen den Einbau eines Aufzuges ab. Sie sind der Ansicht, dass nach den Bauplänen lediglich die Option zum Einbau eines Aufzuges bestehe. Die Wohnungseigentümer hätten ihr bestehendes Ermessen im Hinblick auf die ablehnende Beschlussfassung ordnungsgemäß ausgeübt.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass in der Teilungserklärung der Aufzug nicht erwähnt werde. Im Aufteilungsplan, Schnitt A-A bezogen auf das Erdgeschoss, finde sich zwar die Beschreibung „DECKENLOCH FÜR SPÄTEREN EINBAU AUFZUG“; hieraus könne der geplante Einbau jedoch nicht ableitet werden. Unter welchen Bedingungen und Prämissen ein späterer Einbau des Aufzuges erfolgen soll, sei daraus nicht ersichtlich. Auch in den weiteren Schnitten fänden sich keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass das der Aufzug von Anfang an geplant und zur Ausstattung des Objektes gehören solle. Im Rahmen der Abgeschlossenheitsbescheinigung finde der Aufzug keine Erwähnung. Vielmehr sei in den Grundrissen das Treppenhaus mit Luftraum/Treppenhaus gekennzeichnet. Hingegen sei in der Baubeschreibung im Hinblick auf den Aufzug vermerkt, dass ein solcher zur Zeit nicht vorgesehen sei, aber später eingebaut werden könne.
Mit der Berufung rügen die Kläger die fehlerhafte Auslegung des Amtsgerichts der zeichnerischen Darstellungen zur Teilungsurkunde, dem Aufteilungsplan. Das Amtsgericht habe nur den Grundriss Erdgeschoss mit der Eintragung „ DECKENLOCH FÜR SPÄTEREN EINBAU AUFZUG“ gewürdigt. Die übrigen Pläne, so den Schnitt A-A, in dem die Überfahrt des Aufzuges eingezeichnet und mit „AUFZUGSÜBERFAHRT“ eingetragen worden sei, habe das Amtsgericht nicht gewürdigt. Auch den Grundriss Untergeschoss, in dem ein Raum mit „MASCHINENRAUM 6,21² ALT.TECHNIK“ bezeichnet worden sei, habe das Amtsgericht nicht berücksichtigt. Weiter sei zu berücksichtigen, dass die baulichen Voraussetzungen für den Einbau eines Aufzuges im Wesentlichen geschaffen worden seien und dieser auch Teil der Baugenehmigung gewesen sei. Die Baubeschreibung sei hingegen bei der Teilung nicht mit zur Urkunde genommen worden, so dass sie für die Auslegung nicht herangezogen werden können. Aufgrund der gefassten Beschlüsse zum „ Wie“ des Aufzuges, könne man im Übrigen davon ausgehen, dass über das „Ob“ des Einbaus bereits Einigkeit bestanden habe.
Die Beklagten halten das amtsgerichtliche Urteil für zutreffend.
II.
Die zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache keinen Erfolg.
Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht Köln die Beschlussfassungen vom 7.11.2014 und 4.12.2014 nicht für ungültig erklärt und den Antrag der Kläger nach § 21 Abs. 8 WEG auf Ersetzung der zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlichen Beschlüsse zum Einbau eines Aufzuges sowie den Hilfsantrag, die Beklagten zu verurteilen, dem Einbau einer Aufzugsanlage zuzustimmen, zurückgewiesen.
Ein Anspruch der Kläger gem. § 21 Abs. 4 i.V.m. Abs. 5 Nr. 2 WEG auf Einbau eines Aufzuges als plangerechte Erstherstellung des Gebäudes besteht nicht.
Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird, da unter Instandsetzung auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums entsprechend dem Aufteilungsplan und den Bauplänen zu verstehen ist (vgl. Jennißen-Heinemann, WEG, 4. Aufl. § 21 Rn.67).
Ob die Errichtung des Hauses ohne Aufzug planwidrig ist, richtet sich nach der Grundbucheintragung, und zwar nach der Teilungserklärung und dem dort in Bezug genommenen Aufteilungsplan.
Bei der Auslegung von Grundbucheintragungen, ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen zur Ermittlung von Inhalt und Umfang eines Grundstücksrechts nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Rspr., vgl. Jennißen-Krause, § 8 Rn.16).
In dem Teilungsvertrag selber findet der Aufzug keine Erwähnung.
Die Auslegung der zum Aufteilungsplan gehörenden Pläne durch das Amtsgericht ist nicht zu beanstanden.
Die Auffassung des Amtsgerichts, dass aus der Bezeichnung in dem Schnitt A-A –Erdgeschoss – „DECKENLOCH FÜR SPÄTEREN EINBAUAUFZUG“ nicht abgeleitet werden kann, dass der Aufzug zum ordnungsgemäßen, plangemäßen Zustand des Gebäudes gehören sollte, ist zutreffend. Die Verwendung des Begriffs „SPÄTEREN“ ist nämlich dahingehend zu verstehen, dass der Aufzug nicht Teil des Planes für die Ersterstellung ist, aber für einen zukünftigen Einbau bereits Vorkehrungen getroffen worden sind.
Auch die weiteren Pläne hat das Amtsgericht - wenn auch nicht einzeln – zutreffend gewürdigt, in dem es ausgeführt hat, dass es in den weiteren Schnitten keine konkreten Anhaltspunkte dafür gebe, dass ein Aufzug zur Ausstattung des Gebäudes gehöre.
Die Bezeichnung des Standortes für die Überfahrt des Aufzuges als „AUFZUGSÜBERFAHRT“ in dem Schnitt A-A sagt nichts darüber aus, dass ein Aufzug Teil des Gebäudes sein soll. Es wird lediglich die Stelle bezeichnet, an der die Überfahren für einen zu erstellenden Aufzug wäre.
Aus der Bezeichnung eines Raumes als „MASCHINENRAUM 6,21² ALT.TECHNIK“ in dem Grundriss Untergeschoss lässt sich zwar entnehmen, dass dieser Raum als Maschinenraum für den Aufzug dienen könnte, falls dieser errichtet werde. Die mögliche andere Nutzung des Raumes nämlich alternativ als Technikraum – „ALT.TECHNIK“ -, die in den Plan aufgenommen worden ist, spricht aber insbesondere dafür, dass die Errichtung des Aufzuges nur eine Option ist.
Soweit die Kläger darauf abstellen, dass der Aufzug Teil der Baugenehmigung gewesen sei, ist dieser Umstand nicht zu berücksichtigen, da die Baugenehmigung nicht Teil der Grundbucheintragung geworden ist. Gleiches gilt für die Baubeschreibung, die vorsieht, dass der Aufzug später errichtet werden kann, was ohnehin dahingehend zu verstehen ist, dass der Aufzug nicht zur plangerechten Erstherstellung gehören sollte.
Schließlich ist für die Frage, ob der Aufzug zur plangerechten Erstherstellung gehört, auch zu berücksichtigen, dass der Teilungsvertrag keine Angaben zur Errichtung eines Aufzuges enthält. Angesichts der Größe der noch zu tätigenden Investition und Tatsache, dass der Aufzug nur vor vier Wohnungen direkt anhielte und von den übrigen Wohnungen Treppenstufen bis zum Aufzug zu überwinden wären, wäre zu erwarten gewesen, dass im Teilungsvertrag eindeutige Vorgaben zum Einbau des Aufzuges gemacht werden.
Darauf, dass in dem Gebäude bauseits die Vorkehrungen für einen Aufzug geschaffen worden sind, in dem der Bereich im Treppenhaus freigehalten worden ist und Platz für die Überfahrt geschaffen worden ist, kommt es für die Auslegung der Grundbucheintragung nicht an, denn die Schaffung der baulichen Voraussetzungen für den Einbau eines Aufzuges sagt nichts darüber aus, ob der Einbau eines Aufzug zur plangerechten Erstherstellung gehört oder lediglich die Option besteht, einen Aufzug einbauen zu können.
Daraus, dass sich die Wohnungseigentümer bereits damit befasst haben, welche Beschaffenheit ein Aufzug haben müsste, also Beschlüsse zum „Wie“ des Aufzuges gefasst haben, lässt sich nicht folgern, dass Einigkeit über das „Ob“ des Aufzugseinbaus bestanden hätte. Ein konkreter Beschluss zum Einbau eines Aufzuges ist bisher nicht gefasst worden; vielmehr ist in der Versammlung vom 10.2.2010 der Beschlussantrag zum Einbau eines Aufzuges mehrheitlich abgelehnt worden ist und dieser Beschluss bestandskräftig geworden.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr.10, 713 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichtes.
Streitwert: 100.000,00 €