WEG: Sondervergütung des Verwalters für Garagendachmaßnahme und Rügeverzicht bei Nichtöffentlichkeit
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin focht einen Eigentümerbeschluss an, der der Verwalterin für die Begleitung einer Garagendachmaßnahme eine Stunden-Sondervergütung zusprach. Sie rügte u.a. die Teilnahme eines Rechtsanwalts an der Versammlung, fehlende Zuständigkeit einer Garagen-Untergemeinschaft sowie Unvereinbarkeit mit ordnungsgemäßer Verwaltung. Das LG Köln wies die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO zurück: Die Nichtöffentlichkeit sei konkludent nicht gerügt worden, Untergemeinschaften seien nicht wirksam vereinbart, und die Sondervergütung überschreite das Ermessen der Eigentümer nicht. Neuer Vortrag zur Überhöhung der Stundensätze blieb unbeachtlich.
Ausgang: Berufung gegen die Abweisung der Beschlussanfechtung zurückgewiesen; Sondervergütung und Abstimmung aller Eigentümer wirksam.
Abstrakte Rechtssätze
Auf einen Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung kann sich ein Wohnungseigentümer nicht mit Erfolg berufen, wenn die anwesenden Wohnungseigentümer die Anwesenheit eines Dritten bewusst hinnehmen und dadurch konkludent auf die Rüge verzichten.
Eine Regelung über eine abweichende Kostentragung für bestimmte Kostenpositionen begründet für sich genommen keine Untergemeinschaft und führt ohne eindeutige, zweifelsfreie Vereinbarung nicht zu einer Beschränkung des Stimmrechts auf einen Teil der Wohnungseigentümer.
Die Beschlussfassung über eine Sondervergütung des Verwalters unterliegt dem Gestaltungsermessen der Wohnungseigentümer und ist gerichtlich nur daraufhin überprüfbar, ob die Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung überschritten sind.
Eine Sondervergütung für die Begleitung baulicher Maßnahmen kann auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn solche Tätigkeiten grundsätzlich zu den Grundleistungen der Verwaltung gehören, sofern gewichtige Sachgründe und ein nicht nur geringfügiger Instandsetzungsaufwand vorliegen.
Neuer, erstmals im Berufungsverfahren konkretisierter Tatsachenvortrag zur Höhe von Stundensätzen kann nach den prozessualen Regeln unberücksichtigt bleiben, wenn er verspätet ist.
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Aachen (118 C 10/20) vom 17.06.2020 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsmittels trägt die Klägerin.
Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft W 00 in B, die seit 2003 von der W1 Verwaltungen *J* Vertriebssysteme GmbH verwaltet wird. Die Klägerin ist Eigentümerin von einer Wohnungseinheit und drei Garagen, wobei die Anlage aus fünf Wohnungs- und acht Garageneinheiten besteht.
Die Gemeinschaftsordnung enthält folgende Regelungen: in § 12 Abs. 2 dd), dass die Verwaltergebühren für Wohnungen im Verhältnis der Anzahl der Sondereigentumseinheiten, in § 12 Abs. 2 e), dass die Verwaltergebühren für PKW-Einstellplätze in der Tiefgarage im Verhältnis der Anzahl der Teileigentumseinheiten und in § 12 Abs. 2 df), dass unter anderem die Kosten Instandsetzungen Tiefgarage im Verhältnis der Miteigentumsanteile Tiefgarage verteilt werden. § 15 Abs. 6 der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass sich das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen bestimmt.
Die Garagendächer sind seit längerem sanierungsbedürftig. Die Parteien schlossen insoweit am 13.02.2017 einen gerichtlichen Vergleich, demgemäß zu Art und Umfang der notwendigen Arbeiten an den Garagen ein öffentlich bestellter Sachverständiger beauftragt werden soll, dessen Gutachten als Schiedsgutachten anzuerkennen sein sollte.
Die Wohnungseigentümer beschlossen in der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 16.01.2020, an der auf Veranlassung der Verwalterin auch der Beklagtenvertreter teilnahm, welches von keinem der Anwesenden gerügt wurde, zu TOP 3 im 1.Beschlussantrag einstimmig die Reparatur des vorhandenen Schadens im hinteren Bereich des Garagenvordaches, sowie eine Erneuerung des in diesem Bereich liegenden Garagendachabflusses und der Wiederherstellung des vorhandenen Gründaches. Den 2. Beschlussantrag: "Für die Begleitung der zuvor beschlossenen Maßnahme erhält die Verwalterin eine Sondervergütung in Höhe von 110,--€/Std./netto (Geschäftsführer) bzw. von 75,-- €/Std./netto (Objektbetreuer) jeweils zzgl. gesetzl. Mehrwertsteuer" beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich.
Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin die Ungültigerklärung des 2.Beschlussantrages zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 16.01.2020. Die Klägerin hat vorgetragen, die Anwesenheit von Rechtsanwalt X in der Eigentümerversammlung stelle einen groben Verstoß gegen die Öffentlichkeit der Eigentümerversammlung dar und werde ausdrücklich gerügt. Mit nach Schluss der Schriftsatzfrist eingegangenen Schriftsatz hat die Klägerin ferner vorgetragen, dass auf die Monierung durch den Klägervertreter habe Herr Rechtsanwalt X einen Eigentümer zur Stellung des Beschlussantrages aufgefordert und so aktiv in die Versammlung eingegriffen.
Fehlerhaft sei die Beschlussfassung durch alle Wohnungseigentümer, es handele sich um einen Beschluss der Untergemeinschaft Garagen, die in der Teilungserklärung gebildet sei. Die Gemeinschaftsordnung treffe eine konkrete Kostenregelung, aus welcher sich das alleinige Stimmrecht der Betroffenen schlussfolgere. Der Beschluss verstoße auch gegen ordnungsgemäße Verwaltung, da die Einholung von Angeboten für Sanierungen ureigenste Aufgabe nach § 27 WEG sei und der Verwalter dafür keine Sondervergütung erhalte. Die beschlossenen Sondervergütungen seien ferner völlig überhöht und unzulässig.
Das Amtsgericht Aachen hat mit Urteil vom 17.06.2020 die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht -soweit für die Berufung von Interesse- im Wesentlichen ausgeführt, dass die Anwesenheit des Beklagtenvertreters in der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung nicht zur Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses führe. Zwar habe der Beklagtenvertreter an der gesamten Eigentümerversammlung teilgenommen, was einen Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit darstelle. Die Anwesenheit sei jedoch von keinem Versammlungsteilnehmer gerügt worden, es seien aber nach zutreffender Ansicht nur die Interessen der in der Eigentümerversammlung auch tatsächlich anwesenden Eigentümer betroffen, weil nur diese durch die Anwesenheit eines Dritten in der konkreten Ausübung ihres Rechts zur freien Diskussion beeinträchtigt sein könnten. Jedenfalls in Eigentümerversammlungen wie hier mit einer überschaubaren Anzahl von Teilnehmern sei den anwesenden Wohnungseigentümern die Anwesenheit eines Nichteigentümers bewusst. Wenn diese die Anwesenheit gleichwohl nicht rügen würden, sondern die Eigentümerversammlung ohne weiteres durchführen, liege hierin ein konkludentes Einverständnis mit dieser Anwesenheit bzw. zumindest ein konkludenter Rügeverzicht. Hinsichtlich des Vortrages aus dem Schriftsatz vom 16.06.2020 sei dieser verspätet, zudem sei dem Vorbringen nicht zu entnehmen, dass der Klägervertreter die Anwesenheit des Rechtsanwaltes X selbst gerügt habe, sondern im Zusammenhang mit der Kausalitätsvermutung nur die Frage der Antragstellung zur Beschlussfassung. Gegenüber der Abstimmung durch sämtliche Wohnungseigentümer beständen keine Bedenken. Untergemeinschaften seien nach den Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung nicht eingerichtet, diese enthalte lediglich differenzierte Regelungen zur Kostentragung, was keine Auswirkungen auf das Stimmrecht habe. Die Installation von Untergemeinschaften müsse hingegen klar, eindeutig und zweifelsfrei geregelt sein, in der Gemeinschaftsordnung finde sich hingegen überhaupt nichts zur Anordnung von Untergemeinschaften. Allein, dass bezüglich drei besonders herausgegriffener Kostenpositionen eine Kostentragung alleine der Garageneigentümer angeordnet werde, reiche nicht aus, aus dieser Regelung auch eine konkludente Beschlussregelung für eine sonst überhaupt nicht erwähnte Untergemeinschaft anzunehmen. Die Beschlussfassung einer Sondervergütung stehe im gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbaren Ermessen der Wohnungseigentümer. Eine besonders aufwendige Baubetreuung könne selbst dann Veranlassung zur Gewährung eines Sonderhonorars sein, wenn die Begleitung baulicher Maßnahmen nach dem Verwaltervertrag zu den Grundleistungen des Verwalters gehört und grundsätzlich mit dem Grundhonorar des Verwalters abgegolten sei. In einer derartigen, besonders aufwendigen Baubetreuung liege keine durch die normale Verwaltervergütung abgegoltene Verwaltervergütung. Vorliegend beschäftige die Sanierung der Garagendächer die Wohnungseigentümer bereits seit 2016, vorliegend sei wiederum keine generelle Garagendachsanierung beschlossen worden, auch in Zukunft sei wohl mit weiteren derartigen punktuellen Maßnahmen zu rechnen. Die konkreten Stundenhonorare seien nach heutigem Stand nicht zu beanstanden, die von der Klägerin zitierte Entscheidung sei angesichts der zwischenzeitlich verstrichenen Zeit überholt.
Wegen der Einzelheiten der Begründung sowie die Darstellung des Parteivortrags in erster Instanz wird auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Aachen vom 17.06.2020, 118 C 10/20, Bl. 239 ff. d.A., Bezug genommen.
Gegen das vorgenannte Urteil hat die Klägerin frist- und formgerecht Berufung eingelegt und hält an ihren erstinstanzlichen Anträgen fest. Die Klägerin trägt vor, die Annahme des Amtsgerichts, dass es sich um eine Begleitung einer Garagendachsanierung handele und eine aufwendige Baubetreuung gegeben sei, sei unzutreffend. Eine Sanierung sei abgelehnt worden, es gehe lediglich um die Reparatur des kleinen Bereichs des Daches. Der Verwalter habe lediglich drei Angebote einzuholen, der Reparaturaufwand belaufe sich nach Schätzung der Klägerin auf EUR 2.000,00 bis EUR 3.000,00. Die Begleitung von Reparaturen in dieser Größenordnung sei eine normale Verwaltertätigkeit. Hingegen sei das Amtsgericht auf die zitierte Entscheidung des BGH, wonach von Beratern ein Stundentakt, ja nicht einmal ein Viertelstundentakt angemessen sei, nicht eingegangen. Die Wohnungseigentümer hätten noch weniger Einflussmöglichkeiten bei der Überprüfung von Stundensätzen. Ebenso wenig habe das Amtsgericht konkrete Ausführungen zur Höhe gemacht, es werde einfach behauptet, da 16 Jahre vergangen seien, sei die von der Klägerin angeführte Entscheidung des BayObLG nicht mehr angemessen.
Die Ausführungen des Amtsgerichts zur Rügenotwendigkeit seien unzutreffend. Es sei notwendig, dass den Wohnungseigentümern mitgeteilt werde, dass ein Rechtsanwalt zur kompletten Eigentümerversammlung hinzugezogen werde, wobei es ebenso notwendig sei, dass mitgeteilt werde, ob dieser von der Verwaltung geladen worden sei oder ob er Vertreter eines Wohnungseigentümers sei. Die Rügepflicht mache aber auch keinen Sinn, denn der einzelne Wohnungseigentümer könne erst nach Beendigung der Eigentümerversammlung feststellen, ob der Rechtsanwalt nur zu einem Tagesordnungspunkt oder zu der gesamten Eigentümerversammlung eingeladen worden sei. Auch müsste bei Bestehen einer Rügepflicht der Wohnungseigentümer zu Anfang der Eigentümerversammlung eine Anwesenheitsliste erhalten, was mit einer normalen Eigentümerversammlung nicht in Übereinstimmung zu bringen sei. In Bezug auf die Ausführungen des Amtsgerichts zu den anwesenden Wohnungseigentümern verkenne das Amtsgericht, dass auf die Einhaltung der Vorschriften jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch habe. Das Amtsgericht habe weder zu dem Stundensatz von EUR 75,00 für den Projektbetreuer noch zu dem für die Eigentümer nicht zu überprüfenden Punkt, ob der Objektbetreuer oder der Verwalter tätig geworden sei, Ausführungen gemacht.
Der Beschluss ergeht gemäß § 522 Abs. 2 ZPO.
Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss vom 17.09.2020 Bezug genommen.
Die hierzu erfolgte Stellungnahme der Klägerin rechtfertigt eine andere Entscheidung nicht, sondern gibt lediglich zu folgender ergänzenden Begründung Anlass:
Die Kammer hält an ihrer Auffassung fest, dass sich die Klägerin vorliegend nicht mit Erfolg auf den Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit berufen kann, es liegt ein konkludenter Rügeverzicht vor. Die von der Klägerin insoweit mit Schriftsatz vom 23.10.2020 angeführten Entscheidungen betreffen andere Fallkonstellationen, jedenfalls enthalten sie keine Leitsätze des Inhalts, dass ein stillschweigender Verzicht auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit nicht angenommen werden kann, vielmehr liegt der von der Klägerin angeführten Entscheidung des OLG Frankfurt, OLGR 2005, 736, ff., ebenfalls ein stillschweigender Verzicht zu Grunde. Die Erforderlichkeit eines vorhergehenden Hinweises wird indes nicht gefordert.
Der Gewährung einer Sondervergütung in dem streitgegenständlichen Umfang widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, auch unter Heranziehung der von der Klägerin zitierten Entscheidungen. Denn ein Zusatzvergütung kann bei Vorliegen gewichtiger Sachgründe und nicht nur relativ geringfügigen Instandsetzungsmaßnahmen gewährt. werden, so auch die Entscheidung des OLG Düsseldorf, ZMR 1999, 193. Diesbezüglich hat bereits das Amtsgericht nachvollziehbar dargelegt, dass es sich nicht mehr nur um eine geringfügige Instandsetzungsmaßnahme handelt bei Vorliegen gewichtiger Sachgründe. Die Wohnungseigentümer haben insoweit ihr Gestaltungsermessen nicht überschritten.
Soweit sich die Klägerin gegen die Höhe des Stundenlohnes wendet, hat sie erstmals mit Schriftsatz vom 23.10.2020 konkret vorgetragen, dass selbst Meisterstunden in einem vergleichbaren Handwerkerbetrieb sich auf EUR 50,00 oder EUR 60,00 belaufen würden, was weder den der Kammer bekannten Stundenlohnsätzen entspricht noch –weil erstmals mit Schriftsatz vom 23.10.2020 vorgetragen- zu beachten ist.
Die Kammer sieht auch weiterhin keine Abweichung von der Rechtsprechung gleichrangiger oder höherrangiger Gerichte gegeben. Soweit sich die Klägerin auf nach ihrer Auffassung abweichende Entscheidungen stützt, betreffen diese bereits nicht die Konstellation des vorliegenden Streitfalles, jedenfalls enthalten sie keine von der Entscheidung der Kammer im Grundsätzlichen abweichende Leitsätze. Es handelt sich vorliegend ohnehin um eine Einzelfallentscheidung, die keine Veranlassung gibt, Leitsätze für die Auslegung von Gesetzesbestimmungen des materiellen oder formellen Rechts aufzustellen oder Gesetzeslücken auszufüllen.Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 544 Abs. 2, 708 Nr. 10, 713 ZPO.