WEG-Verwalterhaftung: Verzug bei Feuchtigkeitsschaden führt zu Ersatz von Privatgutachterkosten
KI-Zusammenfassung
Die frühere Wohnungseigentümerin verlangte vom WEG-Verwalter Schadensersatz wegen verzögerter Aufklärung und Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden. Das LG Köln bejahte eine Pflichtverletzung aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG und Verzug (§§ 280, 286 BGB), weil nach fortbestehendem Schaden weitere Untersuchungen bzw. Befassung der Eigentümer unterblieben. Ersatzfähig seien die dadurch veranlassten Privatgutachterkosten sowie anteilige vorgerichtliche Anwaltskosten. Weitergehende Schäden (Zins-/Wohngeldschaden) scheiterten u.a. an fehlender Kausalität und Verstoß gegen die Schadenminderungspflicht; die Widerklage wurde abgewiesen.
Ausgang: Berufung teilweise erfolgreich: Zahlung von Privatgutachter- und anteiligen Anwaltskosten; im Übrigen keine weitergehenden Schäden, Widerklage abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Der Verwalter haftet einem Wohnungseigentümer aus Verzug (§§ 280, 286 BGB), wenn er erforderliche Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) nicht rechtzeitig veranlasst.
Zu den Pflichten des Verwalters gehört es, Mängelhinweisen nachzugehen, die Schadensursache abzuklären, die Wohnungseigentümer zu unterrichten und eine Beschlussfassung über das weitere Vorgehen herbeizuführen.
Ist der Verwalter fachlich zur Ursachenklärung nicht hinreichend in der Lage und bleibt ein Schaden trotz beauftragter Arbeiten bestehen, muss er weitere Fachunternehmen oder einen Sachverständigen hinzuziehen bzw. die Angelegenheit jedenfalls auf die nächste Eigentümerversammlung bringen.
Kosten eines vom betroffenen Wohnungseigentümer eingeschalteten Privatgutachters sind ersatzfähig, wenn die Beauftragung durch eine pflichtwidrige Verzögerung bzw. unterlassene Ursachenklärung des Verwalters adäquat kausal veranlasst wurde.
Weitere Schadenspositionen sind nicht ersatzfähig, wenn sie auf eigenem Entschluss des Eigentümers beruhen und nicht adäquat kausal auf der Pflichtverletzung beruhen bzw. gegen die Schadenminderungspflicht verstoßen.
Vorinstanzen
Amtsgericht Köln, 202 C 9/10
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 18.05.2010, 202 C 9 / 10, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 2.886,35 sowie außergerichtliche Kosten in Höhe von EUR 251,44 nebst Zinsen in Höhe von 5 %punkte über dem Basiszinssatz seit dem 18.05.2009 zu zahlen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin zu 60 % und die Beklagte zu 40 %, die Kosten der Berufungsinstanz tragen die Klägerin zu 41 % und die Beklagte zu 59 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst Bezug genommen auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Köln vom 18.05.2010, Bl. 163 ff. d.A..
Die Klägerin war Miteigentümerin der WEG X-Straße in ####1, bevor sie die Wohnung Nr. 23 mit notariellem Kaufvertrag vom 06.04.2009 veräußerte. Die Beklagte ist Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage.
Mit ihrer Klage hat die Klägerin Schadensersatz in Höhe von EUR 8.382,00, der sich aus Aufwendungen für den Privatgutachter L in Höhe von EUR 1.124,55 und EUR 1.761,80 ( = EUR 2.886,35 ), Zinsschaden in Höhe von EUR 3.561,25 wegen späterer Veräußerung der Wohnung sowie nutzlos aufgewendetes Wohngeld für den Zeitraum August 2008 bis April 2009 in Höhe von EUR 1.935,00 zusammensetzt, sowie die Kosten der außergerichtlichen Zahlungsaufforderung in Höhe von EUR 718,40 begehrt.
Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 18.05.2010 abgewiesen. In seinen Gründen führt es im Wesentlichen aus, dass ein Schadensersatzanspruch der Klägerin nicht gegeben sei, weil ein zum Schadensersatz führende schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten nicht festzustellen sei. Die Beklagte sei den ihr obliegenden Pflichten nachgekommen, indem sie ein Dachdeckerunternehmen beauftragt habe. Daher könne es dahingestellt bleiben, ob es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, nach einer durchgeführten Feuchtigkeitsmessung und der festgestellten Oberflächenfeuchtigkeit an der mit einem Flachdach überbauten Außenseite des Bades zu dem Schluss zu kommen, der Feuchtigkeitsschaden beruhe auf fehlerhaften Lüftungsverhalten der Mieter. Es sei nicht Pflicht der Beklagten gewesen, bei im Badezimmer auftretenden Feuchtigkeitsflecken ohne Beschlussfassung ein kostenintensives Sachverständigengutachten einzuholen. Soweit die Klägerin weiterhin Feuchtigkeitsschäden gerügt habe, habe die Beklagte ausreichend gehandelt, indem sie die Firma W und F beauftragt habe. Da die Klägerin am 07.06.2008 die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens zwecks Untersuchung der Schadensursache angekündigt habe, habe es weiterer Tätigkeit der Beklagten nicht bedurft. Darüber hinaus sei der Schaden darauf zurückzuführen, dass die Klägerin das Mietverhältnis gekündigt habe. Damit habe sie gegen die ihr obliegende Schadenminderungspflicht verstoßen.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, die die Auffassung vertritt, die Beklagte habe unverzüglich, nachdem ihr Feuchtigkeitsschäden gemeldet worden waren, der Schadensursache nachgehen müssen. Die Beklagte jedoch habe über zwei Jahre die Eigentümergemeinschaft nicht über das Schadensbild unterrichtet. Vielmehr habe sie zunächst Maßnahmen, die in das Gewerk eines Dachdeckers fielen, in Auftrag gegeben, wohingegen es sich bereits einem Laien aufgedrängt hätte, dass es sich nicht um Schäden handelte, die mit der vorgebauten Decke etwas zu tun gehabt, so dass es erforderlich gewesen wäre, Wände und Abhangdecke durch einen Bausachverständigen untersuchen zu lassen. Im weiteren sei die Beklagte nicht den Empfehlungen der Firma W & F gefolgt, die komplette Decke herauszunehmen. Gleichfalls sei sie nicht den Anregungen des Sachverständigen L im April 2008 gefolgt, die vorhandenen Rohre einer Dichtigkeitsprüfung zu unterziehen, vielmehr sei erst Anfang Oktober 2008 die endgültige Überprüfung des Wasserschadens erfolgt.
Nachdem die Klägerin zunächst das Klagebegehren in vollem Umfang weiterverfolgt hat, hat sie die Klage teilweise zurückgenommen und beantragt nunmehr,
unter Abänderung des am 18.05.2010 verkündeten Urteils
des Amtsgerichts Köln, Az. 202 C 9 /10, die Beklagte
zu verurteilen, an sie EUR 2.886,35 sowie außer-
gerichtliche Kosten in Höhe von EUR 251,44 nebst Zinsen in
Höhe von 5 %punkten über dem Basiszinssatz seit dem
18.05.2009 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte trägt vor, sie habe ordnungsgemäß gehandelt. Es habe keine eindeutige Ursachenfeststellung gegeben, vielmehr habe auch der von der Beklagten hinzugezogene Dipl. Ing. Q als Mitglied des Beirates im Februar 2009 verschiedene Ursachen in Betracht gezogen. Die Schadensursache sei von der Klägerin nicht nachgewiesen worden, es könne nicht ausgeschlossen werden, dass der Schaden vollständig oder gegebenenfalls nur teilweise auf eigenes Verhalten der Klägerin zurückzuführen sei. Die genaue und einzige Schadensursache sei bis heute nicht geklärt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die erstinstanzliche Entscheidung sowie den Inhalt der im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Die Berufung der Klägerin ist form- und fristgerecht eingelegt worden und begründet worden. Sie begegnet auch im übrigen keinen verfahrensrechtlichen Bedenken.
In der Sache hat sie in dem noch geltend gemachten Umfang Erfolg.
Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten ein Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB in Höhe von EUR 2.886,35 zu. Denn die Beklagte haftet der Klägerin aus Verzug, weil sie sich mit für die ordnungsgemäße Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG erforderlichen Maßnahmen in Verzug befunden hat und dadurch der Klägerin ein Schaden in der noch geltend gemachten Höhe entstanden ist.
Kommt der Verwalter damit in Verzug, die für die ordnungsgemäße Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG erforderlichen Maßnahmen zu treffen, haftet er aus Verzug ( Bärmann-Merle, WEG, 10.Aufl., 2008, § 27 Rdnr. 278 ). Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Trotz der den Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG treffenden Verpflichtung sind für die Durchführung der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG in erster Linie die Wohnungseigentümer selbst zuständig, die darüber durch Mehrheitsbeschluss entscheiden. Der Verwalter hat Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen ( Bärmann-Merle, a.a.O. § 27 Rdnr. 36 ). Der Verwalter hat das Gemeinschaftseigentum regelmässig daraufhin zu kontrollieren, ob es sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Dieser Pflicht kann er u.a. durch regelmässige Begehung der Wohnanlage nachkommen. Kann er die Kontrollbegehungen nicht selbst oder durch Hilfskräfte, die er jederzeit einschalten kann, erledigen, so hat er die Wohnungseigentümer hierauf und auf deren eigene Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum hinzuweisen und anzuregen, dass sie den Abschluss eines Wartungsvertrages mit einer Fachfirma beschliessen ( Jennißen-Heinemann, WEG, 2.Aufl., § 27 Rdnr. 22 ) Zur Kontrolle gehört es auch, Hinweisen Dritter nachzugehen, insbesondere eines Wohnungseigentümers, des Hausmeisters oder auch von Handwerkern, die bei Wartungs- und Reparaturarbeiten die Notwendigkeit von Instandsetzungsarbeiten erkannt haben ( Bärmann-Merle, a.a.O. § 27 Rdnr. 43 ). Der Maßstab für die Erfüllung der Verwalterpflichten zur Kontrolle des Gemeinschaftseigentums und damit bei der Mängelfeststellung bestimmt sich nach der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt eines durchschnittlichen Verwalters unter den Umständen des konkreten Vertragsverhältnisses. Der Verwalter muß diejenigen Erwägungen anstellen, die auch Hauseigentümer, die ihr Eigentum selbst verwalten, anstellen. Ob der Verwalter auf einem bestimmten Gebiet über besondere Sachkunde verfügt, ist gleichfalls zu berücksichtigen. Auch kommt es darauf an, ob der Verwaltervertrag für eine große oder eine kleine Anlage und ob er mit einem nur nebenamtlich tätigen "Laien" oder mit einem fachkundigen Unternehmen geschlossen wurde. Demgemäß sind an den anzulegenden Sorgfaltsmaßstab höhere Anforderungen zu stellen, wenn als Verwalter ein großes Verwalterunternehmen mit eigener Bauabteilung unter Führung eines versierten Bauleiters tätig wird. Bei Feuchtigkeitsschäden, deren Ursache im Gemeinschaftseigentum liegen kann, hat der Verwalter die Schadensursache festzustellen; verletzt er diese Pflicht, so haftet er einem betroffenen Wohnungseigentümer auch dann auf Schadensersatz, wenn die Schadensursache im Sondereigentum liegt ( Bärmann-Merle, a.a.O. § 27 Rdnr. 44 ).
Unter Heranziehung der vorgenannten Pflichten, denen ein Verwalter im Rahmen einer ordnungsgemäßen Erfüllung seiner Aufgabe nachzukommen hat, kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagte diesen ihr obliegenden Pflichten Genüge getan hat. Dabei war zwar zu berücksichtigen, dass es sich bei der Beklagten nicht um eine kleine Verwaltung handelt, wie sich aus der gesellschaftsrechtlichen Ausgestaltung ergibt, dennoch eine eigene Bauabteilung mit Fachkräften nicht vorhanden ist. Demzufolge waren von der Beklagten jedenfalls regelmässige Kontrollbegehungen sowie dem Nachgehen von Hinweisen Dritter zu erwarten. In diesem Zusammenhang kann dahingestellt bleiben, ob die Beklagte bereits Anfang 2007 von der Mietern der Klägerin telefonisch auf Feuchtigkeitsflecken an der Decke im Badezimmer der klägerischen Wohnung hingewiesen worden ist und ob es wiederholte Anrufe der Klägerin oder ihres Ehemannes gegeben hat, denn die Beklagte ist in diesem Zusammenhang tätig geworden und hat eine Dachdeckerfirma beauftragt. Da nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Beklagte hinreichend sach- und fachkundig ist, um auf Grund des Mangelbildes Anhaltspunkte für die Mangelursache hinreichend erkennen zu können, kann der Beklagten nicht vorgeworfen werden, zu diesem Zeitpunkt pflichtwidrig agiert zu haben. Pflichtwidriges Verhalten ist der Beklagten jedoch im Laufe des Jahres 2008 vorzuwerfen, nachdem die Klägerin erneut Feuchtigkeitsschäden gerügt hat und sie von der Beklagten die Beauftragung eines Sachverständigen begehrt hat. Damit hätte für die Beklagte feststehen müssen, dass die Werkleistung der Dachdeckerfirma KG nicht die Mangelursache beseitigt hat, und sie hätte, weil sie nicht ausreichend sachkundig ist, weitere Maßnahmen ergreifen müssen, wozu entweder die Heranziehung weiterer Werkunternehmer oder eines Sachverständigen zur Beurteilung der Mängelursache gehört hätte. Selbst wenn sich die Beklagte auf Grund fehlender Ermächtigung, wobei im Hinblick auf das Vorhandensein von Feuchtigkeitsschäden wegen der Eilbedürftigkeit in Betracht zu ziehen gewesen wäre, diese Maßnahmen ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer in Auftrag zu geben, so hätte sie jedenfalls diese Problematik zum Gegenstand der nächsten Eigentümerversammlung machen müssen. Indes hat die Beklagte keine Maßnahmen ergriffen, vielmehr ist es durch den von der Klägerin beauftragten Sachverständigen L am 24.01.2008 und 28.01.2008 zu Ortsterminen und Öffnungen der Decke kommen. Den Empfehlungen des Sachverständigen L zur Öffnung der gesamten Decke ist die Beklagte indes nicht nachgekommen. Dagegen ist der Beklagten nicht vorzuwerfen, dass die Firma T2 nicht ordnungsgemäß gearbeitet hat, indem sie statt einer Dampfsperre lediglich eine Dampfbremse eingebaut hat, da sich die Beklagte auf die ordnungsgemäße Ausführung durch ein Fachunternehmen verlassen durfte und die Feststellung, dass die Leistungen der Firma T2 nicht ordnungsgemäß sind, erst durch den von der Klägerin beauftragten Sachverständigen L getroffen worden sind. Der Beklagten ist indes vorzuwerfen, dass, nachdem auch die Beauftragung der Firma T2 nicht zu einer Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden geführt hat, sie wiederum nicht tätig geworden ist, trotz entsprechender Fristsetzungen durch die Klägerin unter dem 07.06.2008 und 16.07.2008, die Klägerin vielmehr erneut den Privatgutachter L einschalten musste und erst auf Grund der Stellungnahme durch den Sachverständigen L von September 2008 bei der Firma W ein Angebot im Oktober 2008 eingeholt und der Auftrag im November 2008 erteilt worden ist, so dass schließlich am 01.04.2009 die Maßnahme insgesamt abgeschlossen werden konnte. Dementsprechend kommt es nicht darauf an, dass nach Auffassung der Beklagten die Schadensursache nicht eindeutig geklärt worden ist, denn unstreitig lagen seit April 2009 keine Feuchtigkeitsschäden mehr vor, so dass auch keine Anhaltspunkte dafür gegeben sind, dass die Schäden auf Verhalten der Klägerin zurückzuführen waren. Soweit die Beklagte sich darauf stützt, dass sie den Dipl. Ing. Q hinzugezogen hat, so ist zu zu berücksichtigen, dass dieser als Mitglied des Beirates und nicht als Sachverständiger von der Beklagten herangezogen worden ist, und er zudem erstmals an dem Ortstermin vom 09.02.2009 teilgenommen hat. Insofern die Beklagte nunmehr in der Berufungsinstanz im Rahmen der mündlichen Verhandlung vorträgt, dass der Feuchtigkeitsschaden in der klägerischen Wohnung allein durch das Lüftungsverhalten der Mieter der Klägerin verursacht worden ist, ist die Beklagte zum einen mit diesem Vorbringen nach § 531 Abs. 1 ZPO ausgeschlossen. Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass sich dieses Vorbringen nicht in Einklang bringen lässt mit den durchgeführten Maßnahmen, die kostenmässig von der Gemeinschaft getragen werden mußten, als auch mit dem Zeitpunkt des Auszugs der Mieter der Klägerin, da auch danach noch Feuchtigkeitsschäden vorhanden waren. Der Beklagten ist mithin jedenfalls vorzuwerfen, dass sie keine weiteren Untersuchungen des Feuchtigkeitsschadens entweder durch ein Fachunternehmen oder durch einen Sachverständigen veranlasst hat, sondern erst auf Grund der Feststellungen des von der Klägerin beauftragten Privatgutachters weitere, wenn auch zunächst nicht ausreichende Maßnahmen veranlasst hat. Durch diese Pflichtverletzung ist die Klägerin veranlasst worden, einen Privatgutachter einzuschalten, so dass die hierdurch entstandenen Kosten ein adäquat kausal auf die Pflichtverletzung der Beklagten zurückzuführender Schaden ist. Dementsprechend steht der Klägerin gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch in Höhe der unstreitig aufgewendeten Sachverständigenkosten von EUR 2.886, 35 zu.
Der Klägerin ist ferner ein erstattungsfähiger Schaden aus Verzug in Bezug auf ihre außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von EUR 251,44 entstanden. Denn die Beklagte befand sich hinsichtlich eines Schadensersatzanspruches in Höhe von EUR 2.886,35 in Verzug. Darüber hinaus stand der Klägerin kein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte zu, wie das Amtsgericht bereits zutreffend ausgeführt hatte. Weder der geltend gemachte Zinsschaden in Höhe von EUR 3.561,25 noch das in dem Zeitraum August 2008 bis einschließlich April 2009 aufgewendete Wohngeld in Höhe von EUR 1.935,00 waren adäquat kausal auf die Pflichtverletzung der Beklagten zurückzuführen. Denn diese Positionen sind auf Grund der von der Klägerin selbst ausgesprochenen Kündigung bzw. einvernehmlichen Kündigung des Mietverhältnisses angefallen. Die Mieter der Kläger haben lediglich die Feuchtigkeitsschäden im Bad reklamiert, sie haben weder den Mietzins gemindert noch eine Kündigung des Mietverhältnisses in Aussicht gestellt. Indes konnte die Klägerin auf Grund der unterlassenen Maßnahmen der Beklagten nicht davon ausgehen, dass sie die Wohnung alsbald würde veräußern können, so dass für sie kein Anlass bestand das Mietverhältnis trotz nicht durchgeführter Mängelbeseitigungsmaßnahmen zu kündigen. Die Kündigung ist dementsprechend nicht auf die Pflichtverletzung zurückzuführen. Jedenfalls hat die Klägerin wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, erheblich gegen ihre Schadenminderungspflicht verstoßen, wenn sie, obwohl eine Mängelbeseitigung nicht erfolgt ist, das Mietverhältnis kündigt, ohne dass absehbar ist, dass die Wohnung ohne Preisabschlag veräußerbar ist. Im Hinblick auf die unstreitig aufgewendeten außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten bezogen auf die geltend gemachte Gesamtforderung der Klägerin von insgesamt EUR 718,40 ist der Klägerin daher ein erstattungsfähiger Schaden in Höhe von EUR 251,44 entstanden.
Der Zinsanspruch ist aus Verzug begründet, §§ 288 Abs. 1, 286 BGB.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, denn die dafür erforderlichen Voraussetzungen liegen nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung. Die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert keine Entscheidung des Revisionsgerichts.
Berufungsstreitwert: bis zum 16.12.2010 EUR 8.382,00
danach EUR 2.886,35