WEG: Umfang des Einsichtsrechts des Eigentümers in Verwalterunterlagen
KI-Zusammenfassung
Wohnungseigentümer verlangten von der Verwalterin umfassende Einsicht in Verwaltungsunterlagen (u.a. Bankunterlagen, Prozess-, Vertrags- und Bauunterlagen) sowie das Anfertigen von Kopien. Das Amtsgericht hatte die Einsicht teilweise auf das Abrechnungsjahr 2007 bzw. bestimmte Bauunterlagen beschränkt. Das LG Köln gab der Berufung statt und bejahte ein individuelles, nicht beschlussabhängiges Einsichtsrecht aus §§ 675, 666 BGB in sämtliche verwaltungsbezogenen Unterlagen ohne Darlegung eines besonderen Interesses. Grenzen ergäben sich nur aus Schikane-/Missbrauchsverbot (§§ 226, 242 BGB) sowie aus fehlendem Besitz bzw. berechtigter Vernichtung von Unterlagen.
Ausgang: Berufung der Kläger erfolgreich; Verwalterin muss umfassende Einsicht in die begehrten Verwaltungsunterlagen gewähren.
Abstrakte Rechtssätze
Jeder Wohnungseigentümer hat gegenüber dem Verwalter einen individuellen, nicht von einem Gemeinschaftsbeschluss abhängigen Anspruch auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen aus §§ 675, 666 BGB.
Das Einsichtsrecht umfasst nicht nur Abrechnungs- und Buchführungsunterlagen, sondern grundsätzlich auch sonstige die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums betreffende Unterlagen (z.B. Verträge, Prozessunterlagen, Bauunterlagen), soweit sie vorhanden sind.
Für die Ausübung des Einsichtsrechts muss der Wohnungseigentümer grundsätzlich kein besonderes berechtigtes Interesse darlegen; der Anspruch besteht auch nach Genehmigung der Jahresabrechnung und unabhängig von einem Entlastungsbeschluss fort.
Das Einsichts- und Kopierrecht findet seine Grenzen im Schikane- und Missbrauchsverbot (§§ 226, 242 BGB) und setzt voraus, dass die begehrten Unterlagen hinreichend bestimmt, vorhanden und ohne unverhältnismäßigen Vorbereitungsaufwand im Rahmen des Verwaltungsbetriebs zugänglich sind.
Der Verwalter schuldet zur Erfüllung des Einsichtsanspruchs grundsätzlich nur die Vorlage (Duldung) vorhandener Unterlagen; eine Pflicht zur Beschaffung nicht vorhandener oder vom Vorverwalter nicht herausgegebener Unterlagen besteht nicht.
Zitiert von (1)
1 zustimmend
Vorinstanzen
Amtsgericht Rheinbach, 5 C 318/08
Tenor
1. den Klägern Einsicht in folgende Verwaltungsunterlagen der Eigentumswohnanlage T-Straße – 45 in #### N zu gewähren und ihnen zu gestatten, gegen Kostenerstattung Kopien zu fertigen:
a) alle Versammlungsprotokolle
b) bezogen auf das Abrechnungsjahr 2007:
die die Wohnungseigentumsanlage betreffenden Kontoauszüge und Bankunterlagen,
die Prozeßunterlagen einschließlich abgeschlossener und anhängiger Verfahren
die Wartungs- und sonstigen Verträge ( Aufzug, Garagentor etc. )
c) die bei der Beklagten vorhandenen Bauunterlagen betreffend die Umbaumaßnahmen zur Schaffung sanitärer Anlagen und eines Arbeitsplatzes zur Unterbringung des Hausmeisters einschließlich Genehmigungen und Bauzeichnungen;
2. darüberhinaus den Klägern Einsicht in folgende, soweit im Besitz der Beklagten befindliche Verwaltungsunterlagen der Eigentumswohnanlage T-Straße – 45 in #### N zu gewähren und ihnen zu gestatten, gegen Kostenerstattung per Handy oder Scanner Kopien zu fertigen:
alle die Wohnungseigentumsanlage betreffenden Kontoauszüge und alle sonstigen Bankunterlagen ( Kontoeröffnungsunterlagen und Unterschriftsberechtigungen )
alle Prozeßunterlagen einschließlich abgeschlossener und anhängiger Verfahren
alle Wartungs- und sonstigen Verträge
den Hausmeistervertrag einschließlich Ausschreibungsunterlagen
alle Bauunterlagen einschließlich Genehmigungen und Bauzeichnungen und deren Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt die Beklagte, mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der ausgeschiedenen Beklagten, die die Kläger tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Kläger sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft T-Straße – 45 in N. Die Beklagte ist seit 1983 Verwalterin, zuletzt bestellt durch Beschluss vom 31.05.2007 für den Zeitraum 01.1.2008 bis 31.12.2012. Die Kläger, die zunächst ihren Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet haben, begehren von der Beklagten umfassende Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen, insbesondere alle Kontoauszüge und alle sonstigen Bankunterlagen, alle Versammlungsprotokolle, alle Prozeßunterlagen einschließlich abgeschlossener und anhängiger Verfahren, alle Wartungs- und sonstigen Verträge, den Hausmeistervertrag und alle Bauunterlagen einschließlich Genehmigungen und Bauzeichnungen und deren Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum, sowie ihnen zu gestatten, gegen Kostenerstattung Kopien zu fertigen.
Nachdem die Beklagte den Antrag auf Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen für 2007 unter Verwahrung gegen die Kostenlast anerkannt hat, ist am 10.10.2008 ein entsprechendes Teilanerkenntnisurteil ergangen. Das Amtsgericht Rheinbach hat mit Schlussurteil vom 16.12.2008 unter Abweisung der weitergehenden Klage die Beklagte verurteilt, den Klägern Einsicht in folgende Verwaltungsunterlagen: a) alle Versammlungsprotokolle, b) bezogen auf das Abrechnungsjahr 2007 die die Wohnungseigentumsanlage betreffenden Kontoauszüge und Bankunterlagen, die Prozeßunterlagen einschließlich abgeschlossener und anhängiger Verfahren, die Wartungs- und sonstigen Verträge ( Aufzug, Garagentor etc. ) und c) die bei der Beklagten vorhandenen Bauunterlagen betreffend die Umbaumaßnahmen zur Schaffung sanitärer Anlagen und eines Arbeitsplatzes zur Unterbringung des Hausmeisters einschließlich Genehmigungen und Bauzeichnungen zu gewähren und ihnen zu gestatten gegen Kostenerstattung Kopien zu fertigen. Zur Begründung hat es ausgeführt, das Recht auf Einsicht in alle Versammlungsprotokolle folge aus § 24 Abs. 6 S. 3 WEG, das Recht auf Einsichtnahme in sämtliche Buchführungs- und Abrechnungsunterlagen der Beklagten sei auf das Abrechnungsjahr 2007 zu beschränken, da die Kläger nur insoweit ein berechtigtes Interesse hätten, als die Verträge und Prozeßunterlagen auch eine Relevanz zu der Jahresabrechnung 2007 hätten, da die Kläger diesbezüglich das Anfechtungsverfahren AG Rheinbach 5 C 424 / 08 führen würden. Das Einsichtsrecht betreffend die Bauunterlagen sei gleichfalls im Hinblick auf das vorgenannte Anfechtungsverfahren zu beschränken, darüber hinaus bestehe ein berechtigtes Interesse der Kläger nicht.
Wegen der Einzelheiten der Begründung sowie die Darstellung des Parteivortrags in erster Instanz wird auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Rheinbach vom 16.12.2008, 5 C 318 / 08, Bl. 164 ff. d.A., Bezug genommen.
Mit ihrer Berufung rügen die Kläger, daß sie ein Recht auf Einsichtnahme in sämtliche Buchführungs- und Abrechnungsunterlagen des Verwalters haben. Ein besonderes berechtigtes Interesse sei von dem Wohnungseigentümer dagegen nicht nachzuweisen. Darüber hinaus hätten die Kläger sowohl betreffend die Prozeßunterlagen als auch die Bauunterlagen ein berechtigtes Interesse, da sie zum einen nicht über alle Prozeßverfahren informiert worden seien und zum anderen im Hinblick auf die Beschlussfassungen der Gemeinschaft vom 31.05.2007 und 13.08.2008 die Vorlage / Nichtvorlage einer baulichen Veränderung zu prüfen sei. Ferner rügen die Kläger, daß eine Güteverhandlung nicht stattgefunden habe, es liege ein Verstoß gegen § 278 ZPO vor. Sie begehren, die Beklagte über die zugestandene Einsichtnahme Einsicht in folgende Verwaltungsunterlagen zu gewähren und ihnen zu gestatten, gegen Kostenerstattung, per Handy oder Scanner Kopien zu fertigen: a) alle die Wohnungseigentumsanlage betreffenden Kontoauszüge und alle sonstigen Bankunterlagen ( Kontoeröffnungsunterlagen und Unterschriftsberechtigungen ), b) alle Prozeßunterlagen einschließlich abgeschlossener und anhängiger Verfahren, c) alle Wartungs- und sonstigen Verträge, d) den Hausmeistervertrag einschließlich Ausschreibungsunterlagen und e) alle Bauunterlagen einschließlich Genehmigungen und Bauzeichnungen und deren Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
Die Beklagte trägt vor, daß sowohl die Aktivprozesse der WEG als auch der Abschluss aller wichtigen Verträge nur nach Beschlussfassung erfolgt seien. Die Kläger hätten zudem, jedenfalls durch Übersendung der jeweiligen Protokolle, betreffend den Verwaltervertrag hinreichende Kenntnis. Auf die Bauausführung und etwa erforderliche Genehmigungen habe die Beklagte keinen Einfluß gehabt, von der Vorverwaltung seien zudem nur bruckstückhaft Unterlagen übernommen worden. Der Kläger zu 2. habe zudem, soweit es den Zeitraum seiner Tätigkeit als Verwaltungsbeiratsvorsitzender betrifft, hinreichende Kenntnisse.
II.
Die in formeller Hinsicht nicht zu beanstandende Berufung, denn auch die vor der Zustellung des Urteils eingelegte Berufung der Klägerin zu 1. erstreckt sich auf das ihr erst später zugestellte Urteil, einer erneuten Berufungseinlegung bedarf es nicht ( vgl. Zöller-Gummer/Heßler, ZPO, 26.Aufl., § 517 Rdnr. 2; BGH NJW 1964, 248; 1996, 1969 ), hat in der Sache Erfolg. Die Kläger besitzen gegenüber der Beklagten über die ausgeurteilten Ansprüche hinaus weitergehende Einsichtsnahmerechte.
Jeder Miteigentümer hat einen, nicht von einer vorherigen Beschlussfassung der Gemeinschaft abhängigen, individuellen Anspruch darauf, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen, dieser von einem gemeinschaftsbezogenen Anspruch abzugrenzender Anspruch ist aus §§ 675, 666 BGB begründet. Da der einzelne Eigentümer den Verwalter wirksam kontrollieren können muß, hat er einen Anspruch auf Einsicht in sämtliche Abrechnungsunterlagen ( Belege, Saldenlisten bezüglich der Einnahmen und Ausgaben usw. ) und insbesondere in die Einzelabrechnung der Miteigentümer. Ferner sind erfaßt Unterlagen außerhalb des Finanzwesens im engeren Sinne. Er muß grundsätzlich kein besonderes Interesse an der Einsichtnahme nachweisen und kann die Einsicht auch nach Genehmigung einer Jahresabrechnung durch die Eigentümerversammlung verlangen ( Köhler / Bassenge-Greiner, Anwaltshandbuch WEG, 2.Aufl., Teil 6 Rdnr. 277 ff. ,Teil 11, Rdnr. 341; Jennißen WEG § 28 Rdnr. 147; Riecke / Schmid - Abramenko, WEG, 2. Aufl., § 28 Rdnr. 147 ff.; OLG Hamm WE 1998, 496 ; OLG München, ZMR 2006, 881). Da aber die weitergehenden Auskunftsansprüche nicht nur die Entlastung des Verwalters und etwaige Schadensersatzansprüche betreffen können, können sie ebensowenig durch den Entlastungsbeschluss untergehen. Der Auskunftsanspruch muß daher nicht mit dem Vorwurf begründet werden, bisher unbekannte Vorgänge aufklären oder einen möglichen Straftatbestand prüfen zu wollen ( Jennißen, a.a.O. Rdnr. 147; BayObLG ZMR 2000, 687 ). Ihre Grenzen findet das Einsichtsrecht des einzelnen Eigentümers in die Unterlagen des Verwalters und der Anspruch auf Fertigung von Fotokopien im Schikane- und Mißbrauchsverbot der §§ 226, 242 BGB. Das Ersuchen auf Einsichtnahme und Fertigung von Fotokopien muß sich auf vorhandene und hinreichend genau bezeichnete Unterlagen beziehen, die ohne nennenswerten Vorbereitungsaufwand bereitgehalten und ohne Störungen des Betriebsablaufs der Verwaltung eingesehen und fotokopiert werden können. Sie darf nicht mit einem für alle Beteiligten ganz unverhältnismässigen Zeit- und Kostenaufwand verbunden sein ( Bärmann / Pick / Merle, WEG, 10.Aufl., § 28 Rdnr. 84 ff. ; OLG Hamm WE 1998, 496; OLG München ZMR 2006, 881 ); dabei ist unter anderem die Anzahl der geforderten Belege sowie der mit einem Kopieren verbundene Zeitaufwand zu berücksichtigen. Ferner endet das Prüfungs- und Einsichtsrecht, wenn der Verwalter die Verwaltungsunterlagen berechtigtermassen vernichtet hat. Die Aufbewahrungsdauer beträgt nach §§ 44 HGB, 147 Abs. 1, 3 AO zehn Jahre, wobei die Aufbewahrungsfrist mit dem Schluß des Kalenderjahres beginnt, indem die Jahresabrechnung beschlossen wurde ( Jennißen, a.a.O. Rdnr. 156 ). Hingegen muß der Verwalter weitere Materialien, die nie in seinem Besitz waren, zur Kontrolle seiner Unterlagen nicht beschaffen noch erstreckt sich der Anspruch auf Unterlagen, die vom Vorverwalter nicht herausgegeben wurden ( vgl. Riecke /Schmid, a.a.O. Rdnr. 150 ). Darüberhinaus ist darauf hinzuweisen, daß der Anspruch auf Einsicht dadurch erfüllt wird, daß der Verwalter die Unterlagen vorlegt. Dies stellt eine reine Duldung dar; zum aktiven Handeln, etwa der Erteilung von Auskünften ist er nur verpflichtet, wenn auch die Voraussetzungen eines diesbezüglichen Anspruches erfüllt sind. Der Verwalter muss die Unterlagen auch nicht abweichend von der sonstigen Buchführung, Belegsammlung und Dokumentation ordnen ( Riecke / Schmid, a.a.O. Rdnr. 153 ).
Die Kläger begehren vorliegend Einsicht in Unterlagen, die sämtlich die Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage betreffen, und zwar die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Es kann nicht davon ausgegangen werden, daß das Begehren der Kläger schon rechtsmißbräuchlich oder treuwidrig ist, weil eine unbegrenzte Einsichtnahme begehrt wird und es sich im Hinblick auf die Größe des Objektes um eine nicht unwesentliche Anzahl von Unterlagen handeln dürfte. Im Hinblick auf das dem Begehren der Kläger zu Grunde liegende Interesse an der Überprüfung der Verwalterin kann auf der anderen Seite nicht per se davon ausgegangen werden, daß die Kläger von jeder Unterlage eine Fotokopie begehren; hinzukommt, daß die Kläger die Fotokopien selbst mittels eigener Geräte erstellen wollen, so daß ein weiterer Aufwand als die Zurverfügungstellung der Unterlagen nicht in Betracht zu ziehen ist. Für möglicherweise anfallende Kosten, z.B. für Strom, kommen die Kläger nach eigenem Begehren auf. Entscheidend ist ebensowenig der zeitliche Aufwand, auch wenn die Einsichtnahme nicht in kurzer Zeit abzuwickeln sein dürfte. Da den Klägern nur ein Einsichtsrecht im Rahmen der allgemeinen Bürozeiten der Beklagten zusteht, ist auch unter diesem Aspekt ein Verstoß gegen § 242 BGB bzw. § 226 BGB nicht ersichtlich.
Dem Einsichtsrecht steht gerade nicht entgegen, daß der Verwalterin, worauf sie im wesentlichen mit ihrer Berufungserwiderung abstellt, im Rahmen ihrer Tätigkeit ein pflichtwidriges Handeln oder Unterlassen nicht vorgeworfen werden kann.
Demzufolge war dem Begehren der Kläger auf Einsichtnahme in vollem Umfang zu entsprechen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 I, 269 Abs. 3 S. 2 708 Nr. 11, 713 ZPO. Die Einschränkungen hinsichtlich des Gesichtspunktes "Fertigung von Fotokopierkosten" rechtfertigt keine andere Beurteilung.
Die Revision ist nicht zuzulassen, denn die dafür erforderlichen Voraussetzungen liegen nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung. Die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert keine Entscheidung des Revisionsgerichts.
Berufungsstreitwert: EUR 1.000,00