WEG kündigt Wärmeliefervertrag: 15-Jahres-Laufzeitklausel nach AVBFernwärmeV unwirksam
KI-Zusammenfassung
Die WEG begehrte die Feststellung, dass ein 2006 geschlossener Wärmeliefervertrag durch Kündigung zum 31.08.2013 beendet ist. Streitpunkt war, ob die vereinbarte 15-jährige Laufzeit als Individualabrede wirksam von § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV abweicht. Das LG Köln verneinte eine Individualvereinbarung und sah die Voraussetzungen des § 1 Abs. 3 AVBFernwärmeV (Angebot zu Verordnungsbedingungen, Wahl-/Preisvergleich) als nicht erfüllt an. Folge: Vertrag gilt zu Verordnungsbedingungen als unbefristet und war ordentlich kündbar; der Klage wurde stattgegeben.
Ausgang: Feststellung ausgesprochen, dass der Wärmeliefervertrag durch ordentliche Kündigung zum 31.08.2013 beendet ist.
Abstrakte Rechtssätze
Eine vor Entstehung und Rechtsfähigkeit im Namen einer Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossene Vereinbarung kann nach Eintritt der Rechtsfähigkeit durch Vollzug genehmigt werden; §§ 177 ff. BGB sind entsprechend anwendbar.
Eine Abweichung von den Bedingungen der AVBFernwärmeV setzt nach § 1 Abs. 3 AVBFernwärmeV voraus, dass dem Kunden zuvor ein Vertragsschluss zu den Verordnungsbedingungen angeboten wurde und der Kunde den Abweichungen ausdrücklich zustimmt.
Eine formularmäßige Vertragsgestaltung begründet die Vermutung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen; die Darlegungs- und Beweislast für eine Individualvereinbarung trägt der Verwender, und die bloße Bezeichnung als „Individualabrede“ genügt nicht.
Zur Wahrung des Wahlrechts nach § 1 Abs. 3 AVBFernwärmeV ist regelmäßig ein nachvollziehbarer Leistungs- bzw. Preisvergleich erforderlich; bloße pauschale Prozentangaben ohne konkreten Vergleich genügen hierfür nicht.
Sind die Voraussetzungen für ein wirksames Abweichen von der AVBFernwärmeV nicht eingehalten, kommt das Vertragsverhältnis zu den Bedingungen der Verordnung zustande; eine geltungserhaltende Reduktion einer unwirksamen Laufzeitklausel auf eine „noch zulässige“ Dauer scheidet bei AGB aus.
Zitiert von (1)
1 neutral
Vorinstanzen
Oberlandesgericht Köln, 5 U 28/14 [NACHINSTANZ]
Tenor
Es wird festgestellt, dass der Vertrag über Wärmelieferung zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft „B-Straße 1 u. 3“ und der T Gesellschaft für Nahwärmeversorgung mbH vom 29.09.2006/08.12.2006 durch die Kündigung der WEG-Verwalterin vom 27.11.2012 zum 31.08.2013 beendet worden ist.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Durch Teilungserklärung vom 08.12.2006 ist der Grundbesitz eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Köln von Nippes, Gemarkung O, Flur X, Blatt X und X, auf dem zwei Mehrfamilienhäuser bereits errichtet waren, in Wohnungseigentum aufgeteilt und die Gemeinschaftsordnung festgelegt worden. Wegen der Einzelheiten wird auf die notarielle Urkunde, Anlage CBH3, Bl. 162 ff. d.A., verwiesen. Eigentümer des Grundbesitzes war die Firma A mbH & Co. KG.
Unter dem 29.09.2006 / 08.12.2006 schloss die Beklagte einen Vertrag über Wärmelieferung mit der Wohnungseigentümergemeinschaft „B-Straße 1 u. 3“, vertreten durch den Verwalter, die H GmbH Immobilien-Management. Unter § 11 des Vertrages ( Laufzeit des Wärmelieferungsvertrages / Kündigung ) ist folgende Regelung enthalten:
„(1) Dieser Vertrag tritt mit der Unterzeichnung in Kraft und endet 15 Jahre nach Datum der Inbetriebnahme / Übergabe, gemäß Protokoll. Über die Inbetriebnahme wird ein gesondertes Protokoll angefertigt und als Anlage 5 dem Vertrag beigefügt. Die Lieferpflicht beginnt mit Inbetriebnahme der WEA. Wird der Vertrag nicht von einer der beiden Vertragsparteien mit einer Frist von 9 Monaten vor Ablauf der Vertragsdauer gekündigt, so gilt eine Verlängerung um jeweils weitere 5 Jahre als stillschweigend vereinbart“.
In § 18 ( Allgemeine Bestimmungen ) ist u.a. folgendes aufgeführt:
(2) Der Kunde stimmt zu, dass die Vertragslaufzeit abweichend von § 32 Abs. 1 AVB FernwärmeV 15 Jahre beträgt. Bei einer Vertragslaufzeit von nur 10 Jahren hätte der Kunde aus kalkulatorischen Gründen einen höheren Wärmepreis zu entrichten“.
Anlage 2 des Vertrages als Bestandteil des Vertrages ( Individualabrede zum Wärmelieferungsvertrag ) enthält folgenden Inhalt:
„zum Wärmelieferungsvertrag vom 29.09.2006 für das Objekt: „B-Straße 1 + 3“ in 50739 Köln.
Der oben genannte Vertrag wurde in allen Einzelbestandteilen besprochen und gesondert verhandelt, insbesondere wurde gesondert behandelt:
„ 2 Abs. 8: Der Versorger ist berechtigt, diesen Vertrag mit allen Rechten und Pflichten auf einen Dritten zu übertragen.
§ 19 Abs. 2: Der Kunde stimmt zu, dass die Vertragslaufzeit abweichend von § 32 Abs. 1 AVB FernwärmeV 15 Jahre beträgt. Bei einer Vertragslaufzeit von nur 10 Jahren hätte der Kunde aus kalkulatorischen Gründen einen höheren Wärmepreis zu entrichten“. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den vorgelegten Vertrag, Anlage A3, Bl. 11 ff. d.A., verwiesen.
Mit Schreiben vom 27.11.2012 kündigte die Klägerin, vertreten durch die Verwalterin, den Wärmelieferungsvertrag zum 31.08.2013. Die Beklagte widersprach mit Schreiben vom 19.12.2012 der Kündigung.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass es sich bei dem Wärmelieferungsvertrag nicht um einen Individualvertrag handele, der eine längere Laufzeit rechtfertige. Hierzu trägt sie vor, dass die Beklagte Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet habe, wie sich aus dem Vertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft P-Straße in Köln vom 07.08.2006/15.09.2006 ergebe, der mit dem streitgegenständlichen Wärmelieferungsvertrag identisch sei. Wegen der Einzelheiten nimmt die Klägerin Bezug auf den Vertrag, Anlage A6, Bl. 52 ff. d.A.. Zu einer Individualvereinbarung über die Laufzeit des Wärmelieferungsvertrages sei es nicht gekommen, insbesondere seien weder die Investitionskosten offengelegt noch der Gesamtpreis für zehn Jahre genannt worden. Ferner behauptet die Klägerin, dass der Vertrag von Herrn G als Geschäftsführer der Beklagten und als Geschäftsführer der Komplementärin der A mbH & Co. KG geschlossen worden sei.
Die Klägerin beantragt,
es wird festgestellt, dass der Vertrag über die Wärmelieferung
zwischen der WEG B-Straße 1 + 3 und T vom
29.09./08.12.2006 durch die Kündigung der WEG-Verwalterin
vom 27.11.2012 zum 31.08.2013 endet.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die Laufzeit des Vertrages sei individuell ausgehandelt worden, diesbezüglich verweist sie auf die Anlage 2 zum Wärmelieferungsvertrag mit der Bezeichnung „Individualabrede“. Die Beklagte habe mit der Verwalterin mögliche Laufzeiten und Preisgestaltungen verhandelt und diskutiert. Grund für die längere Laufzeit sei gewesen, dass die Klägerin bei einer geringeren Vertragslaufzeit aus kalkulatorischen Gründen einen höheren Wärmepreis zu entrichten gehabt habe. Sie habe dargelegt, dass der Grundpreis bei einer 15jährigen Laufzeit um ca. 15% bis 20% niedriger liege als bei einer zehnjährigen Laufzeit. Dies habe die Klägerin gewusst, was auch daraus folge, dass die Klägerin der Beklagten im Haus B-Straße 1 einen Kellerraum für die komplett neue Heizungsanlage vermietet habe, von der aus auch die WEG B-Straße 5 – 7 beliefert werde.
Die Beklagte ist zudem der Auffassung, dass die Laufzeit von 15 Jahren angemessen sei. In diesem Zusammenhang weist die Beklagte auf die für die Klägerin anfallenden Kosten für den Einbau einer neuen Heizung in jedem Gebäude hin. Sie verweist ferner auf die Rechtsprechung des BGH, wonach langfristige Vertragsbindungen des Abnehmers von Fernwärme und sogar ein völliger Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung ohne zeitliche Begrenzung weder gegen die guten Sitten noch gegen Treu und Glauben verstoße.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze der Parteien und der von ihnen überreichten Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Feststellungsklage ist begründet.
Der zwischen den Parteien geschlossene Wärmelieferungsvertrag vom 29.09.2006 / 08.12.2006 ist auf Grund der ordentlichen Kündigung der Klägerin, vertreten durch die Verwalterin, zum 31.08.2013 beendet worden.
Zwischen den Parteien ist ein Vertrag über Wärmelieferung zustande gekommen. Es kann offen bleiben, ob die Klägerin zum Zeitpunkt 29.09.2006 / 08.12.2006 bereits existent und fähig war, gegenüber Dritten durch Rechtsgeschäft am Rechtsverkehr teilzunehmen, weil die H GmbH jedenfalls im Namen der Klägerin gehandelt hat, § 164 Abs. 1 BGB. Auch wenn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Klägerin noch nicht einmal eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft war, weil keine einzige Auflassungsvormerkung eingetragen war, was jedoch Voraussetzung ist ( vgl. Jennißen-Zimmer, WEG, 3.Aufl., § 2 Rdnr. 8, § 8 Rdnr. 22 ), ist der Vertrag dennoch mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande gekommen. Denn auch wenn diese zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht rechtsfähig war, so hat sie den Vertrag mit ihrer Entstehung und dem Eintritt ihrer Rechtsfähigkeit genehmigt, denn sie hat den Vertrag nach ihrer Entstehung ebenso wie die Beklagte vollzogen. Auf den vor ihrer Entstehung in ihrem Namen geschlossenen Vertrag finden die §§ 177 ff. BGB entsprechende Anwendung ( vgl. Palandt-Ellenberger, BGB, 73.Aufl., § 177 Rdnr. 3 m.w.N. ).
Die Klägerin konnte den Vertrag ohne Vorliegen eines Grundes zur außerordentlichen Kündigung ordentlich kündigen, denn der Vertrag war nicht wirksam befristet.
Die Laufzeitvereinbarung des unter dem 29.09.2006 / 08.12.2006 geschlossenen Wärmebezugsvertrages ist unwirksam.
Gemäß § 1 Abs. 3 AVBFernwärmeV kann ein Versorger einen Fernwärmelieferungsvertrag zu abweichenden allgemeinen Versorgungsbedingungen schließen, wenn er dem Abnehmer zuvor einen Vertragsschluss zu den allgemeinen Bedingungen der Verordnung, der AVBFernwärmeV, angeboten hat und der Kunde mit den Abweichungen hiervon ausdrücklich einverstanden ist. Diese Voraussetzungen sind jedoch nicht gegeben.
Es handelt sich vorliegend bei dem Vertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten um einen Vertrag auf der Grundlage abweichender, allgemeiner Versorgungsbedingungen des Versorgers, einem Formularvertrag, und nicht um einen Individualvertrag. Dies folgt bereits aus der Vorlage des gänzlich gleich lautenden Versorgungsvertrages der Beklagten mit der WEG P-Straße in Köln, der im vergleichbaren Zeitraum geschlossen worden ist. Hinzukommt, dass die Beklagte auf den Einwand der Klägerin eingeräumt hat, dass zumindest weitere Verträge im Namen anderer Wohnungseigentümergemeinschaften in zeitlichem Zusammenhang abgeschlossen worden sind, wobei es nach Auffassung des Gerichts nicht auf die tatsächliche Zahl dieser Verträge ankommt. Begrifflich liegt eine Individualvereinbarung vor, wenn die Vertragsbedingungen im einzelnen zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt werden. Dies setzt voraus, dass der Verwender den Kerngehalt ihrer AGB inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem anderen Teil Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt. Dieser muss die reale Möglichkeit erhalten, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Dabei sind alle Umstände des Einzelfalles zu prüfen. Darlegungs- und Beweisbelastet für das Vorhandensein einer Individualvereinbarung ist der Verwender von Geschäftsbedingungen. Die Verwendung eines gedruckten Vertragsformulars begründet eine prima-facie Vermutung dafür, dass darin allgemeine Geschäftsbedingungen enthalten sind. Der Verwender muss dies widerlegen und die Umstände vortragen, die für eine Individualvereinbarung sprechen ( Palandt-Grüneberg, a.a.O., § 305 Rdnr. 23 ). Die Beklagte hat diese Vermutung jedoch nicht zu widerlegen vermocht. Allein der Umstand, dass niedergelegt worden ist, dass es sich um eine Individualabrede handelt, genügt nicht, dadurch wird der Beweis nicht erbracht ( vgl. Palandt-Grüneberg, a.a.O. ). Die Vertragstexte sind formularmäßig gestaltet, sie entsprechen einem Vertragsmuster, das für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert ist und von der Beklagten auch entsprechend verwendet wird, dies folgt insbesondere daraus, dass sie wortwörtlich übereinstimmen und keinerlei individuelle Textstellen enthalten. Es handelt sich nach dem äußeren Erscheinungsbild insgesamt um Formulierungen, die Einfügungen von Individualvereinbarungen nicht zulassen. Es ist auch nicht erkennbar, dass Individualvereinbarungen wie hier die Laufzeit individuell eingefügt worden sind. Raum für Einfügungen ist lediglich bei der Angabe des Zeitpunktes des Vertragsschlusses sowie der Bezeichnung des Kunden und der Unterschriften vorhanden. Gegen eine Individualvereinbarung spricht auch, dass die sogenannte Individualabrede zum Wärmelieferungsvertrag in beiden Verträgen Bezug nimmt auf einen Paragraphen, nämlich § 19 Abs. 2, den der Vertrag nicht enthält. Dass dieser Fehler im Rahmen einer Individualvereinbarung gleich bei zwei Verträgen in identischer Form gemacht wird, ist dagegen nicht nachvollziehbar.
Abgesehen davon lässt sich im Vorliegenden auch nicht feststellen, dass die längere Laufzeit unter Berücksichtigung der Vorgaben aus § 1 Abs. 3 AVBFernwärmeV vereinbart worden ist, nämlich, dass dem Kunden ein Vertrag über eine 10jährige Laufzeit angeboten worden ist und der Kunde sich mit der längeren Laufzeit ausdrücklich einverstanden erklärt hat. Denn die Regelung in § 1 Abs. 3 AVBFernwärmeV zielt darauf ab, dem Abnehmer ein Wahlrecht zukommen zu lassen. Insoweit ist es nicht ausreichend, wenn im Vertragswerk hervorgehoben wird, dass es inhaltlich von bestimmten Regelungen der Verordnung abweicht. Erforderlich ist vielmehr, dass dem Kunden zur Veranschaulichung seines Wahlrechts ein Leistungsvergleich, insbesondere ein Preisvergleich, ermöglicht wird ( vgl. OLG Brandenburg, Grundeigentum 2008, 407 ff. ). Dafür fehlen jegliche Anhaltspunkte, vielmehr spricht die Angabe von verschiedenen Daten, hier Angebot der Beklagen vom 29.09.2006 und Annahme durch den Vertreter der Klägerin vom 08.12.2006 gegen eine Ermöglichung des Preisvergleichs, weil nicht nachzuvollziehen ist, wem gegenüber bereits am 29.09.2006 ein solches differenziertes Angebot gemacht worden sein soll, wenn die notarielle Teilungserklärung, die vom 08.12.2006 datiert, erst unter § 10 eine Regelung enthält, dass die H GmbH als Verwalterin bestellt und zugleich ermächtigt wird zum Abschluss eines Vertrages mit der Beklagten. Zudem ist auch nach dem Vorbringen der Beklagten kein konkreter Leistungsvergleich vorgenommen worden, denn nach dem Vortrag der Beklagten sind lediglich Schätzungen, nämlich um ca 15% bis 20%, angegeben worden.
Soweit die Beklagte für ihre Behauptungen in diesem Zusammenhang als Beweismittel die Vernehmung des Herrn L3 als Zeugen anbietet, fehlt es an hinreichend erheblichem Vorbringen. Es fehlt sowohl an Vortrag zum Zeitpunkt als auch zum Inhalt der Gespräche, was jedoch im vorliegenden Fall schon vor Anordnung einer Beweisaufnahme erforderlich ist, weil der Vortrag der Beklagten nicht plausibel ist, da die H GmbH erst am 08.12.2006, zu einem Zeitpunkt als es zum Vertragsschluss und der Unterschrift für die Klägerin gekommen ist, zur Verwalterin bestellt worden ist. Es handelt sich unter diesem Gesichtspunkt um einen Ausforschungsbeweis, weil ohne greifbare Anhaltspunkte willkürliche Behauptungen aufs Geratewohl aufgestellt worden sind.
Rechtsfolge der Nichteinhaltung der Voraussetzungen für ein Abweichen von der Verordnung ist, dass das Vertragsverhältnis zu den Bedingungen der Verordnung zustande kommt, mithin eine Befristung nicht vorlag, so dass die Klägerin vertreten durch ihre Verwalterin den Vertrag jederzeit ordentlich, mithin zum 31.08.2013 kündigen konnte. Es kann dagegen nicht angenommen werden, dass für den Fall der Unwirksamkeit der Laufzeitklausel eine Reduktion der vereinbarten Laufzeit auf zehn Jahre anzunehmen ist. Das Gericht schließt sich der Auffassung an, dass hiergegen bereits spricht, dass es sich bei der 10-Jahresfrist des § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV um eine Höchstfrist handelt, nicht jedoch um eine Regelfrist ( vgl. OLG Brandenburg,, a.a.O., OLGR 2007, 764 ff. ). Entsprechend gilt bei überlangen Laufzeitklauseln gemäß § 309 Nr. 9 BGB, dass diese die Befristung des Vertrages insgesamt hinfällig macht und nicht mit einer kürzeren, noch angemessenen Laufzeit aufrechthalten werden können, weil es sich nicht um eine individualvertraglich vereinbarte Laufzeitklausel handelt ( vgl. BGH NJW 2000, 1110 ).
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: EUR 18.495,78