Maklerprovision nach Exposé: Konkludenter Maklervertrag und Nachweis trotz Vorkenntnis
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangte von der Beklagten Käuferprovision für den Nachweis eines Gewerbegrundstücks in Köln-Marsdorf. Streitpunkt war u.a., ob konkludent ein Maklervertrag zustande kam, ob ein ausreichender Nachweis vorlag und ob Vorkenntnis bzw. fehlende Kongruenz den Anspruch ausschließen. Das LG Köln bejahte einen Maklervertrag durch Inanspruchnahme weiterer Tätigkeiten nach eindeutigem Provisionshinweis im Exposé und sah den Nachweis als mitursächlich für den späteren Kauf an. Die Zahlungsklage hatte überwiegend Erfolg; der Feststellungsantrag zur Erledigung eines Auskunftsanspruchs blieb erfolglos.
Ausgang: Zahlungsklage auf Maklerprovision überwiegend zugesprochen; Feststellungsantrag zur Erledigung des Auskunftsanspruchs abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Maklervertrag kommt konkludent zustande, wenn der Interessent nach Zugang eines Exposés mit eindeutigem Provisionsverlangen weitere Maklertätigkeiten in Kenntnis dieser Provisionsforderung in Anspruch nimmt.
Der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags ist erbracht, wenn der Makler dem Interessenten das Objekt und einen verhandlungsfähigen Vertragspartner so benennt, dass Vertragsverhandlungen aufgenommen werden können; ein weiterer, später hinzutretender Verkäufer ist hierfür grundsätzlich unschädlich.
Für die Entstehung des Provisionsanspruchs genügt, dass die Maklertätigkeit für den Abschluss des Hauptvertrags mitursächlich war; bei engem zeitlichem Zusammenhang zwischen Nachweis und Vertragsschluss spricht eine tatsächliche Vermutung für die Mitursächlichkeit.
Eine behauptete Vorkenntnis des Interessenten schließt die Kausalität der Maklerleistung nicht aus, wenn der Makler durch Übersendung von Informationen und Organisation einer Erstbesichtigung den Anstoß für konkrete Kaufverhandlungen gegeben und damit entscheidungserhebliche Informationen vermittelt hat.
Wesentliche Abweichungen zwischen nachgewiesenem und abgeschlossenem Geschäft liegen nicht bereits deshalb vor, weil Grundstücksfläche oder einzelne Kostenpositionen variieren, wenn das Angebot ausdrücklich Teilbarkeit vorsieht und die Abweichungen nicht erheblich bzw. für den Käufer sogar günstiger sind.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 142.591,46 € nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 7.11.2002 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen zu 1/5 die Klägerin und zu 4/5 die Beklagte.
Das Urteil ist für die Parteien jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zahlung von Käuferprovision hinsichtlich des Nachweises der Kaufgelegenheit eines im Gewerbegebiet Köln-Marsdorf gelegenen Grundstücks. Der Filiale der Klägerin in Köln wurde im März 2002 zugetragen, daß die Beklagte ein Gewerbegrundstück im Kölner Westen suchte. Die Klägerin vereinbarte daraufhin mit der Firma B, die mit dem Verkauf von Teilstücken aus dem Areal Toyota-Allee in Köln-Marsdorf beauftragt war, ein Gemeinschaftsgeschäft. In diesem Zusammenhang wurde ihr nach ihrem Vortrag mit Zustimmung der Firma C + Q GmbH Kundenschutz für die Beklagte gewährt. Die Klägerin sandte der Beklagten am 19.3.2002 u.a. ein Anschreiben sowie ein Exposé mit Plänen (Bl. 51 ff. d. A.) zu. Sie bot darin der Beklagten u.a. Gewerbegrundstücke mit Projektierungsmöglichkeit Toyota-Allee/Horbeller Straße in Köln-Marsdorf an. Die Gesamtgrundstücksgröße wurde insoweit mit ca. 50.000 qm angeboten. Als Eigentümer wurde die Firma C + Q GmbH Niederlassung Rheinland, Köln angegeben. In dem Anschreiben vom 19.3.2002 heißt es, daß die Gewerbegrundstücke selbstverständlich abweichend von der angegebenen Gesamtgrundstücksgröße in die von der Beklagten gewünschte Größe teilbar sind. Das Exposé enthielt u.a. zum Kaufpreis die Angaben 120,00 €/qm zzgl. Erschließungskosten von maximal 26 €/qm zzgl. der üblichen Kaufnebenkosten + MwSt. Weiter war im Exposé ein Provisionsverlangen hinsichtlich einer im Erfolgsfall zu zahlenden Käuferprovision in Höhe von 3,48 % des Kaufpreises incl. MwSt enthalten. Nachfolgend fand jedenfalls ein Telefonat zwischen einem Mitarbeiter der Klägerin, Herrn C2, und dem Geschäftsführer der Beklagten, Herrn C3, statt, wobei streitig ist, durch wen die Kontaktaufnahme erfolgte. Jedenfalls wurde entsprechend dem darin geäußerten Wunsch des Herrn C3 ein Besichtigungstermin vereinbart, der am 26.3.2002 an dem Gewerbegrundstück stattfand, und an dem u.a. die Geschäftsführer der Beklagten C3 und G und der Mitarbeiter C2 der Klägerin teilnahmen. Nachdem am 11.4.2002 ein Besprechungstermin ohne Beteiligung der Klägerin stattgefunden hatte, fand am 12.4.2002 ein Telefonat zwischen den Herren C2 und C3 statt, dessen Inhalt im wesentlichen im Streit ist. Gleiches gilt für ein weiteres Telefonat zwischen diesen Personen am 24.4.2002. Zuvor hatte sich die Klägerin mit Schreiben vom 12.4.2002 (Bl. 13 d.A.) an die Beklagte gewandt. In der Folgezeit fanden die Gespräche hinsichtlich des Kaufs des Objektes ohne Hinzuziehung der Klägerin statt. Durch notarielle Kaufverträge vom 10.9.2002 kauften eine Firma P GmbH & Co. KG und eine Firma H GmbH Grundstücksteilflächen, und zwar kauften diese in Verbindung mit am 22.9.2003 notariell beurkundeten sog. Messungsanerkennungen eine Grundstücksfläche von 30.811 qm zu einem Kaufpreis von 3.797.455,75 € (Firma P GmbH & Co. KG) und eine Grundstücksfläche von 6.000,00 qm zu einem Kaufpreis von 300.000,00 €, wobei die Erschließungskosten ca. 13,00 € pro qm betragen haben sollen (Firma H. Verkäufer waren zwei Gesellschaften, nämlich die Firma C + Q GmbH und eine Firma W GmbH.
Die Klägerin hat zunächst Klage auf Zahlung einer Käuferprovision entsprechend ihrer Rechnung vom 30.9.2002 (Bl. 18 d.A.) in Höhe von 175.392,00 € erhoben. Dies erfolgte, nachdem die Klägerin vorprozessual offensichtlich zwei neue Rechnungen erteilt hatte, die basierend auf Angaben der Beklagten mit einem Provisionsbetrag von insgesamt 142.680,00 € endeten. Diesen Betrag hatte die Klägerin vorprozessual ausweislich der Anwaltsschreiben vom 17.1.2003 und 18.3.2003 (Bl. 21 ff. d.A.) nur noch gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Die Klägerin ist sodann von der direkten Zahlungsklage abgegangen und im Wege der Stufenklage vorgegangen, wobei sie geltend gemacht hat, die Angaben der Beklagten in Bezug auf die Kaufpreishöhe seien unzutreffend. Nachdem seitens der Beklagten mit Schriftsatz vom 23.10.2003 diesbezüglich weitere Angaben erfolgt sind, hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 29.10.2003 den Rechtsstreit hinsichtlich des Auskunftsantrages in der Hauptsache für erledigt erklärt; die Beklagte hat dieser Erledigungserklärung widersprochen. Mit Rücksicht auf den Beschluß der Kammer vom 12.11.2003 hat die Klägerin den Antrag auf eidesstattliche Versicherung der Richtigkeit der Angaben der Beklagten nicht verlesen, sondern sie stellt nunmehr einen auf Zahlung von 142.591,46 € gerichteten Antrag. Die Beklagte hat mit Schriftsatz vom 3.3.2004 der teilweisen Klagerücknahme zugestimmt.
Die Klägerin trägt unter Darlegung von Gründen vor, es seien sämtliche Provisionsvoraussetzungen erfüllt. Insbesondere handele es sich bei den beiden Käuferfirmen um zwei mit der Beklagten verflochtene Unternehmen. Ebenso sei von wirtschaftlicher Identität zwischen dem nach dem Maklervertrag zwischen den Parteien beabsichtigten und dem tatsächlich zustande gekommenen Hauptvertrag auszugehen.
Die Klägerin beantragt,
1.) festzustellen, daß der Auskunftsantrag in der Hauptsache erledigt ist,
2.) die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 142.591,46 € nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 7.11.2002 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte trägt vor, zwischen den Parteien sei kein Maklervertrag zustande gekommen. Für sie sei nicht erkennbar gewesen, daß die Klägerin für sie als Makler provisionspflichtig tätig werden wolle. Das ihr unaufgefordert zugesandte Exposé sei zu allgemein gehalten gewesen. Die beigefügten Lagepläne seien veraltet gewesen. Im übrigen habe sie ursprünglich nur eine Grundstücksfläche von ca. 15.000 qm gesucht. Ein Nachweis der Kaufgelegenheit durch die Klägerin sei nicht erfolgt. Die Klägerin habe ihr mit der Firma C + C2 nur einen der späteren Verkäufer benannt. Zudem habe auf Seiten der Beklagten Vorkenntnis bestanden. Der Geschäftsführer H der Beklagten habe in dem Gespräch, das am 11.4.2002 bei der Firma C + C2 stattgefunden habe, erklärt, daß ihm das gesamte Areal bereits kürzlich durch die Stadt Köln angeboten worden sei. Dies sei auch tatsächlich der Fall gewesen. Die Beklagte habe insoweit zum Zeitpunkt des Erhalts des Schreibens der Klägerin vom 19.3.2002 und der ersten Besichtigung am 26.3.2002 bereits über sämtliche Unterlagen verfügt. Über die bereits vorliegenden Informationen hinaus habe die Klägerin ihr keine für den Vertragsabschluß wesentlichen Informationen geliefert. Zwischen dem angebotenen und dem tatsächlich zustande gekommenen Geschäft bestehe auch sowohl in persönlicher als auch in wirtschaftlicher Hinsicht keine Kongruenz. Schließlich habe sich die Klägerin auch treuwidrig verhalten, weil sie die Beklagte auf das Gemeinschaftsgeschäft mit der Firma B nicht rechtzeitig vor der Aufnahme der Verhandlungen hingewiesen habe.
Ergänzend wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst vorgelegter Unterlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist in dem zugesprochenen Umfang begründet und im übrigen unbegründet.
Die nach teilweiser Klagerücknahme nun noch erhobene Zahlungsklage ist begründet.
Die Klägerin kann gemäß § 652 Abs. 1 BGB von der Beklagten die Zahlung der geltend gemachten Maklerprovision in Höhe von 142.591,46 € verlangen.
Zwischen den Parteien ist konkludent ein Maklervertrag zustande gekommen.
Das Exposé der Klägerin betreffend das streitgegenständliche Objekt enthielt einen eindeutigen Hinweis auf die im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision. Das darin zu sehende Angebot der Klägerin auf Abschluß eines Maklervertrages hat die Beklagte dadurch angenommen, daß sie nachfolgend weitere Maklertätigkeit der Klägerin in Kenntnis dieses Provisionsverlangens in Anspruch genommen hat. Dies folgt zum einen aus dem unstreitigen Telefonat zwischen den Parteien im März 2002 nach Erhalt des Exposés der Klägerin und zum anderen aus der Inanspruchnahme der Tätigkeit der Klägerin in Bezug auf den Besichtigungstermin des Objekts mit der Klägerin am 26.3.2002, von dem die Beklagte selbst vorträgt, daß es zu diesem Besichtigungstermin auf Initiative der Klägerin gekommen ist und es sich dabei darüber hinaus um den ersten Besichtigungstermin der Beklagten hinsichtlich des Objekts gehandelt hat.
Dafür, daß kein Maklervertrag zwischen den Parteien zustande gekommen ist, gibt auch der Vortrag der Beklagten nichts her. Die von der Beklagten insoweit angesprochenen Fragen sind vielmehr solche, die allenfalls dafür, ob etwa wegen fehlender Kongruenz zwischen dem nach dem Maklervertrag beabsichtigten und dem tatsächlichen zustande gekommenen Hauptvertrag der Provisionsanpruch des Maklers nicht entstanden ist, von Bedeutung sein könnten. An hinreichend bestimmten Willenserklärungen der Parteien in Bezug auf den Abschluß eines Maklervertrages fehlt es jedenfalls nicht. Vielmehr handelt es sich bei den Angaben in dem streitgegenständlichen Exposé der Klägerin um solche, die ohne weiteres geeignet sind, bei Inanspruchnahme weiterer Maklertätigkeit der Klägerin in Kenntnis des in diesem Exposé enthaltenen klaren und eindeutigen Provisionsverlangens zu dem konkludenten Abschluß eines Maklervertrages zu führen.
Die Klägerin hat der Beklagten die Gelegenheit zum Abschluß eines Kaufvertrages über das streitgegenständliche Objekt nachgewiesen.
Sie hat nach den vorstehenden Ausführungen der Beklagten die Kaufgelegenheit benannt. Bereits in dem Exposé der Klägerin war mit der Firma C + C2 auch jedenfalls einer der Eigentümer des Objekts namentlich angegeben, mit dem dann auch die Kaufvertragsverhandlungen seitens der Beklagten geführt werden konnten. Etwas anderes hat die Beklagte bereits nicht konkret dargetan. Daß mit der Firma W GmbH ein zweiter Verkäufer die notariellen Kaufverträge geschlossen hat, ist danach für die Erbringung der Nachweistätigkeit der Klägerin gegenüber der Beklagten unschädlich.
Es ist für die Entscheidung auch davon auszugehen, daß der Nachweis der Klägerin für den Abschluß der Hauptverträge jedenfalls, was genügt, mitursächlich gewesen ist.
Von einer Mitursächlichkeit der Nachweistätigkeit der Klägerin ist grundsätzlich bereits mit Rücksicht auf den in relativ geringem zeitlichem Abstand erfolgten Abschluß der Hauptverträge auszugehen.
Aus dem Vortrag der Beklagten läßt sich bereits keine die Mitursächlichkeit ausschließende Vorkenntnis der Beklagten entnehmen. Dabei kann für die Entscheidung dahinstehen, ob der bestrittene Vortrag der Beklagten zu ihrer Vorkenntnis richtig ist oder nicht und ob sich daraus gegebenenfalls eine erhebliche Vorkenntnis ergeben würde. Denn die Beklagte hat nach den Umständen jedenfalls konkret erst durch Zusendung des Schreibens nebst Exposé der Klägerin vom 19.3.2002 und das nachfolgende Telefonat zwischen den Herren C2 und C3 mit dem Wunsch nach Vereinbarung eines Besichtigungstermins den Anstoß dafür bekommen, sich für den Kauf des Objekts zu interessieren und in entsprechende Verhandlungen einzutreten. Zudem hat sie, wie sie selbst vorträgt, erstmals am 26.3.2002 das Objekt besichtigt, so daß die Klägerin durch diesen Besichtigungstermin der Beklagten auch weitere wesentliche Informationen über das Objekt geliefert hat, die bei dem Entschluß der Beklagten, in Kaufvertragsverhandlungen einzutreten, erkennbar weitergewirkt haben.
Weiter ist von persönlicher und wirtschaftlicher Identität zwischen dem nach dem Maklervertrag beabsichtigten und dem tatsächlich geschlossenen Hauptgeschäft auszugehen.
Zu der persönlichen Identität hat die Klägerin beginnend mit dem Schriftsatz vom 20.8.2003, S. 13, 14 (Bl. 74, 75 d.A.) schlüssig vorgetragen. Die Beklagte hat diesen maßgebenden Vortrag nicht konkret bestritten. Vielmehr ist auch nach dem Vortrag der Beklagten eindeutig, daß diese – d.h. die Beklagte - ein geeignetes Gewerbegrundstück suchte und dieses Geschäft schließlich, wenn auch mit anderen Vertragschließenden auf Käuferseite, zustande gekommen ist.
Soweit die Beklagte geltend macht, daß mit der Firma W GmbH ein zweiter Verkäufer den Kaufvertrag geschlossen habe, ist auch dies unter dem Gesichtspunkt der persönlichen Identität unschädlich. Die von der Klägerin angegebene Firma C + C2 war jedenfalls auch Verkäuferin und darüber hinaus nach den Umständen des Falles erkennbar ohne weiteres in der Lage, die wesentlichen Kaufvertragsverhandlungen zu führen.
In Bezug auf die wirtschaftliche Identität ist die Größe der schließlich gekauften Grundstücksfläche nach den Umständen für den Provisionsanspruch der Klägerin ebenfalls unschädlich.
Daß der Maklervertrag zwischen den Parteien nur auf eine bestimmte Grundstücksgröße beschränkt gewesen wäre, hat die Beklagte schon nicht schlüssig vorgetragen. Vielmehr war nach dem Exposé der Klägerin und dem damit übersandten Anschreiben vom 19.3.2002 (Bl. 51 ff. d.A.) die Grundstücksfläche als teilbar angegeben und damit gerade nicht irgendwie verbindlich festgelegt. Dies schließt zudem ein, daß Grundstücksflächen auch noch zusammengelegt werden konnten. Aus dem Vortrag der Beklagten läßt sich schon nicht entnehmen, daß die Beklagte gegenüber der Klägerin vor Zustandekommen des Maklervertrages etwa konkret geäußert hätte, daß dessen Gegenstand verbindlich auf die Suche einer Grundstücksfläche von ca. 15.000 qm festgelegt werden sollte.
Daß den Provisionsanspruch der Klägerin ausschließende wesentliche Abweichungen in Bezug auf den Kaufpreis vorliegen, vermag die Kammer ebenfalls nicht festzustellen.
Hinsichtlich des Kaufpreises für die große Grundstücksfläche liegt der schließlich vereinbarte Kaufpreis ohnehin in der ursprünglich von der Klägerin gegenüber der Beklagten angegebenen Größenordnung.
Die Abweichungen hinsichtlich der Erschließungskosten und hinsichtlich des Kaufpreises für die kleine Grundstücksfläche sind jedenfalls nicht so wesentlich, zumal diese für die Beklagte sogar günstiger sind.
Das Vorbringen der Beklagten hinsichtlich der nicht erfolgten Offenlegung des Gemeinschaftsgeschäftes der Klägerin mit der Firma B ist nicht unter dem Gesichtspunkt einer möglichen Verwirkung des Provisionsanspruches der Klägerin entsprechend § 654 BGB erheblich.
Eine Doppeltätigkeit der Klägerin in diesem Sinne liegt insoweit bereits nicht vor. Denn ein Maklervertrag der Klägerin bestand danach nur mit der Beklagten, nicht auch mit der Verkäuferseite. Darüber hinaus wäre der Klägerin eine Doppeltätigkeit im übrigen durch die Angaben im Exposé zur Käuferprovision (Bl. 52 d.A.) sogar ausdrücklich gestattet gewesen.
Zur Höhe ist die nunmehr geltend gemachte Provisionsforderung von 142.591,46 € auf der Grundlage des Maklervertrages zwischen den Parteien schlüssig berechnet worden. Insoweit hat die Beklagte auch keine konkreten Einwände vorgebracht.
Der zugesprochene Zinsanspruch ist gemäß §§ 286 ff. BGB begründet.
Die Feststellungsklage hinsichtlich des ursprünglichen Auskunftsantrages ist dagegen, sofern sie überhaupt zulässig sein sollte (vgl. dazu Zöller/Greger, ZPO, 24. Aufl., § 254 Rn 12 m.w.N.), jedenfalls unbegründet.
Die auf Auskunft gerichtete Klage war unbegründet. Die Beklagte hatte die geschuldete Auskunft – unabhängig von der Frage ihrer Richtigkeit - jedenfalls bereits erteilt mit der Folge, daß insoweit nicht die teilweise Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache festgestellt werden kann. Ein Anspruch auf Vorlage der Kaufvertragsurkunden stand der Klägerin als Maklerin gegen die Beklagte ohnehin nicht zu.
Die Entscheidung über die Kosten beruht auf §§ 92, 269 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO. Die Klageabweisung in Bezug auf den Feststellungsantrag hinsichtlich des Auskunftsanspruchs hat sich dabei nicht zu Lasten oder zugunsten einer Partei ausgewirkt, weil dadurch keine wesentlichen weiteren Kosten entstanden sind.
Streitwert: bis zum 3.3.2004: 175.392,00 €; seit dem 4.3.2004: 142.591,46 €