Gewerberaummiete: Nebenkostennachzahlung und Heizkosten-Kürzungsrecht nach HeizKV
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter verlangte vom Mieter rückständige Miete sowie Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen 2002–2005. Streitig waren u.a. die Umlage von Hausmeisterkosten und die flächenbezogene Heizkostenabrechnung ohne Verbrauchserfassung. Das Gericht sprach die Forderung überwiegend zu und wies nur einen kleineren Teil (u.a. Mahnkosten sowie infolge Teilklagerücknahmen/Steuerkorrekturen) ab. Eine Kürzung der Heizkosten nach § 12 HeizKV nahm das Gericht nicht vor, weil der Mieter sein Kürzungsrecht nicht geltend gemacht hatte; zugleich verneinte es Rechtfertigungsgründe für eine dauerhafte Abrechnung allein nach Fläche (§ 9a HeizKV).
Ausgang: Zahlungsklage auf Miet- und Betriebskosten überwiegend zugesprochen, im Übrigen (u.a. Mahnkosten/Teilbeträge nach Rücknahmen) abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Betriebskostenpositionen sind substantiiert zu bestreiten; ein pauschales Bestreiten ohne Benennung konkreter Rechen- oder Ansatzfehler ist unbeachtlich, insbesondere wenn eine Belegeinsicht nicht genutzt wird.
Eine flächenbezogene Umlage von Hausmeisterkosten ist zulässig, wenn der Vermieter die Zuordnung der Gesamtkosten zu den betreuten Objekten und die anschließende Verteilung innerhalb des Objekts nach dem vereinbarten Flächenschlüssel nachvollziehbar darlegt.
Das Kürzungsrecht des Mieters nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV setzt eine ausdrückliche Geltendmachung voraus; eine Kürzung erfolgt nicht von Amts wegen.
Eine Abrechnung der Heizkosten ausschließlich nach Fläche über mehrere Abrechnungsjahre erfüllt die Anforderungen der §§ 4, 6 ff. HeizkostenV grundsätzlich nicht, wenn der individuelle Verbrauch nicht erfasst wird.
Der Ablauf der Eichfrist eines Wärmezählers rechtfertigt eine dauerhafte Unterlassung der Verbrauchserfassung nicht ohne Weiteres als „zwingenden Grund“ i.S.d. § 9a Abs. 1 HeizkostenV, wenn der Vermieter die Verbrauchserfassung über Jahre nicht einmal versucht.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 4.947,51 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29.11.2006 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte zu 88 % und der Kläger zu 12 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags. Der Kläger darf die Vollstreckung durch den Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils gegen ihn vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger nimmt den Beklagten auf Zahlung rückständiger Nebenkosten- und Mietzinszahlungen in Anspruch.
Der Kläger ist Vermieter, der Beklagte Mieter der im dritten Obergeschoss des Objekts M-Straße in ####1 I gelegenen Büroräume mit einer Nutzfläche von 233,8 m². Im Mietvertrag ist bestimmt, dass die Umlage sämtlicher Nebenkosten vorbehaltlich anderweitiger Regelungen im Verhältnis der Nutzfläche des Gebäudes zu der angemieteten Nutzfläche erfolgt.
Der Kläger stellte dem Beklagten unter dem 26.5.2004, 25.10.2004, 25.10.2004 und 6.9.2004 saldierte Betriebskostenrückstände für die Jahre 2002 bis 2005 in Rechnung, die er im Laufe des Verfahrens im Hinblick auf die zunächst zu hoch angesetzte Grundflächenzahl korrigierte und zudem die zunächst in Ansatz gebrachten Gebühren für die Müllabfuhr, die gemäß Mietvertrag nicht umzulegen sind, für die Jahre 2003 und 2004 abzog.
Nach den korrigierten Berechnungen des Klägers ergaben sich unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen Bruttozahlbeträge in Höhe von 996,06 € (2002), 850,59 € (2003), 869,82 € (2004) und 1.669,37 € (2005), wobei in dem Betrag für 2002 Kosten für die Müllabfuhr in Höhe von 201,76 € und für 2005 in Höhe von 228,83 € enthalten sind. Die Summe der in Rechnung gestellten Heizkosten beträgt 3.369,78 € netto. Bezüglich der Einzelheiten wird auf die Durchschriften der Nebenkostenabrechnungen Anlage K7 bis K11, Bl. 37 bis 40 GA, Bezug genommen.
Aus der sich hieraus ergebenden Gesamtsumme von 4.385,84 € zuzüglich unstreitiger Mietrückstände in Höhe von 1.339,64 € sowie Mahnkosten in Höhe von pauschal 20 € hat sich die Klageforderung sodann errechnet, nachdem der Kläger die Klage bezüglich des mit der Klage ursprünglich geltenden gemachten weiteren Betrags in Höhe von 1.657,22 € auf Grund der korrigierten Berechnung mit Schriftsatz vom 7.2.2007 zurückgenommen hat. Mit weiterem Schriftsatz vom 2.3.2007 hat er die Klage bezüglich der Müllabfuhrgebühren für das Jahr 2005 in Höhe von 228,83 € netto zurückgenommen und sodann in der mündlichen Verhandlung die Rücknahme in Höhe weiterer 441,83 € im Hinblick auf die Müllgebühren für das Jahr 2002 (201,76 € netto) und eine korrigierte Berechnung der Hausmeisterkosten für das Jahr 2004 (451 € statt 691,70 €) zurückgenommen.
Die Parteien streiten insbesondere darum, ob die Umlage der Hausmeisterkosten gerechtfertigt ist, wobei unstreitig ist, dass diese Kosten gezahlt und die diesbezüglichen Abrechnungen rechnerisch richtig sind.
Der Kläger ist der Auffassung, dass er die Heizkosten zulässigerweise – wie geschehen – von vornherein nach dem Verhältnis der angemieteten Nutzfläche zur Gesamtnutzfläche abrechnen durfte, da die Eichfrist der Wärmezähler – dies ist unstreitig – während sämtlicher maßgeblicher Abrechnungsperioden abgelaufen war.
Der Kläger beantragt nunmehr,
den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 5.055,82 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte stimmt der weiteren Teilklagerücknahme zu und beantragt im übrigen,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte bestreitet pauschal den Ansatz der Grundsteuer für das Jahr 2002 sowie die Kosten für die Grünflächenpflege. Bezüglich der Hausmeisterkosten bestreitet er, dass die von Klägerseite namentlich benannten Hausmeister mehr als geringfügig für das angemietete Objekt tätig waren. Darüber hinaus beanstandet er, dass es im Berechnungszeitraum keine verbrauchsabhängige Heizkostenerfassung erfolgt sei, weil auf der angemieteten Etage keine Wärmemessgeräte vorhanden gewesen seien.
Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet. Der Kläger kann von dem Beklagten die Zahlung des ausgeworfenen Betrages gemäß § 535 Abs. 2 BGB auf Grund des Mietvertrags vom 28.3.2000 verlangen, in den der Kläger auf Vermieterseite als Rechtsnachfolger des vormaligen Vermieters Olaf T eingetreten ist.
Ein Zahlungsbetrag in Höhe von 1.339,64 € ergibt sich aus den unstreitigen rückständigen Mietzinszahlungen für die Monate Januar bis Oktober 2006 in Höhe eines Teilbetrags von jeweils 133,96 € und einmal 134 € (Oktober 2006). Dass es sich bei dem für diesen Zeitraum unstreitig monatlich geschuldeten Betrag von 2.127,36 € um die Bruttomiete handelt, in der auch die Betriebskostenvorauszahlungen enthalten sind, ist unschädlich, da die auch für die Gewerberaummiete zu Grunde zu legende Abrechnungsfrist von einem Jahr, nach deren Ablauf keine Vorauszahlungen mehr beansprucht werden können, für das Jahr 2006 derzeit noch nicht abgelaufen ist.
Ein Anspruch in Höhe weiterer 3.607,87 € leitet sich aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2002 bis 2005 her. Das entspricht der Summe der mit Schriftsatz vom 7.2.2007 geltend gemachten Betriebskostenforderungen in Höhe von 4.385,84 € abzüglich des auf die nachfolgenden Teilklagerücknahmen entfallenden Betrags von (228,83 € + 441,83 € =) 670,66 € und der hierauf entfallenden Mehrwertsteuer in Höhe von 107,31 €.
Die Abrechnungen sind für das Gericht nachvollziehbar und in sich stimmig, insbesondere ist von Klägerseite unter Vorlage der zur Akte genommenen Tabelle zu den Flächenverhältnissen der von den Hausmeistern insgesamt betreuten Objekten nachvollziehbar dargelegt worden, wie sich der auf den Beklagten umgelegte Betrag für die Hausmeisterkosten errechnet, nämlich als der flächenmäßig auf das Haus M-Straße entfallende Anteil der Gesamtkosten, der innerhalb des Objekts wiederum entsprechend des Anteils der angemieteten Nutzfläche an der Gesamtnutzfläche umgelegt wird.
Im übrigen ist das Bestreiten des Beklagten bezüglich des Ansatzes einzelner Positionen der Nebenkostenabrechnung nicht erheblich. Er hat eingeräumt, dass er von einer Einsichtnahme in die insbesondere die Kosten des Hausmeisters betreffenden Unterlagen abgesehen habe und eine solche auch nicht beabsichtige, weil er sich hiervon keinen Aufschluss verspreche und davon ausgehe, dass die Unterlagen in sich schlüssig sind. Dieser Vortrag ist unsubstantiiert. Es bleibt offen, inwiefern das Zahlenwerk des Klägers konkret unrichtig sein soll. Veranlassung zur Vernehmung der benannten Zeugen besteht danach nicht.
Das gleiche gilt bezüglich der beanstandeten Positionen "Grundsteuer" für die Abrechnung 2002 und "Grünflächenpflege" für die Abrechnungen 2003 bis 2005.
Eine Kürzung der in Rechnung gestellten Heizkosten gemäß § 12 Abs. 1
der auch für die Gewerberaummiete einschlägigen Heizkostenverordnung war nicht vorzunehmen. Dies setzt nämlich die Geltendmachung des Kürzungsrechts durch den Inanspruchgenommenen voraus. Die Kürzung erfolgt nicht automatisch von Gesetzes wegen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage 2007, Rdn. 13 zu § 12 HeizKV). Eine Kürzung der Heizkosten hat der Beklagte jedoch auch nach Erörterung der Vereinbarkeit der Abrechnung mit der HeizKV in der mündlichen Verhandlung nicht für sich beansprucht. Allein aus der Reklamation fehlender Wärmemessgeräte lässt sich die Geltendmachung des Kürzungsrechts nicht entnehmen, zumal es dem Mieter überlassen ist, in welchem Umfang er sein Kürzungsrecht ausüben will (a.a.O. Rdn. 14) und der Beklagte noch nicht einmal behauptet, die flächenmäßig umgelegten Heizkosten entsprächen nicht seinem tatsächlichen Verbrauch.
Danach ist das Gericht gehindert, eine Kürzung von Amts wegen vorzunehmen, obwohl die vom Kläger vorgenommene Umlage der Heizkosten im Verhältnis der Nutzfläche des Gebäudes M-Straße zur angemieteten Fläche den Anforderungen der einschlägigen Verordnung über die Heizkostenabrechnung nicht genügt. Nach §§ 6 ff. HeizkostenV ist eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung geschuldet. Damit korrespondiert die Pflicht zur Erfassung des anteiligen Verbrauchs der Nutzer, § 4 HeizkostenV. Eine solche Erfassung ist von vornherein in keinem der Jahre erfolgt, für die der Kläger Nebenkostennachzahlungen beansprucht, wie sich aus den Nebenkostenabrechnungen ergibt, die jeweils eine flächenanteilsabhängige Umlage vorsehen. Etwas anderes ist von Klägerseite auch nicht behauptet worden. Danach kann sich der Kläger nicht auf § 9a Abs. 1 HeizkostenV berufen mit der Begründung, es habe über den gesamten Zeitraum keine Verbrauchserfassung erfolgen könne, weil die Eichfrist des Zählers abgelaufen war. Ein Geräteausfall oder sonstiger zwingender Grund liegt hierin nicht. Der Fall liegt insbesondere anders als der Sachverhalt, der der Entscheidung des BGH, WuM 05, 776, zu Grunde lag. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter nämlich die Voraussetzungen für die nutzerbezogene Verbrauchserfassung einwandfrei geschaffen und die Sicherung der Daten scheiterte an einem Ableseversehen. Anders liegt der Fall hier. Denn der individuelle Verbrauch des Beklagten ist in vier aufeinanderfolgenden Jahren von vornherein nicht erfasst worden. Dies ist offenbar auch nicht versucht worden, andernfalls wäre nicht vorstellbar, weshalb erst im Jahr 2007 aufgefallen ist, dass die Eichfrist bereits seit mehreren Jahren abgelaufen war. Rechnet der Vermieter jedoch von vornherein ab, indem er den Verbrauch des gesamten Objektes flächenanteilsabhängig umlegt, und unternimmt noch nicht einmal den Versuch der Erfassung des individuellen Verbrauchs, kann ein sonstiger, mit einem Geräteausfall vergleichbarer zwingender Grund im Sinne des § 9a Abs. 1 HeizkostenV nicht angenommen werden. Andernfalls liefe die Pflicht zur Verbrauchserfassung und Ausstattung zur Verbrauchserfassung (§§ 4, 5 HeizkostenV) leer.
Von den zuletzt mit Schriftsatz vom 7.2.2007 geltend gemachten Nebenkosten ist danach lediglich die Summe der Mehrwertsteuer in Abzug zu bringen, die auf die Positionen entfällt, bezüglich derer die Klage zurückgenommen worden ist, nämlich den Müllgebühren für 2005 (228,83 €) und 2002 (201,76 €) und der sich aus der Flächenneuberechnung ergebenden Differenz für die Hausmeisterkosten für 2004 (240,70 €). Das entspricht einem Betrag von (671,29 x 0,16 =) 107,41 €. Dass diese Positionen nicht in Ansatz gebracht werden können, ist zwischen den Parteien unstreitig. Danach kann der Kläger insoweit auch keine Mehrwertsteuer beanspruchen, die in den einzelnen Rechnungen jedoch noch berücksichtigt ist, weil die Klagerücknahme jeweils nur die Nettobeträge umfasste.
Schließlich waren dem Kläger auch die zunächst pauschal geltend gemachten Mahnkosten in Höhe von 20 € nicht zuzusprechen, wobei offen bleiben kann, ob die Zuerkennung dieser Position zuletzt versehentlich nicht mehr beantragt worden ist. Insoweit fehlt es an der Darlegung der konkreten Voraussetzungen eines Zahlungsanspruchs.
Der auf den zugesprochenen Betrag entfallende Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 2, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
Streitwert:
Bis zum 7.2.2007: 7.382,70 €
Ab dem 8.2.2007: bis 6.000,00 €