Zweite Kaufpreisrate beim Fondsanteilsverkauf trotz Insolvenz der Fondsgesellschaft fällig
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangte von der Beklagten die Zahlung der zweiten Kaufpreistranche aus einem Vertrag über den Verkauf von Kommanditbeteiligungen an einem Immobilienfonds. Streitpunkt war, ob die Tranche nur fällig wird, wenn die „Triangle“ durch die Fondsgesellschaft fertiggestellt wird, und ob die Insolvenz der Fondsgesellschaft einen Wegfall der Geschäftsgrundlage begründet. Das LG Köln bejahte die Fälligkeit allein mit Fertigstellung der Triangle und verneinte eine ergänzende Vertragsauslegung. § 313 BGB greife nicht, weil die Beklagte als Geldleistungsschuldnerin das Finanzierungs- und Beschaffungsrisiko trägt; zugesprochen wurden auch Verzugszinsen und vorgerichtliche Kosten.
Ausgang: Klage auf Zahlung der zweiten Kaufpreistranche nebst Verzugszinsen und vorgerichtlichen Kosten vollumfänglich zugesprochen.
Abstrakte Rechtssätze
Ist die Fälligkeit einer Kaufpreisrate vertraglich eindeutig an die Fertigstellung eines Projekts geknüpft, kann eine zusätzliche Voraussetzung (etwa Fertigstellung durch einen bestimmten Träger) ohne Regelungslücke nicht im Wege ergänzender Vertragsauslegung eingeführt werden.
Eine ergänzende Vertragsauslegung setzt eine planwidrige Unvollständigkeit des Vertrags voraus; die nachträgliche Unbilligkeit einer klaren Regelung begründet für sich genommen keine Regelungslücke.
§ 313 BGB ist nicht anwendbar, wenn sich in der behaupteten Störung der Geschäftsgrundlage ein Risiko verwirklicht, das nach der Risikoverteilung des Vertrags oder der gesetzlichen Wertung eine Partei zu tragen hat.
Der Geldleistungsschuldner trägt grundsätzlich das Risiko der Geldbeschaffung und Finanzierung und kann sich zur Leistungsbefreiung nicht auf unerwartete Finanzierungsschwierigkeiten berufen.
Verweigert der Schuldner die geschuldete Leistung ernsthaft und endgültig, kann Verzug eintreten mit der Folge von Verzugszinsen und Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten nach §§ 286, 288 BGB.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 63.911,49 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 16.04.2011 sowie Kosten für außergerichtliche Auskünfte in Höhe von 19,04 € sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 1.761,08 € zu zahlen.
II.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
III.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger begehrt von der Beklagten die Begleichung einer weiteren Kaufpreisrate im Zusammenhang mit dem Verkauf von Kommanditbeteiligungen.
Der Kläger war Gesellschafter eines geschlossenen Immobilienfonds, der Z Einkaufszentrum X Dr. H KG (im Folgenden: Fondsgesellschaft), der im Jahr 1995 aufgelegt wurde. Zweck der Gesellschaft war der Betrieb des „Z Einkaufszentrums“ in X.
Die Beklagte ist eine 100%-ige Tochtergesellschaft der damaligen Fondsinitiatorin Dr. H & Partner Unternehmens- und Finanzberatung OHG.
Die Fondsgesellschaft erlitt im Jahr 2002 und den darauffolgenden Jahren erhebliche Umsatzeinbußen, weshalb die Fondsinitiatorin Pläne entwickelte, das Einkaufszentrum zu sanieren und die Flächennutzung zu verbessern. Hieraus entwickelte sich die „Vision 2014“ (vgl. Geschäftsbericht 2003, Anlage B 1, AH), eine geplante Erweiterung des Einkaufszentrums um weitere Verkaufsflächen. Über das Potential des geplanten Ausbaus durch die sog. Triangle wurden die Gesellschafter der Fondsgesellschaft im Geschäftsbericht 2004 ausführlich informiert (Anlage B 2, AH).
Die Fondsinitiatorin übernahm im Namen der Fondsgesellschaft die Verantwortung eines Projektentwicklers. In dieser Eigenschaft trat sie in ein Raumordnungsverfahren ein, an dessen Ende die Realisierung der Triangle stehen sollte (vgl. Geschäftsbericht 2005, Anlage B 3, AH).
In der Gesellschafterversammlung 2006 wurde erstmals über einen möglichen Verkauf des Einkaufszentrums mit den Gesellschaftern der Fondsgesellschaft diskutiert, da sich der Markt für den Verkauf derartiger Immobilien günstig entwickelt hatte (vgl. Geschäftsbericht 2006, Anlage B 4, AH).
Die Gesellschafterversammlung erteilte Herrn J, dem geschäftsführenden Gesellschafter der Fondsinitiatorin, das Mandat, die Verhandlungen über den Verkauf des Einkaufszentrums aufzunehmen und den Gesellschaftern entsprechende Vorschläge zu unterbreiten.
Ein Verkauf des Einkaufszentrums sollte im Wege eines Anteilsverkaufs („share deals“) erfolgen. Die Beklagte hatte sich bereit erklärt, bei der Veräußerung im Wege des „share deals“ als Sammelbecken für die Gesellschaftsanteile zu agieren. Sämtliche Gesellschaftsanteile sollten durch die Beklagte angekauft werden und anschließend gebündelt an den Investor weiterverkauft werden.
Mit Kaufvertrag vom 28.04.2007 (Anlage K 1, Bl. 11 f. GA) verkaufte der Kläger seine Kommanditbeteiligungen in Höhe von 255.645,94 € betreffend die Fondsgesellschaft an die Beklagte, die damals noch unter der Bezeichnung „F Immobilien-Beteiligungs-GmbH“ firmierte. Erwerberin der Beteiligung sollte die R Properties S.à.r.L., Luxemburg (im Folgenden: R), sein. Zwischen der Beklagten und R wurde ein sich anschließender Anteilskauf- und Übertragungsvertrag geschlossen.
Unter Ziffer 4) des Kaufvertrages wurde vereinbart, dass die Zahlung des Kaufpreises in zwei Tranchen erfolgen sollte. Eine Regelung zur Fälligkeit der Kaufpreisraten wurde in Ziffer 5) des Kaufvertrags aufgenommen. Danach sollte die erste Tranche in Höhe von 60 % der Kommanditbeteiligung (153.387,56 €) bis zum 03.05.2007 auf das Konto des Klägers bei der Sparkasse C gezahlt werden. Die zweite Tranche in Höhe von 25 % der Kommanditbeteiligung (63.911,49 €) sollte mit Fertigstellung der Triangle oder endgültiger Versagung des Baurechts fällig werden und ebenfalls auf das zuvor genannte Konto gezahlt werden. Für den Fall, dass die Triangle baurechtlich nicht umsetzbar sein sollte, wurde eine Reduzierung des zweiten Kaufpreisanteils auf 5% der Kommanditbeteiligung, d.h. auf 12.782,30 €, festgelegt. Die Übertragung der Beteiligungen erfolgte unter der aufschiebenden Bedingung der Zahlung der ersten Tranche. Diese wurde fristgerecht an den Kläger ausgeglichen.
Mit Schreiben vom 07.05.2009 (Anlage K 3, Bl. 15 f. GA) sowie vom 17.09.2009 (Anlage K 2, Bl. 13 f. GA) teilte die Beklagte mit, dass die Errichtung der Triangle aus Gründen, die im Verantwortungsbereich des britischen Investors lägen, ins Stocken geraten sei. Im Schreiben vom 17.09.2009 führte die Beklagte näher aus, dass am 17.08.2009 von der M-Bank in London ein Insolvenzantrag gegen die Objektgesellschaft, die nunmehr unter der Bezeichnung „Z Einkaufszentrum X S.à.r.l. & Co. KG“ firmiere, gestellt worden sei. Am 01.09.2009 sei der Rechtsanwalt Prof. S zum Insolvenzverwalter bestellt worden. Die Triangel sei zwar generell baurechtlich realisierbar, könne derzeit aber nicht finanziert werden. Daher seien die Voraussetzungen für die Fälligkeit der zweiten Tranche nicht erfüllt.
Der Fondsgesellschaft wurde im Folgenden kein Masse-Kredit bewilligt, der ansonsten dazu gedient hätte, den Bau der Triangle durch die Fondsgesellschaft zu verwirklichen. Daher wurde das Einkaufszentrum im Rahmen des Insolvenzverfahrens im Wege des „asset deals“ von der Fondsgesellschaft an die E AG veräußert.
Die Beklagte teilte mit Schreiben vom 15.01.2010 (Anlage K 4, Bl. 17 f. GA) mit, dass die E AG das Einkaufszentrum erworben habe. Damit entfalle die ursprünglich vereinbarte Schlusszahlung in Höhe von 5 % der Kommanditbeteiligung. Die Beklagte bot dem Kläger daher an, den Verlust mit ihm zu teilen und ihm eine Entschädigung in Höhe von 2,5 %-Punkten zukommen zu lassen. Sie stellte diesbezüglich, für den Fall, dass das Angebot durch den Kläger angenommen werde, die Leistung von Abschlusszahlungen in zwei Raten zum 15.09.2010 und zum 15.03.2011 in Aussicht.
Mit Schreiben vom 16.03.2010 (Anlage 6, Bl. 69 f. GA) teilte die Beklagte mit, dass sie keinen Kaufpreis von ihrem damaligen Vertragspartner mehr erhalte und daher auch keine Zahlungen an die ehemaligen Gesellschafter der Fondsgesellschaft leisten könne. Die Unternehmensgruppe, derer sie zugehöre, könne durch die Kündigung des Centermanagementvertrages keine Gewinne mehr am Standort X erwirtschaften. Die 5%-ige Restzahlung gehe dem Kläger daher aufgrund eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage verloren.
Eine erste Zahlungsaufforderung des Klägers gegenüber der Beklagten erfolgte mit Schreiben vom 22.01.2011.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.02.2011 (Anlage K 5, Bl. 19 f. GA) forderte der Kläger die Beklagte erneut zur Zahlung der zweiten Tranche in Höhe von 63.911,49 € unter Fristsetzung bis zum 15.04.2011 auf. Eine Zahlung blieb aus.
Die fertiggestellte Triangle am Einkaufszentrum X wurde am 06.04.2011 eröffnet.
Der Kläger ist der Ansicht, die Beklagte sei zur Zahlung der zweiten Tranche verpflichtet, da sie in ihren Schreiben vom 07.05.2009 sowie vom 17.09.2009 bestätigt habe, unabhängig von der Verhaltensweise der neuen Anteilseigner gegenüber dem Kläger verpflichtet zu sein. Zum letztgenannten Zeitpunkt seien der Beklagten alle Umstände bekannt gewesen, die sie nunmehr zur Begründung des Wegfalls der Geschäftsgrundlage anführe.
Er ist der Ansicht, der Kaufvertrag sei nicht auslegungsbedürftig, sondern klar gefasst. Der Kaufvertrag sei so zu verstehen, dass die Beklagte das Insolvenzrisiko der Fondsgesellschaft zu tragen habe. Dies folge schon daraus, dass es dort heiße, dass die Beklagte als Käufer an einem auf die Beteiligung entfallenden Gewinn oder Verlust ab dem 01.01.2007 teilnehme. Auch sei klar geregelt, dass die zweite Tranche mit der Fertigstellung der Triangle fällig werde. Ein Anspruch auf den Kaufpreis in Höhe von 85 % des Nominalwertes der Beteiligung bestehe unabhängig von einer Fertigstellung, hierbei handele es sich nur um eine Regelung zur Fälligkeit. Ebenso sei der Vertrag insofern klar gefasst, als dass eine Reduzierung der zweiten Tranche auf 5 % der Kommanditbeteiligung nur für den Fall gelte, dass die Triangle überhaupt nicht umgesetzt werde, nicht für den Fall, dass die Umsetzung nicht durch die Fondsgesellschaft erfolge.
Er ist zudem der Ansicht, bei den Regelungen im Kaufvertrag handele es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen der Beklagten, da davon auszugehen sei, dass der Vertrag inhaltsgleich auch den zahlreichen anderen Gesellschaftern vorgegeben worden sei. Etwaige Unklarheiten in der Formulierung des Vertrages müssten daher zulasten der Beklagten gehen.
Der Kläger ist der Ansicht, ein Wegfall der Geschäftsgrundlage komme nicht in Betracht, da sich lediglich ein Risiko verwirklicht habe, dass eine Partei, nämlich die Beklagte, zu tragen habe. Es habe sich vorliegend das Insolvenzrisiko der Erwerberin R verwirklicht, die gegenüber der Beklagten zur Kaufpreiszahlung verpflichtet gewesen sei. Die Beklagte müsse als Vertragspartner von R auch deren Insolvenzrisiko tragen. Eine etwaige Insolvenz von R sowie der Fondsgesellschaft sei für die Beklagte auch vorhersehbar gewesen. Die Beklagte habe insbesondere die Möglichkeit erkannt, dass es nicht zu einer Fertigstellung der Triangle kommen könnte. Dies ergebe sich schon aus dem von der Beklagten vorgelegten Optionsvertrag (Anlage B 8, AH), in dem unter Ziffer 3) geregelt worden sei, dass der Kaufpreis lediglich 60 % der Nominalbeteiligung betrage, für den Fall, dass die Triangle im Zeitpunkt der Optionsausübung nicht realisiert sein sollte.
Er ist der Ansicht, ein etwaiges Insolvenzrisiko der Fondsgesellschaft sei für ihn unbeachtlich. Die Übertragung der Kommanditbeteiligung sei bereits mit Zahlung der ersten Kaufpreistranche, also am 02.05.2007, erfolgt. Zu diesem Zeitpunkt sei es auch zum Gefahrübergang gekommen. Die Insolvenz der Fondsgesellschaft falle in einen Zeitraum, als bereits die Erwerberin R Inhaberin der Beteiligung gewesen sei. Diese trage demnach das Insolvenzrisiko.
Er ist der Ansicht, die Beklagte habe im Rahmen der Vertragsautonomie eine eigene Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises übernommen, an der sie sich festhalten lassen müsse.
Der Kläger behauptet, er habe keinen Einfluss darauf gehabt, im Rahmen welcher rechtlichen Konstellation der Kaufvertrag abgewickelt werden sollte. Er sei lediglich in der Position gewesen, einem bereits ausgestalteten Modell und vorgefertigten Kaufvertrag zuzustimmen oder nicht. Er ist der Ansicht, ein sich aus einer bestimmten Vertragsgestaltung ergebendes Risiko habe er daher nicht zu tragen.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, 63.911,49 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit 16.04.2011 sowie Kosten für außergerichtliche Auskünfte in Höhe von 19,04 € sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 1.761,08 € an ihn zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, sie sei berechtigt gewesen, die Zahlung der zweiten Kaufpreistranche zu verweigern, da durch die Insolvenz der Fondsgesellschaft und die damit verbundene Herauslösung des Einkaufszentrums aus der Fondsgesellschaft eine Störung der Geschäftsgrundlage eingetreten sei. Nur wenn die Triangle von der Fondsgesellschaft fertig gestellt worden wäre, wäre es zu einem Mehrwert gekommen, aus dem die zweite Tranche zahlbar gewesen wäre. Wenn man eine Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung der zweiten Tranche bejahen würde, läge ein gestörtes Äquivalenzverhältnis vor, da der Beklagten keine Gegenleistung zufließe.
Die Beklagte behauptet, die Zahlung der zweiten Kaufpreistranche habe nach dem Willen der Parteien zwei Voraussetzungen gehabt. Zum einen sei dies die Fertigstellung der Triangle an sich gewesen; zum anderen die Fertigstellung der Triangle gerade durch die Fondsgesellschaft. Dies sei die gemeinsame Geschäftsgrundlage der Parteien gewesen.
Die Beklagte behauptet, sie habe durch den Zwischenkauf der Kommanditbeteiligungen keinen Gewinn erzielt. Sie habe den Kaufpreis für die Gesellschaftsanteile von R nicht erhalten.
Sie ist der Ansicht, der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag sei im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung so zu deuten, dass das Risiko der Insolvenz der Fondsgesellschaft vom Kläger zu tragen sei. Dies gründe sich darauf, dass die Beklagte über keine vertraglichen Verbindungen zu der Fondsgesellschaft verfüge und daher auch deren Insolvenzrisiko nicht tragen müsse. Wirtschaftlich handele es sich um einen Verkauf der Geschäftsanteile vom Kläger an R, bei dem die Beklagte nur als Abwicklungsgesellschaft fungiert habe.
Die Beklagte behauptet, durch ihren Zwischenerwerb der Anteile hätten etwaige werkvertragliche Gewährleistungsrisiken im Zusammenhang mit der Realisierung der Triangel von den Gesellschaftern der Triangle ferngehalten werden sollten. Die Gewährleistungsrisiken hätten von der Schwestergesellschaft der Beklagten, der damaligen F Bauträger GmbH, heute firmierend unter G Bauträger- und Projektentwicklungsgesellschaft mbH (im Folgenden: G Bauträger GmbH), gegenüber der Fondsgesellschaft übernommen werden sollen. Zu diesem Zweck sei zwischen der G Bauträger GmbH und der Fondsgesellschaft ein Generalübernehmervertrag geschlossen worden.
Sie behauptet, sie habe in den Schreiben vom 07.05.2009 sowie vom 17.09.2009 eine Zahlung der zweiten Tranche nur für den Fall in Aussicht gestellt, dass die Triangle durch die Fondsgesellschaft fertig gestellt werde. Nach der Veräußerung des Einkaufszentrums durch den Insolvenzverwalter der Fondsgesellschaft könne diese Bedingung nicht mehr eintreten. Die Fertigstellung der Triangle durch die E könne eine Verpflichtung zur Zahlung der zweiten Kaufpreistranche nicht auslösen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der zweiten Kaufpreistranche in Höhe von 63.911,49 € aus Ziffer 4 b) in Verbindung mit Ziffer 5) des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrages vom 28.04.2007.
Nach Ziffer 5) des Kaufvertrages tritt Fälligkeit der Zahlung der zweiten Kaufpreisrate mit Fertigstellung der Triangle ein. Eine Fertigstellung der Triangle ist unstreitig zwischenzeitlich erfolgt. Nach dem eindeutigen Wortlaut der vertraglichen Regelung die die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich hat, ist die Fälligkeit der zweiten Kaufpreistranche nicht an eine zusätzliche Bedingung geknüpft, insbesondere nicht an die Bedingung, dass die Fertigstellung der Triangle gerade durch die Fondsgesellschaft selbst erfolgen müsse. Eine solche Bedingung lässt sich angesichts des klaren Wortlauts der Fälligkeitsregelung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in die Vereinbarung hineinlesen. Voraussetzung einer ergänzenden Vertragsauslegung ist nämlich, dass der Vertrag eine Regelungslücke, also eine planwidrige Unvollständigkeit, aufweist. Eine solche liegt hier nicht vor. Eine Regelungslücke kann auch nicht daraus hergeleitet werden, dass sich eine eindeutige Regelung im Nachhinein als unbillig erweist (Ellenberger in: Palandt, BGB, 70. Auflage, § 157 Rn. 3). Dass die vertragliche Regelung für die Beklagte aufgrund der Insolvenz der Fondsgesellschaft nun nachteilig ist, da sie – so jedenfalls ihr Vortrag – nun selbst nicht über die Mittel verfügt, um den Kaufpreis auszugleichen, kann nicht dazu führen, dass nun eine Risikoumverteilung erfolgen müsste. Denn die Beklagte hat sich im Rahmen der Privatautonomie zur Zahlung der Kaufpreisrate verpflichtet und muss sich an dieser Vereinbarung festhalten lassen.
Der Anspruch des Klägers ist nicht nach § 313 Abs. 3 Abs. 1 BGB durch Rücktritt der Beklagten vom Vertrag aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage untergegangen.
Diesbezüglich fehlt es bereits am Vorliegen eines Rücktrittsgrunds im Sinne des § 313 Abs. 3 S. 1 BGB.
Ein Recht zum Rücktritt besteht dann, wenn eine Störung der Geschäftsgrundlage eingetreten ist und eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar ist. Voraussetzung einer Störung der Geschäftsgrundlage ist, dass sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht so oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten.
§ 313 BGB ist jedoch dann nicht anwendbar, wenn sich in der Störung ein Risiko verwirklicht hat, das eine Partei zu tragen hat. So liegt der Fall hier. Die Beklagte trägt als Geldleistungsschuldnerin das Risiko der Geldbeschaffung und Finanzierung. Sie kann sich nicht darauf berufen, dass sich für sie unerwartet Finanzierungsschwierigkeiten ergeben haben (zum rechtlichen Ansatz vergleiche Grüneberg in: Palandt, BGB, 70. Auflage, § 313 Rn. 30). Selbst wenn man ihren Vortrag, sie sei lediglich funktionell in den Anteilsverkauf eingebunden gewesen, habe aber keine wirtschaftlichen Vorteile aus dem Geschäft – insbesondere keinen Gewinn – gezogen, als richtig unterstellt, muss sie sich an ihrer vertraglich übernommenen Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung festhalten lassen. Denn sie hat den Vertrag in Kenntnis dieser Umstände, also ihrer Rolle als bloße Zwischenerwerberin, abgeschlossen. Dass sich die Beklagte insofern nicht durch eine günstiger gestaltete vertragliche Regelung gegen mögliche Insolvenzrisiken ihrer Vertragspartner abgesichert hat, kann nicht zulasten des Klägers gehen. Auch eine umfangreiche Kenntnis aller Umstände die die Beklagtenseite vorträgt, führt nicht zu einer Risikoverlagerung auf die Klägerseite.
Angesichts dessen, dass die Beklagte bereits aufgrund des Kaufvertrags zur Zahlung der zweiten Kaufpreistranche verpflichtet ist, kommt es nicht darauf an, ob in ihren Schreiben vom 07.05.2009 sowie vom 17.09.2009 möglicherweise deklaratorische Schuldanerkenntnisse gesehen werden können.
Die geltend gemachten Zinsen sowie den Ersatz der Auskunftskosten und der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten schuldet die Beklagte unter dem Gesichtspunkt des Verzugs, §§ 286 Abs. 3, 288 BGB. Die Beklagte hat sich durch die Nichtzahlung der Kaufpreisrate vertragswidrig verhalten und in ihrem Schreiben vom 15.01.2010 (Anlage K 4, Bl. 17 GA) ihre Leistung ernsthaft und endgültig verweigert.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 S. 2 ZPO.
Streitwert: 63.911,49 €