Grundstückskauf: Kein Rücktritt trotz Kellerfeuchte bei Wissenszurechnung (§ 166 BGB)
KI-Zusammenfassung
Der Käufer verlangte nach Auftreten von Feuchtigkeit im Keller die Rückabwicklung eines notariellen Grundstückskaufvertrags und Schadensersatz trotz vertraglichen Gewährleistungsausschlusses. Er berief sich auf arglistiges Verschweigen. Das LG Köln wies die Klage ab, weil eine Arglist nicht bewiesen und dem Käufer die Kellerfeuchte über seinen Makler als Vertreter nach § 166 Abs. 1 BGB zuzurechnen war. Zudem seien Zwangsversteigerungserwerb und vierjähriger Leerstand keine Sachmängel; eine Anfechtung nach § 123 BGB sei nicht fristgerecht erklärt worden.
Ausgang: Klage auf Rückabwicklung und Schadensersatz wegen behaupteter Kellerfeuchte abgewiesen mangels Arglist; Kenntnis zurechenbar (§ 166 BGB).
Abstrakte Rechtssätze
Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss beim Grundstückskauf ist nur bei arglistigem Verschweigen eines Sachmangels oder bei Beschaffenheitsgarantie durchbrochen.
Kenntnis eines vom Käufer mit Verhandlungen und Besichtigungen betrauten Vertreters von einem Umstand wird dem Käufer gemäß § 166 Abs. 1 BGB zugerechnet; auf die eigene Wahrnehmung des Käufers kommt es dann nicht an.
Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer einen offenbarungspflichtigen Sachmangel kennt oder zumindest für möglich hält und ihn dem Käufer bewusst vorenthält; hierfür trägt der Käufer die Darlegungs- und Beweislast.
Der Umstand, dass ein Verkäufer ein Objekt im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat oder dass es zuvor längere Zeit leer stand, stellt für sich genommen keinen Sachmangel im Sinne des § 434 BGB dar.
Bereicherungsrechtliche Rückabwicklung wegen arglistiger Täuschung setzt eine fristgerechte Anfechtung nach § 123 BGB innerhalb der Jahresfrist des § 124 BGB voraus.
Zitiert von (1)
1 neutral
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Rubrum
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages. Das streitgegenständliche Objekt befindet sich unter der Adresse F-Weg in Köln -A. In der Zeit von 2002 bis 2006 stand das Haus leer, wobei der Keller ungeschützt war und Regenwasser durch die Fensteröffnungen eindringen konnte. Die zum Garten hin gelegene Kelleraußenwand war weder isoliert noch verputzt und der hierzu ausgehobene Arbeitsraum noch nicht wieder mit Erdreich gefüllt worden. Am 22.06.2006 erwarb die Beklagte das streitgegenständliche Haus im Wege der Zwangsversteigerung. Etwa ab Juli 2006 baute die Beklagte die fehlenden Fenster ein und begann mit der Trocknung der Räume, wobei die Maßnahmen im Einzelnen zwischen den Parteien streitig sind.
Im März 2008 erfuhr der Kläger über das von ihm beauftragte Maklerbüro O Consulting e.K. von dem streitgegenständlichen Haus im F-Weg. Es fanden Besichtigungen des Hauses statt und Verhandlungen im Hinblick auf den späteren Kauf. Der Kläger ließ sich hierbei von der Firma O Consulting e.K. vertreten.
Am 30.04.2008 schlossen die Parteien einen notariellen Grundstückskaufvertrag bezüglich des Hauses F-Weg vor dem Notar Dr. Z. In § 4 Abs. 2 und 3 des Vertrages heißt es:
„2. Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich.
3. Die Beteiligten wurden darüber belehrt, dass der Verkäufer sich auf einen Haftungsausschluss nicht berufen kann, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit des Kaufobjekts übernommen hat. […]“
Ab August 2008 waren feuchte Stellen an einer Kelleraußenwand zu sehen.
Mit Schreiben vom 29.08.2008 forderte der Kläger die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 05.09.2008 auf, die Kosten einer sachverständigen Begutachtung vorzulegen und eine Rückabwicklungs- und Schadensersatzverpflichtung anzuerkennen. Dies ließ die Beklagte durch anwaltliches Schreiben vom 05.09.2008 zurückweisen. Der Kläger holte sodann auf eigene Kosten ein privates Sachverständigengutachten ein. Am 20.11.2008 erklärte der Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag und forderte die Beklagte unter Fristsetzung zum 03.12.2008 zur Rückabwicklung des Vertrages auf. Mit gleicher Frist forderte der Kläger die Beklagte zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von insgesamt 38.558,70 € auf. Die Beklagte wies den Rücktritt und die Ansprüche zurück.
Mit dem Antrag zu 1) macht der Kläger die Rückzahlung des Kaufpreises und die angefallenen Kreditkosten geltend. Am 19.03.2008 und 31.03.2008 zahlte der Kläger an die O Consulting e.K. für die Vermittlung der streitgegenständlichen Kaufsache und deren Finanzierung insgesamt 10.014,09 €. Die Erstattung dieser Aufwendung verlangt er mit dem Antrag zu 2). Die gezahlte Grunderwerbsteuer von 5.000,00 € verlangt er mit seinem Antrag zu 3). Die Kosten für das Sachverständigengutachten von 500,69 € verlangt er mit seinem Antrag zu 4). Seine vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten macht er mit dem Antrag zu 5) geltend. Mit seinem Antrag zu 6) begehrt er Feststellung von Ersatzpflichten der Beklagten bzgl. weiterer Schäden, z.B. Vorfälligkeitsentschädigung.
Der Kläger behauptet, dass während der Besichtigungen keine Mängel am Haus erkennbar gewesen seien. Die erdgefüllten Außenwände seien unsachgemäß isoliert und bis etwa 1 m Wandhöhe und bis etwa 1 m in den Fußboden hinein deutlich durchnässt. Zur sachgerechten Mängelbeseitigung sei eine Ausschachtung rings um das Haus erforderlich. Die Nachbarn hätten die Beklagte unmittelbar nach ihrem Erwerb des Hauses auf die erforderliche Isolierung hingewiesen. Der Beklagten sei deswegen die mangelhafte Isolierung und die damit einhergehende Durchfeuchtung der erdbefüllten Außenwände bekannt gewesen.
Der Kläger beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an ihn 286.052,96 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 276.122,00 € seit dem 03.12.2008 zu zahlen, Zug um Zug
a) gegen Rückauflassung des Grunsdtücks Gemarkung -A, Flur X, Flurstück-Y, Gebäude- und Freifläche, F-Weg, Groß 331 m²
b) gegen Löschungsbewilligung der zu Gunsten der Kreissparkasse Köln eingetragenen Grundschuld in Höhe von 275.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 15% p.a.
c) gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung für jeden Monat des Besitzes des in Ziff. 1 a) bezeichneten Hausgrundstücks durch den Kläger in Höhe von 1.088,10 €;
2. die Beklagte zu verurteilen, an ihn 10.014,09 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.12.2008 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung etwaiger Ansprüche auf Rückzahlung der vom Kläger an den Makler und Finanzvermittler O Consulting e.K. gezahlten Provision in Höhe von 10.014,09 €;
3. die Beklagte zu verurteilen, an ihn 5.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.12.2008 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung der Grundsteuererstattungsansprüche des Klägers gegen den Fiskus aus der Rückabwicklung der Veräußerung des vorstehend unter Ziff. 1 a) genannten Grundstücks;
4. die Beklagte zu verurteilen, an ihn 500,69 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.12.2008 zu zahlen;
5. die Beklagte zu verurteilen, an die S Rechtsschutz-Versicherungs-AG, C-Straße, ###1 Köln 4.924,70 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.12.2008 zu zahlen;
6. festzustellen, dass sich die Beklagte mit der Annahme der gemäß Ziff.1, 2 und 3 vom Kläger Zug um Zug zu erbringenden Leistungen im Annahmeverzug befindet;
7. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger alle weitere Schäden mit Ausnahme der noch gesondert geltend zu machenden Aufwendungen auf den Garten und die Sanitäreinrichtungen der streitgegenständlichen Kaufsache sowie der Kosten des Umzugs in die streitgegenständliche Kaufsache zu ersetzen, die aus der Rückabwicklung des Kaufvertrages vom 30.04.2008 UR-Nr. ###/2008 des Notars Dr. Z in Köln enstehen werden.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, sie habe die Kelleraußenwände nach ihrem Erwerb im Jahr 2006 ordnungsgemäß isoliert und verputzt. Im März 2007 sei eine normale Luftfeuchtigkeit im Keller gemessen worden und bis zur Übergabe des Grundstücks an den Kläger seien keine Anzeichen von Feuchtigkeitsschäden mehr aufgetreten. Als Ursache für die aufgetretene Feuchtigkeit komme vielmehr die klägerische Nutzung von zwei Waschmaschinen und einem Trockner in diesem Kellerraum in Betracht. Jedenfalls sei der Beklagten eine mangelhafte Isolierung der Kellerwände – falls diese bestanden haben sollte - nicht bekannt gewesen.
Wegen des weiteren Parteivorbringens im Einzelnen, insbesondere soweit es für die Entscheidungsgründe nicht wesentlich im Sinne des § 313 Abs. 2 ZPO ist, wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze einschließlich der Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Heinz R, N, M und B. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsprotokolle vom 29.03.2010 und vom 05.07.2010 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages und Zahlung von Schadensersatz. Ein solcher Anspruch steht dem Kläger nicht zu, da die Beklagte einen Mangel des streitgegenständlichen Hauses nicht arglistig verschwiegen hat.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Kläger von der Beklagten über Mängel des streitgegenständlichen Hauses (hier: Feuchtigkeit an einer Kellerwand) arglistig getäuscht wurde. Im Gegenteil: Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass jedenfalls der Zeuge B als Mitarbeiter des vom Kläger beauftragten Maklerbüros (O Consulting e.K.) und damit als Vertreter des Klägers die Feuchtigkeitsschäden bei mindestens einem Besichtigungstermin gesehen und mit dem Zeugen R besprochen hat. Dieses Wissen wird dem Kläger gemäß § 166 Abs. 1 BGB zugerechnet.
Der Zeuge B hat in der Sitzung vom 05.07.2010 glaubhaft bekundet, dass er bereits bei seinem ersten Besichtigungstermin mit dem Zeugen R – noch bevor das Maklerbüro dem Kläger das streitgegenständliche Haus angeboten hatte - die Feuchtigkeit im Keller gesehen habe. Dort hätte zu dieser Zeit auch ein Heizlüfter gestanden. Der Zeuge R habe ihm erklärt, dass Feuchtigkeit vom Erdreich eingedrungen sei, weil dieses ursprünglich an der Kellerwand aufgeschüttet gewesen sei. Das passt zu der Aussage des Zeugen R, wonach er auf die Trocknungsmaßnahmen hingewiesen habe. Auch der Zeuge N hat ausgesagt, bei der Besichtigung des Objekts gesehen zu haben, dass der Anstrich an den Wänden minimal abblätterte.
Dass der Zeuge B den Zeitpunkt seines letzten Besichtigungstermins im streitgegenständlichen Objekt und den Zeitpunkt des Kaufvertragesschlusses nicht richtig einordnen konnte, macht die Aussage im Hinblick auf seine erste Besichtigung nicht weniger glaubhaft. Denn im Hinblick auf die erste Besichtigung hat er eindeutig und widerspruchsfrei ausgesagt, dass das Maklerbüro O Consulting e.K., für das er tätig war, unmittelbar im Anschluss an seinen ersten Besichtigungstermin die Familie des Klägers kontaktiert und ihr das Objekt angeboten habe. Weiter hat der Zeuge B ausgesagt, dass er von seinem ersten Besichtigungstermin ein Protokoll angefertigt habe für die Firma O Consulting e.K..
Es hat daher dem Kläger oblegen, diese Feuchtigkeit zu untersuchen und ggfls. eine Regelung in den Kaufvertrag diesbezüglich aufzunehmen. Dies hat der Kläger nicht getan. Von einem arglistigen Verschweigen dieser Umstände durch die Beklagte kann man in einer solchen Situation, aufgrund der - zugerechneten - Kenntnis des Klägers, nicht ausgehen. Die Tatsache, dass der Zeuge B ausgesagt hat, dass der Zeuge R ihm gesagt habe, dass es sich nicht um einen bleibenden Schaden handele, ändert an dieser Beurteilung nichts.
Ob der Kläger selbst die Feuchtigkeit im Rahmen seiner Besichtigungstermine wahrgenommen hat, ist im Hinblick auf die Wissenszurechnung gemäß § 166 Abs. 1 BGB unerheblich.
Auch die vom Kläger behauptete Tatsache, dass die Beklagte den Kläger nicht darüber aufgeklärt hat, dass sie das Objekt im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat und das Objekt vor ihrem Erwerb rund vier Jahre (im Keller im erweiterten Rohbau ohne Fenster) leer stand, kann nicht zu einem Anspruch des Klägers führen. Denn weder der Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung noch der vierjährige Leerstand des Hauses stellen für sich Mängel der Kaufsache im Sinne des § 434 BGB dar, die bei einem arglistigen Verschweigen zur Rückabwicklung und zu Schadensersatzansprüchen führen könnten. Der verschwiegene Mangel kann im vorliegenden Fall nur die Feuchtigkeit im Keller sein. Hierauf hat das Gericht die Parteien in der Sitzung vom 29.03.2010 und mit Beschluss vom 19.05.2010 hingewiesen. Diese Feuchtigkeit im Keller war dem Kläger bekannt (gemäß § 166 Abs. 1 BGB). Er hätte nähere Erkundigungen einholen und das Gebäude sachverständig untersuchen lassen können.
Nach § 4 Abs. 2 Satz 1 des Kaufvertrages stehen dem Kläger keine Gewährleistungsrechte gegenüber der Beklagten zu.
Eine Rückabwicklung gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt., 142 Abs. 1 BGB scheidet ebenfalls aus. Eine Anfechtung nach § 123 BGB hat der Kläger nicht innerhalb der Frist des § 124 BGB gegenüber der Beklagten erklärt.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf bis zu 320.000,00 € festgesetzt.