Nutzungsentgelt nach Hallennutzung: kein Erlass ohne Vertretungsmacht des Vermittlers
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangte aus mehreren Nutzungsvereinbarungen offene Entgelte für Hallenflächen (Halle B/C4) sowie Verzugszinsen. Streitpunkt war, ob der von der Klägerin eingeschaltete Ansprechpartner einen Erlass für April (1.–15.), Mai und August 2015 wirksam vereinbart hatte. Das LG Köln bejahte die Zahlungsansprüche, weil eine Erlassvereinbarung mangels Vollmacht bzw. Zustimmung der Klägerin/Verwalterin nicht bewiesen wurde; lediglich die Zinsen wurden geringfügig wegen der Tilgungsreihenfolge (§ 366 Abs. 2 BGB) korrigiert. Die Klage hatte daher weit überwiegend Erfolg; die Kosten wurden quotal verteilt.
Ausgang: Zahlungsklage über 32.531,62 € weit überwiegend zugesprochen; nur ein geringer Teil der Zinsen abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Bestimmt der Schuldner bei einer Zahlung deren Tilgungszweck für mehrere Monate, ist die Verrechnung nach § 366 BGB vorzunehmen; Verzugszinsen können sich bei abweichender Tilgungsreihenfolge zeitlich verschieben.
Ein Erlass bzw. Verzicht auf vertraglich geschuldetes Nutzungsentgelt erfordert eine wirksame Erklärung des Gläubigers oder eines hierzu vertretungsberechtigten Bevollmächtigten.
Die Darlegungs- und Beweislast für das Zustandekommen eines Erlasses/Verzichts trägt derjenige, der sich darauf beruft.
Ist ein Vermittler/Ansprechpartner vertraglich oder tatsächlich nicht befugt, finanzielle Verpflichtungen einzugehen, kann er ohne ausdrückliche Zustimmung des Berechtigten keinen wirksamen Miet-/Nutzungsentgeltverzicht vereinbaren.
Eine behauptete mündliche Erlassabrede wird durch eine später abgeschlossene schriftliche Nutzungsvereinbarung mit abweichendem Beginn bzw. durch nachfolgende Korrespondenz indiziell widerlegt, wenn sie damit unvereinbar ist.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 32.531,62 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz aus 10.710,00 € vom 05.02.2015 bis 04.03.2015, aus 11.781,00 € vom 05.03.2015 bis 07.04.2015, aus 14.458,50 € vom 08.04.2015 bis 06.05.2015, aus 23.495,06 € vom 07.05.2015 bis 05.08.2015 und aus 32.531,62 € seit dem 06.08.2015 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 14 % und die Beklagte zu 86 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht vor der Vollstreckung die Beklagte Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Klägerin ist Inhaberin eines Erbbaurechts an dem Anwesen F-Straße/D-Straße in Frechen. Mit Nutzungsvereinbarung vom 15.05.2014 sowie den Nachträgen vom 18./24.11.2014 und vom 03.02.2015 überließ die Klägerin der Beklagten auf dem Gelände eine Teilfläche der Halle B zu einem monatlichen Nutzungsentgelt nebst Nebenkostenpauschale in Höhe von 4,50 € pro tatsächlich genutztem Quadratmeter. Das Nutzungsentgelt sollte jeweils spätestens am 3. Werktag eines jeden Kalendermonats fällig sein. Das Mietverhältnis sollte ursprünglich unter Berücksichtigung der Nachträge am 30.04.2015 enden. Ansprechpartner für die Nutzer der überlassenen Flächen vor Ort waren die Streitverkündeten zu 1) und zu 2) in Person des Zeugen N, der sich im Auftrag der Klägerin auch um die Vermarktung des Geländes kümmerte. Für die Verwaltung der Immobilie war im streitgegenständlichen Zeitraum die H GmbH, dort insbesondere der Zeuge T, verantwortlich.
Für den Monat Januar 2015 schuldete die Beklagte ein Nutzungsentgelt in Höhe von 18.742,50 €, für den Monat Februar 2015 schuldete sie ein Nutzungsentgelt in Höhe von 16.065,00 €. Anfang April 2015 leistete sie eine Zahlung in Höhe von 24.097,50 € mit der Tilgungsbestimmung „Miete Monat Januar und Februar 2015 Objekt D-Straße Halle B Rechnung-Nr. 0“. Für den Monat März 2015 schuldete die Beklagte ein Nutzungsentgelt in Höhe von 10.710,00 €, auf das sie am 22.06.2015 einen Betrag in Höhe von 9639,00 € leistete. Im Laufe des Monats April 2015 zog die Beklagte von der Halle B in die benachbarte Halle C4. Hintergrund des Umzugs war der, dass die Klägerin die streitgegenständliche Fläche der Halle B ab dem 15.04.2015 anderweitig vermietet hatte und der Zeuge N die Beklagte zum vorzeitigen Umzug bewogen hatte. In der 1. Hälfte des Monats April 2015 nutzte die Beklagte 1000 m² der Halle B. Für den Monat April 2015 leistete die Beklagte keine Zahlungen an die Klägerin. Unter dem 7./10.04.2015 schlossen die Parteien eine Nutzungsvereinbarung über die Nutzung der Halle C4 zu einem monatlichen Nutzungsentgelt von 9036,56 € brutto inklusive Nebenkostenpauschale. Das Nutzungsverhältnis sollte spätestens am 30.09.2015 enden. Hinsichtlich des Beginns des Nutzungsverhältnisses für diese Halle war zunächst in dem schriftlichen Vertrag der 01.04.2015 vorgesehen, dieses Datum wurde dann jedoch handschriftlich auf den 01.05.2015 abgeändert. Für den Monat Mai 2015 zahlte die Beklagte kein Nutzungsentgelt. Die Beklagte zog entweder Mitte August 2015 (so die Beklagte) oder Ende August 2015 (so die Klägerin) aus der Halle C4 aus. Dies geschah vor dem Hintergrund, dass die Klägerin durch Vermittlung des Zeugen N bereits einen Nachmieter gefunden hatte, der die Halle C4 bereits vor Ablauf des zwischen den Parteien bestehende Nutzungsverhältnisses nutzen wollte. Für den Monat August 2015 zahlte die Beklagte kein Nutzungsentgelt.
Die Klägerin macht mit der vorliegenden Klage für den Monat Januar 2015 ein Nutzungsentgelt in Höhe von 10.710 € geltend, für den Monat März 2015 einen Betrag von 1071 €, für den Zeitraum 1. bis 15.04.2015 einen Betrag in Höhe von 2677,50 €, für den Monat Mai 2015 ein Entgelt in Höhe von 9036,56 € und für den Monat August 2015 ebenfalls ein Nutzungsentgelt in Höhe von 9036,56 €. Sie ist der Ansicht, dass sie, selbst wenn man die Zahlung für die Monate Januar und Februar 2015 gemäß der Tilgungsbestimmung verrechnen sollte, sie dann nicht für den Monat Januar 2015, sondern für den Monat Februar 2015 einen entsprechenden Anspruch in der geltend gemachten Höhe hätte. Der Beklagten seien keine Nutzungsentgelte erlassen worden, lediglich für die Halle C4 sei vereinbart worden, dass erst ab dem 01.05.2015 und nicht schon für April 2015 ein Nutzungsentgelt zu zahlen sei. Sofern der Zeuge N mit der Beklagten etwas anderes vereinbart haben sollte, habe er hierfür jedenfalls keine Vollmacht besessen. Im Übrigen hätten alle Vereinbarungen schriftlich getroffen werden müssen.
Nachdem die Klägerin zunächst für den Monat März 2015 einen Betrag in Höhe von 10.710,00 € geltend gemacht hatte, hat sie unter Berücksichtigung einer zunächst von ihr übersehenden Zahlung der Beklagten in Höhe von 9639,00 € die Klage insoweit zurückgenommen.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 32.531,62 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz aus 10.710,00 € vom 08.01.2015 bis 04.03.2015, aus 11.781,00 € vom 05.03.2015 bis 07.04.2015, aus 14.458,50 € vom 08.04.2015 bis 06.05.2015, aus 23.495,06 € vom 07.05.2015 bis 05.08.2015 und aus 32.531,62 € seit dem 06.08.2015 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die Klägerin habe ihr die Zahlung eines Nutzungsentgelts für die Halle B für die Zeit vom 1. bis 15.04.2015 sowie die Nutzungsentgelte für die Monate Mai 2015 und August 2015 für die Halle C4 erlassen als Ausgleich dafür, dass sie die genutzten Flächen jeweils vorzeitig habe räumen müssen. Das vorzeitige Räumen sei für sie jeweils mit erheblichem Mehraufwand und mit Mehrkosten verbunden gewesen. Der Zeuge N habe die entsprechenden Erlasse mit ihr ausgehandelt, insoweit sei der Zeuge auch bevollmächtigt gewesen. Jedenfalls habe er die Erlasse mit dem Geschäftsführer U der Klägerin abgesprochen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Kammer hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 09.11.2016 durch Anhörung des Geschäftsführers der Komplementärin der Klägerin Herr U sowie durch Vernehmung der Zeugen N und T. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 27.06.2018 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist mit Ausnahme eines geringen Teils der Zinsen begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte Anspruch auf Zahlung der offenen Nutzungsentgelte in Höhe von insgesamt 32.531,62 € aus den jeweils zwischen den Parteien geschlossenen Nutzungsvereinbarungen.
Bezüglich des Monats Januar 2015 war zu berücksichtigen, dass die Beklagte mit der Zahlung vom 01.04.2015 eine Tilgungsbestimmung für die Monate Januar und Februar 2015 getroffen hatte, so dass die Klägerin gemäß § 366 Abs. 2 BGB die Zahlung in Höhe von 24.097,50 € zunächst auf die älteste Forderung, also das Nutzungsentgelt für Januar in Höhe von 18.742,50 € hätte verrechnen müssen. Wie die Klägerin selbst zu Recht ausführt, ändert dies an der Hauptforderung jedoch nichts, da dann ein Anspruch auf Nutzungsentgelt in Höhe von 10.710,00 € für den Monat Februar 2015 besteht. Dem hat die Beklagte nichts weiter entgegenzusetzen vermocht. Weitere Zahlungen für diesen Zeitraum hat sie nicht geleistet. Vor diesem Hintergrund war die Klage lediglich wegen eines geringen Teils der Zinsen unbegründet, da bei Zugrundelegung der richtigen Verrechnungsreihenfolge der Anspruch erst ab dem 05.02.2015 besteht.
Dass die Beklagte für den Monat März 2015 einen Betrag in Höhe von 1071,00 € zu wenig gezahlt hat, hat sie selbst eingeräumt, so dass die Klage auch insoweit begründet ist.
Der Klägerin steht auch ein Anspruch auf Nutzungsentgelt für die Zeit vom 1. bis 15.04.2015 in Höhe von 2677,50 € zu. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Beklagte in diesem Zeitraum noch etwa 1000 m² der Halle B genutzt hat. Die Beklagte hat auch nicht zu beweisen vermocht, dass die Klägerin ihr das Nutzungsentgelt für diesen Zeitraum erlassen hätte. Dies steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest. Der Zeuge N war von der Klägerin nicht bevollmächtigt, einen entsprechenden Erlass mit der Beklagten zu vereinbaren. Der Zeuge N hat insoweit bekundet, dass er nicht bevollmächtigt gewesen sei, einen Verzicht auf Mieten für die Klägerin zu erklären. Er habe lediglich die entsprechenden Wünsche der Mieter an die Klägerin weitergeleitet. Dies fügt sich auch zu dem von der Beklagten mit Schriftsatz vom 20.09.2016 vorgelegten Vertrag zwischen dem Zeugen und der Klägerin, aus dem sich unter Z. 5.3 ergibt, dass der Zeuge Vertragsverhandlungen in Abstimmung mit dem Auftraggeber führen könne und aus dem sich gemäß Z. 5.5 ergibt, dass der Zeuge keine finanziellen Verpflichtungen für die Klägerin eingehen dürfe. Ein Verzicht auf ein Nutzungsentgelt käme jedoch dem Eingehen einer finanziellen Verpflichtung für den Auftraggeber gleich. Auch der Zeuge T hat ausgesagt, dass in der Zeit ab Februar/März 2015 nur noch die H GmbH bevollmächtigt gewesen sei, Vertragsangelegenheiten wie einen Erlass oder einen Verzicht zu erklären. Lediglich in absoluten Einzelfällen seien Vertragsangelegenheiten auch einmal direkt mit dem Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin, Herrn U, besprochen worden. In solchen Fällen sei dies dann aber stets an ihn kommuniziert worden. Entscheidungen in Vertragsdingen seien nicht von dem Zeugen N getroffen worden.
Ein Erlass des Nutzungsentgelts für die 1. Monatshälfte des April 2015 für die Halle B wäre damit nur mit Zustimmung der Klägerin oder der H GmbH wirksam. Eine solche Zustimmung hat die Beklagte aber nicht beweisen können. Die Zeugen N und T haben insoweit übereinstimmend ausgesagt, dass der Zeuge T jedenfalls eine entsprechende Erklärung nicht abgegeben hat. Der Zeuge N hat auch zunächst nur angegeben, dass für die Halle C4 für den Monat April 2015 in Absprache mit dem Zeugen T ein Nutzungsentgelt nicht gezahlt werden müsse. Dies fügt sich auch zu der handschriftlichen Änderung in der entsprechenden Nutzungsvereinbarung für die Halle C4, mit der das Datum vom 01.04.2015 auf den 01.05.2015 abgeändert wurde. Der Zeuge N hat erst im weiteren Verlauf seiner Aussage auf nochmaliges befragen dann gesagt, dass es nach seiner Erinnerung so gewesen sei, dass weder für die Halle C4 noch für die Halle B für den Monat April ein Nutzungsentgelt zu zahlen gewesen sei. Dies habe er mit einer Mitarbeiterin der Firma „IC“ abgesprochen. Aus der Aussage des Zeugen T ergibt sich indes, dass zu diesem Zeitpunkt die Firma „IC“ bereits nicht mehr bevollmächtigt war, entsprechende Erklärungen abzugeben. Der Zeuge N hat auch nicht näher angeben können, was genau Inhalt der entsprechenden Gespräche gewesen sein soll. Insgesamt waren die Aussagen des Zeugen N zu diesem Punkt eher vage und erweckten den Eindruck, dass der Zeuge eine dem Geschäftsführer der Beklagten günstige Aussage machen wollte.
Die Klägerin hat darüber hinaus Anspruch auf Zahlung des Nutzungsentgelts in Höhe von 9036,56 € für die Halle C4 für den Monat Mai 2015. Der Zeuge T hat insoweit bekundet, dass die handschriftliche Änderung in der Nutzungsvereinbarung, die der Zeuge N vorgenommen habe, ausnahmsweise vor dem Hintergrund des Umzugs der Beklagten akzeptiert worden sei. Weitere von dem Zeugen N angefragte Nachlässe für die Beklagte unter anderem auch für Mai 2015 habe er per E-Mail abgelehnt. Auch der Zeuge N hat insoweit angegeben, dass für die Halle C4 für den Monat Mai 2015 Miete gezahlt werden sollte. Dies korrespondiert – wie gesagt – auch mit der handschriftlichen Änderung in der Nutzungsvereinbarung. Hinzu kommt, dass es wenig Sinn ergäbe, wenn der Zeuge N dem Geschäftsführer der Beklagten – wie von dieser behauptet – in einem Gespräch Mitte/Ende März 2015 in Aussicht gestellt hätte, dass für die Monate April und Mai 2015 gar keine Miete gezahlt werden müsse, und dann später in dem schriftlichen Nutzungsvertrag das Datum handschriftlich auf den 01.05.2015 abänderte und nicht auf den 01.06.2015. Eine logische Erklärung für ihre Behauptung hat die Beklagte auch nicht vorgetragen.
Schließlich hat die Klägerin auch Anspruch auf das Nutzungsentgelt für den Monat August 2015 in Höhe von 9036,56 €. Auch insoweit hat die Beweisaufnahme nicht zu dem Ergebnis geführt, dass der Beklagten der Nachweis eines Verzichts bzw. Erlasses gelungen wäre. Soweit der Geschäftsführer der Beklagten im Rahmen seiner Anhörung im Termin geschildert hat, er sei bei einem Telefonat zwischen dem Zeugen N und dem Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin, Herr U, anwesend gewesen, in welchem es um mietfreie Zeit gegangen sei, folgt aus seinen Schilderungen schon nicht, dass die Klägerin einem entsprechenden Verzicht zugestimmt hätte. Denn nach seiner eigenen Schilderung endete das Gespräch mit einer Äußerung derart „dann sprechen wir später drüber“. Ein verbindliches Einverständnis folgt hieraus gerade nicht. Der Zeuge N hat insoweit bekundet, dass es sogar um 2 mietfreie Monate gegangen sei, die der Zeuge T abgelehnt habe und wegen derer er dann ein Telefonat mit Herrn U geführt habe. Insoweit fällt bereits auf, dass selbst die Beklagte stets vorgetragen hat, dass es nur um einen mietfreien Monat, nämlich um den Monat August 2015, gegangen sei. Dass der Zeuge N hier sogar von 2 Monaten gesprochen hat und diese auch noch mit Juli und August 2015 angegeben hat, spricht dafür, dass er dem Geschäftsführer der Beklagten mit seiner Aussage einen Gefallen tun wollte. Ein Erlass für den Monat Juli 2015 ist von den Parteien des Rechtsstreits zu keinem Zeitpunkt thematisiert worden. Dass die Beklagtenseite einen solchen Punkt vergessen haben könnte, wenn es denn tatsächlich so gewesen wäre, erscheint fernliegend. Der Zeuge N schildert auch den angeblichen Inhalt des Gesprächs mit Herrn U insoweit abweichend von dem Geschäftsführer der Beklagten. Sowohl der Zeuge als auch der Geschäftsführer der Beklagten haben beschrieben, dass der Zeuge im Zuge der Diskussion um den Erlass des Nutzungsentgelts wegen des vorzeitigen Umzugs in Gegenwart des Geschäftsführers der Beklagten abends in München angerufen habe. Während der Zeuge sich nicht mehr sicher war, ob das Telefonat mit Herrn U oder mit dem Zeugen T in Gegenwart des Geschäftsführers der Beklagten geführt wurde, hat der Geschäftsführer der Beklagten klar angegeben, dass es sich um ein Telefonat zwischen dem Zeugen N und Herrn U gehandelt habe. Aus den Angaben folgt, dass beide dasselbe Gespräch gemeint haben müssen. Während der Geschäftsführer der Beklagten jedoch angegeben hat, der Gesprächspartner des Zeugen N habe am Ende des Telefonats geäußert „dann sprechen wir später drüber“, hat der Zeuge N bekundet, Herr U habe ihm am Ende des Gesprächs sinngemäß gesagt „der muss raus, egal wie“. Dies ist aus Sicht des Gerichts ein erneutes Beispiel dafür, dass der Zeuge N für die Beklagte günstigere Angaben machen wollte, als diese sie selbst gemacht hat. Der Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin, Herr U, hat im Übrigen glaubhaft dementiert, dass er eine Äußerung wie „der muss raus, egal wie“ getätigt habe. Ein Gespräch, wie es der Zeuge N geschildert hat, stünde im Übrigen auch im Widerspruch zu der von der Klägerin unbestritten vorgetragenen E-Mail des Zeugen N an den Zeugen T vom 10.09.2015, 12:09 Uhr, in der der Zeuge N mitteilte, dass die Beklagte die Halle C4 im Laufe August geräumt habe und dass sie trotzdem bis 31.08.2015 bezahlen müsse. Es mag sein, dass dieser Satz so gemeint war, dass der Zeuge N es ungerecht fand, dass die Beklagte den vollen Monat August zahlen sollte. Dies ändert aber nichts daran, dass eine solche E-Mail keinen Sinn ergeben würde, wenn die Parteien sich mit dem Einverständnis des Herrn U bereits vor August 2015 auf einen Erlass für den Monat August geeinigt hätten. Die Erklärung des Zeugen N auf Vorhalt dieser E-Mail, dass er sich wohl mit dem Datum vertan haben müsse, erscheint angesichts des nahen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der E-Mail und dem Auszug der Beklagten wenig glaubhaft.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 2 BGB.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 269 Abs. 3 S. 2, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO. Da die Teilklagerücknahme vor der mündlichen Verhandlung erfolgt ist, sind die Terminsgebühren aus dem reduzierten Streitwert angefallen, was zugunsten der Klägerin zu berücksichtigen war.
Streitwert:
Bis zum 12.02.2016: 41.568,18 €
danach: 32.531,62 €