Immobilienhandelsfonds: Schadensersatz wegen unzureichender Risikoaufklärung im Prospekt
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangte von der Rechtsnachfolgerin eines Anlageberaters Schadensersatz wegen fehlerhafter Beratung/Prospektaufklärung bei einer Beteiligung an einem Immobilienhandelsfonds. Das LG Köln bejahte einen konkludent geschlossenen Beratungsvertrag und eine Pflichtverletzung, weil der Prospekt das Totalverlustrisiko verharmloste und Risiken auf Extremereignisse reduzierte. Zudem hätte über einschlägige Warnhinweise aus der Fachpresse zur Person eines als „Experten“ herausgestellten Beteiligten aufgeklärt werden müssen. Der Kläger erhält Rückzahlung des investierten Kapitals (inkl. Agio) Zug-um-Zug gegen Übertragung der Beteiligung sowie Feststellungen zu Annahmeverzug und künftigen Schäden; entgangener Gewinn wurde mangels Substantiierung abgewiesen.
Ausgang: Schadensersatz (Kapitalrückzahlung inkl. Agio) Zug-um-Zug sowie Feststellungen zugesprochen; Anspruch auf entgangenen Gewinn abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anlageberatungsvertrag kommt regelmäßig konkludent zustande, wenn im Zusammenhang mit einer konkreten Anlageentscheidung eine fachmännische Bewertung und Empfehlung gegenüber dem Anleger aufgenommen wird.
Ein Emissionsprospekt genügt den Aufklärungspflichten nicht, wenn er bei einer unternehmerischen Beteiligung den Eindruck besonderer Sicherheit erweckt und das Totalverlustrisiko nicht klar, eindeutig und unmissverständlich darstellt, sondern auf außergewöhnliche Extremereignisse verengt.
Der Anlageberater/-vermittler hat Warnhinweisen in spezialisierten Brancheninformationsdiensten nachzugehen und den Anleger hierüber zu informieren, wenn er von solchen Hinweisen Kenntnis erlangt oder sich diese Kenntnis aufgrund der Umstände aufdrängt.
Bei schuldhafter Aufklärungspflichtverletzung gilt zugunsten des Anlegers die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens; der Schädiger hat diese Vermutung zu widerlegen.
Entgangener Gewinn aus alternativer Kapitalanlage ist nur ersatzfähig, wenn der Geschädigte substantiiert darlegt und ggf. beweist, welche konkrete Alternativanlage er gewählt hätte und welche Rendite damit zu erwarten gewesen wäre.
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 29.400,00 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 01.08.2010 zu zahlen, Zug-um-Zug gegen Übertragung der (mittelbaren) Beteiligung des Klägers an der S Immobilienhandelsfonds GmbH & Co. KG.
2. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte in Bezug auf die Gegenleistung gemäß Ziff. 1 in Annahmeverzug befindet.
3. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger allen zukünftigen Schaden zu ersetzen, der diesem dadurch entsteht, dass er sich als (mittelbarer) Kommanditist an der S Immobilienhandelsfonds GmbH & Co. KG nach Maßgabe der Beitrittsvereinbarung vom 17.06.2003 beteiligt hat.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Ansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung.
Der Kläger macht Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit der Beteiligung an einem Immobilienhandelsfond, dem S Immobilienhandelsfonds gegenüber der Beklagten geltend.
Die Beklagte ist Rechtsnachfolgerin der S GmbH (im Folgenden: S). Im Sommer 2003 nahm der Kläger an einem sogenannten „Expertengespräch“ der Rechtsvorgängerin der Beklagten teil. In der Folge kam es telefonisch zu weiteren Besprechungen. In diesen Gesprächen wurde unter anderem der Immobilienhandelsfonds als mögliche Anlageform näher vorgestellt, der darauf ausgerichtet war, Immobilien zu kaufen, aufzubereiten und schnell mit Gewinnerzielungsabsicht zu verkaufen. Die Immobilien sollten unter anderem im Wege der Zwangsversteigerung erworben werden.
Am 13.06.2003 erhielt der Kläger von der S einen Anlagevorschlag über 60.000,00 € nebst entsprechenden Zeichnungs- und Informationsunterlagen, darunter den als Anlage K 2, Bl. 26 ff. d.A., vorgelegten Anlageprospekt. Der Kläger sandte die Zeichnungsunterlagen mit Schreiben vom 17.06.2003 (Bl. 139 d.A.) unterzeichnet zurück. Dabei handelt es sich im Einzelnen um einen Kontoeröffnungsantrag (Bl. 127 d.A.), den Anlagevorschlag (Bl. 132 d.A.), einen Depoteröffnungsantrag (Bl. 134 d.A.) eine Kaufs- und Verkaufsauftrag (Bl. 135 d.A.) sowie eine Beitrittserklärung und eine „Dokumentation der Kundenangaben“. Das Vorwort des Prospektes trägt den Namen von Herrn G als Unterzeichner.
Unter dem 28.08.2003 erhielt der Kläger ein weiteres Schreiben der Beklagten (Anlage K 6, Bl. 90 d.A.). Am 08.04.2005 übertrug der Kläger alle Fonds aus seinem Depot auf seine Schwester Frau T. In der Folgezeit entwickelte sich die Beteiligung nicht wie erhofft. Seit dem Jahr 2005 erfolgte keine Ausschüttung. Seit 2007 befindet sich die Fondsgesellschaft in Liquidation. Mit Schreiben der Beklagten unter dem 21.12.2007 (Bl. 159 d.A.) wurde dem Kläger mitgeteilt, dass eine Gefahr für seine Einlagen nicht bestehe, aber die versprochenen Gewinne „eben nicht erzielt worden seien“. Mit Schreiben der Beklagten unter dem 26.02.2009 (Bl. 91 d.A.) wurde dem Kläger mitgeteilt, dass die ursprünglich in Aussicht gestellten Renditen deutlich unterschritten würden. Mit Schreiben der Immobilienhandelsfonds Verwaltungsgesellschaft mbH vom 04.11.2010 (Bl. 92 ff. d.A.) wurde dem Kläger mitgeteilt, dass nunmehr die Zwangsversteigerung der Bestandsimmobilien zum Zwecke der Auflösung der Eigentumsgemeinschaft betrieben werden müsse.
Der Kläger behauptet, die Beteiligung sei im Jahr 2009 auf ihn rückübertragen worden. Der Kläger ist der Auffassung, er habe Anspruch auf Schadensersatz. Die Beklagte habe nicht auf das tatsächliche Risiko hingewiesen. Eine anlegergerechte Beratung habe nicht stattgefunden, da er selbst Wert auf eine konservative und sichere Anlage gelegt habe. Die streitgegenständliche Fondsbeteiligung sei von der Beklagten als konservativ und sicher angepriesen worden, obwohl die Anteile tatsächlich nicht risikoarm gewesen seien. Die Beratung sei nicht der persönlichen Lebenssituation des Klägers angepasst gewesen. Die Anlage sei wegen der unternehmerischen Risiken und fixer Kapitalbindung ungeeignet gewesen. Die Beratung sei auch nicht objektgerecht erfolgt, weil das Totalverlustrisiko mit Ausnahme des Falles der Naturkatastrophe komplett verschwiegen worden sei. Es sei auch keine Information über negative Presseberichte über Herrn G erfolgt. Tatsächlich habe es keine Sicherheit von nahezu 100 % gegeben. Bereits im Jahr 2003 habe es einschlägige Warnungen vor Herrn G gegeben. Der Beklagten sei die Berichterstattung in „kmi“ bekannt gewesen. Der Kläger behauptet, hätte er von diesen Umständen gewusst, hätte er sein Geld in Festgeld mit einer Verzinsung von 4 % pro Jahr angelegt.
Der Kläger beantragt,
1. Die Beklagte zu verurteilen, an ihn einen Betrag in Höhe von 40.600,00 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 01.08.2010 zu zahlen, Zug-um-Zug gegen Übertragung der (mittelbaren) Beteiligung des Klägers an der S Immobilienhandelsfonds GmbH & Co. KG;
2. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte in Bezug auf die Gegenleistung gemäß Ziffer 1 in Annahmeverzug befindet;
3. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger allen zukünftigen Schaden zu ersetzen, der diesem dadurch entsteht, dass er sich als (mittelbarer) Kommanditist an der S Immobilienhandelsfonds GmbH & Co. KG nach Maßgabe der Beitrittsvereinbarung vom 17.06.2003 beteiligt hat.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die Funktion ihrer Vorgängergesellschaft habe sich auf den Vertrieb der S Immobilienhandelsfonds beschränkt. An der Konzeption und Erstellung des Prospektes sei sie nicht beteiligt gewesen. Eine Überprüfung der Vertriebsunterlagen sei erfolgt. Auf die mit der Anlage verbundenen Risiken sei bereits im Vorfeld hingewiesen worden. Der Kläger sei umfassend und objektorientiert beraten worden. Die Rückübertragung der Beteiligung auf den Kläger bestreitet die Beklagte mit Nichtwissen. Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung, da bereits alle mit der Anlage verbundenen Risiken im Jahr 2003 bekannt gewesen seien.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
I.
Der Kläger hat einen Anspruch aus abgetretenem Recht gegen die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 40.600,00 € aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB in Verbindung mit einem Beratungsvertrag.
1.
Der Kläger ist zur Geltendmachung der streitgegenständlichen Ansprüche aktivlegitimiert. Ausweislich des in der mündlichen Verhandlung vom 16.09.2015 vorgelegten Schriftverkehrs und der Abtretungserklärung (Bl. 175-177 d.A.) hat Frau T1 sämtliche Ansprüche aus der unternehmerischen Beteiligung am S Immobilien- und handelsfonds GmbH & Co. KG an den Kläger abgetreten und dieser hat die Abtretung angenommen, Erklärungen vom 03.12.2007 und 05.12.2007. Soweit die Beklagte das Bestreiten der Aktivlegitimation mit Schriftsatz vom 21.09.2015 weiterhin aufrechterhält erfolgt dies unsubstantiiert, da sie keinerlei Gründe vorträgt, welche die belegte Abtretung in Zweifel ziehen würden.
2.
Zwischen dem Kläger und der S ist ein Beratungsvertrag zustande gekommen.
In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass zwischen Anlageinteressent und Berater ein Auskunftsvertrag mit Haftungsfolgen (vgl. § 676 BGB) zumindest stillschweigend zustande kommt, wenn der Interessent deutlich macht, dass er, auf eine bestimmte Anlageentscheidung bezogen, die besonderen Kenntnisse und Verbindungen des Beraters in Anspruch nehmen will, und der Berater die gewünschte Tätigkeit beginnt (BGH NJW-RR 1993, 1114ff.; NJW 2007, 1362 ff.).
Tritt ein Anlageinteressent an einen Anlageberater oder der Anlageberater an einen Kunden heran, um über die Anlage eines Geldbetrages beraten zu werden bzw. zu Beratung, so kann in der Regel darin ein Angebot zum Abschluss eines Beratungsvertrages gesehen werden, welches stillschweigend durch die Aufnahme des Beratungsgesprächs angenommen beruht (BGH, Urteil vom 06.07.1993, XI ZR 12/93). Die S als Rechtsvorgängerin der Beklagten hat dem Kläger hier jedenfalls mit Schreiben vom 13.06.2003 (Anlage K 1, Bl. 23 ff. d.A.) eine Anlageempfehlung gegeben. Damit ist jedenfalls von einem konkludent geschlossenen Beratungsvertrag auszugehen. Denn zwischen Parteien kommt regelmäßig ein Beratungsvertrag zustande, wenn im Zusammenhang mit einer Anlageentscheidung tatsächlich eine Beratung stattfindet, nämlich eine fachmännische Bewertung und Empfehlung vorgenommen wird (BGH, Urteil vom 13.01.2004, XI ZR 355/02; BGH, Urteil vom 18.11.2003, XI ZR 322/01). Vorliegend kam es nach Teilnahme des Klägers an einem sog. von der S durchgeführten „Expertengespräch“ noch zu ausführlichen telefonischen Kontakten zwischen der S und dem Kläger, in deren Verlauf die streitgegenständliche Anlage diskutiert wurde.
3.
Die Rechtsvorgängerin der Beklagten hat die Pflicht zur sog. „anlegergerechten“ Beratung gegenüber dem Kläger verletzt. Diese Pflichtverletzung muss sich die Beklagte als eigene zurechnen lassen.
a)
Stellung und Aufgaben eines Anlagevermittlers und eines Anlageberaters sind unterschiedlich. Ihre Pflichtenkreise decken sich nicht. Dabei sind Überschneidungen möglich. Der jeweilige Pflichtenumfang kann nicht allgemein bestimmt werden, sondern nur anhand der Besonderheiten des Einzelfalls (BGH, NJW-RR 1993, 1114ff.). Einen Anlageberater wird der Kapitalanleger im Allgemeinen hinzuziehen, wenn er selbst keine ausreichenden wirtschaftlichen Kenntnisse und keinen genügenden Überblick über wirtschaftliche Zusammenhänge hat. Er erwartet dann nicht nur die Mitteilung von Tatsachen, sondern insbesondere deren fachkundige Bewertung und Beurteilung. Häufig wünscht er eine auf seine persönlichen Verhältnisse zugeschnittene Beratung, die er auch besonders honoriert. In einem solchen Vertragsverhältnis hat der Berater regelmäßig weitgehende Pflichten gegenüber dem betreuten Kapitalanleger. Als unabhängiger individueller Berater, dem weitreichendes persönliches Vertrauen entgegengebracht wird, muss er besonders differenziert und fundiert beraten (vgl. BGH, NJW-RR 1993, 1114 ff.; BGH NJW 1982, 1095f.).
Der Anlageberater schuldet grundsätzlich eine anleger- und objektgerechte Beratung. Deshalb müssen Informationen, die er an seine Kunden weitergibt, in jeder Hinsicht zutreffend sein, während hinsichtlich der von ihm geschuldeten Bewertung des Anlageobjekts einschließlich der Empfehlung bestimmter Anlagen nur verlangt werden kann, dass die Bewertung und Empfehlung nach den im Augenblick der Beratung bekannten Umständen vertretbar ist. Der Anlageberater verletzt aber seine Pflichten, wenn er einem Kunden, der ausdrücklich eine sichere Anlage wünschte, eine riskante Unternehmensbeteiligung empfiehlt. Entwickelt sich dagegen lediglich später die Anlage negativer als erwartet, so löst dies grundsätzlich keine Warnpflicht und ebenso wenig eine zusätzliche Beratungspflicht des Anlageberaters aus (vgl. Emmerich, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2012, § 311, Rn. 142).
Die S hat die Pflicht zur sog. „anlegergerechten“ Beratung verletzt. Zunächst erscheint die Empfehlung einer geschlossenen Beteiligung mit dem alleinigen Anlageziel der Altersvorsorge schon nicht in Einklang zu bringen, so dass der Berater sogar davon abraten muss (vgl. BGH, Urteil vom 08.07.2010, III ZR 249/09, Rn. 17 ff.). Inhalt und Umfang der Beratungspflicht sind jedoch von einer Reihe von Faktoren abhängig, die sich einerseits auf die Person des Kunden und andererseits auf das Anlageprojekt beziehen. Die konkrete Ausgestaltung der Pflicht hängt entscheidend von den Umständen des Einzelfalls ab. Bereits an dieser Stelle sind damit auch die Risikoangaben des Klägers in dessen persönlichen Fragebogen zu berücksichtigen (Bl. 137 d.A.). Dieser gab er an, „risikobereit“ zu sein und dafür Wertschwankungen unter Zurückstellung der Sicherheit in Kauf zu nehmen. Gleichzeitig gab er als Anlegerziele des an eine „langfristige Anlage“, „Vermögensaufbau“, Absicherung der Familie, wiederkehrende Ausschüttungen, und laufende Einnahmen zu beabsichtigen. Für eine Verletzung von Beratungspflichten trägt die Klägerseite zwar die volle Beweislast. Allerdings trifft die Beklagte eine sekundäre Darlegungslast dahingehend, dass sie vorzutragen hat, in welcher Weise sie ihren Pflichten nachgekommen ist (vergleiche BGH, Beschluss vom 17.09.2009 - XI ZR 264/ 08, BKR 2009, 471-472). Die Beklagte trägt vor, dass sie den Kläger über den Charakter der Anlage als unternehmerische Beteiligung und die hiermit verbundenen Risiken vollständig und zutreffend aufgeklärt habe. Trotz dieser Risiken habe die streitgegenständliche Beteiligung seinem Wunsch entsprochen der Kläger ist dem Vorbringen der Beklagtenseite mit der Behauptung entgegengetreten, dass er ausdrücklich auf eine sichere und konservative Anlage wertgelegt habe. Die Beklagte habe die Anlage daraufhin als eine solche angepriesen.
b)
Vorliegend kann indes dahinstehen, ob die S, als Rechtsvorgängerin der Beklagten, die streitgegenständliche Anlagebeteiligung im mündlichen Beratungsgespräch unzutreffend dargestellt hat. Denn jedenfalls erfolgte die Aufklärung über die wesentlichen Umstände der Anlage nach dem unstreitigen Parteivortrag ergänzend durch den als Anlage K 2 (Bl. 26 ff.) vorgelegten Prospekt. Dieser Prospekt war indes nicht geeignet, über das Risiko hinreichend aufzuklären. Die Beklagte war vorliegend verpflichtet, den Kläger über ein etwaiges Verlustrisiko aufzuklären. Hinsichtlich des Umfangs der Aufklärung gelten unterschiedliche Maßstäbe. Nach der Entscheidung des BGH (Urteil vom 7. 20.10.2009 - XI ZR 337/08, WM 2009, 2303) ist die Frage des Kapitalverlustes etwa bei Filmfonds anders zu bewerten als bei Immobilienfonds oder Leasingfonds. Die Aufklärung ist vorliegend bereits mittels Prospekt erfolgt. Dieser stellt das Verlustrisiko entgegen der Auffassung der Beklagtenseite nicht hinreichend dar.
Welche Angaben der Prospekt jeweils enthalten muss, hängt im Einzelnen von der Art des Objekts und dem Anlagemodell ab. Handelt es sich - wie vorliegend - um eine Immobilienanlage, so müssen vor allem die Angaben des Prospekts über die Lage des Objekts und über dessen Größe stimmen (BGHZ 145, 121, 129 f.; BGH, NJW-RR 2009, 689, Tz. 7). Außerdem muss in dem Prospekt, wenn die Gesellschaft noch nicht über alle für die Verwirklichung des Anlageobjekts erforderlichen Grundstücke verfügt, deutlich auf diesen Umstand hingewiesen werden. Ein Prospektmangel liegt ferner etwa vor, wenn verschwiegen wird, dass die Baugenehmigung noch aussteht, wenn die vermietbare Fläche falsch berechnet wird, wenn die mangelnde Bonität der Mieter vertuscht wird, ferner, wenn die Belastung des Fonds mit Betriebskosten für leerstehende Räume verschwiegen wird, wenn die Angaben über die Berechnung des Preises für die Grundstücke des Fonds in wichtigen Punkten unrichtig sind, weiter, wenn ein riskanter Fonds als sichere Altersvorsorge hingestellt wird, sowie schließlich, wenn Verflechtungen der Gründer mit dem Verkäufer des Grundstücks oder mit anderen Gesellschaften unterschlagen werden, aus denen sich Interessenkonflikte ergeben können. Wenn ein Anleger ausdrücklich Wert auf eine baldige Veräußerbarkeit der Anlage legt, muss er darüber informiert werden, dass diese nach dem Konzept der Anlage nicht gewährleistet ist.
Ein Prospektmangel liegt ferner vor, wenn nicht eindeutig klargestellt wird, dass den Anlegern auch das Risiko eines Totalverlustes ihrer investierten Mittel droht (BGH, NJW-RR 2007, 1479, Tz. 8; OLG München, WM 2008, 22, 24; OLG Naumburg, WM 2010, 1165, 1166), oder wenn die Anleger nicht mit der nötigen Klarheit und Eindeutigkeit darüber aufgeklärt werden, dass sie an den Verlusten beteiligt sind, dass ihnen, insbesondere bei Entnahmen oder auf Grund der „garantierten“ Ausschüttungen erhebliche Nachschüsse drohen (so dass die „garantierten“ Ausschüttungen unter einem Liquiditätsvorbehalt stehen), dass das eingezahlte Kapital nur in geringem Umfang für Investitionen zur Verfügung steht.
Vorliegend ist das Risiko eines Totalverlustes nicht eindeutig genug dargestellt worden. Der Prospekt vermittelt aus Sicht eines durchschnittlichen Anlegers vielmehr den sich aufdrängenden Eindruck, dass mit der streitgegenständlichen Beteiligung nur ein sehr geringes Risiko verbunden ist. Dies wird durch zahlreiche prägnante Prospektpassagen, die zum Teil fett hervorgehoben werden, belegt:
„Zusammengefasst ergibt sich eine besonders günstige Kombination zwischen Risiko und Sicherheit zugunsten der Sicherheit und dies bei extrem guten Gewinnaussichten. Gleichzeitig wird das Gemeinwohl gefördert“ (Bl. 33 d.A.);
„Bei sachgerechter, geschäftlicher Abwicklung ist ein Substanzverlust des eingesetzten Kapitals nicht vorstellbar“ (Bl. 36 d.A.);
„Insgesamt gesehen, stehen die Chancen in einer extrem günstigen Relation zu theoretisch möglichen Risiken“.
Verlustrisiken werden hingegen durchgehend marginalisiert und auf extreme, äußere Umstände reduziert:
„Im Einzelfall ist ein Totalverlust durch Ereignisse wie Zerstörung durch Erdbeben, Vandalismus oder andere nicht versicherungsfähige Ereignisse möglich“;
„Auch wenn es sich hierbei um extreme Lebensrisiken handelt, welchen wir nicht täglich ausgesetzt sind, so muss der Anleger diese doch in seine Überlegungen einbeziehen.“
Damit werden Risiken, die sich aus dem Geschäftsmodell als solchem und der Art dessen Durchführung ergeben, gezielt heruntergespielt.
Die Rechenbeispiele (Bl. 51, 52 d.A.) suggerieren eine hohe Gewinnerwartung; es erfolgte aber keine weitere Information in der Folge, wie sich diese weiter entwickelte.
Der Vortrag von Beklagtenseite, die Vorgängergesellschaft der Beklagten habe sich auf den Vertrieb der S Immobilienhandelsfonds beschränkt und sei an Konzeption und Erstellung des Prospekts nicht beteiligt gewesen, ist angesichts des Briefkopfs des Prospektes, der die S ausweist, als auch angesichts des Impressums (Bl. 82 d.A.), dass die S als Kooperationspartner benennt, abwegig.
c)
Eine Pflichtwidrigkeit der S liegt weiterhin darin, dass in der Fachpresse geäußerte Bedenken nicht hinreichend ausgewertet und der Kläger nicht darüber informiert worden ist. Der Anlageberater und -vermittler ist gehalten, Warnhinweisen in speziellen Brancheninformationsdiensten nachzugehen, jedenfalls dann, wenn sie von diesen Kenntnis erlangen (vgl. Emmerich, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2012, § 311, Rn. 117).
Bereits im Jahr 2003 vorliegende Fachpresseberichte rieten zur Vorsicht bei Immobilienhandelsfonds unter Beteiligung von Herrn G (vgl. Kapitalmarkt-intern, Anlage K 10, Bl. 98 d.A.). Herr G wird unter dem Vorwort zum Prospekt genannt (Bl. 27 d.A.) und muss als dessen Verfasser erscheinen. Er wird als Treuhänder, sowie rechtlicher, steuerrechtlicher und betriebswirtschaftlicher Berater beschrieben (Bl. 38 d.A.). Der streitgegenständliche „Immobilienhandelsfonds“ wird als „Produkt im Vertrieb der G Consultants GmbH […] in Kooperation mit S GmbH“ (Bl. 82 d.A.) beschrieben. Vorliegend hat Herr G als vermeintlicher Experte maßgeblich Vertrauen für sich in Anspruch genommen.
Die Beklagte kann sich nach alldem auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass auf Seiten der S keine Kenntnis von den Vorwürfen gegen Herrn G bestanden habe. Denn Herr G unternahm bereits im Jahr 2004 erfolglos den Versuch gerichtlich gegen von „Kapitalmarkt-intern“ getätigte Äußerungen vorzugehen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.07.2005, Az. I-15 U 198/04). Gleichzeitig trat Herr G aber noch in der außerordentlichen Hauptversammlung des S-Immobilienhandelsfonds am 25.02.2009 als Versammlungsleiter auf. Der Geschäftsführer von S, Herr S1, nimmt in seinem Schreiben an den Kläger vom 26.02.2009 (Bl. 91 d.A.) ausdrücklich auf diese Gesellschafterversammlung Bezug. Zu diesem Zeitpunkt waren bereits weitere kritische Berichte in „Kapitalmarkt-intern“ auch unter ausdrücklicher Nennung der S veröffentlicht worden. Die Beklagte wird insoweit schon ihrer sekundären Darlegungslast nicht gerecht, indem sie pauschal vorträgt, von „angesprochenen Interessenkonflikten in der Person des G“ sei ihr bzw. ihrem Geschäftsführer nichts bekannt gewesen. Der Beklagten hätte es unter diesen Umständen vielmehr oblegen, darzutun, dass und welche Fachmedien regelmäßig ausgewertet wurden und ob und ggf. wie lange eine Geschäftsbeziehung zu Herrn G bestand oder besteht. Dies gilt zumal als die Person des Herrn G zum Beleg vermeintlicher Expertise im Prospekt herausgestellt wird. Diese Aufklärungspflicht oblag der S auch nach dem Zeitpunkt der Beteiligungszeichnung durch den Kläger.
4.
Die Verletzung der Aufklärungspflichten erfolgte auch schuldhaft; die Beklagte hat diese zu vertreten. Die Beklagte hat sich nicht gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB entlastet. Der Beklagten ist insoweit zumindest Fahrlässigkeit im Sinne von § 276 Abs. 2 BGB zur Last zu legen. Die Pflichtverletzung war des Weiteren auch kausal für die Anlageentscheidung des Klägers. Die hierfür streitende Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens hat die Beklagte nicht entkräftet (vgl. BGH, Urteil vom 08.05.2012, XI ZR 262/10, juris).
5.
Dem Kläger ist aufgrund der der Beklagten zuzurechnenden Pflichtwidrigkeit ein ersatzfähiger Schaden entstanden.
Die unvollständige Darstellung des Verlustrisikos hat sich auf die Anlageentscheidung ausgewirkt. Infolgedessen ist der Kläger gemäß § 249 BGB so zu stellen, als hätte er die Beteiligung nicht gezeichnet. Denn bereits der auf der fehlerhaften Aufklärung beruhende Erwerb der Kapitalanlage stellt vorliegend den Schaden dar (vgl. BGH, Urteil vom 08.07.2010, III ZR 249/09, juris, Rn. 24).
Der Kläger kann mithin die Rückzahlung des von ihm eingezahlten Kapitals der Beteiligungssumme in Höhe von 28.000,00 € Zug-um-Zug gegen Übertragung der Rechte aus der Beteiligung verlangen. Ausschüttungen sind hiervon nicht abzuziehen, denn es ist nicht vorgetragen, dass der Kläger solche erhalten hat. Ebenso wenig hat die insoweit (primär) darlegungs- und beweisbelasteten Beklagte vorgetragen, dass der Kläger außergewöhnliche Steuervorteile realisiert hätte, die ihm dauerhaft verblieben wären und daher nach dem Gedanken der Vorteilsausgleichung vom zu erstattenden Schaden abgezogen werden müssten (vgl. BGH, Teilurt. v. 15.7.2010, III ZR 336/08 m.w.N.). Der Ersatzanspruch des Klägers umfasst auch das von ihm aufgewandte Agio in Höhe von 1.400,00 €, 5 % der Zeichnungssumme.
Die Verzinsung des Zahlungsbetrages steht dem Kläger aus § 291 BGB zu.
Ebenfalls von dem Anspruch auf Schadensersatz umfasst sind die heute noch nicht absehbaren wirtschaftlichen und finanziellen Folgeschäden, die künftig eintreten können (Antrag zu 3.), insbesondere die Möglichkeit einer - berechtigten - Inanspruchnahme des Klägers durch Dritte im Zusammenhang mit der Anlage.
Die Beklagte befindet sich mit der Annahme der Gegenleistung in Verzug im Sinne des § 293 BGB (Antrag zu 2.). Das erforderliche wörtliche Angebot ist der Beklagten spätestens mit der Klageschrift zugegangen; mit Stellung ihres Klageabweisungsantrags hat sie es abgelehnt (vgl. BGH, NJW 1997, 581). Dass der Kläger eine geringfügig zu hohe Gegenleistung gefordert hat (s.u.), steht der Wirksamkeit seines Angebots nicht entgegen (vgl. Staudinger-Feldmann, § 295 BGB Rn. 19 m.w.N.).
6.
Die dem Kläger zustehenden Schadensersatzansprüche sind schließlich auch durchsetzbar; insbesondere sind sie nicht verjährt.
Die Beklagten behauptet nicht, dass der Kläger in verjährter Zeit, nämlich bei Lektüre des Prospekts im Juni 2006 bereits Kenntnis von den behaupteten Aufklärungsfehlern, insbesondere der Unvollständigkeit der Darstellung des Verlustrisikos gehabt habe; vielmehr machen sie geltend, dass ihm alle mit der Anlage verbundenen Risiken bereits positiv bekannt gewesen seien. Wie dargestellt, ist dies aber gerade nicht der Fall gewesen. Vielmehr wurde selbst mit Schreiben vom 26.02.2009 (Bl. 91 d.A.) durch die S noch suggeriert, dass mit einem Verlust „momentan“ nicht zu rechnen sei. Die tatsächlichen Umstände tragen mithin nicht die Bewertung, dass der Kläger im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB ohne grobe Fahrlässigkeit von den Fehlern Kenntnis hätte erlangen müssen.
II.
Unbegründet ist die Klage hingegen insoweit, als der Kläger den Ersatz entgangenen Gewinns in Höhe von 11.200,00 € fordert.
Entgangenen Gewinn in Gestalt der Verzinsung, die bei anderweitiger Anlage des Kapitals zu erzielen gewesen wäre, kann der Kläger nicht beanspruchen, denn er hat trotz entsprechenden Hinweises der Kammer in der mündlichen Verhandlung seiner Darlegungs- und Beweislast dafür, dass und in welcher Höhe ihm durch das schädigende Ereignis ein solcher Zinsgewinn entgangen ist, nicht genügt. Insbesondere hat er nicht unter Beweisantritt vorgetragen, in welche konkrete Anlageform er investiert hätte, wenn er nicht dem streitgegenständlichen Fonds beigetreten wäre. Die pauschale Bezugnahme auf eine Renditeanalyse zu Bundesschatzbriefen (Anlage K 15) ist dazu nicht ausreichend.
Auf einen pauschalen Mindestschaden kann sich der Kläger auch unter Berücksichtigung der Vorschrift des § 252 S. 2 BGB nicht berufen, da es nicht dem gewöhnlichen Lauf der Dinge entspricht, dass eine Geldanlage überhaupt Gewinn abwirft (vgl. BGH, Urt. v. 24.4.2012, XI ZR 360/11, juris Rn. 18).
III.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 1, 2 ZPO.
Der Streitwert wird auf 29.900,00 EUR festgesetzt.