Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses wegen Formmangel (§ 550 BGB)
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrt Feststellung, dass ihr Mietverhältnis über ein Ladenlokal zum 31.03.2005 durch ihre Kündigung beendet ist. Streitpunkt war, ob der zehnjährige Vertrag wegen Verstoßes gegen die Schriftform des § 550 BGB wirksam ist. Das LG Köln gab der Klage statt, weil die Schriftform nicht eingehalten war (unklare Übergabezeit, Prokura nur als Gesamtprokura).
Ausgang: Feststellungsantrag der Klägerin, dass das Mietverhältnis zum 31.03.2005 beendet ist, wurde stattgegeben; Schriftformmangel nach § 550 BGB festgestellt.
Abstrakte Rechtssätze
Ein über ein Jahr abgeschlossener Mietvertrag, der nicht die in § 550 BGB geforderte Schriftform erfüllt, gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist damit ordentlich kündbar.
Zur Schriftform nach § 550 BGB gehören die wesentlichen Vertragsinhalte (Parteien, Mietgegenstand, Miethöhe, Mietdauer) in einer Weise, dass für Dritte (insbesondere Erwerber) die Laufzeit hinreichend bestimmbar ist; zeitliche Unklarheiten von weniger als zwölf Monaten können jedoch noch hinnehmbar sein.
Die Schriftform wird verletzt, wenn die zur Unterzeichnung erforderliche Vertretungsbefugnis nicht vorliegt; bei nur erteilter Gesamtprokura bedarf es der Unterschrift weiterer vertretungsberechtigter Personen, sofern nicht eine Genehmigung vorliegt.
Die jahrelange unbeanstandete Durchführung eines formmangelhaften Vertrags rechtfertigt nicht ohne Weiteres die Unzulässigkeit der Geltendmachung des Formmangels oder einen Verstoß gegen Treu und Glauben, sofern kein arglistiges Verhalten nachgewiesen ist.
Tenor
Es wird festgestellt, daß das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten vom 16./17.03.2000 über das Ladenlokal im Erdgeschoß nebst Sozialraum und Toilette, jeweils im Erdgeschoß des Hauses I-Straße - 122, ####1 G, beendet ist.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Mit Vertrag vom 16./17.03.2000 mietete die Klägerin vom Beklagten das im Tenor näher beschriebene Ladenlokal. Nach § 4 des Mietvertrages (Anlage K 1 zur Klageschrift, Bl. 8 d. A.) sollte das Mietverhältnis 10 Jahre bestehen und mit der Übergabe des Mietobjekts, "die am 01.05.2000 erfolgen müsste", beginnen. Tatsächlich erfolgte die Übergabe vor diesem Termin, der genaue Zeitpunkt war nicht zu klären. Auf Seiten der Klägerin unterzeichnete den Mietvertrag ihr Prokurist C, dem unstreitig und entsprechend im Handelsregister eingetragen von der Klägerin Gesamtprokura in der Weise erteilt worden war, daß er die Klägerin nur gemeinsam mit einem Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin oder einem anderen Prokuristen vertreten konnte.
Mit Schreiben vom 28.09.2004 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 31.03.2005. Der Beklagte entgegnete, er akzeptiere diese Kündigung angesichts der vertraglich vereinbarten Laufzeit nicht. Die Klägerin erhob daraufhin Klage mit dem Ziel, feststellen zu lassen, daß das Mietverhältnis zum 31.03.2005 ende. Nachdem sie das Objekt inzwischen geräumt und der Beklagte einen Nachmieter gefunden hat, begehrt sie nunmehr Feststellung, daß das Mietverhältnis beendet ist.
Die Klägerin meint, eine wirksame Befristung des Mietverhältnis sei zwischen den Parteien nicht zustande gekommen, so daß sie nach den gesetzlichen Fristen habe kündigen können. Ein schriftlicher Vertrag sei nicht abgeschlossen worden. Ihr Prokurist C habe dem Beklagten den einseitig von ihm unterzeichneten Vertrag übersandt. Diesen Vertrag habe der Beklagte dahin geändert, daß er in § 7 des Mietvertrages den Schwellenwert für eine etwaige Mietveränderung von 15 % auf 10 % geändert habe. Dieses neue Angebot des Beklagten habe sie nicht schriftlich angenommen. Es fehle im übrigen bereits an einem wirksamen schriftlichen Angebot, weil auf ihrer Seite allein der so nicht vertretungsberechtigte Prokurist C unterzeichnet habe. Schließlich sei auch die Mietdauer nicht in einer der Schriftform genügenden Weise im Vertrag festgehalten worden.
Die Klägerin beantragt,
wie erkannt zu erkennen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er behauptet, der Abänderung des ihm übersandten Vertragsentwurfs habe ein Schreibfehler der Klägerin zugrunde gelegen. Vereinbart worden sei ein Schwellenwert von 10 %. Nach telefonischer Rücksprache mit der Klägerin habe er die entsprechende Änderung vorgenommen und der Klägerin dieses mit Schreiben vom 17.03.2000 (Anlage zur Klageerwiderung, Bl. 56 d. A.) schriftlich bestätigt. Das Angebot der Klägerin sei auch wirksam gewesen, weil das Schriftformerfordernis des § 550 BGB lediglich verlange, daß eine Vertretung als solche offengelegt werde. Das sei hier geschehen. Der Hinweis auf den Formmangel sei auch angesichts des praktizierten Mietverhältnisses treuwidrig. Unabhängig davon sei die fehlende Vertretung von der Klägerin genehmigt worden. Mit der Formulierung im Mietvertrag, die Übergabe des Objekts müsse spätestens am 01.05.2000 erfolgen, sei dem Schutzzweck des § 550 BGB genüge getan worden. Durch das vertragswidrige Verhalten der Klägerin sei ihm durch Umbauten am Objekt für den Nachmieter ein Schaden von 25.000,-- € entstanden, den er nach Abschluß dieses Verfahrens gegen die Klägerin geltend machen werde.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig.
Angesichts der vom Beklagten angekündigten Schadenersatzforderung hat die Klägerin ein berechtigtes rechtliches Interesse an der Feststellung, daß die Beendigung des Mietverhältnisses durch die Kündigung vom 28.09.2004 zum 31.03.2005 rechtens war.
Die Klage ist auch begründet.
Aufgrund der genannten Kündigung wurde das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist aus § 580 a Abs. 2 BGB wirksam zum 31.03.2005 beendet, § 542 Abs. 1 BGB. Eine solche sogenannte ordentliche Kündigung vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer war hier auch möglich, weil die Mietdauer von 10 Jahren entgegen den §§ 550, 578 BGB nicht wirksam vereinbart wurde. Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen, bedarf dies der schriftlichen Form; wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen. Dies ist hier der Fall.
Es kann dahinstehen, ob ein schriftlicher Vertrag zwischen den Parteien bereits deshalb nicht zustande gekommen ist, weil der Beklagte das ihm übersandte schriftliche Angebot der Klägerin geändert und es in geänderter Form zurückgesandt hat, ohne daß die Klägerin dieses angenommen hätte. Nach dem vom Beklagten vorgelegen Schreiben vom 17.03.2000 spricht vieles dafür, daß er in der Tat, wie behauptet, nur einen Schreibfehler der Klägerin korrigiert hat. Im Ergebnis kann das aber auf sich beruhen, weil aus anderen Gründen ein wirksamer schriftlicher Vertrag zwischen den Parteien nicht zustande gekommen ist.
Grundsätzlich unterliegt der gesamte Vertragsinhalt der Form. Mindestinhalt sind insoweit die wesentlichen Bedingungen eines Mietvertrages, in jedem Falle die Vertragsparteien, der Mietgegenstand und die Mietpreis sowie die Mietdauer. Es kann auf sich beruhen, ob sich die Mietdauer hinreichend konkret dem Mietvertrag entnehmen läßt, weil nicht feststeht, wann die Übergabe des Objekts stattgefunden hat. Vereinbart wurde in § 4 des Mietvertrages eine Mietdauer von 10 Jahren, wobei das Mietverhältnis mit der Übergabe des Mietobjektes, spätestens aber am 01.05.2000 beginnen sollte. Da sich der Zeitpunkt der Übergabe selbst dem Mietvertrag nicht entnehmen läßt, kann allein anhand des Mietvertrages die Dauer des Mietverhältnisses nicht berechnet werden. Dieses steht dem Einhalten der Schriftform grundsätzlich dann entgegen, wenn das Ausmaß der so entstehenden Unsicherheit über dasjenige Maß hinausgeht, welches nach Sinn und Zweck der Norm noch hinzunehmen ist. Der Normzweck des § 550 BGB besteht darin, den Grundstückserwerber, der gemäß §§ 566, 578 BGB in das mit dem Veräußerer als Vermieter abgeschlossene Mietverhältnis eintritt, zu schützen und über die Laufzeit des Vertrages ausreichend zu informieren. Aufgrund des in § 4 Abs. 1 des Vertrages nur ungenau definierten Mietzeitbeginns ergibt sich hier für einen Erwerber eine mögliche Spanne vom 17.03. bis 01.05.2000. Der Normzweck des § 550 BGB greift aber nur bei einer Mietdauer von über einem Jahr, d. h. das Gesetz hält Unklarheiten hinsichtlich der Dauer des Mietverhältnisses dann noch für hinnehmbar, wenn diese sich auf einen Zeitpunkt von weniger als 12 Monaten beziehen. Das ist hier der Fall.
Der Mangel der Schriftform ergibt sich aber daraus, daß der Prokurist C, der für die Klägerin den Vertrag unterzeichnete, nicht über Einzel-, sondern lediglich Gesamtprokura verfügte, so daß die Unterschrift wenigstens einer weiteren vertretungsberechtigten Person erforderlich gewesen wäre. Es handelt sich hierbei nicht um einen Fall des Handelns eines Vertreters ohne Vertretungsmacht, so daß kein Problem des Einhaltens der Schriftform bestünde, sondern lediglich eine Genehmigung gemäß § 177 Abs. 1 BGB erforderlich wäre. Zwar ergibt sich aus dem Mietvertrag selbst nicht, daß Herr C für sich lediglich Gesamt- und keine Einzelprokura in Anspruch nehmen wollte, doch wurde das Ausmaß der ihm erteilten Vertretungsberechtigung unstreitig im Handelsregister eingetragen, so daß sie der Beklagte nach § 15 Abs. 2 S. 1 HGB gegen sich gelten lassen muß. Die Eintragung der Gesamtprokura steht damit ihrer Bekanntgabe gleich. Das Verhalten des Prokuristen C bei Unterzeichnung des Mietvertrages ist also so zu verstehen, daß er lediglich im Rahmen der Gesamtprokura und folglich nicht unter Überschreitung der ihm erteilten Vertretungsmacht handeln wollte. Damit ergibt sich unter dem Gesichtspunkt der Schriftform das Erfordernis der Unterzeichnung durch weitere vertretungsberechtigte Personen, an der es hier fehlt.
Die Berufung auf den Formmangel durch die Klägerin widerspricht auch nicht den Grundsätzen von Treu und Glauben, § 242 BGB. Für ein arglistiges Verhalten der Klägerin, also etwa dafür, den Formmangel zielgerichtet verursacht zu haben, um sich hinterher hierauf berufen zu können, sind Anhaltspunkte weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Der Umstand allein, daß die Klägerin maßgeblich an der Vertragsgestaltung beteiligt war, genügt nicht, um ihr Verhalten als treuwidrig erscheinen zu lassen.
Auch die jahrelange unbeanstandete Durchführung des Vertrages hindert die vorzeitige Kündigung unter Inanspruchnahme des ordentlichen Kündigungsrechtes nicht und macht diese nicht treuwidrig. Wäre dieses rechtlich möglich, würde die Bestimmung des § 550 BGB weitestgehend leerlaufen.
Die Nebenentscheidungen über Kosten und vorläufige Vollstreckbarkeit beruhen auf den §§ 91, 709 ZPO.
Streitwert: 79.761,53 €.