Gewerberaummiete: Fortbestand der Mietzahlungspflicht; Ehegattenbürgschaft sittenwidrig

Landgericht Köln · 15 O 585/97 · 11.03.1998

KI-Zusammenfassung

Die Vermieterin verlangte nach vorzeitiger Aufgabe eines Gaststättenbetriebs Restmiete sowie weitere Positionen und nahm auch die Ehefrau aus einer Bürgschaft in Anspruch. Das LG bejahte die Mietzahlungspflicht des Mieters bis zur Weitervermietung, verneinte aber einen Anspruch auf weitergehende, nicht schlüssig dargelegte Indexmieterhöhungen und auf Nebenkostenvorauszahlungen mangels Abrechnung. Ansprüche auf Mietdifferenz wegen Nachlass an den Nachmieter sowie auf anwaltliche Mahnkosten wurden als unschlüssig bzw. nicht erforderlich abgewiesen; Zinsen gab es nur gesetzlich. Die Ehegattenbürgschaft wurde wegen struktureller Unterlegenheit und krasser Überforderung als sittenwidrig (§ 138 BGB) angesehen; gegen die Ehefrau bestand kein Anspruch.

Ausgang: Klage gegen den Mieter teilweise (Restmiete/Zinsen gesetzlich) zugesprochen, im Übrigen abgewiesen; Klage gegen die Bürgin wegen sittenwidriger Ehegattenbürgschaft abgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Ein langfristiger Gewerberaummietvertrag besteht trotz vorzeitigen Auszugs des Mieters grundsätzlich fort; eine Erkrankung entbindet den Mieter regelmäßig nicht von der Mietzahlungspflicht.

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, einen langfristigen Mietvertrag wegen vom Mieter benannter Ersatzmieter vorzeitig aufzuheben; eine abweichende Beurteilung kommt nur bei besonderen Umständen nach § 242 BGB in Betracht.

Der Vermieter hat die Wirksamkeit und Berechnung geltend gemachter (Index-)Mieterhöhungen schlüssig darzulegen; fehlt nachvollziehbarer Vortrag zu Ausgangs- und Rechenschritten, ist die Erhöhung nicht durchsetzbar.

Nebenkostenvorauszahlungen können nicht (mehr) verlangt werden, wenn für den relevanten Zeitraum eine Abrechnung möglich und geschuldet ist und der Vermieter die Abrechnung nicht vornimmt.

Eine Bürgschaft eines Ehegatten ist nach § 138 BGB sittenwidrig, wenn sie bei fehlender eigener Leistungsfähigkeit zu einer krassen finanziellen Überforderung führt und der Gläubiger die strukturelle Unterlegenheit ausnutzt, insbesondere bei fehlender betragsmäßiger Begrenzung.

Tenor

Unter Abweisung der weitergehenden Klage wird der Beklagte zu 1. verurteilt, an die Klägerin 92.251,19 DM nebst 5 % Zinsen aus 4.143,94 DM seit dem 5.6.1996 und weitere je 5 % Zinsen aus je 12.586,75 DM seit dem 5.7., 5.8., 5.9., 5.10., 5.11. und 5.12.1996 sowie 5.1.1997 zu zahlen.

Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen der Beklagte zu 1. 2/5 und die Klägerin 3/5.

Die Klägerin trägt die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2. ganz und 1/5 von den außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 1..

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in, Höhe von 104.000,-- DM, für die Beklagte zu 2. gegen-Sicherheitsleistung in Höhe von 5.400,-- DM. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten zu 1. gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.100,-- DM abwenden, wenn nicht zuvor der Beklagte zu 1. in derselben Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand

Am 15.6.1988 mietete der Beklagte zu 1. von der Klägerin die Räume der am Neumarkt gelegenen Gaststätte "M" zu dem damals geltenden Mietzins von 4.000,-- DM zuzüglich eines sog. verlorener Zuschusses von 5.000,-- DM zuzüglich Nebenko-stenvorauszahlung. In der Anlage 2 zu dem Mietvertrag wurde eine Indexklausel zwecks Mietzinserhöhung vereinbart.

Die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag sah einen Pachtzins von monatlich 9.000,-- DM ab August 89 und eine Mietdauer bis zum 13.7.1998 vor. In Ziffer 5 dieser Abrede hat sich die Beklagte zu 2., die damalige Ehefrau des Beklagten zu 1., „für alle Verpflichtungen ihres Ehemannes aus dem Vertrag vom 15.6.88 verbürgt". Der Beklagte zu 1. gab den Gaststättenbetrieb vorzeitig, nämlich im Juni 96, auf. Die Klägerin, die das Objekt im Februar 97 weitervermietete, verlangt Zahlung einer Restmiete von 5.293,94 DM für Juni 96 und je 14.155,89 DM für die Zeit von Juli 96 bis Januar 97, jeweils auf der Basis in der Vergangenheit mehrfach geltend gemachter Mietzinserhöhungen. Weitere 9.900,-- DM sind streitgegenständlich, weil die Klägerin im Hinblick auf den Zustand des Objekts dem Nachmieter für 3.Mona-te einen Mietnachlaß von je 3.300,-- DM eingeräumt haben will. Schließlich begehrt die Klägerin Erstattung von Rechtsanwaltskosten für die Anmahnung früherer Mieten, mit denen der Beklagte zu 1. in Rückstand geraten war. Es handelt sich um 6 Mahnschreiben, die Gebühren in Höhe von je 680,-- DM (7,5/10 Geschäftsgebühr) ausgelöst haben sollen.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 118.365,17 DM nebst 10 % Zinsen aus. 5.293,94 DM seit dem 5.6.1996 und je 10 % Zinsen aus je 14.155,89 DM seit dem 5.7.1996, 5.8.1996, 5.9.1996, 5.10.1996, 5.11.1996, 5.12.1996 und 5.1.197 sowie 10 % Zinsen aus 13.980,-- DM seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte zu 1. meint, es könne nur von einer Grundmiete von 9.000,- DM ausgegangen werden. Im übrigen schulde er überhaupt keine Mietzinszahlung. Er behauptet, aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr zur Fortführung der konkreten Gaststätte in der Lage gewesen zu sein. Die Klägerin sei auf seine Angebote, Nachmieter zu stellen, nicht eingegangen. Mit den Eheleuten X und Frau C habe er der Klägerin, solvente und erfahrene Interessenten präsentiert. Im übrigen hätte die Klägerin das Objekt schon zum Juni 96 weitervermieten können.

Die Beklagte zu 2. meint, sie habe sich nicht wirksam für. die Verpflichtungen ihres Ehemannes, schon gar nicht den gesamten Mietzeitraum betreffend verbürgt.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist teilweise begründet.

Die Klägerin kann vom Beklagten zu 1. Zahlung rückständigen Mietzinses in Höhe von 92.251,19 DM verlangen.

Der Beklagte zu 1. ist zur Mietzinszahlung für die Zeit von Juni 96 bis zum Januar 97 verpflichtet. Der langfristige Mietvertrag hat ungeachtet des vorzeitigen Auszuges des Beklagten zu 1. Fortbestanden. Die Klägerin verstößt nicht gegen Treu und Glauben, wenn sie Miete für den streitgegenständlichen Zeitraum beansprucht. Grundsätzlich kann sich der Mieter nach § 552 BGB nicht darauf berufen, wegen Erkrankung ein angemietetes Objekt nicht fortführen zu können. Wer sich langfristig wie hier der Beklagte auf 10 Jahre bindet, geht von vornherein ein Risiko ein, das er nicht auf den Vertragspartner abwälzen kann, wobei es auf mangelnde Verschulden nicht ankommt. Grundsätzlich ist der Vermieter auch nicht gehalten, einen langfristigen Vertrag im Hinblick auf vom Vertragspartner angebotene Ersatzmieter vorzeitig aufzuheben. In der Regel muß es ihm frei stehen, nach Beendigüng des Vertrages einen neuen Vertrag mit einem von ihm gewählten Partner abzuschließen. Nur unter ganz besonderen Umständen kann gemäß § 242 BGB etwa anderes gelten.

Diese sind indes vom Beklagten zu 1. in keiner Hinsicht dargelegt. Von einer unzumutbaren Härte im Hinblick auf die Fortdauer der Mietzahlungspflicht kann im Streitfall schon deshalb keine Rede sein, weil der strittige Zeitraum von ca. sieben Monaten in keinem unangemessenen Verhältnis zur gesamten Vertragsdauer und auch zur konkreten Nutzungszeit (Juni 88 bis Mai 96) steht. Davon abgesehen ist das pauschale Vorbringen des Beklagten zu 1. bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung - der gewährte Schriftsatznachlaß rechtfertigt nicht nachträgliches neues Tatsachenvorbringen - unsubstantiiert. Der Beklagte zu 1. beruft sich nur in allgemein gehaltener Form auf "Gesundheitsprobleme", die ihm die Fortführung der Gaststätte (im früheren Umfang) nicht ermöglicht hätten. Auf diese Weise läßt sich nicht nachvollziehen, ob das Vorbringen des Beklagten zu 1. zutreffen könnte. Ebenso pauschal ist die Verteidigung hinsichtlich der Solvenz und Erfahrenheit der in Aussicht genommenen Nachmieter. Sowohl hinsichtlich des Ehepaares X als auch der Frau C behauptet der Beklagte zu 1. allgemein gehalten, diese seien erfahren und solvent gewesen. Die pauschale Verteidigung läßt offen, inwieweit diese Enteressenten wirtschaftlich und finanziell leistungsfähig waren und worauf sich die angebliche Erfahrung gründete. Mit dem allgemeinen Hinweis auf langjährige Gastronomieerfahrung ist es nicht getan. Jegliche konkrete und damit nachvollziehbare Angaben fehlen.

Indes kann die Klägerin nicht den vollen geltend gemachten Mietzins beanspruchen. Es kann zunächst nur von 13.736,75 DM, also dem Betrag ausgegangen werden, der zuletzt vom Beklagten zu 1. unstreitig gezahlt wurde. Die letzte Mietzinserhöhung gemäß Brief vom 26.6.96 ist nicht nachvollziehbar dargelegt, weil es an einem schlüssigen Vortrag zur ersten Mietzinserhöhung auf Grund der Indexklausel fehlt. Die-Klägerin weist nur pauschal und nicht nachvollziehbar darauf hin, zunächst sei die Miete von 9.000,-- DM (vereinbart im Zusatzvertrag von 88) auf 9.800,-- DM erhöht worden. Die diesbezüglichen Darlegungen im Schriftsatz vom 11.2.1998 bleiben unberücksichtigt. Insoweit ist der Klägerin kein Schriftsatz nachgelassen worden. Die Wirksamkeit der geltend gemachten Mieterhöhungen hätte die Klägerin von Anfang an ungeachtet des Inhalts der Verteidigung schlüssig darlegen müssen. Bleibt damit offen, wie die Klägerin die Erhöhung auf 9.800,-- DM errechnet hat, kann die Richtigkeit aller folgenden Erhöhungen nicht nachgeprüft werden. Der Betrag von 13.736,75 DM (vorletzte Erhöhung) kann nur deshalb als Ausgangspunkt zugrundegelegt werden, weil der Beklagte zu 1. durch die Zahlung dieses Betrages dem konkreten Erhöhungsbegehren der Klägerin konkludent zugestimmt hat. Der vorgenannte Betrag vermindert sich indes um 1.150,-- DM auf 12.586,75 DM. In ihm ist eine Vorauszahlung für Nebenkosten in Höhe von 1.000,-- DM zuzüglich MWSt enthalten. Hierauf hat die Klägerin keinen Anspruch mehr. Die das Jahr 1996 betreffenden Nebenkosten hätten bereits 1997 abgerechnet werden können und müssen. Dies gilt im Ergebnis auch für Januar 1997. Dieses Jahr ist inzwischen ebenfalls abgelaufen. Zudem hat die Klägerin das Objekt bereits seit Februar 1997 weitervermietet. Der Anspruch der Klägerin errechnet sich somit wie folgt:

Juni	96	(5.293,94	DM
		1.150,--	DM
		4.143,94	DM	4.143,94	DM
Juli	96	13.736,75	DM
- Jan	97	1.150,--	DM
		12.586,75	x 7	88.107,25	DM
				92.251,19	DM.

Das Klagebegehren auf Erstattung der Mietdifferenz und von anwaltlichen Mahnkosten ist unschlüssig. Hätte die Klägerin im Wege der Ersatzvornahme die Gaststätte renoviert, wozu mehrere Monate zur Verfügung standen, hätte kein Anlaß bestanden, dem Nachmieter zunächst eine geringere Miete zuzugestehen. Die Klägerin hat auch nicht konkret dargetan, welche Renovierungskosten angefallen wären und ob diese insbesondere den Differenzbetrag von 9.900,-- DM erreicht oder sogar überschritten hätten. Rechtsverfolgungskosten sind zwar grundsätzlich erstattungsfähig. Anwaltliche Tätigkeiten hat indes der Gegner nur dann zu vergüten, wenn sie notwendig gewesen sind. Dies ist zu verneinen, wenn es sich um einen einfach gelagerten Fall handelt und der Geschädigte selbst die Maßnahmen vornehmen kann.

 Die in geschäftlichen Dingen erfahrene Klägerin - eine Immobilien- und Baugesellschaft in juristischer Form - war ohne weiteres in der Lage, die einfach gehaltenen, bloßen Mahnschreiben durch eigenes Personal fertigen zu lassen.

Zinsen kann die Klägerin wegen Verzuges verlangen, indes nur in gesetzlicher Höhe. Die Klägerin hat nicht schlüssig dargelegt, daß sie den Kredit mit den geschuldeten Zahlungen zurückgeführt hätte.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte zu 2. kein Anspruch zu. Diese hat sich nicht wirksam verbürgt. Die Bürgschaft verstößt im Streitfall gegen die guten Sitten (§ 138 BGB). Sie ist Ausdruck einer struktuellen Unterlegenheit der Beklagten zu 2. im Sinne der neueren Rechtsprechung zur sog. Ehegattenbürgschaft (vgl. Rechtsprechungshinweise bei Palandt, § 138 BGB, Rn. 37 ff.). Nach den gesamten Umständen des konkreten Falles stellt sich die Übernahme der Bürgschaft als eine nicht sachgerechte Ausnutzung der Hilfsbereitschaft der Ehefrau des Hauptschuldners dar. Diese arbeitete zwar in der Gaststätte mit und mag diejenige gewesen sein, die durch ihren Einsatz den Betrieb des Gewerbes erst ermöglichte; andererseits fehlten ersichtlich jegliches eigenes Einkommen (von der fiktiven Entlohnung für den Gaststätteneinsatz abgesehen) und Vermögen. Die Klägerin legt nicht einmal dar, von anderen Verhältnissen ausgegangen zu sein. Soweit die Parteien über das frühere Einkommen der Beklagten zu 2. streiten, kann dahinstehen, ob es angesichts der wohl von vornherein beabsichtigten Mitarbeit in der Gaststätte ankommt. Ein Bruttoeinkommen von nur ca. 2.000,--DM versetzte die Beklagte zu 2. nicht in die Lage, die hohen Verpflichtungen zu erfüllen. Der pauschale und unrealistische Vortrag, die Beklagte zu 2. habe als Leiterin der Finanzbuchhaltung "ca. 8.000,-- DM bis 10.000,-- DM" verdient, stellt kein substanti- iertes Bestreiten dar. Unter diesen Umständen fällt trotz des mittelbaren Eigeninteresses der damaligen Ehefrau des Hauptschuldners zum Nachteil der geschäftserfahrenen Klägerin das Fehlen jeglicher betragsmäßiger Begrenzung der Bürgschaft in das Gewicht der erforderlichen Gesamtabwägung. Die Beklagte zu 2. setzte sich mit ihrer Unterschrift unter die Zusatzvereinbarung vom 15.6.88 der Gefahr aus, für Mietschulden ihres Ehemannes in einer Größenordnung von weit mehr als 1 Millionen DM einstehen zu müssen. Dabei war von vornherein zu keinem Zeitpunkt auch nur annähernd absehbar, die Bürgin würde in der Lage sein, dies aus eigener Kraft zu bewältigen. Das Interesse der Klägerin an Sicherheiten ist zwar nicht zu verkennen. Dies al-lein hat indes die geschäftserfahrene Klägerin nicht berechtigt, die Ehefrau ihres Vertragspartners in einem Umfang als Bürgin in Anspruch zu nehmen, der die Beklagte zu 2. aus den dargelegten Umständen über Gebühr belastete. Dies gilt erst recht angesichts der Sicherheiten, die bereits der Beklagte zu 1. in Höhe von immerhin zweimal 27.000,-- DM leistete.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.