Verwaltervertrag: Ausgleich des Debetsaldos und Abweisung der Widerklage
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Ausgleich eines Debetsaldos und restliche Verwaltervergütung; die Beklagte erhebt Widerklage auf Schadensersatz. Das Landgericht verurteilt die Beklagte zur Zahlung des Saldos und der Vergütung mit Zinsen, lehnt weitergehende Ansprüche und die Widerklage ab. Die Abrechnungen 1993/1994 sind nachvollziehbar; konkrete Abrechnungsfehler und ein substantiiertes Schadenserlebnis werden nicht dargelegt.
Ausgang: Klage teilweise stattgegeben: Zahlung des Debetsaldos und Vergütung zugesprochen, weitergehende Klage und Widerklage abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ausgleichsforderungen aus einem Verwaltervertrag können durch vorgelegte Kontoauszüge und nachvollziehbare Gesamtabrechnungen begründet werden.
Eine Gesamtzusammenstellung, ergänzt durch Aufschlüsselungen zu Einnahmen und Ausgaben, genügt regelmäßig den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltungsabrechnung; Einzelabrechnungen für jedes Objekt sind nicht stets erforderlich.
Ein Zurückbehaltungsrecht gegen Vergütungsansprüche ist ausgeschlossen, wenn die Abrechnungen bei sorgfältiger Prüfung als ordnungsgemäß erscheinen.
Zinsen aus Forderungen wegen Vergütungsansprüchen sind erst ab Rechtshängigkeit sicher durchsetzbar, wenn vorherige Schreiben keine Verzugsvoraussetzungen erfüllen.
Schadensersatzansprüche scheitern, wenn der Anspruchsteller keinen konkreten Schaden substantiiert darlegt; bloße Vermutungen oder pauschale Behauptungen genügen nicht.
Zitiert von (1)
1 neutral
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 51 488,87 DM
nebst 10,75 % Zinsen aus 48 944,00 DM und 4 % Zinsen aus
2 544,87 DM jeweils seit dem 29.06.95 zu zahlen,
Die weitergehende Klage und die Widerklage werden abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 59 000,0U DM vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Beklagte betreibt gewerbliche Zwischenvermietung. In ihrem Auftrag führte die Klägerin die Verwaltung mehrerer Häuser in U und U-T durch. Das Vertragsverhältnis ist inzwischen beendet. Mit vorliegender Klage verlangt die Klägerin restliche Verwaltervergütung in Höhe von 2 544,87 DM für 1994 und den Ausgleich eines Debetsaldos auf dem Verwalterkonto, den die Klägerin mit 48 944,00 DM per Ende 1994 angibt. Die Beklagte begehrt mit der Widerklage Schadensersatz.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin DM 51 488,87 nebst
10,75 % Zinsen per anno auf DM 48 944,00 seit dem 01.01.95 und
4 % Zinsen per anno auf DM 2 544,87 seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
widerklagend die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte
69 795,58 DM nebst 11,5 % Zinsen seit Zustellung des Schriftsatzes
vom 14.11.95 aus 64 541,84 DM und 11,5 % Zinsen aus weiteren
5 253,74 DM seit Zustellung des Schriftsatzes vom 13.12.95 zu zahlen.
Sie meint, der angebliche Debetsaldo beruhe auf einer nicht nachvollziehbaren Abrechnung für 1993 und 1994, zumal - dies ist unstreitig - eine Einzelabrechnung für jedes Haus fehle. Die Verwaltungsabrechnungen seien in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft. Ferner ist die Beklagte der Ansicht, daß ihr durch Fehlvernalten der Klägerin im Hinblick auf das Vertragsverhältnis mit der früheren Mieterin Q ein Schaden in Höhe der Widerklagesumme entstanden sei. Der Schaden setzte sich vornehmlich aus den seit März 1993 nicht gezahlten Mieten der Mieterin Q, Renovierungsaufwand für die Wohnung dieser Mieterin und die Garantiehaftung für den Mietausfall im Jahre1995 zusammen.
Wegen der Berechnung der Widerklageforderung im einzelnen wird auf S. 14 ff. des Schriftsatzes der Beklagten vom 14.11.95 (61. 131 ff. d.A.) Bezug genommen.
Die Klägerin beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist in der Hauptsache begründet, die zulässige Widerklage ist unbegründet.
Die Klägerin kann auf Grund des Verwaltervertrages Ausgleich des Debetsaldos auf dem Verwalterkonto in Höhe von 48.944,00 DM sowie restliche Verwaltungsvergütung für 1994 in der rechnerisch unstreitigen Höhe von 2.544,87 DM verlangen. Der nur pauschal bestrittene Debetsaldo wird durch den vorgelegten Kontoauszug das Verwalterkonto betreffend belegt. Die Beklagte ist verpflichtet, diesen Saldo auszugleichen. Sie hat sich in.Ziffer 3. des Briefes vom 22.3.1991, der Vertragsgrundlage ist, bereit erklärt, einen Negativsaldo auszugleichen. Die Abrechnungen für 1993 und 1994 sind nicht zu beanstanden. Sie sind - jedenfalls bei sorgfältiger Prüfung, die von der Beklagten als Vertragspartnerin geschuldet wird - nachvollziehbar. Sie beinhalten zunächst Gesamtzusammenstellungen, die anschließend durch Einzelheiten zu den Einnahmen und Ausgaben ausgefüllt werden. Auch die Nebenkosten gehen aus der Überschußdarstellung hervor. Die von der Klägerin gewählte Aufgliederung der Abrechnung in eine Mietenabrechnung, Einzelkontenübersicht und in die Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben (Überschuß) enthält alle Erfordernisse an eine ordnungsgemäße Verwaltungsabrechnung, mag sie auf den ersten Blick auch zu einer gewissen Unübersichtlichkeit führen. Jedenfalls bei näherer Prüfung ist das Zahlenwerk in sich stimmig. Zwar nimmt die Klägerin keine Einzelabrechnung für jedes einzelne ' Haus vor; indes ist dies weder nach allgemeinen Verwaltungsgrundsätzen noch nach den vertraglichen Bestimmungen erforderlich. Zudem ist dieser Punkt angesichts der Garantiemietenverträgen für die konkreten Abrechnungen ohne Bedeutung. Konkrete Abrechnungsfehler werden von der Beklagten nicht nachvollziehbar dargelegt. Sie werden nur pauschal behauptet. Die allgemeinen Äußerungen der Beklagten zu angeblichen Abrechnungsdifferenzen folgen noch nicht aus dem vorgelegten Schreiben vom 3.1.95 an den Eigentümer Dr. T1.
Die Briefe an andere Eigentümer sind dem Schriftsatz vom 14.11.1995 nicht einmal beigefügt. Nach Beendigung des
Verwaltungsverhältnisses und der erfolgten Vorlage der nachvollziehbaren Abrechnungen für 1993 und 1994 , deren Fehlerhaftigkeit nicht konkret dargetan wirdi ist die Beklagte auch verpflichtet, die restliche Verwaltervergütung zu bezahlen. Ein Zurückbehaltungsrecht besteht insoweit nicht, da die Klägerin, wie dargelegt,für die Jahre 1993 und 1994 - im übrigen in Übereinstimmung mit den früher erfolgten Abrechnungen - ordnungsgemäß und richtig abgerechnet hat.
Zinsen kann die Klägerin insgesamt erst ab Rechtshängigkeit verlangen. Allein der Brief vom 12.1.1995 enthält nicht die Verzugsvoraussetzungen, sondern kann auch bloße Fällig-stellung bedeuten.
Der Beklagten stehen keine Schadensersatzansprüche zu. Sie scheitern jedenfalls an der fehlenden Darlegung eines konkreten Schadens. Hinsichtlich der Mietrückstände besteht ein Zahlungstitel gegen die frühere Mieterin Q . Bislang vermutet die Beklagte nur, der Titel werde sich auch in Zukunft nicht realisieren lassen Es wird auch nur pauschal behauptet, die Wohnung habe sich nach einer früheren Zwangsräumung ohne weiteres neu vermieten lassen. Die Beklagte mag auf Grund der Garantiemietverträge verpflichtet sein, der Eigentümerin für den Mietausfall während und nach der Mietzeit einzustehen. Dies enthebt sie nicht von der prozessualen Pflicht, ihr entstandenen Schaden gegenüber der Klägerin konkret darzutun.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 II, 709 ZPO: