Immobilienfonds: Keine Haftung wegen Prospektfehlern; Schadensersatzansprüche verjährt

Landgericht Köln · 15 O 209/10 · 27.04.2011

KI-Zusammenfassung

Die Klägerin verlangte wegen behaupteter Falschberatung und Prospekthaftung im Zusammenhang mit dem Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds Schadensersatz und Rückabwicklung. Das LG Köln wies die Klage ab. Prospektfehler lägen nicht vor; insbesondere seien Fungibilität, Kommanditistenhaftung, Mittelverwendung und Renditedarstellung hinreichend dargestellt und ein gesonderter Hinweis auf ein Totalverlustrisiko sei hier nicht erforderlich. Zudem seien etwaige Ansprüche jedenfalls verjährt, da grob fahrlässige Unkenntnis spätestens 2005/2006 wegen dauerhaft ausbleibender Ausschüttungen und der Geschäftsberichte anzunehmen sei.

Ausgang: Schadensersatzklage wegen behaupteter Falschberatung/Prospektfehlern abgewiesen, da keine Prospektmängel und jedenfalls Verjährung.

Abstrakte Rechtssätze

Ein Emissionsprospekt muss den Anleger über für die Anlageentscheidung wesentliche Umstände sachlich richtig und vollständig informieren; die Beurteilung erfolgt nach dem Gesamtbild des Prospekts.

Ein Prospekt zu einem geschlossenen Immobilienfonds genügt den Anforderungen an die Aufklärung über Fungibilität, wenn er die langfristige Bindung verdeutlicht und klarstellt, dass ein institutionaliserter Handel wie bei Aktien nicht besteht.

Die Darstellung der Kommanditistenhaftung ist ausreichend, wenn die gesetzlichen Haftungsregeln (§§ 171, 172 HGB) zutreffend erläutert und der Zusammenhang zwischen Ausschüttungen, Kapitalkonto und Haftsumme nachvollziehbar aufgezeigt wird, auch für Treugeber im Innenverhältnis.

Eine gesonderte Aufklärung über ein Totalverlustrisiko ist bei einem Immobilienfonds mit zutreffend dargestellter moderater Fremdfinanzierung nicht erforderlich, sofern keine zusätzlichen, besonderen risikosteigernden Umstände hinzutreten.

Für die kenntnisabhängige Verjährung von Schadensersatzansprüchen wegen Falschberatung/Prospektmängeln kann grob fahrlässige Unkenntnis vorliegen, wenn prognostizierte Ausschüttungen über längere Zeit dauerhaft ausbleiben und dem Anleger hierdurch Anlass zur Prüfung und Rechtsratseinholung gegeben ist.

Tenor

Die Klage wird ab­ge­wie­sen.

Die Kos­ten des Rechts­streits trägt die Klä­ge­rin.

Das Urteil ist in Höhe von 110% des je­weils zu voll­stre­cken­den Be­tra­ges vor­läu­fig voll­streck­bar.

Rubrum

TAT­BE­STAND

Die Klä­ge­rin be­gehrt Scha­dens­er­satz wegen an­geb­li­cher Falsch­be­ra­tung und Pros­pekt­haf­tung im Zu­sam­men­hang mit dem Bei­tritt zu einem ge­schlos­se­nen Im­mo­bi­lien­fonds.

Mit Bei­tritts­er­klä­rung vom 19.11.1993 er­warb die Klä­ge­rin (nach­fol­gend: „Kla­ge­par­tei“) Kom­man­dit­an­tei­le an dem ge­schlos­se­nen Im­mo­bi­lien­fonds „A KG“ (nach­fol­gend: „A“) im Wert von 20.000,00 DM (= 10.225,84 EUR) zu­züg­lich Agio in Höhe von 1.000,00 DM (= 511,29 EUR). Dem Bei­tritt zum streit­ge­gen­ständ­li­chen Fonds vo­raus­ge­gan­gen war ein Be­ra­tungs­ge­spräch im No­vem­ber 1993 mit der Be­klag­ten zu 1., dort dem Zeu­gen I.

Die A ist eine im Jahr 1992 ge­grün­de­te KG, die die Im­mo­bi­lie „X“ in O er­rich­te­te. Die Be­kla­gen zu Zif­fer 2. und 3. sind Grün­dungs- bzw. Treu­hand­kom­man­di­tis­ten des streit­ge­gen­ständ­li­chen Fonds.

Den im Au­gust 1993 ver­öf­fent­lich­ten Emis­si­ons­pros­pekt der streit­ge­gen­ständ­li­chen Be­tei­li­gung er­hielt die Kla­ge­par­tei an­läss­lich des Be­ra­tungs­ge­sprächs von dem Zeu­gen I über­reicht. Wegen des In­halts des Pros­pek­tes wird auf die An­la­ge K1 (blau­es An­la­gen­heft) ver­wie­sen. Nach Ende des Be­ra­tungs­ge­sprächs nahm die Kla­ge­par­tei den Fonds­pros­pekt mit nach­hau­se, um ihn mit ihrem Ehe­mann zu be­spre­chen. Die Be­klag­te zu 1. er­fuhr erst zu einem spä­te­ren Zeit­punkt über die Be­klag­te zu 3., dass eine Zeich­nung der An­la­ge tat­säch­lich er­folgt war.

Die Min­dest­be­tei­li­gung an dem Im­mo­bi­lien­fonds be­trug 20.000,00 DM. Vor­ge­se­hen war, in dem Ob­jekt „X“ Hotel-, Büro- und La­den­flä­chen sowie öf­fent­lich ge­för­der­ten Wohn­raum zu ver­mie­ten. Bei He­raus­ga­be des Pros­pek­tes war das Ob­jekt bis auf die Ho­tel­flä­chen noch nicht ver­mie­tet; die Pros­pekt­he­raus­ge­ber gin­gen von einer Voll­ver­mie­tung bis zum 15.09.1995 aus (vgl. Pros­pekt, S.1).

Tat­säch­lich ver­lief die Miet­ent­wick­lung ab­wei­chend von den im Pros­pekt ge­schil­der­ten Prog­no­sen; ins­ge­samt ent­wi­ckel­te sich der Fonds nicht po­si­tiv. Die Bar­aus­schüt­tun­gen blie­ben seit dem Jahr 1996 (und damit seit Be­ginn der ge­plan­ten Aus­schüt­tun­gen) hin­ter den prog­nos­ti­zier­ten Wer­ten zu­rück. Ins­ge­samt schüt­te­te der Fonds bis 2004 ins­ge­samt etwa 6 % auf den Ka­pi­tal­an­teil der An­le­ger aus, wäh­rend im Pros­pekt bis 1999 eine jähr­li­che Aus­schüt­tung von 5 % und ab 2000 von 5,25 % an­ge­nom­men wor­den war. Nach 2004 er­folg­ten keine wei­te­ren Aus­schüt­tun­gen.

Die Kla­ge­par­tei be­gehrt nun die Rück­ab­wick­lung der Be­tei­li­gung sowie ent­gan­ge­nen Zins­ge­winn. Zu den Um­stän­den des Bei­tritts be­haup­tet sie Fol­gen­des: Sie habe sich im Spät­jahr 1993 an die Rechts­vor­gän­ge­rin der Be­klag­ten zu 1. ge­wandt, um sich wegen einer Geld­an­la­ge be­ra­ten zu las­sen. Der Zeuge I, der bei der Be­klag­ten zu 1. für Ka­pi­tal­an­la­gen zu­stän­dig ge­we­sen sei, habe sie so­gleich zu einem Be­ra­tungs­ge­spräch in sein Büro ein­ge­la­den.

Die Kla­ge­par­tei be­haup­tet, sie habe un­miss­ver­ständ­lich klar­ge­stellt, dass sie im Zu­sam­men­hang mit Ka­pi­tal­an­la­gen kei­ner­lei fi­nan­ziel­le Ri­si­ken ein­ge­hen wolle. Sie habe sich müh­sam ein klei­nes Ver­mö­gen er­ar­bei­tet und in kei­ner Weise In­te­res­se daran ge­habt, dies in ri­si­ko­rei­che oder gar spe­ku­la­ti­ve An­la­ge­for­men zu in­ves­tie­ren. Sie habe daher gegen­über dem Zeu­gen I klar­ge­stellt, dass die Geld­an­la­ge si­cher sein müsse, da sie ab­seh­bar nur eine über­schau­ba­re Rente haben würde. Die Kla­ge­par­tei ist der An­sicht, die Be­ra­tung sei in fol­gen­der Hin­sicht feh­ler­haft ge­we­sen: Der Zeuge I habe ihr den streit­ge­gen­ständ­li­chen Fonds aus­drück­lich als Ka­pi­tal­an­la­ge emp­foh­len und ihn als „her­vor­ra­gend“ und „Juwel“ be­zeich­net. Er habe den Fonds so­dann an­hand des Emis­si­ons­pros­pekts vor­ge­stellt, den er der Kla­ge­par­tei auch spä­ter über­reicht habe. Er habe aus­ge­führt, dass mit enor­men Ren­di­ten zu rech­nen sei. Zu­gleich han­de­le es sich um eine si­che­re Geld­an­la­ge, mit der man kei­ner­lei Ri­si­ken ein­ge­hen würde. Ins­ge­samt habe er die An­la­ge so be­schrie­ben, dass der Fonds hohe Aus­schüt­tun­gen und Ren­di­te mit sich brin­ge, dabei aber ab­so­lut ri­si­ko­los sei. Ri­si­ken und Funk­tion der An­la­ge seien dem­gegen­über nicht er­läu­tert wor­den, ins­be­son­de­re sei kein Hin­weis auf die Haf­tungs­re­geln er­folgt, die einen Kom­man­di­tis­ten tref­fen. Ob­wohl die Kla­ge­par­tei da­rauf hin­ge­wie­sen habe, dass ihr im Hin­blick auf et­wai­ge fi­nan­ziel­le Eng­päs­se die Fle­xi­bi­li­tät der An­la­ge wich­tig sei, habe der Zeuge I ihr ver­schwie­gen, dass eine Rück­ga­be nur unter be­stimm­ten Vo­raus­set­zun­gen und ein Wei­ter­ver­kauf so gut wie un­mög­lich sei. Ins­be­son­de­re habe er nicht deut­lich ge­macht, dass es für An­tei­le wie die streit­ge­gen­ständ­li­chen na­he­zu kei­nen Zweit­markt gebe. Die Auf­schlüs­se­lung der Mit­tel­ver­wen­dung sei nicht hin­rei­chend trans­pa­rent. Es sei kein Hin­weis auf die Art und Höhe der In­nen­pro­vi­sion er­folgt, die die Be­klag­te zu 1. für die Ver­mitt­lung der An­la­ge er­hal­ten habe. Es sei kein Hin­weis auf das To­tal­ver­lust­ri­si­ko er­folgt.

Nach An­sicht der Kla­ge­par­tei ist der streit­ge­gen­ständ­li­che Pros­pekt in fol­gen­der Hin­sicht feh­ler­haft:

Es seien keine rich­ti­gen und voll­stän­di­gen Aus­füh­run­gen zur Ver­äu­ßer­bar­keit der An­tei­le vor­han­den. Das Ver­lust­ri­si­ko der ein­ge­zahl­ten Ein­la­ge sei un­über­sicht­lich und un­voll­stän­dig dar­ge­stellt, ins­be­son­de­re sei nicht deut­lich, dass auch ein Treu­hand­kom­man­di­tist ein Teil des ein­ge­setz­ten An­la­ge­ka­pi­tals ver­lie­ren kann. Es sei nicht hin­rei­chend deut­lich, wer das Agio von 5% und die Kos­ten für die Eigen­ka­pi­tal­be­schaf­fung er­hal­te. Ins­be­son­de­re sei dem Pros­pekt nicht zu ent­neh­men, dass die Be­klag­te zu 1. die­je­ni­gen Kos­ten an­tei­lig als Ver­mitt­lungs­pro­vi­sion er­hal­te, die im Pros­pekt für die Eigen­ka­pi­tal­be­schaf­fung aus­ge­wie­sen seien und da­rü­ber hi­naus den Be­trag, den der Klä­ger als Agio in Höhe von 5% ent­rich­tet habe. Die im Pros­pekt ent­hal­te­nen Dar­stel­lun­gen zur Ren­di­te und deren Be­rech­nung seien nicht ge­eig­net, den An­le­ger klar und ver­ständ­lich auf­zu­klä­ren. Eine Auf­klä­rung über die Ein­zel­hei­ten der Kom­man­di­tis­ten­haf­tung (ins­be­son­de­re zur Prob­le­ma­tik der Ein­la­gen­rück­ge­währ des § 172 Abs. 4 HGB) sei nicht er­folgt. Auf­grund der An­la­ge­ver­lus­te sei von An­fang an vor­ge­se­hen und ge­plant ge­we­sen, dass die Ge­sell­schaf­ter über einen län­ge­ren Zeit­raum als Aus­schüt­tung nur Ein­la­gen­rück­zah­lun­gen er­hal­ten soll­ten.

Zu den ge­rüg­ten Pros­pekt­feh­lern hat die Kla­ge­par­tei ein Pri­vat­gut­ach­ten vor­ge­legt, das von Herrn Dipl.-Volks­wirt F, einem von der IHK P öf­fent­lich be­stell­ter und ver­ei­dig­ter Sach­ver­stän­di­ger für pri­va­te Bau­fi­nan­zie­run­gen, er­stellt wurde. Be­züg­lich des In­halts des Gut­ach­tens wird auf An­la­ge K4 (An­la­gen­heft) ver­wie­sen.

Die Kla­ge­par­tei be­an­tragt,

1.     die Be­klag­ten als Ge­samt­schuld­ner zu ver­ur­tei­len, an sie einen Be­trag in Höhe von 10.125,84 EUR nebst jähr­li­chen Zin­sen hie­raus in Höhe von 5% über dem je­wei­li­gen Ba­sis­zins­satz seit dem 08.06.2010 zu zah­len, Zug um Zug gegen Über­tra­gung des Kom­man­dit­an­teils der Kla­ge­par­tei an der im Han­dels­re­gis­ter des Amts­ge­richts Düren unter HRA 1496 ein­ge­tra­ge­nen A KG mit einem Be­tei­li­gungs­be­trag von 20.000,00 DM;

2.     die Be­klag­ten als Ge­samt­schuld­ner zu ver­ur­tei­len, an sie einen Be­trag in Höhe von 6.871,76 EUR nebst jähr­li­chen Zin­sen hie­raus in Höhe von 5% über dem je­wei­li­gen Ba­sis­zins­satz seit dem 08.06.2010 zu zah­len, Zug um Zug gegen Über­tra­gung des Kom­man­dit­an­teils der Kla­ge­par­tei an der im Han­dels­re­gis­ter des Amts­ge­richts Düren unter HRA 1496 ein­ge­tra­ge­nen A KG mit einem Be­tei­li­gungs­be­trag von 20.000,00 DM;

3.     fest­zu­stel­len, dass sich die Be­klag­ten als Ge­samt­schuld­ner mit der An­nah­me der Über­tra­gung des Kom­man­dit­an­teils der Kla­ge­par­tei an der im Han­dels­re­gis­ter des Amts­ge­richts Düren unter HRA 1496 ein­ge­tra­ge­nen A KG mit einem Be­tei­li­gungs­be­trag von 20.000,00 DM in Ver­zug be­fin­den.

Die Be­klag­ten be­an­tra­gen,

die Klage ab­zu­wei­sen.

Die Be­klag­te zu 1. be­strei­tet den Vor­trag der Kla­ge­par­tei zum Zu­stan­de­kom­men und zum In­halt des Ge­sprächs mit dem Zeu­gen I und be­haup­tet, die Kla­ge­par­tei sei im Jahr 1993 auf sie zu­ge­kom­men, um sich nach Ver­mö­gens­an­la­gen mit Steu­er­spar­mög­lich­keit zu er­kun­di­gen. Weder habe sie er­klärt, dass sie kei­ner­lei Ri­si­ken ein­ge­hen wolle, noch, dass die Geld­an­la­ge un­be­dingt si­cher sein müsse. Sie und ihr Ehe­mann hät­ten die Gren­ze der Zins­er­trä­ge be­züg­lich der Zins­ab­schlag­steuer er­heb­lich über­schrit­ten und an­ge­sichts des (ge­mein­sa­men) Ein­kom­mens sei davon aus­zu­ge­hen ge­we­sen, dass diese Steuer­pflicht immer wei­ter an­stei­gen werde. Im Be­ra­tungs­ge­spräch seien dann nicht nur der streit­ge­gen­ständ­li­che Fonds, son­dern viel­mehr meh­re­re Mög­lich­kei­ten er­ör­tert wor­den, so der Er­werb einer Im­mo­bi­lie, der Kauf einer Eigen­tums­woh­nung, der Kauf einer Be­tei­li­gung an einem of­fe­nen Im­mo­bi­lien­fonds oder der Kauf einer Be­tei­li­gung an einem ge­schlos­se­nen Im­mo­bi­lien­fonds, wobei die Unter­schi­e­de der An­la­ge­mög­lich­kei­ten von dem Zeu­gen I dar­ge­stellt wor­den seien.

Die Be­ra­tung sei im Üb­ri­gen so­wohl an­le­ger- wie auch an­la­ge­ge­recht er­folgt. Der streit­ge­gen­ständ­li­che Fonds sei aus­führ­lich an­hand des Fonds­pros­pek­tes er­läu­tert wor­den, wobei ins­be­son­de­re die Chan­cen und Ri­si­ken sowie die Lauf­zeit aus­führ­lich be­spro­chen wor­den seien. Der Pros­pekt sei feh­ler­frei, dies habe die Be­klag­te zu 1. vor dem Ver­trieb des Fonds in Zu­sam­men­ar­beit mit der Z-Bank im Rah­men einer Plau­si­bi­li­täts­prü­fung fest­ge­stellt. Der Zeuge I habe auf sämt­li­che re­le­van­ten Ri­si­ken hin­ge­wie­sen, ins­be­son­de­re auch auf die er­schwer­te Ver­äu­ße­rungs­mög­lich­keit und die Ge­sell­schaf­ter­stel­lung des An­le­gers bei einem ge­schlos­se­nen Im­mo­bi­lien­fonds. Auch auf die noch nicht voll­stän­di­ge Ver­mie­tung sei hin­ge­wie­sen wor­den. Die Kla­ge­par­tei sei auch da­rauf auf­merk­sam ge­macht wor­den, dass sie die ver­mö­gens­mä­ßi­gen und steuer­li­chen Aus­wir­kun­gen von einem Fach­mann über­prü­fen las­sen solle. Es sei aus ex-ante Sicht nicht falsch ge­we­sen, von einem Er­folg des Fonds aus­zu­ge­hen. Ein Hin­weis auf ein even­tu­el­les To­tal­ver­lust­ri­si­ko sei in Fäl­len wie dem vor­lie­gen­den nicht er­for­der­lich. Da sich die Kla­ge­par­tei nach dem Ende des Be­ra­tungs­ge­sprächs in­te­res­siert ge­zeigt habe, habe der Zeuge I ihr den Fonds­pros­pekt nebst der nicht un­ter­zeich­ne­ten Bei­tritts­er­klä­rung zur wei­te­ren In­for­ma­tion und zum Über­den­ken, ob eine sol­che An­la­ge in Be­tracht käme, mit­ge­ge­ben. Die Kla­ge­par­tei habe sich mit Drit­ten be­spre­chen und noch ei­ge­ne Prü­fun­gen durch­füh­ren wol­len.

Die Be­klag­te zu 1. ist wei­ter der An­sicht, dass hin­sicht­lich der Pro­vi­sion in Höhe von 5%, die sie er­hal­ten habe, keine Auf­klä­rungs­pflicht be­stan­den habe. Diese Pro­vi­sion habe sie nicht von der Be­klag­ten zu 3., son­dern von der Z-Bank er­hal­ten. Im Üb­ri­gen sei die Ge­samt­pro­vi­sion incl. des An­teils der Be­klag­ten zu 1. ord­nungs­ge­mäß im Pros­pekt ge­nannt. Im Üb­ri­gen habe auch kein In­te­res­sen­kon­flikt be­stan­den. Der Kla­ge­par­tei seien meh­re­re An­la­ge­mög­lich­kei­ten vor­ge­stellt wor­den, alle Va­ri­an­ten hät­ten dazu ge­führt, dass die Be­klag­te zu 1. Ein­nah­men hätte er­zie­len kön­nen. Bei der Fi­nan­zie­rung eines Hau­ses oder einer Eigen­tums­woh­nun­gen wären die dabei mög­li­chen Zins­er­trä­ge er­heb­lich höher ge­we­sen als die Er­trä­ge im Zu­sam­men­hang mit der Ver­mitt­lung der streit­ge­gen­ständ­li­chen An­la­ge.

Schließ­lich ist die Be­klag­te zu 1. der An­sicht, dass Scha­dens­er­satz­an­sprü­che der Kla­ge­par­tei je­den­falls ver­jährt seien. Im Üb­ri­gen hafte sie neben den Be­klag­ten zu 2. und 3. nicht als Ge­samt­schuld­ne­rin, da keine Gleich­stu­fig­keit vor­lie­ge.

Die Be­klag­ten zu 2. und 3. er­he­ben eben­falls die Ein­re­de der Ver­jäh­rung. Davon un­ab­hän­gig sind sie der An­sicht, die Pros­pekt­an­ga­ben seien rich­tig und voll­stän­dig. Der Kla­ge­par­tei sei be­kannt ge­we­sen, dass die prog­nos­ti­zier­ten Aus­schüt­tun­gen des Fonds nicht si­cher ge­we­sen seien, son­dern von den künf­ti­gen Ver­mie­tungs­er­geb­nis­sen des Ob­jekts ab­hän­gig sein wür­den.

Der Pros­pekt und auch die Bei­tritts­er­klä­rung in­for­mier­ten hin­rei­chend da­rü­ber, dass bei Pros­pekt­he­raus­ga­be die Im­mo­bi­lie bis auf die Ho­tel­flä­chen noch nicht ver­mie­tet war. Hin­sicht­lich der mit der Be­tei­li­gung an dem Fonds ver­bun­de­nen wirt­schaft­li­chen Ri­si­ken habe die Kla­ge­par­tei durch die Über­sen­dung der jähr­li­chen Ge­schäfts­be­rich­te, Jah­res­ab­schlüs­se und Pro­to­kol­le der Ge­sell­schaf­ter­ver­samm­lun­gen hin­rei­chend Kennt­nis davon ge­habt, dass die tat­säch­li­che Miet­ent­wick­lung ab­wei­chend von den im Pros­pekt nie­der­ge­leg­ten Prog­no­sen ver­lau­fen sei.

Es habe keine Pflicht be­stan­den, auf ein To­tal­ver­lust­ri­si­ko hin­zu­wei­sen.

Nach­schuss­pflich­ten gegen­über der Fonds­ge­sell­schaft seien durch § 8 des Ge­sell­schafts­ver­tra­ges aus­ge­schlos­sen.

Hin­sicht­lich der Fun­gi­bi­li­tät sei auf die ein­ge­schränk­te Ver­äu­ßer­bar­keit aus­rei­chend hin­ge­wie­sen wor­den. Dies gelte vor allem vor dem Hin­ter­grund, dass 1993 auf­grund der güns­ti­gen Prog­no­se von einer guten Ver­äu­ßer­bar­keit aus­ge­gan­gen wer­den durf­te. Tat­säch­lich seien auch in den Fol­ge­jah­ren zwi­schen 250 und 589 Ver­kaufs­fäl­le zu je­weils an­ge­mes­se­nen Kon­di­tio­nen auf­ge­tre­ten.

Die Eigen­ka­pi­tal­be­schaf­fungs­kos­ten seien aus­rei­chend im Pros­pekt aus­ge­wie­sen. Auch über die Ver­wen­dung des Agios kläre der Pros­pekt auf.

Es sei für die Kla­ge­par­tei auch aus dem Pros­pekt er­kenn­bar ge­we­sen, dass die Be­klag­te zu 3. für die Eigen­ka­pi­tal­be­schaf­fung qua­li­fi­zier­te Fi­nanz­dienst­leis­ter ein­schal­tet und für diese Ver­mitt­lung der Fonds­be­tei­li­gun­gen Ver­gü­tun­gen ge­zahlt wer­den. Oh­ne­hin seien die Eigen­ka­pi­tal­be­schaf­fungs­kos­ten für die Wert­hal­tig­keit der Im­mo­bi­lien­an­la­ge und ihrer prog­nos­ti­zier­ten Miete/ Aus­schüt­tun­gen nicht re­le­vant.

Es seien keine Rück­ver­gü­tun­gen im Sinne der Recht­spre­chung an die Be­klag­te zu 1. er­folgt.

Die Miet­prog­no­se sei zum Zeit­punkt der Pros­pekt­he­raus­ga­be und der Ver­mitt­lung der Be­tei­li­gung an die Kla­ge­par­tei plau­si­bel ge­we­sen. Eine Prog­no­se sei nicht des­we­gen un­rich­tig, weil der tat­säch­li­che Ver­lauf spä­ter ein an­de­rer sei.

Die Kla­ge­par­tei sei durch die jähr­li­chen Ge­schäfts­be­rich­te lau­fend über den Ver­lauf der Ver­mie­tun­gen in­for­miert ge­we­sen. Spä­tes­tens aus dem Ge­schäfts­be­richt für das Jahr 2000 sei klar er­sicht­lich ge­we­sen, dass die prog­nos­ti­zier­ten Aus­schüt­tun­gen nicht ge­leis­tet wer­den wür­den.

Es exis­tie­re keine pros­pekt­wid­ri­ge Mit­tel­ver­wen­dung. Auch die Ren­di­te­be­rech­nung im Pros­pekt sei zu­tref­fend.

Schließ­lich sind die Be­klag­ten zu 2. und 3. der An­sicht, die Kla­ge­par­tei müsse sich die er­lang­ten Steu­er­vor­tei­le an­rech­nen las­sen.

ENT­SCHEI­DUNGS­GRÜN­DE

Die Klage ist zu­läs­sig, aber un­be­grün­det. Die Kla­ge­par­tei kann gegen keine der Be­klag­ten einen Scha­dens­er­satz­an­spruch wegen der Be­tei­li­gung an dem streit­ge­gen­ständ­li­chen Fonds gel­tend ma­chen. Pflicht­ver­let­zun­gen der Be­klag­ten lie­gen nicht vor; je­den­falls sind et­wai­ge An­sprü­che ver­jährt. Im Ein­zel­nen gilt Fol­gen­des:

I.

Ein Scha­dens­er­satz­an­spruch gegen die Be­klag­te zu 1., der sich aus § 280 BGB in Ver­bin­dung mit dem zwi­schen der Kla­ge­par­tei und der Be­klag­ten zu 1. ge­schlos­se­nen An­la­ge­be­ra­tungs­ver­trag er­ge­ben könn­te, be­steht nicht. Es liegt keine Pflicht­ver­let­zung der Be­klag­ten zu 1. vor, je­den­falls sind Scha­dens­er­satz­an­sprü­che ver­jährt. Im Ein­zel­nen gilt Fol­gen­des:

2.

Der Vor­trag der Kla­ge­par­tei zum In­halt des be­haup­te­ten Be­ra­tungs­ge­sprächs ist wi­der­sprüch­lich. Wäh­rend sie zum Einen be­haup­tet, der Zeuge I habe die streit­ge­gen­ständ­li­che An­la­ge ei­ner­seits als ri­si­ko­ar­me und so­li­de An­la­ge­form dar­ge­stellt, bei der hohe Aus­schüt­tun­gen ga­ran­tiert seien, an­de­rer­seits aber über sämt­li­che Ri­si­ken nicht auf­ge­klärt, trägt sie an an­de­rer Stel­le vor, der Zeuge hätte den Fonds an­hand des Emis­si­ons­pros­pek­tes vor­ge­stellt und sich bei dem Be­ra­tungs­ge­spräch die Aus­sa­gen des Pros­pek­tes zu eigen ge­macht. Der Fonds­pros­pekt ent­hält je­doch an meh­re­ren Stel­len ein­deu­ti­ge Aus­sa­gen da­rü­ber, dass es sich um eine un­ter­neh­me­ri­sche Be­tei­li­gung mit ihren spe­zi­fi­schen Ri­si­ken han­delt und dass die Fun­gi­bi­li­tät der An­tei­le ein­ge­schränkt ist. So ent­hält be­reits das Ein­gangs­schrei­ben auf S. 1 des Pros­pek­tes die ein­deu­ti­ge Aus­sa­ge, dass bei He­raus­ga­be des Emis­si­ons­pros­pek­tes zwar die Ho­tel­flä­chen, nicht je­doch die Büro- und La­den­flä­chen ver­mie­tet sind. Wört­lich heißt es: „Die Be­tei­lig­ten des A neh­men da­durch an den Chan­cen und Ri­si­ken der Ver­mie­tung und der Ent­wick­lung des Miet­mark­tes teil.“ Zu Be­ginn von Teil II des Pros­pek­tes (S.33) weist ein wei­te­res Ein­gangs­schrei­ben die In­te­res­sen­ten da­rauf hin, dass die Miet­zins­prog­no­sen sorg­fäl­tig re­cher­chiert sind; „gleich­wohl kön­nen die tat­säch­li­chen Ver­mie­tungs­er­geb­nis­se von den Prog­no­se­wer­ten ab­wei­chen.“ Hier ist ein ein­deu­ti­ger Hin­weis da­rauf ent­hal­ten, dass die Miet­ein­nah­men nicht den Prog­no­se­be­rech­nun­gen ent­spre­chen müs­sen; ein gleich­lau­ten­der Hin­weis fin­det sich noch­mals auf S.36 des Pros­pekts. Auf S.37 des Pros­pekts wird auf die ein­ge­schränk­te Fun­gi­bi­li­tät der An­tei­le hin­ge­wie­sen.

Un­ab­hän­gig von der Frage, ob die hier nur bei­spiel­haft und nicht voll­stän­dig an­ge­führ­ten Ri­si­ko­hin­wei­se aus­rei­chend sind, han­delt es sich je­den­falls ein­deu­tig um Ri­si­ko­hin­wei­se, so­dass der klä­ge­ri­sche Vor­trag, es sei auf kei­ner­lei Ri­si­ken hin­ge­wie­sen wor­den, dann nicht stim­men kann, wenn zu­gleich die Be­ra­tung an­hand des Fonds­pros­pekts unter Zu­eigen­ma­chung der Aus­sa­gen des­sel­ben durch­ge­führt wer­den soll. Er­schwe­rend kommt hinzu, dass die Kla­ge­par­tei den Fonds­pros­pekt nach dem Be­ra­tungs­ge­spräch nach dem un­wi­der­spro­che­nen Vor­trag der Be­klag­ten zu 1. mit nach­hau­se nahm, um ihn ge­mein­sam mit ihrem Ehe­mann wei­ter zu prü­fen. Dass ihr dabei kein ein­zi­ger der Ri­si­ko­hin­wei­se auf­ge­fal­len sein will, ist un­wahr­schein­lich. So­weit die Kla­ge­par­tei ihren Scha­dens­er­satz­an­spruch auf Be­ra­tungs­feh­ler im Zu­sam­men­hang mit der Si­cher­heit und Ri­si­ko­lo­sig­keit der An­la­ge stützt, kann die Frage des In­halts des Be­ra­tungs­ge­sprächs da­hin­ste­hen; diese Scha­dens­er­satz­an­sprü­che sind ver­jährt (s. so­gleich). Im Üb­ri­gen geht der auf­ge­zeig­te Wi­der­spruch zu Las­ten der Kla­ge­par­tei, so­dass die Be­ra­tung an­hand des Pros­pek­tes unter­stellt wird.

3.

So­weit die Kla­ge­par­tei den Scha­dens­er­satz auf an­geb­li­che Pros­pekt­feh­ler bzw. an­geb­li­che Falsch­be­ra­tung im Zu­sam­men­hang mit den Ver­lust­ri­si­ken der An­la­ge und den (tat­säch­lich aus­ge­blie­be­nen) Aus­schüt­tun­gen stützt, be­darf es kei­ner Ent­schei­dung in der Sache. Auf diese Pflicht­ver­let­zun­gen ge­stütz­te Scha­dens­er­satz­an­sprü­che wären je­den­falls ver­jährt.

Die Ver­jäh­rung rich­tet sich daher nach den all­ge­mei­nen ge­setz­li­chen Re­ge­lun­gen.

Die drei­jäh­ri­ge Ver­jäh­rungs­frist (§ 195 BGB), die seit dem In­kraft­tre­ten des Schuld­rechts­mo­der­ni­sie­rungs­ge­set­zes hier ein­schlä­gig ist, war zum Zeit­punkt der Ein­rei­chung der Klage im Jahre 2010 ab­ge­lau­fen. Der Lauf der Frist hat spä­tes­tens mit Ab­lauf der Jahre 2005/2006 be­gon­nen.

Im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB war der Scha­den schon mit dem Bei­tritt Ende 1993 ent­stan­den. Eine po­si­ti­ve Kennt­nis der Kla­ge­par­tei gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann da­hin­ste­hen. Je­den­falls sind der Kla­ge­par­tei spä­tes­tens ab den Jah­ren 2005/2006 im Sinne vor­ge­nann­ter Be­stim­mung grob fahr­läs­sig die den et­wai­gen An­spruch be­grün­den­den Um­stän­de nicht be­kannt ge­we­sen. Sie hätte ab die­sem Zeit­punkt un­schwer er­ken­nen kön­nen, dass sie, den Kla­ge­vor­trag unter­stellt, hin­sicht­lich der zu er­war­ten­den Ren­di­te und der Si­cher­heit der An­la­ge un­zu­tref­fend be­ra­ten wurde und der von dem Be­ra­ter bzw. Ver­mitt­ler ver­wand­te Pros­pekt den An­le­ger in­so­weit falsch in­for­mier­te. Die Schief­la­ge des Fonds war al­lein schon mit dem dau­er­haf­ten Aus­blei­ben der prog­nos­ti­zier­ten Aus­schüt­tun­gen prak­tisch ab dem Jahre 2001 un­schwer er­kenn­bar und hätte den An­le­ger ver­an­las­sen müs­sen, den Din­gen nach­zu­ge­hen, ggf. Rechts­rat ein­zu­ho­len.

Schon mit dem wie­der­hol­ten Aus­blei­ben der Aus­schüt­tun­gen muss­te die Kla­ge­par­tei an­neh­men, dass die an­geb­li­chen an­prei­sen­den An­ga­ben des Bank­mit­ar­bei­ters falsch waren und der Pros­pekt über die wirt­schaft­li­che Seite des Fonds un­zu­tref­fend in­for­mier­te, ins­be­son­de­re die Ren­di­te­er­war­tun­gen, mög­li­cher­wei­se im Zu­sam­men­hang mit der Mit­tel­ver­wen­dung, und damit auch das Ver­lust­ri­si­ko falsch dar­stell­te.

Ren­di­ten wur­den näm­lich wegen des Aus­blei­bens von Aus­schüt­tun­gen ab einem be­stimm­ten Zeit­punkt ge­ra­de nicht mehr er­zielt. Damit droh­te zu­gleich die Ver­wirk­li­chung des Ver­lust­ri­si­kos.

Ist da­nach al­lein schon das dau­er­haf­te Aus­blei­ben der (prog­nos­ti­zier­ten) Aus­schüt­tun­gen aus­schlag­ge­bend für den Vor­wurf grob fahr­läs­si­ger Nicht­kennt­nis, kommt er­schwe­rend der In­halt der Ge­schäfts­be­rich­te hinzu, die der Kla­ge­par­tei un­strei­tig zu­gin­gen. Wenng­leich der je­wei­li­ge Ver­fas­ser na­tur­ge­mäß ver­such­te, die Ent­wick­lung der Ver­mie­tun­gen po­si­tiv dar­zu­stel­len, durf­te ein ver­stän­di­ger und sorg­fäl­tig le­sen­der An­le­ger nicht ver­ken­nen, dass der prog­nos­ti­zier­te Ver­mie­tungs­tand zu kei­nem Zeit­punkt auch nur an­nä­hernd er­reicht wurde. Auf die von den Be­klag­ten zu 2. und 3. zu den Akten ge­reich­ten und auch von der Kla­ge­par­tei be­ur­teil­ten Be­rich­te wird Bezug ge­nom­men. Wer vor der Rea­li­tät die Augen nicht ver­schloss, dem konn­te trotz ge­wis­ser Stei­ge­run­gen des Ver­mie­tungs­stands im Laufe der Jahre das dies­be­züg­li­che hohe Ri­si­ko nicht ver­bor­gen blei­ben. Es be­stand ge­ra­de kein hin­rei­chen­der, kon­kre­ter An­lass für die An­nah­me, das Ob­jekt werde ir­gend­wann zu­min­dest weit­ge­hend voll­stän­dig ver­mie­tet sein.

Waren da­nach die An­le­ger schon im Hin­blick auf die Ent­wick­lung der Aus­schüt­tun­gen aus­rei­chend ge­warnt, so dass An­lass be­stand, Be­ra­tungs- und Pros­pekt­in­halt spä­tes­tens 2005/2006 einer ein­ge­hen­den Prü­fung zu un­ter­zie­hen bzw. un­ter­zie­hen zu las­sen, so gilt dies erst recht bei einer zu­sam­men­fas­sen­den Be­wer­tung der Ent­wick­lun­gen von Aus­schüt­tun­gen und Ver­mie­tungs­stand.

Die sei­tens der Kla­ge­par­tei zi­tier­ten Ent­schei­dun­gen des BGH ste­hen die­ser Wer­tung nicht ent­ge­gen. In dem Urteil vom 23.06.2009 ging es (nur) um die dies­be­züg­li­che Be­wer­tung des Aus­blei­bens von Mie­ten, nicht um das Aus­blei­ben von Aus­schüt­tun­gen. Dies ist in dem hier re­le­van­ten Zu­sam­men­hang ein wich­ti­ger Unter­schied.

Die Ent­schei­dung des BGH vom 08.07.2010 - III ZR 249/09 = NJW 2010, 3292  be­fasst sich eben­falls mit einer an­de­ren Frage, näm­lich der­je­ni­gen, ob dem An­le­ger im Sinne gro­ber Fahr­läs­sig­keit vor­zu­wer­fen ist, den Pros­pekt nicht ge­le­sen und daher dort ent­hal­te­ne Hin­wei­se nicht zur Kennt­nis ge­nom­men zu haben. Darum geht es vor­lie­gend nicht. Die Kam­mer knüpft in­so­weit nicht an den Pros­pekt­in­halt, son­dern an das wie­der­hol­te Aus­blei­ben der Aus­schüt­tun­gen und damit an einen we­sent­li­chen Ge­sichts­punkt an, der in den frü­he­ren Rep­li­ken der Kla­ge­par­tei­en weit­ge­hend un­be­ach­tet ge­blie­ben ist. Im Üb­ri­gen ver­kennt die Kla­ge­par­tei in­so­weit, dass der BGH hier einen Fall zu be­wer­ten hatte, in dem die Aus­schüt­tun­gen an­ders als hier nicht über meh­re­re Jahre hin­weg, son­dern nur ein­mal aus­ge­blie­ben waren.

Auch die Ent­schei­dung des BGH vom 22.7.2010 - III ZR 203/09 = NJW-RR 2010, 3292 stellt eben­falls nur da­rauf ab, das Nicht­le­sen des Pros­pekts al­lein be­grün­de in der Regel noch nicht den Vor­wurf der gro­ben Nach­läs­sig­keit. So­weit im Üb­ri­gen dort Nach­schuss­pflich­ten im Zu­sam­men­hang mit einer dro­hen­den In­sol­venz eine Rolle spiel­ten, greift die „Erst-recht-Ar­gu­men­ta­tion“ der Kla­ge­par­tei nicht. Bei auf­merk­sa­mer Lek­tü­re der Ent­schei­dung er­gibt sich, dass der BGH den von den Ins­tanz­ge­rich­ten er­ho­be­nen Vor­wurf der gro­ben Fahr­läs­sig­keit im Zu­sam­men­hang mit der Kennt­nis der Schief­la­ge des Fonds auf Grund der Nach­schüs­se ge­ra­de un­be­an­stan­det ge­las­sen und nur ge­ur­teilt hat, da­raus dürfe nicht ohne Wei­te­res ge­schlos­sen wer­den, dass Ver­jäh­rung auch wegen wei­te­rer Pflicht­ver­let­zun­gen (betr. die Fun­gi­bi­li­tät und die Haf­tungs­re­ge­lung) an­zu­neh­men sei.

4.

Auch im Üb­ri­gen lie­gen die von der Kla­ge­par­tei ge­rüg­ten Pros­pekt­feh­ler nicht vor.

Der Pros­pekt über ein Be­tei­li­gungs­an­ge­bot hat den An­le­ger über alle Um­stän­de, die für seine Ent­schlie­ßung von we­sent­li­cher Be­deu­tung sind oder sein kön­nen, sach­lich rich­tig und voll­stän­dig zu un­ter­rich­ten. Dazu ge­hört eine Auf­klä­rung über Um­stän­de, die den Ver­trags­zweck ver­ei­teln kön­nen. Ob ein Pros­pekt rich­tig oder un­rich­tig ist, ist daher nicht al­lein an­hand der wie­der­ge­ge­be­nen Ein­zel­tat­sa­chen, son­dern nach dem Ge­samt­bild zu be­ur­tei­len, das er von den Ver­hält­nis­sen des Un­ter­neh­mens ver­mit­telt (BGH NJW-RR 2007, 1329ff. m.w.N.).

Eine Prü­fung an­hand die­ser Kri­te­rien er­gibt, dass im vor­lie­gen­den Fall keine Pros­pekt­feh­ler vor­lie­gen. Im Ein­zel­nen gilt Fol­gen­des:

a)

So­weit die Kla­ge­par­tei rügt, der Pros­pekt kläre nicht hin­rei­chend über die man­geln­de Ver­äu­ßer­bar­keit der An­tei­le auf, ver­fängt dies nicht. Ein Pros­pekt­feh­ler ist nicht er­sicht­lich.

Nach den Vor­ga­ben des BGH (NJW-RR 2007, 621f.; 1692f.) hat ein Pros­pekt mit hin­rei­chen­der Deut­lich­keit da­rauf hin­zu­wei­sen, dass die Ver­äu­ße­rung eines An­teils an einem ge­schlos­se­nen Im­mo­bi­lien­fonds in Er­man­ge­lung eines ent­spre­chen­den Mark­tes nur ein­ge­schränkt mög­lich ist. Unter Zu­grun­de­le­gung die­ser An­for­de­run­gen ist der Hin­weis auf S. 37 des Pros­pek­tes nach An­sicht der Kam­mer nicht zu be­an­stan­den. Schon der di­rekt unter der Über­schrift „Ver­äu­ßer­bar­keit von Be­tei­li­gun­gen“ ent­hal­te­ne Hin­weis auf die Lang­fris­tig­keit der kon­kre­ten Ka­pi­tal­an­la­ge ver­deut­licht dem An­le­ger, dass die Be­tei­li­gung vom An­satz her nicht ge­eig­net ist, sie je­der­zeit nach Be­lie­ben zu ver­äu­ßern. Im Wei­te­ren kommt dann klar zum Aus­druck, dass – im Ge­gen­satz zu Ak­tien – der Han­del mit Kom­man­dit­an­tei­len nicht ins­ti­tu­tio­na­li­siert ist. Die im Pros­pekt for­mu­lier­te Er­war­tung, dass An­tei­le in den meis­ten Si­tu­a­tio­nen „in einem an­ge­mes­se­nen Zeit­raum“ zu ver­kau­fen sein wer­den, ist nicht falsch. Es wird zum Einen deut­lich, dass es sich um eine reine Er­war­tung (und nicht um eine fest­ste­hen­de Tat­sa­che) han­delt. Da­rü­ber hi­naus ver­mit­telt der Text dem auf­merk­sa­men, durch­schnitt­lich ge­bil­de­ten Leser den Ein­druck, dass zwar – durch­aus zu­tref­fend – grund­sätz­lich von einer Ver­äu­ßer­bar­keit aus­ge­gan­gen wer­den kann, je­doch nicht stets in allen Fäl­len und nicht un­be­dingt so­fort.

Für die Rich­tig­keit der Pros­pekt­an­ga­ben spricht im Üb­ri­gen auch der un­wi­der­leg­te kon­kre­te Vor­trag der Be­klag­ten zu 2. und 3., dass es tat­säch­lich auf einem Zweit­markt zu Ver­käu­fen der Be­tei­li­gun­gen kam.

b)

Pros­pekt­feh­ler be­ste­hen auch nicht im Hin­blick auf die mög­li­che Haf­tung der An­le­ger. Der Pros­pekt stellt auf S.47 unter der Über­schrift „Die Haf­tung des treu­hän­de­risch Be­tei­lig­ten und des Di­rekt­kom­man­di­tis­ten“ die ge­setz­li­chen Re­ge­lun­gen der §§ 171, 172 HGB zu­tref­fend dar. Das Haf­tungs­ri­si­ko der An­le­ger in den ers­ten Jah­ren, in denen Ver­lus­te vor­ge­se­hen waren und es daher zu Aus­schüt­tun­gen aus Er­trä­gen gar nicht kom­men konn­te, wird nicht ver­schlei­ert oder ver­heim­licht. Der Zu­sam­men­hang zwi­schen Aus­schüt­tun­gen und der Ver­rin­ge­rung des Ka­pi­tal­kon­tos unter die ein­ge­tra­ge­ne Haft­sum­me wird aus­drück­lich er­wähnt.

Auch die Kon­zep­tion des vor­lie­gen­den Fonds, durch steuer­recht­li­che Son­der­ab­schrei­bun­gen Ver­lus­te her­bei­zu­füh­ren, recht­fer­tigt keine ab­wei­chen­de Be­ur­tei­lung. Zwar min­dern sol­che Ver­lus­te die Ka­pi­tal­kon­ten der Ge­sell­schaf­ter und kön­nen damit grund­sätz­lich zu einem Wie­der­auf­le­ben der Haf­tung füh­ren. Dies würde aber vo­raus­set­zen, dass trotz an­dau­ern­der Ver­lus­te Aus­schüt­tun­gen an die Ge­sell­schaf­ter auch dann noch er­fol­gen, wenn deren Ein­la­gen bis auf den je­wei­li­gen Haf­tungs­be­trag ab­ge­schmol­zen sind. Dafür lie­fert die Kon­zep­tion des vor­lie­gen­den Fonds kei­nen An­halt (vgl. BGH, Ur­tei­le vom 27.10.2009, XI ZR 337/08 und XI ZR 338/08, ver­öf­fent­licht u.a. in WM 2009, 2303ff., 2306f., je­weils m.w.N.). Auch die Kla­ge­par­tei hat kei­nen be­last­ba­ren Vor­trag dazu ge­bracht, warum die Dar­stel­lung falsch oder ir­re­füh­rend sein soll.

Ein­deu­tig weist der Pros­pekt auf S.47 unter der Über­schrift „Die Rechts­stel­lung der treu­hän­de­risch Be­tei­lig­ten“ auch da­rauf hin, dass die­je­ni­gen An­le­ger, die ihre Be­tei­li­gung über den Treu­hand­kom­man­di­tis­ten ver­wal­ten las­sen, auf­grund der Re­ge­lun­gen im Ge­sell­schafts­ver­trag im In­nen­ver­hält­nis wie un­mit­tel­bar be­tei­lig­te Kom­man­di­tis­ten be­han­delt wer­den. Wei­ter wird unter der Über­schrift „Die Haf­tung des treu­hän­de­risch Be­tei­lig­ten und des Di­rekt­kom­man­di­tis­ten“, nach­dem die oben dar­ge­stell­te Haf­tung des Di­rekt­kom­man­di­tis­ten er­läu­tert wor­den ist, da­rauf hin­ge­wie­sen, dass die vor­ge­nann­ten ge­setz­li­chen Be­stim­mun­gen über die Haf­tung des Kom­man­di­tis­ten auf den Treu­ge­ber nicht un­mit­tel­bar an­wend­bar sind, dass je­doch über den Ge­sell­schafts­ver­trag ein Gleich­lau­fen der Haf­tung im In­nen­ver­hält­nis ver­ein­bart ist. Diese Dar­stel­lung ist aus­rei­chend, um die Haf­tung auch der­je­ni­gen, die ihre Be­tei­li­gung über den Treu­hand­kom­man­di­tis­ten ver­wal­ten las­sen, ein­deu­tig dar­zu­stel­len.

c)

Auch so­weit die Kla­ge­par­tei die Dar­stel­lung der Ren­di­te durch Ver­wen­dung der sog. in­ter­nen Zins­fuß (IRR-Me­tho­de) als feh­ler­haft be­män­gelt, ver­mag die Kam­mer kei­nen Pros­pekt­feh­ler zu er­ken­nen. Die Be­klag­ten haben nach­voll­zieh­bar und zur Über­zeu­gung der Kam­mer dar­ge­legt, dass es sich um eine grund­sätz­lich ver­tret­ba­re, an­wend­ba­re Me­tho­de han­delt. Dem ist die Kla­ge­par­tei nicht mehr subs­tan­tiiert ent­ge­gen­ge­tre­ten.

Es wird ins­be­son­de­re auch nicht der fälsch­li­che Ein­druck er­weckt, dass die Ren­di­te­an­ga­ben mit den­je­ni­gen von ein­fa­cher struk­tu­rier­ten An­la­gen (z.B. Spar­ein­la­gen oder fest­ver­zins­li­che Wert­pa­pie­re) ver­gli­chen wer­den kön­nen. Die Aus­füh­run­gen auf den Sei­ten 42 und 43 des Pros­pek­tes stel­len hin­rei­chend deut­lich dar, dass es sich hier um eine kom­ple­xe­re Über­le­gung zur Ren­di­te­dar­stel­lung han­delt, die ins­be­son­de­re von der steuer­li­chen Si­tu­a­tion des je­wei­li­gen An­le­gers ab­hän­gig ist. Die Be­rech­nungs­me­tho­de wird schließ­lich im Pros­pekt in aus­rei­chen­der Tiefe dar­ge­stellt.

d)

Auch so­weit die Kla­ge­par­tei rügt, sie sei nicht ord­nungs­ge­mäß auf ein To­tal­ver­lust­ri­si­ko hin­ge­wie­sen wor­den, liegt kein Pros­pekt­feh­ler vor. Un­ab­hän­gig von der Frage, ob ein da­hin­ge­hen­der Feh­ler nicht oh­ne­hin be­reits ver­jährt wäre, weil der Kla­ge­par­tei spä­tes­tens mit dem wie­der­hol­ten Aus­blei­ben der Aus­schüt­tun­gen die Ver­lust­ge­fah­ren hät­ten klar sein müs­sen (s.o.), be­stand keine wei­te­re Auf­klä­rungs­pflicht über ein To­tal­ver­lust­ri­si­ko. Es han­delt sich bei dem streit­ge­gen­ständ­li­chen Fonds um einen ge­schlos­se­nen Im­mo­bi­lien­fonds mit einer Fremd­ka­pi­tal­quo­te von 27%. Bei einem Im­mo­bi­lien­fonds steht den Ver­bind­lich­kei­ten der Ge­sell­schaft auch bei un­zu­rei­chen­den Miet­er­trä­gen zu­nächst der Sach­wert der Im­mo­bi­lie gegen­über. Zu einem To­tal­ver­lust des An­la­ge­be­tra­ges kann es daher erst kom­men, wenn die Ver­bind­lich­kei­ten der Fonds­ge­sell­schaft den Wert der Im­mo­bi­lie voll­stän­dig auf­zeh­ren. Auch wenn ein teil­wei­se fremd­fi­nan­zier­ter Fonds zu­sätz­lich Zins- und Til­gungs­leis­tun­gen zu er­brin­gen hat und im Fall der Ver­wer­tung der Fonds­im­mo­bi­lie das Ri­si­ko be­steht, dass der Erlös hin­ter den Kre­dit­ver­bind­lich­kei­ten zu­rück­bleibt, so er­gibt sich da­raus kein Ri­si­ko, auf das der Pros­pekt bzw. die Be­klag­te zu 1. die Kla­ge­par­tei in ihrer Be­ra­tung hätte ge­son­dert hin­wei­sen müs­sen. So­lan­ge der An­teil der Fremd­fi­nan­zie­rung des Fonds und die damit ver­bun­de­nen Be­las­tun­gen – wie hier – im Pros­pekt zu­tref­fend dar­ge­stellt sind, sind die sich da­raus er­ge­ben­den Ri­si­ken all­ge­mei­ner Natur und damit nicht auf­klä­rungs­dürf­tig. Etwas an­de­res kann sich dann er­ge­ben, wenn wei­te­re, dem An­le­ger un­be­kann­te, ri­si­ko­er­hö­hen­de Um­stän­de hin­zu­tre­ten, etwa ein über­teu­er­ter Er­werb der Im­mo­bi­lie, der Ein­satz von Eigen­ka­pi­tal für in­ves­ti­ti­ons­frem­de Zwe­cke oder der Ver­fall der be­tref­fen­den Im­mo­bi­lien­prei­se (vgl. BGH, Urteil vom 27.10.2009, Az.: XI ZR 338/08). Wei­te­re ri­si­ko­er­hö­hen­de Um­stän­de sind vor­lie­gend nicht bzw. nicht hin­rei­chend subs­tan­tiiert vor­ge­tra­gen, so­dass es dabei bleibt, dass eine Auf­klä­rung über ein To­tal­ver­lust­ri­si­ko nicht er­for­der­lich war.

e)

Eben­falls zu Un­recht be­män­gelt die Kla­ge­par­tei die Dar­stel­lung der Mit­tel­ver­wen­dung im Pros­pekt.

aa)

Der Pros­pekt ent­hält ein­mal auf S.34 einen In­ves­ti­ti­ons- und Fi­nan­zie­rungs­plan, indem so­wohl die Mit­tel­her­kunft als auch die Mit­tel­ver­wen­dung nach Art und Höhe dar­ge­legt wer­den. Auf S. 34 wird auch aus­drück­lich auf § 7 des Ge­sell­schafts­ver­tra­ges ver­wie­sen, der dann (auf S.53 des Pros­pek­tes) noch­mals den In­ves­ti­ti­ons- und Fi­nan­zie­rungs­plan ent­hält, wobei an die­ser Stel­le teil­wei­se die Zah­lungs­emp­fän­ger über Kür­zel aus­ge­wie­sen sind.

Der In­ves­ti­ti­ons- und Fi­nan­zie­rungs­plan ist über­sicht­lich und ent­hält alle we­sent­li­chen In­for­ma­tio­nen, ins­be­son­de­re wer­den die ge­nau­en DM-Be­trä­ge an­ge­ge­ben. Warum nach An­sicht der Kla­ge­par­tei An­ga­ben zu den Pro­zent­sät­zen der Be­trä­ge feh­len sol­len, ist nicht er­sicht­lich. Viel­mehr sind auf S.35 des Pros­pek­tes unter „Auf­schlüs­se­lung der Mit­tel­ver­wen­dung“ die ob­jekt- und fonds­be­ding­ten Kos­ten so­wohl in ab­so­lu­ten Zah­len als auch in Pro­zent aus­ge­wie­sen. Der in­te­res­sier­te An­le­ger ist also in der Lage, den Kos­ten- und Fi­nan­zie­rungs­plan des Fonds so­wohl in ab­so­lu­ten Zah­len als auch in Pro­zent­sät­zen zur Kennt­nis zu neh­men. Dass der Pros­pekt hier­für ins­ge­samt drei Ta­bel­len be­nö­tigt, scha­det nicht; ins­be­son­de­re wer­den die In­for­ma­tio­nen hier­durch weder un­über­sicht­lich, noch sind sie an ver­steck­ter Stel­le an­ge­bracht.

bb)

Auch so­weit die Kla­ge­par­tei rügt, es sei nicht er­sicht­lich, wie das Agio in Höhe von fünf Pro­zent ver­wen­det wird, geht dies fehl.

(1)

Wie in der Kla­ge­schrift selbst vor­ge­tra­gen, ist das Agio mit ins­ge­samt 18.425.000 DM in der Rub­rik „Mit­tel­her­kunft“ aus­ge­wie­sen. In der Rub­rik „Mit­tel­ver­wen­dung“ taucht dann der­sel­be Be­trag (18.425.000 DM) mit der Er­läu­te­rung „wei­te­re Eigen­ka­pi­tal­be­schaf­fungs­auf­wen­dun­gen“ wie­der auf. Be­reits hie­raus kann hin­rei­chend si­cher ge­schlos­sen wer­den, dass es sich bei dem Agio um die Mit­tel han­delt, die für die „wei­te­ren Eigen­ka­pi­tal­be­schaf­fungs­auf­wen­dun­gen“ vor­ge­se­hen sind. Davon ab­ge­se­hen ent­hält der Pros­pekt auf S.35 auch den kon­kre­ten Hin­weis, dass die etwa 4.000 am Fonds Be­tei­lig­ten „für 12,22% und das Agio in Höhe von 5%“ drei um­fang­rei­che Dienst­leis­tungs­pak­te er­hal­ten, näm­lich:

1. „ge­ne­rel­le Ex­per­ti­se, Be­ra­tungs- und Ver­mitt­lungs­leis­tun­gen von Ban­ken, Spar­kas­sen und an­de­ren qua­li­fi­zier­ten Fi­nanz­dienst­leis­tungs­un­ter­neh­men.

2. Im­mo­bi­lien­su­che, Re­search, Fonds­kon­zep­tion und Fonds­do­ku­men­ta­tion, gut­ach­ter­li­che Ana­ly­sen und Be­wer­tun­gen, Or­ga­ni­sa­tion und Durch­füh­rung des Fonds, Be­schaf­fung und Si­che­rung der Fi­nan­zie­rung, Plat­zie­rungs- und Ein­zah­lungs­ga­ran­tien, Im­mo­bi­lien­ma­na­ge­ment und den über viele Jahre er­wor­be­nen Vor­be­rei­tungs­grad, d.h. die Er­fah­rung, Kom­pe­tenz und Leis­tungs­kraft der A-Gruppe, die sich für die Be­tei­lig­ten am A mit dem X kon­kre­ti­siert.

3. Eine um­fas­sen­de steuer­li­che und treu­hän­de­ri­sche Be­treu­ung in der mehr­jäh­ri­gen In­ves­ti­ti­ons­pha­se.“

Damit stellt der Pros­pekt klar und un­miss­ver­ständ­lich dar, wofür (u.a.) das Agio ver­wen­det wird. Mehr In­for­ma­tio­nen muss der Pros­pekt nicht ent­hal­ten.

(2)

Zu wei­te­ren In­for­ma­tio­nen war auch die Be­klag­te zu 1. nicht ver­pflich­tet, ins­be­son­de­re be­stand für sie keine (wei­ter­ge­hen­de) Pflicht, die Kla­ge­par­tei über die von ihr auf­grund der Ver­mitt­lung der streit­ge­gen­ständ­li­chen Be­tei­li­gung ver­ein­nahm­ten Ver­gü­tung zu in­for­mie­ren.

Im vor­lie­gen­den Fall ist zwi­schen den Par­tei­en strei­tig, ob die Be­klag­te zu 1. Rück­ver­gü­tun­gen „im Sinne der Recht­spre­chung“ er­hal­ten hat. Die Kla­ge­par­tei be­haup­tet dies, die Be­klag­te zu 1. ist (eben­so wie die Be­klag­ten zu 2. und 3.) der An­sicht, mit Hin­weis auf den kon­kre­ten Zah­lungs­fluss lägen keine Rück­ver­gü­tun­gen „im Sinne der Recht­spre­chung“ vor.

Nach An­sicht der Kam­mer be­steht eine Auf­klä­rungs­pflicht über er­hal­te­ne Pro­vi­sio­nen/ Ver­gü­tun­gen un­ab­hän­gig von der Frage, aus wel­chem „Topf“ das Geld kommt und über wel­chen Zah­lungs­weg die be­ra­ten­de Bank das Geld er­hält. Da für die ein­schlä­gi­ge Recht­spre­chung des BGH maß­ge­bend der mög­li­che In­te­res­sen­kon­flikt der Bank ist, kann es in die­sem Zu­sam­men­hang kei­nen Unter­schied ma­chen, auf wel­chem Zah­lungs­weg und aus wel­chem „Topf“ die Bank eine um­satz­ab­hän­gi­ge Ver­gü­tung von dem Emit­ten­ten er­hält (so auch OLG Köln, Urteil vom 10.11.2010, Az.: 13 U 218/09 zu Me­dien­fonds; OLG Frank­furt a.M., Urteil vom 08.09.2010 Az.: 17 U 90/10 zum Ver­kauf von Zer­ti­fi­ka­ten). Die In­te­res­sen­la­ge ist aus Sicht des Kun­den – und auf diese ist al­lein ab­zu­stel­len – in allen Fäl­len gleich. Die Ar­gu­men­ta­tion der Be­klag­ten, eine Rück­ver­gü­tung schei­de be­reits auf­grund des ge­wähl­ten Zah­lungs­we­ges aus, ver­fängt daher nicht.

Auch der Vor­trag der Be­klag­ten zu 1., es habe im vor­lie­gen­den Fall kein In­te­res­sen­kon­flikt be­stan­den, ist nicht über­zeu­gend. Zum Einen liegt, wie dar­ge­legt, der Grund für die Recht­spre­chung des BGH darin, dem Kun­den gegen­über of­fen­zu­le­gen, dass die Bank neben dem Kun­den­in­te­res­se auch ihr ei­ge­nes ver­folgt. Warum eine Of­fen­le­gungs­pflicht ent­fal­len soll­te, weil das ei­ge­ne In­te­res­se bei allen emp­foh­le­nen An­la­gen vor­han­den war, ist nicht er­sicht­lich. Selbst wenn man an­neh­men würde, dass ein In­te­res­sen­kon­flikt dann ent­fällt, wenn eine Bank ne­ben­ei­nan­der meh­re­re Ka­pi­tal­an­la­gen emp­fiehlt und der Kunde sich für die­je­ni­ge ent­schei­det, die den ge­rings­ten Er­trag für die Bank be­deu­tet, hätte die Be­klag­te zu 1. je­doch vor­tra­gen müs­sen, wel­che kon­kre­ten an­de­ren An­la­gen sie emp­fahl und wel­che Er­trä­ge dies je­weils be­deu­tet hätte. Dies hat sie nicht getan. So­weit sie da­rauf ver­weist, dass bei einer Fi­nan­zie­rung eines Hau­ses oder einer Eigen­tums­woh­nung ihr Zins­er­trag viel höher ge­we­sen wäre, stellt sie hier nicht den rich­ti­gen Ver­gleich an: Die Hin­ga­be eines Dar­le­hens ist für eine Bank - neben der Emp­feh­lung und/ oder Ver­mitt­lung der An­la­ge als sol­cher - immer mit wei­te­ren Pflich­ten (näm­lich der Aus­zah­lung des Dar­le­hens) und mit wei­te­ren Ri­si­ken (näm­lich der Zah­lungs­un­fä­hig­keit des Kun­den) ver­bun­den, die die For­de­rung von Zin­sen recht­fer­ti­gen. Die Ver­ein­ba­rung der Zins­zah­lung ist dem­gegen­über nicht als bloße Pro­vi­sion für die Ver­mitt­lung der An­la­ge an­zu­se­hen, ganz ab­ge­se­hen davon, dass die zu leis­ten­den Zin­sen dem Kun­den selbst­ver­ständ­lich of­fen­ge­legt wer­den. Der Ver­gleich zwi­schen zu er­war­ten­den Zins­zah­lun­gen und der er­hal­te­nen Pro­vi­sion ist daher nicht ge­eig­net, den po­ten­tiel­len In­te­res­sen­kon­flikt, in dem sich die Bank be­fin­det, wenn sie ihrem Kun­den eine An­la­ge emp­fiehlt, an der sie selbst ver­dient, zu wi­der­le­gen.

Eine wei­te­re Auf­klä­rungs­pflicht der Be­klag­ten zu 1. be­steht al­ler­dings im vor­lie­gen­den Fall des­we­gen nicht, weil der Pros­pekt be­reits aus­rei­chend über Grund und Höhe der ver­ein­nahm­ten Pro­vi­sio­nen auf­klär­te.

Nach der Recht­spre­chung des BGH (Urteil vom 19.12.2006, Az.: XI ZR 56/05; Urteil vom 12.05.2009, XI ZR 586/07; Urteil vom 27.10.2009, Az.: XI ZR 338/08) muss eine Bank, die einem An­le­ger den Er­werb be­stimm­ter An­la­ge­pro­duk­te – in den dor­ti­gen Ent­schei­dun­gen An­tei­le an Ak­tien- oder Me­dien­fonds – emp­fiehlt, die­sen un­ge­fragt da­rauf hin­wei­sen, dass und in wel­cher Höhe sie Rück­ver­gü­tun­gen aus Aus­ga­be­auf­schlä­gen und Ver­wal­tungs­kos­ten von der Fonds­ge­sell­schaft er­hält. Diese Auf­klä­rung ist not­wen­dig, um dem Kun­den einen in­so­fern be­ste­hen­den In­te­res­sen­kon­flikt der Bank offen zu legen; sie ist nicht auf den An­wen­dungs­be­reich des WpHG be­schränkt, son­dern – weil sie sich aus dem zi­vil­recht­lich all­ge­mein an­er­kann­ten Grund­satz der Ver­mei­dung von ver­trags­wid­ri­gen In­te­res­sen­kon­flik­ten er­gibt – zwar auf­sichts­recht­lich für den Be­reich des Wert­papier­han­dels nor­miert wor­den, be­an­sprucht aber auch für Fälle au­ßer­halb die­ses Gel­tungs­be­reichs Gel­tung (vgl. OLG Köln, Urteil vom 23.12.2009, Az.: 13 U 25/09 m.w.N.; OLG Köln, Urteil vom 10.11.2010, Az.: 13 U 218/09). Erst durch die Auf­klä­rung wird der An­le­ger in die Lage ver­setzt, das Um­satz­in­te­res­se der Bank selbst ein­zu­schät­zen (OLG Köln a.a.O.).

Der streit­ge­gen­ständ­li­che Pros­pekt ent­hält auf S. 35 den Hin­weis, dass die Be­tei­lig­ten (i.e. die Kom­man­di­tis­ten) „für 12,22% und das Agio in Höhe von 5% […] drei um­fang­rei­che Dienst­leis­tungs­pak­te“ er­hal­ten, u.a. auch die Be­ra­tungs- und Ver­mitt­lungs­dienst­leis­tun­gen der Ban­ken und Spar­kas­sen. In dem da­ne­ben­ste­hen­den Kas­ten „Auf­schlüs­se­lung der Mit­tel­ver­wen­dung“ sind u.a. die fonds­be­ding­ten Kos­ten, die ins­ge­samt 12,22% der Ge­samt­kos­ten aus­ma­chen (und damit unter der Gren­ze von 15% lie­gen), dar­ge­stellt. Dort ist die Po­si­tion „Eigen­ka­pi­tal­be­schaf­fung, Plat­zie­rungs­ver­pflich­tung“ mit 33.480.000,00 DM und 7,15% an­ge­ge­ben, wobei sich an an­de­rer Stel­le (näm­lich auf S. 34 des Pros­pek­tes) er­gibt, dass von den 33.480.000,00 DM 29.480.000,00 DM auf die Eigen­ka­pi­tal­be­schaf­fung ent­fal­len und 4.000.000,00 DM auf die Plat­zie­rungs­ver­pflich­tung.

Die Kos­ten für die Eigen­ka­pi­tal­be­schaf­fung er­ge­ben sich somit aus dem Pros­pekt. Eben­so ist im Pros­pekt der ein­deu­ti­ge Hin­weis ent­hal­ten, dass die be­ra­ten­den und ver­mit­teln­den Ban­ken und Spar­kas­sen - und damit eben auch die Be­klag­te zu 1. - für ihre Leis­tun­gen aus die­sem Be­trag ver­gü­tet wer­den. Der An­le­ger war damit in der Lage, so­wohl die Be­klag­te zu 1. als Emp­fän­ge­rin als auch die ma­xi­ma­le Höhe der Zu­wen­dung dem Pros­pekt zu ent­neh­men. Damit war ein even­tu­ell be­ste­hen­der In­te­res­sen­kon­flikt der Be­klag­ten zu 1. of­fen­ge­legt, ohne dass es einer wei­te­ren (münd­li­chen) In­for­ma­tion be­durf­te. Viel­mehr reich­ten die In­for­ma­tio­nen zu Art, Höhe und Ad­res­sat der Ver­gü­tun­gen aus. Soll­te ein An­le­ger im Ein­zel­fall wei­te­re In­for­ma­tio­nen haben wol­len, hätte die Mög­lich­keit einer kon­kre­ten Nach­fra­ge be­stan­den.

(3)

Selbst wenn man davon aus­ge­hen würde, dass die Be­klag­te zu 1. ver­pflich­tet ge­we­sen wäre, der Kla­ge­par­tei gegen­über un­ge­fragt wei­te­re In­for­ma­tio­nen hin­sicht­lich der von ihr durch die Ver­mitt­lung der streit­ge­gen­ständ­li­chen An­la­ge ver­ein­nahm­ten Gel­der zu geben, könn­te sich die Kla­ge­par­tei nicht auf einen et­wai­gen Be­ra­tungs­feh­ler be­ru­fen. Auch dies­be­züg­lich greift die von der Be­klag­ten zu 1. er­ho­be­ne Ein­re­de der Ver­jäh­rung.

Die Kam­mer schließt sich in­so­weit den Aus­füh­run­gen der 14. Zi­vil­kam­mer des Land­ge­richts Köln in den von die­ser ent­schie­de­nen Pa­ral­lel­ver­fah­ren (vgl. nur Urteil vom 23.12.2010, Az.: 14 O 275/10) aus­drück­lich an. Das Ge­richt ver­kennt dabei nicht, dass - ginge man im vor­lie­gen­den Fall von einem Be­ra­tungs­feh­ler aus - die­ser der Kla­ge­par­tei mög­li­cher­wei­se erst durch an­walt­li­che Be­ra­tung of­fen­bar wurde. Rich­tig ist auch, dass nach der Recht­spre­chung des BGH (Urteil vom 09.11.2007, Az.: V ZR 25/07) die kennt­nis­ab­hän­gi­ge Ver­jäh­rungs­frist grund­sätz­lich für jeden Be­ra­tungs­feh­ler ge­son­dert zu lau­fen be­ginnt. Nach An­sicht der Kam­mer be­darf die­ser Grund­satz je­doch in Fäl­len wie dem vor­lie­gen­den einer Ein­schrän­kung.

Der BGH hat seine oben zi­tier­te Recht­spre­chung damit be­grün­det, dass jede Hand­lung, die ei­ge­ne Scha­dens­fol­gen zei­tigt und da­durch zum Ge­samt­scha­den bei­trägt, ver­jäh­rungs­recht­lich eine neue selb­stän­di­ge Schä­di­gung dar­stellt, die einen neuen Er­satz­an­spruch mit ei­ge­nem Lauf der Ver­jäh­rungs­frist er­zeugt. Es müsse dem Gläu­bi­ger un­be­nom­men blei­ben, so der BGH wei­ter, eine ihm be­kannt ge­wor­de­ne Auf­klä­rungs­pflicht­ver­let­zung – selbst wenn eine da­rauf ge­stütz­te Klage auf Rück­ab­wick­lung des Ver­tra­ges er­folg­ver­spre­chend wäre – hin­zu­neh­men, ohne Ge­fahr zu lau­fen, dass des­halb An­sprü­che aus wei­te­ren, ihm zu­nächst aber noch un­be­kann­ten Auf­klä­rungs­pflicht­ver­let­zun­gen zu ver­jäh­ren be­gin­nen. Dem stehe nicht ent­ge­gen, dass be­reits ein Be­ra­tungs­feh­ler aus­rei­chen kann, um die Rück­ab­wick­lung des ge­sam­ten Ver­tra­ges zu er­rei­chen. Denn jede Pflicht­ver­let­zung sei mit wei­te­ren Nach­tei­len für das Ver­mö­gen des Schuld­ners ver­bun­den (BGH, a.a.O., m.w.N.).

Diese Be­grün­dung trägt im vor­lie­gen­den Fall nicht. Die Ein­künf­te des streit­ge­gen­ständ­li­chen Fonds be­ste­hen, dies lässt auch die Kla­ge­par­tei so vor­tra­gen, aus­schließ­lich aus Miet­er­trä­gen. Dem­ent­spre­chend liegt das Ver­lust­ri­si­ko im We­sent­li­chen in der Ge­fahr der Ver­schlech­te­rung der Ver­mie­tungs­si­tu­a­tion und des Aus­falls von Mie­tern. Genau die­ses Ri­si­ko hat sich im vor­lie­gen­den Fall von An­fang an ver­wirk­licht. Die Miet­prog­no­sen konn­ten – dies ist oben be­reits dar­ge­legt – von An­fang an nicht ein­ge­hal­ten wer­den, die vom Fonds er­wirt­schaf­te­ten Er­geb­nis­se sind dau­er­haft be­trächt­lich hin­ter den ge­plan­ten Zah­len zu­rück­ge­blie­ben. Das Ver­mie­tungs­kon­zept als tra­gen­de Säule der Ren­di­te­er­war­tun­gen ist nicht auf­ge­gan­gen. Als Folge konn­ten – und dies war der Kla­ge­par­tei spä­tes­tens mit Ab­lauf der Jahre 2005/2006 be­kannt (s.o.) – kaum Aus­schüt­tun­gen er­fol­gen.

Un­ter­stellt man mit der Kla­ge­par­tei, dass sie die Be­tei­li­gung nur auf­grund der feh­ler­haf­ten An­ga­ben der Be­klag­ten so­wohl im Pros­pekt als auch im Be­ra­tungs­ge­spräch ein­ge­gan­gen ist und nimmt die Kla­ge­par­tei dann die (an­geb­li­chen) Auf­klä­rungs- und Be­ra­tungs­feh­ler hin­sicht­lich der Ren­di­te­er­war­tun­gen hin, so bleibt für eine ge­son­der­te Ver­jäh­rung einer et­wai­gen wei­te­ren Pflicht­ver­let­zun­gen der Be­klag­ten zu 1. hin­sicht­lich der von ihr ver­ein­nahm­ten Pro­vi­sio­nen/ Rück­ver­gü­tun­gen kein Raum. Ein schüt­zens­wer­tes In­te­res­se des An­le­gers, der das (fast voll­stän­di­ge) Schei­tern des mit der An­la­ge ver­folg­ten Zwecks, näm­lich der Ren­di­te­er­zie­lung, hin­nimmt, ist nicht ge­ge­ben. Denn ei­ge­ne Scha­dens­fol­gen sind durch das Unter­las­sen einer (über die An­ga­ben im Pros­pekt hi­naus­ge­hen­den) Auf­klä­rung nicht zu er­war­ten bzw. sind im Ver­hält­nis der von der Kla­ge­par­tei bis zum vor­lie­gen­den Ver­fah­ren hin­ge­nom­me­nen, in hohem Maße aus­blei­ben­den prog­nos­ti­zier­ten Miet­ein­nah­men der­art un­be­deu­tend, dass sie nicht ge­son­dert zu be­rück­sich­ti­gen sind (vgl. LG Köln, Urteil vom 23.12.2010, Az.: 14 O 275/10).

f)

Schließ­lich führt auch das von der Kla­ge­par­tei vor­ge­leg­te Pri­vat­gut­ach­ten des Dipl.-Volks­wirts F (nach­fol­gend: „Gut­ach­ten F“) nicht zu einer an­de­ren Be­wer­tung der von der Kla­ge­par­tei ge­rüg­ten Pros­pekt­feh­ler. Viel­mehr sind die Fest­stel­lun­gen des Gut­ach­ters nicht hin­rei­chend schlüs­sig und damit un­brauch­bar. Die Kam­mer schließt sich in­so­weit den aus­führ­li­chen Fest­stel­lun­gen in den Ur­tei­len der 14. und 21. Zi­vil­kam­mer in den Pa­ral­lel­ver­fah­ren, die den Be­voll­mäch­tig­ten die­ses Ver­fah­rens be­kannt sind (vgl. nur Land­ge­richt Köln, Urteil vom 23.12.2010, Az.: 14 O 275/10 und Land­ge­richt Köln, Urteil vom 01.02.2011, Az.: 21 O 340/10), an und nimmt hie­rauf Bezug. Es war daher auch nicht er­for­der­lich, ein ge­richt­li­ches Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten zu den von Herrn F auf­ge­wor­fe­nen Fra­gen ein­zu­ho­len. Auch in­so­weit schließt sich die Kam­mer den Fest­stel­lun­gen der 14. und 21. Zi­vil­kam­mer in den Pa­ral­lel­ver­fah­ren an.

Ent­ge­gen der An­sicht der Kla­ge­par­tei geht es bei der Be­wer­tung des Gut­ach­tens auch nicht darum, dass sich die Kam­mer be­triebs­wirt­schaft­li­che Kennt­nis­se an­maßt, die sie nicht hat. Ent­schei­dend ist, dass das Gut­ach­ten F schon keine nach­voll­zieh­ba­ren Pros­pekt­feh­ler auf­zeigt. Viel­mehr stell­te der Gut­ach­ter ent­we­der fal­sche An­for­de­run­gen an den In­halt des Pros­pekts oder setz­te seine – nicht be­leg­ten – Mut­ma­ßun­gen dem Pros­pekt­in­halt ent­ge­gen. Bei­des ist nicht ge­eig­net, Pros­pekt­feh­ler zu be­grün­den oder auch nur subs­tan­tiier­ten Vor­trag dar­zu­stel­len. Allein die­ser aber hätte dazu füh­ren kön­nen, dass zur Ent­schei­dung, ob die An­ga­ben im Pros­pekt oder im Pri­vat­gut­ach­ten rich­tig sind, ein wei­te­res, ge­richt­li­ches Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten hätte ein­ge­holt wer­den müs­sen.

5.

Ein Scha­dens­er­satz­an­spruch gegen die Be­klag­te zu 1. schei­tert daher be­reits dem Grunde nach daran, dass die Kla­ge­par­tei einen Be­ra­tungs-/ Pros­pekt­feh­ler nicht dar­le­gen konn­te. Auf die zwi­schen den Par­tei­en wei­te­ren strei­ti­gen Fra­gen zur Kau­sa­li­tät und zur Höhe des Scha­dens kommt es daher nicht mehr an.

II.

Auch gegen­über den Be­klag­ten zu 2. und 3. kann die Kla­ge­par­tei keine Scha­dens­er­satz­an­sprü­che gel­tend ma­chen.

Sol­che An­sprü­che könn­ten sich grund­sätz­lich aus un­ei­gent­li­cher bzw. Pros­pekt­haf­tung im wei­te­ren Sinne auf­grund der In­an­spruch­nah­me ty­pi­sier­ten Ver­trau­ens er­ge­ben, für wel­che die Grund­sät­ze der culpa in contrahendo (heute § 311 Abs. 2, 3 BGB) gel­ten. Die Be­klag­ten zu 2. und 3. sind Grün­dungs­kom­man­di­tis­ten, die Be­klag­te zu 2. da­rü­ber hi­naus auch Treu­hand­kom­man­di­tis­tin, so­dass sie grund­sätz­lich als An­spruchs­geg­ner in Be­tracht kom­men.

Al­ler­dings schei­tert ein Scha­dens­er­satz­an­spruch gegen die Be­klag­ten zu 2. und 3. daran, dass – wie oben dar­ge­stellt – Pros­pekt­feh­ler nicht vor­lie­gen bzw. je­den­falls die von den Be­klag­ten er­ho­be­ne Ein­re­de der Ver­jäh­rung ein­grei­fen würde (vgl. im Ein­zel­nen die Aus­füh­run­gen unter I.).

III.

Die Kos­ten­ent­schei­dung folgt aus § 91 ZPO.

Die Ent­schei­dung über die vor­läu­fi­ge Voll­streck­bar­keit folgt aus § 709 ZPO. Auf § 108 ZPO wird hin­ge­wie­sen.

Streit­wert:              16.997,60 EUR