§ 15 BNotO: Notar muss Eigentumsumschreibung bei streitiger Restkaufpreisfälligkeit verweigern
KI-Zusammenfassung
Die Käufer begehrten im Beschwerdeverfahren nach § 15 BNotO die Anweisung an den Notar, die Eigentumsumschreibung trotz nicht gezahlter Restkaufpreisrate ohne Zustimmung der Verkäufer zu beantragen. Streit bestand darüber, ob die Verkäufer die vertraglich geschuldeten Restbauleistungen erbracht hatten und ob der Einbehalt von 20.000 € den nicht erbrachten Leistungen entsprach. Das LG Köln hielt diese Fragen im Beschwerdeverfahren mangels Feststellbarkeit und wegen Unbestimmtheit der Leistungsbeschreibung für nicht klärbar. Die Amtsverweigerung des Notars wurde deshalb als berechtigt angesehen und die Beschwerde zurückgewiesen; die Klärung sei einem Zivilprozess mit Beweisaufnahme vorbehalten.
Ausgang: Beschwerde der Käufer nach § 15 BNotO gegen die Weigerung des Notars, die Umschreibung ohne Verkäuferzustimmung zu beantragen, zurückgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Das Beschwerdegericht nach § 15 BNotO prüft, ob die Amtsverweigerung des Notars bei beantragter Vollzugstätigkeit berechtigt ist.
Eine notarielle Weisung, die Eigentumsumschreibung nur nach vollständiger Kaufpreiszahlung zu beantragen, hindert den Notar am Vollzug, solange die Voraussetzungen einer vertraglich vorgesehenen Ausnahme (Umschreibung trotz Teilzahlung) zwischen den Beteiligten streitig und nicht feststellbar sind.
Kann im Verfahren nach § 15 BNotO nicht geklärt werden, ob der Verkäufer nach Fristsetzung zur Erbringung von Restarbeiten nicht bereit oder nicht in der Lage ist und ob ein Kaufpreiseinbehalt der Höhe nach den nicht erbrachten Leistungen entspricht, darf der Notar nicht zur einseitigen Beantragung der Eigentumsumschreibung angewiesen werden.
Ist die vertragliche Beschreibung geschuldeter Restbauleistungen im maßgeblichen Umfang unbestimmt und besteht streitiger Vortrag zu Umfang, Mängeln und Zusatzleistungen, ist die Sachaufklärung regelmäßig einem Zivilprozess mit Beweisaufnahme vorbehalten.
Tenor
Die Beschwerde der Beteiligten zu 1. und 2. gegen den Bescheid des Notars H vom 25.01.2010 die Eigentumsumschreibung gemäß der notariellen Urkunde vom 22.04.2009 - UR.-Nr. #### - nicht ohne Zustimmung der Beteiligten zu 3. und 4. beim Grundbuchamt zu beantragen, wird zurückgewiesen.
Gründe
Durch notariellen Kaufvertrag vom 22.04.2009 - UR-Nr. #### - des Notars H in Wesseling haben die Beteiligten zu 3. und 4. als Verkäufer den Beteiligten zu 1. und 2. als Käufern den Grundbesitz eingetragen im Grundbuch des AG Brühl von Wesseling Blatt ###, Gemarkung X Flur 8, Flurstück ###, Gebäude- und Freifläche, Wohnen, L Straße ##, groß 504 qm zu einem Kaufpreis von 380.000,00 € verkauft. Es wird auf die Urkunde Bl. 5 ff d.A. verwiesen.
In Ziffer II. der notariellen Urkunde heißt es wie folgt:
„1.
Der Verkäufer verkauft den vorbezeichneten Grundbesitz mit Gebäuden, sonstigen wesentlichen Bestandteilen und Zubehör dem dies annehmenden Käufer im Beteiligungsverhältnis zu je ½ Anteil.
2.
Der Grundbesitz ist bebaut mit einem Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen. Der Verkäufer hat nach seinem Erwerb des Objektes in 2004 umfangreiche Umbau- und Ausbauarbeiten in dem Objekt vorgenommen, die noch nicht vollständig abgeschlossen sind. Die noch zu erledigenden Arbeiten sind nachstehend aufgeführt; auf eine Auflistung der weiteren, vom Verkäufer bereits durchgeführten Maßnahmen wird von den Vertragsbeteiligten trotz entsprechender Empfehlung des beurkundenden Notars verzichtet.
3.
Zu dem Verkauf des Objektes vereinbaren die Beteiligten ergänzend folgendes:
a)
Das Objekt wird mit der vorhandenen Einbauküche und den Einbauschränken im Bad sowie der Sauna im Keller verkauft, welche bereits mit Zahlung des nachstehenden vereinbarten Kaufpreisteils von 330.000,00 € in das Eigentum des Käufers übergehen.
b)
Der Verkäufer verpflichtet sich, zur Fertigstellung seiner Ausbaumaßnahme noch folgende Bauleistungen zu erbringen:
- Fertigstellung von 2 Garagen mit vorgelagerten Stellplätzen;
- Außenterrasse der Wohnung im EG in Naturstein verlegen;
- Erneuerung der Hauseingangstür;
- Fenstereinbau im Treppenhaus,
- Treppenhaus mit Teppich verlegen;
- Fertigstellung der Balkone im 1. OG und im 2. OG sowie der Dachterrasse im DG in Bezug auf Verlegung der Bodenfliesen, Anbringung Geländer und Seitenwände;
- Fertigstellung von 2 Kellerräumen;
- Einbau der Glastür am Kamin der Wohnung im EG und Abnahme des Kamins durch den Schornsteinfeger;
- Fertigstellung des Bades der Wohnung im 2. OG sowie in allen Räumen dieser Wohnung Laminat verlegen;
- komplette Fertigstellung der Wohnung im Dachgeschoss mit Einbau und Fertiginstallation von Duschbad, WC und Waschbecken sowie Fliesen der Nassbereiche, Herstellung der Anschlüsse für die Einbauküche und Wohnraum mit Laminat verlegen;
- Isolieren und Streichen der gesamten Außenfassade vorne und hinten;
- Fertigstellung der Dacharbeiten
Auf eine nähere Beschreibung der vom Verkäufer in Erledigung dieser Restarbeiten zu verwendenden Materialien und Fabrikate wird von den Beteiligten auf eigenen Wunsch auch nach Belehrung durch den Notar verzichtet; der Verkäufer wurde von dem Notar darauf hingewiesen, dass er seine noch zu erbringenden Bauleistungen im Zweifel in mittlerer Art und Güte auszuführen hat und der Qualitätsstandard nach objektiver Verkehrsanschauung und nicht nach eigenen subjektiven Vorstellungen zu beurteilen ist.
c)
Ferner schuldet der Verkäufer eine mangelfreie behördliche Bauabnahme der Gesamtbaumaßnahme.“
In Ziffer III. der notariellen Urkunde ist ein Kaufpreis von 380.000,00 € vereinbart. In Ziffer III. 2. ist bestimmt, dass von diesem Kaufpreis ein Teilbetrag in Höhe von 330.000,00 € fällig und zinslos zahlbar 10 Tage nach Zugang einer schriftlichen Mitteilung des Notars beim Käufer über den Eintritt folgender Fälligkeitsvoraussetzungen zu zahlen ist:
„a)
Eintragung der nachstehend bewilligten Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung im Grundbuch, und zwar mit Rang nur nach den in Abschnitt I. aufgeführten Belastungen oder solchen Eintragungen, bei deren Bewilligung der Käufer selbst mitgewirkt hat…“
Die Beteiligten zu 1. und 2. hatten das Objekt im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages bereits teilweise genutzt. Die Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch eingetragen worden, nachdem die Beteiligten zu 1. und 2. 330.000,00 € gezahlt haben.
Weiterhin ist in Ziffer III. 4. der notariellen Urkunde folgendes geregelt:
„4.
Der verbleibende Kaufpreisrest von 50.000,00 € (in Worten: fünfzigtausend Euro) ist fällig und zahlbar nach Abnahme der vom Verkäufer noch zu erbringenden Bauleistungen durch den Käufer.
Hierbei vereinbaren die Beteiligten folgenden Ratenplan:
a) nach Fertigstellung der Garagen und Stellplätze 10.000,00 €,
b) nach Erneuerung der Hauseingangstür, Fenstereinbau
im Treppenhaus und Teppichverlegung im Treppenhaus 2.500,00 €,
c) nach Fertigstellung der Außenterrasse, der Balkone im
1. OG und 2. OG sowie der Dachterrasse im DG 7.500,00 €,
d) nach Fertigstellung der Kellerräume, Einbau des Kamins
im EG und dessen Abnahme durch den Schornsteinfeger 5.000,00 €,
e) nach Erledigung der Arbeiten in der Wohnung im 2. OG 5.000,00 €,
f) nach Erledigung der Arbeiten in der Wohnung im DG 12.000,00 €,
g) nach Erledigung der Fassaden- und Dacharbeiten 8.000,00 €.
Der Verkäufer verpflichtet sich, alle von ihm geschuldeten Arbeiten bis spätestens 30. Juni 2009 fertigzustellen.
Zur Abnahme der noch vom Verkäufer geschuldeten Bauleistungen findet jeweils ein gemeinsamer Besichtigungstermin statt, bei dem etwaige Mängel oder noch auszuführende Restarbeiten in einem von beiden Vertragsparteien zu unterzeichnenden Abnahmeprotokoll schriftlich festzuhalten sind. Die Abnahme setzt voraus, dass die vom Verkäufer geschuldeten Arbeiten ohne wesentliche Mängel fertig gestellt sind; unwesentliche Mängel hindern nicht die Abnahme (§ 640 Abs. 1 Satz 2 BGB) und somit auch nicht den Eintritt der Fälligkeit der Raten auf den zweiten Kaufpreisteilbetrag, sondern berechtigen den Käufer zu einem Kaufpreiseinbehalt in Höhe des zweifachen Betrages der erforderlichen Mängelbeseitigungskosten (§ 641 Abs. 3 BGB).“
In Ziffer IV. der notariellen Urkunde haben sich die Käufer wegen der Zahlung des Kaufpreises in Höhe von insgesamt 380.000,00 € dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen unterworfen. Darin ist geregelt, dass dem Verkäufer nach Eintritt der vom Notar zu überwachenden Fälligkeitsvoraussetzungen jederzeit eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde erteilt werden kann, ohne dass es hierzu weiterer Nachweise betreffend der die Fälligkeit der Forderung oder von in sonstiger Weise die Vollstreckbarkeit begründenden Tatsachen bedarf.
In Ziffer IX. 6 der notariellen Urkunde (Bl. 20 d.A.) ist folgendes bestimmt:
„6.
Der Notar wird angewiesen, die Eintragung des Eigentumswechsels erst zu veranlassen, wenn ihm die vollständige Zahlung des vom Käufer geschuldeten Kaufpreises nachgewiesen wurde, mithin neben der Zahlung des ersten Kaufpreisteilbetrages von 330.000,00 € die Zahlung aller bis zu dem vereinbarten Fertigstellungstermin 30.06.2009 fälligen Raten für die vom Verkäufer erbrachten Bauleistungen; sollte der Verkäufer auch nach nochmaliger angemessener Nachfristsetzung nicht bereit oder in der Lage sein, die vereinbarten Restarbeiten zu erbringen, kann der Käufer auch eine Eigentumsumschreibung gegen Zahlung nur der Raten für die tatsächlich erbrachten Bauleistungen verlangen.
Der Notar soll vor Beantragung der Eigentumsumschreibung keine Ausfertigung oder beglaubigte Ausfertigung dieser Urkunde erteilen, die die Auflassung enthält.“
Mit Schreiben vom 13.09.2009 (Bl. 54 d.A.) forderten die Beteiligten zu 1. und 2. ihre Verkäufer, die Beteiligten zu 3. und 4. auf, die Restarbeiten endgültig spätestens bis zum 15.10.2009 zu erledigen und bis zu diesem Datum auch die Hausabnahme durch die Stadt Wesseling vorzulegen. In diesem Schreiben heißt es wörtlich: „Alle Arbeiten, die bis zu diesem Termin nicht erledigt wurden, werden von uns in Auftrag gegeben und mit euch abgerechnet, d. h. vom Restbetrag abgehalten. Eine Liste der noch nicht erledigten Arbeiten haben wir gemeinsam mit Herrn H1 aufgelistet, und als Anlage zu dem Schreiben beigelegt…
Bei der Übergabe am 16.10.2009 werden wir gemeinsam mit Herrn H1 den Bau besichtigen, …. .“
Am 06.10.2009 haben die Beteiligten eine Anlage über die Restarbeiten die noch am 06.10.2009 offen standen, gefertigt. Diese Anlage ist für den Verkäufer von dem Beteiligten zu 3. und von der Käuferseite von dem Beteiligten zu 1. unterschrieben worden (Bl. 55 d.A.).
Eine Abnahme hat am 16.10.2009 nicht stattgefunden, weil von Verkäuferseite keiner erschienen ist. In der Folgezeit haben die Beteiligten zu 1. und 2. die Restarbeiten durch Drittfirmen in Auftrag gegeben und den Beteiligten zu 3. und 4. ein Hausverbot erteilt. Diese waren grundsätzlich bereit noch weitere Arbeiten durchzuführen.
Die Beteiligten zu 3. und 4. beantragten bei dem Notar H eine vollstreckbare Ausfertigung bzgl. des Restkaufpreises von 20.000,00 €, weil sie der Auffassung waren, dass sie alle ihre vertraglichen Verpflichtungen erfüllt hätten. Mit Schreiben vom 25.01.2010 (Bl. 49 d.A.) teilte der Notar H den Beteiligten zu 3. und 4. mit, dass die Beteiligten zu 1. und 2. ihn bereits im Oktober 2009 aufgefordert hätten, die grundbuchliche Eigentumsumschreibung zu beantragen. Der Notar verweigerte eine vollstreckbare Ausfertigung bzgl. des Restkaufpreises von 20.000,00 € gegenüber den Beteiligten zu 3. und 4. mit der Begründung, dass die Beteiligten zu 1. und 2. dargelegt hätten, dass trotz Nachfristsetzung eine Fertigstellung des Objektes nicht vorläge. Es wird auf das Schreiben des Notars vom 25.01.2010 (Bl. 49 ff d.A.) verwiesen. Der Notar verwies die Beteiligten zu 3. und 4. auf § 15 BNotO.
Mit Schreiben vom 17.11.2009 haben die Beteiligten zu 3. und 4. geltend gemacht, dass sie ihre vertraglichen Leistungen erfüllt hätten und dass den Beteiligten zu 1. und 2. kein Zurückbehaltungsrecht sowie keine Gegenforderung von 23.935,00 € zustehe. Sie hätten das Objekt - wie vereinbart - im Wesentlichen fertig gestellt. Im Übrigen hätten sie wegen Erweiterung von Ausführungsarbeiten seitens der Beteiligten zu 1. und 2. mehr Arbeiten erbracht und Materialkosten von 8.623,50 € verauslagt, die nicht Inhalt der vertraglichen Vereinbarung gewesen seien. Es sei u.a. auch nicht vereinbart das die Klingelanlage/Türöffner, Funksystem ohne Kabel, Handlauf Treppe Erdgeschoss/1. OG innen, Handlauf Treppe EG/Keller innen und Zusatzpumpe Heizung sowie weitere Arbeiten von ihnen durchzuführen seien. Soweit Restarbeiten an der Eingangstüre zu verrichten seien, handele es sich ausschließlich um die Durchführung von Silikonarbeiten, die nur Kosten von 30,00 € verursachen würden sowie Restarbeiten an Terrasse, Balkon 1. OG in Höhe von 10,00 € und Arbeiten für Fallrohre und Regenrohrrinne in Höhe von 10,00 €. Auch die Garage sei im Wesentlichen fertiggestellt und es müssten nur noch Restarbeiten durchgeführt werden. Die noch ausstehenden Restarbeiten würden lediglich Lohn- und Materialkosten von insgesamt 2.500,00 € rechtfertigen, wobei ihnen jedoch ein Gegenanspruch von 8.623,25 € für Zusatzarbeiten zustände.
Mit Schreiben vom 25.01.2010 teilte der Notar den Beteiligten zu 1. und 2. mit, dass die Beteiligten zu 3. und 4. eine vollstreckbare Ausfertigung über den Restkaufpreis von 20.000,00 € beantragt hätten und verwies sie auf sein Schreiben an die Beteiligten zu 3. und 4. vom 25.01.2010. Eine Eigentumsumschreibung ohne Zustimmung der Beteiligten zu 3. und 4. lehnte er ab und verwies die Beteiligten zu 1. und 2. auf das Beschwerdeverfahren nach § 15 BNotO.
Am 21.04.2010 haben die Beteiligten zu 1. und 2. Beschwerde eingelegt und beantragt, den Notar anzuweisen, die Eigentumsumschreibung des Grundstücks L Straße ##, eingetragen im Grundbuch des AG Brühl von Wesseling, Blatt ###, Gemarkung X, Flur 8, Flurstück ### auch ohne Zustimmung der Verkäufer zu veranlassen. Sie haben dies damit begründet, dass im notariellen Vertrag alle Arbeiten bis zum 30.06.2009 durch die Verkäufer zu erfüllen gewesen wären. Diese seien jedoch nicht von den Verkäufern durchgeführt worden. Ihnen sei eine Frist bis zum 15.10.2009 zur Fertigstellung gesetzt worden, wobei jedoch noch wesentliche Arbeiten nicht durchgeführt worden seien. Sie haben Bilder von dem Objekt vorgelegt und eine Aufstellung, wonach noch ein Kostenbetrag einschließlich Lohn- und Materialkosten von 20.935,00 € erforderlich seien. Es wird auf Bl. 35 d.A. verwiesen. Sie machen geltend, dass nach Ziffer XI. 2. der notariellen Kaufvertragsurkunde sie auch einseitig die Eigentumsumschreibung beantragen können. Darin sei vereinbart, das der Notar angewiesen werde, die Eintragung des Eingentumswechsel erst zu veranlassen, wenn ihm die vollständige Zahlung des vom Käufer geschuldeten Kaufpreises nachgewiesen wurde, mithin neben der Zahlung des ersten Kaufpreisteilbetrages von 330.000,00 € die Zahlung aller bis zu dem vereinbarten Fertigstellungstermin 30.06.2009 fälligen Raten für die vom Verkäufer erbrachten Bauleistungen; sollte der Verkäufer auch nach nochmaliger angemessener Nachfristsetzung nicht bereit oder in der Lage sein, die vereinbarten Restarbeiten zu erbringen, könne der Käufer auch eine Eigentumsumschreibung wegen Zahlung nur der Raten für die tatsächlich erbrachten Bauleistungen verlangen.
Die Beteiligten zu 1. und 2. haben eine Bestätigung von Restarbeiten vom 06.10.2009 vorgelegt sowie Fotos, zu dem Zustand in dem sich das Objekt befunden haben soll, die jedoch von den Beteiligten zu 3. und 4. im Schreiben vom 17.11.2009 als nicht aktuell bezeichnet worden sind.
Die Beteiligten zu 3. und 4. sind der Beschwerde nicht entgegengetreten. Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Beteiligten zu 1. und 2. wird auf den Akteninhalt sowie auf die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.
Die verfahrensrechtlich bedenkenfreie Beschwerde der Beteiligten zu 1. und 2. nach § 15 BNotO ist in der Sache unbegründet. Die Kammer muss als Beschwerdegericht prüfen, ob die Amtsweigerung des Notars vorliegend die Eigentumsumschreibung auf Verlangen der Beteiligten zu 1. und 2. bei nicht vollständiger Restzahlung des Kaufpreises in Höhe von 20.000,00 € nicht vorzunehmen, berechtigt ist oder nicht (vgl. Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 6. Aufl., § 15 Rdnr. 111 ff).
Da zwischen den Beteiligten streitig ist, ob eine wesentliche Fertigstellung des Objektes vorliegt und aus dem Notarvertrag nicht im einzelnen entnommen werden kann, ob die von den Beteiligten zu 1. und 2. mit Schreiben vom 06.10.2009 (Bl. 55 d.A.) teilweise geforderten Arbeiten geschuldet wurden und welche Arbeiten am 15.10.2009 noch nicht erledigt waren, und die Beteiligten zu 3. und 4. die vorgelegten Fotos als nicht aktuell bezeichnet haben, ist auch für die Kammer nicht feststellbar, ob die Verkäufer, die Beteiligten zu 3. und 4., nach angemessener Fristsetzung nicht bereit und in der Lage sind, die vereinbarten Restarbeiten zu erbringen und die von den Beteiligten zu 1. und 2. nicht gezahlten 20.000,00 € den nicht durchgeführten Restarbeiten der Höhe nach entsprechen. Nach Ziffer IX. 6. des Notarvertrages ist nach Fristsetzung seitens der Käufer eine einseitige Eigentumsumschreibung zulässig, wenn die Verkäufer nicht bereit und in der Lage sind, die vereinbarten Restarbeiten zu erbringen und die Raten soweit gezahlt sind, wie sie den tatsächlich erbrachten Bauleistungen entsprechen. Ob die von den Beteiligten zu 1. und 2. erbrachten Raten - den tatsächlichen Bauleistungen entsprechen - kann die Kammer im Hinblick auf den streitigen Vortrag zwischen den Beteiligten im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht entscheiden. Die Beteiligten zu 3. und 4. berufen sich auf Zusatzvereinbarungen mit Mehrkosten, während die Beteiligten zu 1. und 2. der Auffassung sind, dass noch Restarbeiten in Höhe von mehr als 20.000,00 € von den Beteiligten zu 3. und 4. zu erbringen sind.
Da insoweit der notarielle Kaufvertrag zu unbestimmt ist, worauf der Notar jedoch bei Abschluss des Vertrages bzgl. der einzelnen Arbeiten ausdrücklich hingewiesen hat, ist es der Kammer auch nicht möglich, zu entscheiden, in welchem Stadium sich die Bauarbeiten nach Nachfristsetzung am 16.10.2009 befanden und welcher Aufwand zur endgültigen Fertigstellung des Objektes noch erforderlich ist.
Dies kann nur im Rahmen eines Zivilverfahrens geklärt werden, in dem insoweit auch eine Beweisaufnahme stattfinden kann. Aus diesem Grunde kann der Notar nicht nach § 15 BNotO angewiesen werden ohne Zustimmung der Beteiligten zu 3. und 4. einseitig auf Verlangen der Beteiligten zu 1. und 2. die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch zu beantragen.
Nach alledem war die Beschwerde zurückzuweisen.