Beschwerde gegen Zwischenverfügung: Katasterbescheinigung als Nachweis der Teilungsfreiheit
KI-Zusammenfassung
Die Parteien beantragten die grundbuchliche Umschreibung eines katastertechnisch geteilten Flurstücks und die Löschung einer Dienstbarkeit; der Rechtspfleger beanstandete das Fehlen einer Teilungsgenehmigung nach § 8 BauO NRW/§ 19 BauGB. Das Landgericht Köln hob die Zwischenverfügung auf und verwies die Sache zurück. Es stellte fest, dass die Mitteilung des Vermessungs- und Katasteramts, die fehlende Genehmigungspflicht zu bescheinigen, als ausreichender grundbuchlicher Nachweis gilt und ein bloßer Zeitabstand diesen Nachweis nicht ohne konkrete Anhaltspunkte unbrauchbar macht.
Ausgang: Beschwerde gegen Zwischenverfügung erfolgreich; Aufhebung der Verfügung und Zurückverweisung an das Amtsgericht zur erneuten Entscheidung
Abstrakte Rechtssätze
Für die grundbuchmäßige Teilung nach § 890 BGB ist vor dem grundbuchlichen Vollzug der Wirksamkeitsnachweis zu erbringen; hierfür kann die Vorlage eines Genehmigungsbescheids oder eines gleichstehenden behördlichen Zeugnisses verlangt werden.
§ 8 Abs. 3 BauO NRW erlaubt die Übernahme einer Teilung in das Liegenschaftskataster nur bei Vorlage eines Genehmigungsbescheids oder eines von der zuständigen Behörde ausgestellten Negativzeugnisses; ein solches Zeugnis steht der Genehmigung gleich.
Die Mitteilung des Vermessungs- und Katasteramts, die nach behördeninterner Abstimmung auch die Bauaufsichtsbehörde berücksichtigt und die Nicht-Erforderlichkeit einer Teilungsgenehmigung bescheinigt, ist als ausreichender grundbuchlicher Nachweis anzusehen.
Ein Zeitabstand zwischen der Erteilung einer solchen Bescheinigung und dem Antrag auf grundbuchliche Umschreibung macht die Bescheinigung für sich allein nicht untauglich; konkrete Hinweise auf geänderte Verhältnisse sind erforderlich, um ihre Eignung zu verneinen.
Vorinstanzen
Amtsgericht Brühl, Borr Blatt 0269
Tenor
Auf die Beschwerde der Antragsteller wird die Zwischenverfügung des Rechts-pflegers des Amtsgerichts Brühl vom 6. Juni 2005 - G Blatt 269-6 - aufgehoben.
Die Sache wird zur erneuten Entscheidung über die Anträge vom 11. April 2005 an das Amtsgericht zurückgegeben.
Gründe
I.
Die Beteiligte zu 1) ist im Grundbuch von G Blatt 0269 als Eigentümerin des dort verzeichneten Grundbesitzes eingetragen. Bei diesem handelt es sich um ein Grundstück, das früher mit laufender Nr. 1 wie folgt im Bestandsverzeichnis eingetragen war:
Gemarkung G, Flur 5, Flurstück 86, Landwirtschaftsfläche, Waschmaar, Größe 72.619 qm.
Ausweislich der mit lfd. Nr. 2 in Abt. II unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 20. September 2002 erfolgten Eintragung vom 1. Oktober 2002 besteht als Grundstücksbelastung eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Recht zur Errichtung einer Transformatoren-Station und Kabelleitungsrecht einschließlich des Rechts, erforderliche Maßnahmen zum Betrieb und der Unterhaltung der Anlagen durchzuführen) für die RWE Net Aktiengesellschaft in E.
Im Anschluss an eine beim Amtsgericht am 11. Januar 2005 eingegangene Mitteilung des Landrates des Rhein-Erft-Kreises (62 Vermessungs- und Katasteramt) über die Fortführung des Liegenschaftskatasters, anknüpfend an eine Flurstückszerlegung auf Grund einer Vermessung (Bl. 47 und 48 d. A.), ist das Grundstück inzwischen mit laufender Nr. 2 wie folgt eingetragen worden:
Gemarkung G, Flur 5, Flurstück 118:
Weg, Gartenland, Gehölz , Waschmaar, Größe 3.112 qm,
Gemarkung G, Flur 5, Flurstück 119:
Ackerland, Waschmaar, Größe 69.507 qm.
Die betreffende Mitteilung über die Fortführung des Liegenschaftskatasters enthielt unter anderem die folgenden Hinweise:
Teilungsgenehmigung gemäß § 19 BauGB ist nicht erforderlich.
Antrag des Eigentümers auf Teilung bzw. Vereinigung liegt vor.
Die Beteiligte zu 1) hat mit den Beteiligten zu 2) und 3) am 9. März 2005 einen von Notar Dr. T2 unter URNr. 302/2005 beurkundeten Vertrag geschlossen, der die Übertragung des Flurstücks 118 auf eine von ihr selbst und den beiden anderen Beteiligten gebildete BGB-Gesellschaft zum Inhalt hat (Bl. 53 bis 56 d. A.). Das Flurstück 119 soll alleiniges Eigentum der Beteiligten zu 1) bleiben. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit II/2 soll auf dem Flurstück 118 gelöscht werden.
Abschnitt III der Urkunde (unter der Überschrift Gegenleistungen) lautet wie folgt:
"Die Übertragung erfolgt mit Rücksicht auf die von Herrn T im Hinblick auf die heutige Übertragung für die bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf dem übertragenen Grundbesitz vorgenommene Gartengestaltung in Form der gärtnerischen Aufbauten.
Da Herr T für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts die gesamte Gestaltung des Gartens bezahlt bzw. auf eigene Kosten vorgenommen hat, erfolgt ansonsten keine Gegenleistung."
Mit Schreiben vom 11. April 2005 (Bl. 50 d. A.) hat der Notar namens der Beteiligten die Eigentumsumschreibung und - unter Vorlage einer notariell beglaubigten Löschungsbewilligung der RWE Rhein-Ruhr Aktiengesellschaft (Bl. 51 d. A.) – die Löschung der Belastung II/2 auf dem Flurstück 118 beantragt.
Der Rechtspfleger hat den Antrag dahin beanstandet, dass der Nachweis der Teilungsgenehmigung nach § 8 Bauordnung NRW fehle.
Der Notar hat demgegenüber geltend gemacht, die Teilungsgenehmigung sei nicht erforderlich. Die Übertragung beziehe sich auf ein bereits katastertechnisch geteiltes Grundstück. Es handele sich nach der im Jahre 2005 erfolgten Einschätzung durch das Katasteramt und laut Eintragung von Wirtschaftsart und Lage im Bestandsverzeichnis des Grundbuches um einen Weg, Gartenland und Gehölz. Bereits daraus und auch aus dem mit nur 4.000,00 € angegebenen Wert sei zu erkennen, dass kein Bauland übertragen worden sei.
Mit Zwischenverfügung vom 6. Juni 2005 (Bl. 62 bis 63 d. A.) hat der Rechtspfleger die Beanstandung aufrechterhalten und eine Frist zur Beseitigung des betreffenden Eintragungshindernisses bestimmt. Hiergegen richtet sich die mit Schreiben des Notars vom 21. Juni 2005 (Bl. 66 d. A.) eingelegte Beschwerde, der das Amtsgericht gemäß Verfügung vom 4. Juli 2005 (Bl. 66 d. A.) nicht abgeholfen hat.
II.
Die Beschwerde ist nach den §§ 11 Abs. 1 RPflG, 71 Abs. 1 GBO zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Die angefochtene Zwischenverfügung ist aufzuheben, denn das in ihr bezeichnete Eintragungshindernis besteht nicht.
Die beantragte Umschreibung des Eigentums an dem Flurstück 118 nebst Freistellung von der Grunddienstbarkeit setzt allerdings voraus, dass das mit lfd. Nr. 2 im Bestandsverzeichnis eingetragene und katastermäßig aus zwei Flurstücken bestehende Grundstück nach § 890 BGB geteilt wird, Flurstück 118 also grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbstständiges Grundstück eingetragen wird. § 19 BauGB verlangt bundesrechtlich für eine solche in seinem Abs. 1 definierte Teilung nicht mehr generell eine Genehmigung, sondern schreibt nur vor, dass durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans keine Verhältnisse entstehen dürfen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen. Nach § 8 Absatz 1 Satz 1 BauO NRW bedarf die Teilung eines bebauten Grundstücks zu ihrer Wirksamkeit grundsätzlich der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde. Die Teilung darf nach § 8 Abs. 3 BauO NRW in das Liegenschaftskataster erst übernommen werden, wenn ein Genehmigungsbescheid vorgelegt ist. Bedarf sie keiner Genehmigung oder gilt sie als genehmigt, so hat die Genehmigungsbehörde auf Antrag von Beteiligten darüber ein Zeugnis auszustellen; das Zeugnis steht einer Genehmigung gleich.
Das Grundbuchamt geht zu Recht davon aus, dass die Wirksamkeit der Teilung vor ihrem grundbuchmäßigen Vollzug zu prüfen ist und es insoweit auf den Nachweis der Genehmigung oder ihrer fehlenden Erforderlichkeit ankommt.
Hier ist dieser Nachweis jedoch erbracht. Die nicht nur für die Führung des Liegenschaftskatasters, sondern auch als Bauaufsichtsamt zuständige Behörde, nämlich der Landrat des Rhein-Erft-Kreises, hat in der Mitteilung über die Fortführung des Liegenschaftskatasters ausdrücklich bescheinigt, dass die Teilungsgenehmigung gemäß § 19 BauGB nicht erforderlich ist. Die Bescheinigung durfte nur erteilt werden, wenn nach Kenntnis des Vermessungs- und Katasteramtes die Voraussetzungen erfüllt waren, unter denen die Teilung in das Liegenschaftskatasters übernommen werden durfte, und diese Kenntnis konnte das Vermessungs- und Katasteramt nur nach behördeninterner Abstimmung mit dem Bauaufsichtsamt haben. Vermessungs- und Katasteramt einerseits und Bauaufsichtsamt andererseits mögen verschiedene Dienststellen der gleichen Behörde - nämlich des Landrats des Rhein-Erft-Kreises – sein; dies rechtfertigt es aber nicht, die betreffende Bescheinigung als unzureichend etwa mit der Begründung anzusehen, das Grundbuchamt habe mit der Möglichkeit zu rechnen, dass das Vermessungs- und Katasteramt ohne Abstimmung mit dem Bauaufsichtsamt, also unter Verstoß gegen § 8 Abs. 3 BauO NRW, sowohl die Teilung in das Liegenschaftskatasters übernommen als auch – demnach zu Unrecht - die Erforderlichkeit einer Teilungsgenehmigung verneint habe. Vielmehr ist davon auszugehen, dass anlässlich der Mitteilung über die Fortführung des Liegenschaftskatasters auch das Negativattest im Sinne des § 8 Abs. 3 Satz 2 (2. Halbsatz) BauO NRW von der hierfür zuständigen Behörde mit dem Hinweis, dass keine Teilungsgenehmigung gemäß § 19 BauGB erforderlich sei, erteilt worden ist.
Ein erneuter oder zusätzlicher Nachweis kann vom Grundbuchamt auch nicht mit der Begründung gefordert werden, trotz der katastertechnisch ohne Teilungsgenehmigung erfolgten Grundstückszerlegung, der oben genannten Bescheinigung und der in das Grundbuch übernommenen Angaben über Wirtschaftsart und Lage sei mit der Möglichkeit zu rechnen, dass es sich in Wirklichkeit um Bauland handele. Als grundbuchmäßiger Nachweis muss im vorliegenden Fall die oben genannte Bescheinigung ausreichen. Allein aus dem Zeitabstand zwischen ihrer Erteilung und dem an den Vertrag vom 9. März 2005 anknüpfenden Antrag auf grundbuchmäßigen Vollzug ergeben sich keine Bedenken gegen die Eignung dieses Nachweises. Auch sonst bestehen keine Anhaltspunkte, die das Grundbuchamt berechtigen, ihn als überholt bzw. nicht geeignet anzusehen. Dass das Grundbuchamt konkrete Kenntnis von einer Nutzung des Flurstücks hat, die nicht den in das Grundbuch übernommenen Angaben über Wirtschaftsart und Lage entspricht, sondern auf Nutzung als Bauland und Unrichtigkeit der das Genehmigungserfordernis verneinenden Bescheinigung hindeutet, ist nicht ersichtlich.